澳洲悉尼从繁荣和萧条中吸取的澳大利亚房地产经验

在澳大利亚地产投资



前几天我被问到一个非常相关且发人深省的问题：“如果过去 4 年你什么都不做，你会不会在财务上做得更好？”即，保留我们当时的租金，没有出售任何新的，也没有购买任何新的，为了让我们回到 2003 年的状态，我不得不诚实地回答“是”。如果我们没有出售，我们目前将拥有 3 个价值 820,000 美元的现金流中性投资物业，权益为 420,00 美元（未抵押的 ppor 不包括在内）和大约 120,000 美元的股票，我们可能会拥有更多，因为我们的现金流将比现在更健康（再次将 ppor 排除在计算之外）我们有 7 个 ips（有 11 个，但去年出售了一些）价值约 2200 万美元，总资产仅为约 250,000 美元（由于价格下跌和复利) 和 10,000 美元的股票 ppor 让我们维持生计 真是一团糟很棒的“深思熟虑”；我想我会在这里发帖警告、讨论并希望在下一次繁荣来袭时教导其他人我们哪里出错了，我没有遵循基本原则（正如彼得斯潘在 10 年价值 1000 万美元的财产中所概述的那样）年）以下有些是彼得的，有些是我的：购买独特性-人们希望生活在“喜欢”的社区中；人们仍然感到独特 购买人们想要居住的东西，与周围的一切相似，但具有独特的理想方面 - 即景观、交通、大院子、更好的停车场等 不，在理想的地区购买但没有购买“独特”物业购买增值 - 这意味着结构上合理的东西，只需要抛光化妆品改造，即去除地板上没有遵循的紫色粗毛和沙子 - 用于完全推土机物业或不需要的旧物业所做的一切都能买到人们在他们生命的那个阶段想要的东西，他们会自豪地向朋友炫耀的东西重建我们建造了一个现代规格的房屋，可以适应街区而不是我们应该变得更小，建筑师设计，专业建筑商和超级时尚，因为房子占据了很多户外空间，这是一个非常可爱的mcmansion - 但在一个时尚的饮食街区 - 比现在更适合郊区，我们在卖这个时遇到了很多麻烦，现在我明白为什么要跟着钱了 - 旨在在一个正在增长但没有过热的地区买东西您是否发现该地区是否过热 查看统计数据 在需要 7 年的增长周期中会出现： 3 年持平 1 年小幅增长 1 年中等增长 1 年高增长 1 年下降增长再次开始 彼得斯潘确实有周期为 6 年，只有 2 年持平和 1 年下降，但最近一次繁荣的数据表明并非如此 - 无论如何，你需要查看统计数据并在小增长的年份买入，当它即将起飞我们轰炸的公寓在中等增长年份卖出，在高增长年份结束时买进，所以我们基本上有 3 年的静态增长，并期待至少再有 1 年才能得到任何回报 情绪没有立足之地该死的投资失败了，可悲的是，我对周围正在发生的巨大增长感到非常兴奋，以至于我跳进去不惜一切代价购买，以为我会继续上涨，我会改善房产并出售不幸的是，过山车很快就脱轨了在这些数字加起来不是买入并持有之后，但我觉得我被迫持有一个头寸——事后看来，我应该在那里卖掉，然后我得到的不是以更高的价格挂出，而是更高的利息偿还知道你的最终目标 - 非常清楚和定义（这里也不允许情绪化），以便你从一开始就让你的结构正确缺乏特定的最终目标导致我们（我）涉足各个领域 - 包装，重建等 - w如果我们坚持我们所知道的，并且过去一直在盈利，那么这并不是非常有利可图的——用一栋好但便宜的房子买大块的房子，再买一栋好但便宜的房子，再细分和出租——有时卖掉老房子 - 我们今天会处于更有利的位置，因为我的目标并不明确，当时的会计师为我们建立了一个结构，从那时起我们付出了非常高昂的代价，我知道我已经发泄了关于他过去，但事后看来，归根结底是我们的错，因为我们不清楚我们的目标（因为我们不清楚o 我们自己，因此会计师）和情感再次参与建立您的结构以实现最佳税收最小化回到我们听了太多“顾问”的目标；那些不喜欢我们一直在做的有利可图的房地产投资类型的人——因此被他们的目标、结构和激情分心，回到了解自己的最终目标以及如何实现目标——并且不要被“最新”无论如何-我在上一次繁荣和萧条中学到了很多东西如果我只能在短期内保持头脑清醒-修改了基础知识后，下一次繁荣对我们来说将是耸人听闻的（仅限事实和数据-不允许情绪！）每个人还学到了什么，他们希望分享
评论
Lizzie，你不能看这么短的时间如果你是那种即使看到机会也能坐上4年的人，那你在之前的4年里什么都不会做那个，要么亚历克斯
评论
我的问题是我太乐观了，必须学习一些悲观主义者，平心而论，在过去的5年里我们也生了一个孩子，买了一艘非常漂亮的游艇，付了钱租赁计划车辆，升级了我们的 ppor（因此相对于价值有小额抵押贷款) 并且对我们的股权进行了一半的翻新，但是 - 我们违反了一些基本的基本法律，并且为此付出了沉重的代价，不会再犯同样的错误！我们现在有了非常明确的目标和附加的税收策略，并且知道我们想要投资什么（以及在哪里），我们只需要首先摆脱当前的泡菜
评论
Lizzie 的帖子很棒！你在这里提出的一些有趣的问题，我从来没有真正想过可能是由于我的业务和项目管理培训！我也有 11 处房产，但后来卖出了 10 处。不到 20,000 我现在有一个非常正的现金流，给我带来了 24,000 的回报，我坐在场边等待下一步行动 我也很幸运地退出了我的 150,000 股票投资组合，因为我在 2007 年 6 月卖掉了一半和另一半，因此相对毫发无伤2008 年 1 月上旬虽然，我也有一个小的 CGT，我可能会减少的金额弥补了我的卖空
评论
我也是一个乐观主义者也许我们成长得太大太快了不确定，但我有不后悔 很多时候我们都在抢彼得付钱给保罗，但情况会好转 正如我在其他帖子中提到的，今年我们正在缩小规模 搬到一个小的一居室单元 我可以租我们的房子，基本上是现金流动中性或出售它，大约 50-60,000 美元的利润我更倾向于租用它有一天我们可能会考虑为它做一个供应商融资因为我们的投资才真正开始于 2005 年，如果什么都不做我们会更糟我们的 PPOR 抵押贷款基本上是由我的工资支票支付的，但是我们的投资支付了我们其余的生活费用
评论
你好，要吸取的教训是，你需要有一个缓冲或位置来帮助你度过投资道路上的坎坷，你需要有一种方法，当嘘，你已经计划好了一条逃生路线，有很多人每天都在花钱持有投资，而且情况会变得更糟，我们还没有处于风暴的中心我可以看到你必须关注不同的市场，这是一个房地产投资论坛，但还有很多其他领域可以投资要去大山上山我希望有通讯正在做一个 25到 30% 的收益，而且目前看起来并没有停止，即使你像 yardley 先生这样的人也让我说，这是购买 comm 的最糟糕时机，每个人都有一个让你摆脱困境的意见，很可能是负债累累并利用新债务的现金流来帮助确保其他债务的地位可能不是那么正统但可以工作度过风暴的最佳方法是获得尽可能多的食物（现金）进入某种形式避难并等待它过去这与萧条中的情况相同，当它再次开始上涨时，使用汇入的现金购买，因为它触底而不是火箭科学，当市场持平时四处寻找投资将超越平坦市场的tments，这就是我正在做的领域，我正在寻找的是黄金酒店和旅游业，如果飞行一个正在剥离通信，另一个使用灰色电源是目前需求量最大的时候一个市场纠正别人飞你只需要看看房地产
评论
嗨，Lizzie，我喜欢阅读你的帖子很高兴你能分享你的经验，让我们从中受益，我毫不怀疑你由于您的亲身经历，将来最终将处于非常强大的财务状况问候杰森
评论
我没有读过周期，像那样分解，所以我会注意时间表感兴趣的 不要因为过去的错误而自责 事后看来一切都很容易 如果我们没有做出愚蠢的决定，我们将身价巨款- 那时的方式！ BUM 我最大的教训 观察市场 把握脉搏 以合理的价格购买合适的房产并长期持有 与必和必拓这样的好股票一样！
评论
Lizzie我读过的最好的帖子你显然最近做了很多诚实的自我反省，并且深入了解你可能在哪里做不同的事情我正在经历个人不确定的时期，我怀疑当我回头说三个几年后，我很可能会后悔我现在所做的决定我们的决定——坚持到底还是卖掉一些如果困难时期只持续几年，然后澳洲联储就会停止休息，那么我会非常后悔出售，并且会因为缺乏勇气而自责如果我不出售并且事情比我现在想象的更糟：持有成本上升下降值；和静态或下降的租金，那么我希望我在 2007 年卖掉了 也许希望我一开始就没有进行我的开发 想知道为什么我让自己和我的家人经历如此的压力和戏剧 如果是这种情况，我应该卖一些现在，并保证我至少会享受我的劳动成果 有时，尽管我们试图以冷静的头脑（和水晶球）看待事物，但情绪确实会左右我们 有时很难知道恐惧是理性的还是情绪化
评论
嗯，恐惧！恐惧是我试图控制的一件事 恐惧会阻止，停止理性思考 对未知的恐惧，不可预测的！
评论
完全理解这一点，我们对“白象”的报价很低; （这不像我暗示的那么糟糕的房子），所以今天必须做出一个艰难的决定，我们是否接受低价报价并造成账面亏损，但至少它会清除它的潜在债务，或者我们是否持有，出售出于对丈夫的信任，因此他可以针对他的收入申请高额折旧损失 - 税后和租金后的持有成本约为每周 200 美元 - 预计 2-3 年内市场会再次好转，持有成本约为 10,000 美元我们可以轻松管理现金流，但其他一切都会“拥有”；出售（除了 ppor 和我们无法控制的两个包装） - 因为它的基数如此之低（低报价），它有可能增加超过 10,000 美元 - 我猜它会增加 175%到 - 其他所有东西都必须以合理的价格出售 - 并且 - 重新开始并重新开始做什么 - 做什么我们现在唯一会持有的，因为大幅贬值允许高额退税我们要还清很多债务-而大重建只会覆盖自己而不会支付任何额外费用是“我为什么要买这个”很明显，但很少有投资者能回答我经常被问到的“我正在考虑购买xxxx，你怎么看”这个问题。我的第一个问题通常是“您想从这项投资中得到什么，为什么要购买它”；我会说gt; 90% 的情况下，我的眼神都是空洞的 经过多一点的探索后，我通常会得到以下任何一种情况： 1) 一些模糊的迹象表明这是一项“良好的投资”； （他们的意思是他们为预期的资本增长而购买），或 2）减税和负扣税 我也去过那里，如果我听起来有判断力，请原谅我；我实际上更沮丧 不幸的是，澳大利亚人已经完全习惯于接受房地产投资是关于购买负面的“好”的齿轮式住宅物业；面积和使用账面损失来获得税收优惠 这如何转化为利润 - 资本收益或现金流 - 没有真正讨论过我并不是说这种策略最终不会盈利；几乎可以肯定，我只是说，没有足够的关注最终将如何获得利润你应该知道你的投资会给你带来什么样的利润（现金流的每周收入，资本收益通过销售或再融资访问），以及在什么时间范围内然后您需要将此与您的情况进行比较，看看它是否最适合您的情况
评论
我刚刚注意到，我知道这不是你的情况指的是，但那条线听起来与 Delfin、Metricon 等广告中的其中一条线完全一样！！！我简直不敢相信！
评论
这就是为什么我认为沼泽标准的 resi IP 是一项糟糕的投资，你能想到的其他业务几乎所有的竞争对手都不在乎赔钱- 事实上，公开鼓励它肯定会削弱你获利的任何机会
评论
ozperp 完全同意为什么购买投资我觉得人们经常向我问路，但他们无法说出目的地大多数时候，如何帮助我们曾经遇到过 有时最好的前进方式是退后两步
评论
尽管另一方面是人们愿意支付与租金回报无关的价格 任何其他业务与 resi 财产之间的差异那是大头吗的买家是自住业主，他们不将他们的房产视为投资，因为他们将住在其中 Alex
评论
我同意但如果“沼泽标准”;你愿意承担多少风险努力，那么对于“一劳永逸”来说，一个沼泽标准 resi 仍然比没有投资要好。投资者 如果你是一个受过良好教育和积极的投资者，有更好的选择，我同意
评论
感谢 Lizzie 的诚实评估作为游戏新手，我接受你发布的所有内容 Cheers Bill
评论
我完全同意——这就是为什么我现在优柔寡断地持有“沼泽标准”；在未来五年内可能获得非常可观的资本收益 - 或者以巨额亏损出售并重新开始，其小额债务余额仍然徘徊在“沼泽”附近；只需每年上涨 2% 即可超过持有成本，因此如果我们再持平一年，然后上涨 5%，然后上涨 12%，然后上涨 20%（基于上次繁荣的保守数据） ，然后在 4 年内出售，我们将在持有成本后获得超过 100,000 美元的利润，但随后，做其他事情的金钱的时间价值和现在将口袋里的现金定义为“沼泽”；不是我们当前计划和目标的一部分，好吧 - 出售！ - 今天下午我能再改变主意吗
评论
完全同意在过去的几个月里，我已经走上了出售所有在艰难时期更难出售的房产的轨道（并且坐在现金上）并保留更好的为了进一步说明这一点，我只保留我知道我想保留很长时间的财产因此，由于未来可预测的时间越来越少，我发现交易财产正在降低我的风险，并且非常有选择性地增加更多买入并持有投资组合 有时它确实令人沮丧，我想象只需按一下按钮就卖掉所有东西我知道骄傲是我最大的敌人有时很难说“我一开始就不应该买”；然后卖掉它 有时抓住磨石可能会让你失去巨大的机会
评论
嗨，莉齐，首先，祝贺你进行了灵魂探索；从长远来看，它只会让你成为更好的投资者 我相信我们都需要在我们投资生涯的某个阶段经历它 你现在处于一个有趣的位置本质上，您需要问自己的问题（在我看来）是这样的：如果我是您，您是否会挽救自己的底线，或者是否保护您可能已经或可能不会留下的任何（预期）利润阅读过去几周的历史（当然我不是你），我会首先考虑拯救我的背部，然后从你收集到的新经验和知识重新开始我所看到的简要总结：你已经意识到你已经在判断上犯了一些错误（好事）并为此自责（好事，只要你克服它并继续前进）你已经确定了你需要如何去做纠正它们（在你的情况下卖出并重新开始）并开始滚动（好事）现在你已经决定卖出，你开始再次打败自己并质疑你最初的决定卖掉并重新开始（不是那么好）请不要误解我，因为我没有对你动手，但你似乎一直在猜测自己 Lizzie 别再猜测自己了，你只会送你自己疯狂 做出出售或其他方式的决定，并坚持下去利润（在 5 年内可能会或可能不会出现的利润）查看您现在的情况，并立即采取必要的行动来覆盖您的背部 如果您现在不覆盖您的背部，您可能无法将来做任何其他事情 以低于您认为值得的价格出售某物很痛苦 很痛苦！但是，不要让你的骄傲阻碍你的未来当你终于剪断脖子上的最后一根绳索时，你将能够后退一步，屏住呼吸，开始重建的过程你会发现它会更容易，你会变得不那么情绪化，你会更有耐心，因此你会做出更好的决定，因此，你会成为一个更好的投资者
评论
嗨，除了已经说过的东西之外，还值几美分你可能不必全部卖掉一些销售可能会让你摆脱我不得不卖放大器的那个洞；我做了 - 2 已经解决了放大器;合同中还有 2 个 我的价格，幸运的是 相当大的收益，但仍然需要现金管理 我做了 5 年的远期预算放大器；我在第一年每月花费 1000 美元，天知道我是否能坚持下去可能不会！无论如何，卖几个放大器；回到更舒适的状态 就像其他“建议”的人一样，我一直走在这条路上 我希望有人建议我在我的第一宫承担损失 我现在想知道我是否像法国女人那样努力偿还钻石项链原来是粘贴的希望你们都知道这个故事-萨默塞特·毛姆，我想祝你好运，KY
评论
三个突出的1）坚持我擅长的2）不太贪心 3) 祈祷，不要背弃上帝，每次我没有遵循上述规定时慷慨地给予 我发现自己陷入了困境 1) 在 2003 年买进了一个不可靠的单位信托基金，该信托基金破产了，我们损失了 5 万美元 2)太贪心同时开发 3 处房产，导致现金流几乎用尽，不知何故，有人通过祈祷在我们的空调中投入了 5 万美元来帮助我们，我们通过巨额利润和增加的股权脱颖而出，但这是非常接近的刮胡子 3) 投资另一个物业单位信托（没有吸取教训！）和豌豆的股票市场k 我认为未实现的损失约为 50,000 美元 4) 并且在过去 6 个月内确实发生了许多不幸的事件，这造成了很大的压力和经济负担 我真的相信这是因为我们没有忠于上帝没有敬拜、祈祷、参加教堂并回馈任何东西 在 2002 年至 2007 年之间，我们非常幸运，每处房产至少获得 10 万美元的股权利润，没有租户问题，没有租金问题，这真的很容易但在挖金之前，我们慷慨地回馈即使我们几乎没有任何资产并且非常致力于我们的宗教有艰难的时期，但上帝创造了奇迹，当我们得到祝福时，他丰富地祝福了我们而不是现在成为百万富翁，我也发现我的财富正在耗尽我的 10 万美元现金储备必须三思而后行升级我们的汽车无论如何我认为这是一项必不可少的费用但我只能责怪自己需要坚持我的原则我非常感谢我的漂亮，表现良好的2岁男孩e让我每天都保持微笑我永远不会悲伤太久
评论
完全没有误解 jk - 完全同意你卖掉，摆脱磨石，接受打击，继续前进，变得更加成功归根结底，我们仍然拥有我们的 ppor、健康、老公的好工作，以及在我输入 5 年内 100,000 美元的潜力后我们认为理所当然的一千零一件事，我停下来思考（同时从屋檐上刮油漆）如果我出售并继续前进，我可以在 18 个月内轻松赚取这么多的利润 - 那我为什么要等到现在才得到代理 - 在整个上午的销售会议上！
评论
这很难锁定损失 当利率可能下降时，很难锁定高固定利率（即使如果它们上涨 2%，你会失去你的财产） 当下一个潜在租户可能支付时，很难锁定低租金的租约更多（即使它可能会空置 2 个月）很难亏本出售（即使替代方案正在流血现金流或失去机会）W当你锁定它时，你必须承认结果并不是那么美妙，天堂禁止你甚至塞满了等等，你可以自欺欺人，你可能会得到一个很好的结果，而不是一场迫在眉睫的灾难
评论< BR>女孩们的好帖子 格林斯潘在他最近的书中经常使用的一个阶段是“创造性破坏” 听起来你需要摧毁几条狗，让自己处于更有利的位置，为更好的机会做好准备，你肯定会创造 我们已经进入了经济周期的不同部分，过去 7 年一直有效的方法将不再有效 风险管理现在变得更加重要 正如一位备受推崇的海报经常重复的那样——输得最少的人就赢了实力最强、管理最好、风险较低的投资者将存活下来 那些继续认为过去 7 年很正常，并继续照常营业的人可能撑不过未来 2 年 适应当前形势是关键是男人y 其他在过去 4 年中几乎没有取得进展的人最近，我听说我们中的一些人几乎失去了一切（或更多）现在是选择不以艰难的方式吸取教训的好时机
评论
完全同意 过去两个月游戏发生了巨大变化 风险管理和现金流这个词现在比以往任何时候都更加重要 艰难的决定应该在过去 6 个月内做出，如果不是，你需要有一个应急 - 即现金来度过难关 现在不是过度投资的时候 一些人忘记的基本面 - 即收益率和管理成本现在是投资者忘记的技能，他们习惯于在资本增长中获得 20% 以上的回报 有趣的是这些技能似乎重新流行起来！话虽如此，未来 12-24 个月将出现一些绝佳的购买机会 这种忧郁最终将绽放成新的繁荣它总是如此，因为它是周期性的这个问题是人们需要保持头脑清醒
评论
我不知道在这种情况下的任何人我都尊重他们的详细信息是私密的，但您能否说明导致他们垮台的原因，以便（希望）我们可以避免同样的命运
评论
我认为一种好的风险缓解策略是保持 LVR 尽可能低，并尽可能多地获得股权作为缓冲 我会立即联系我的银行抵押贷款经纪人，开始设置这些股权访问贷款，以获得尽可能大的缓冲
评论
好建议，将股权准入贷款分散到 2-3 家银行，以防万一一个机构突然决定改变其信贷政策低，但考虑到当前的气候，我喜欢我在！这将吹过，但要为接下来几个月的颠簸做好准备 评论

感谢 Lizzie 的帖子 我感谢你的分享和诚实 当事情进展不顺利时，没有太多人会这么说他们能够正视情况并处理它是什么会拉你通过向前和向上！对我们来说，几周前我卖掉了我所有的股票，除了一包必和必拓它的伤害比我想象的要小获得了丰厚的利润（以 18 美元左右的价格购买），但 CG 会抹去我的家庭税收优惠，我打算长期持有它们我卖掉了股票以摆脱我的保证金贷款并减少 PPOR 的债务 贷款工具仍在在那里，我准备好后可以再次购买 我们将最大 IP 贷款的利率固定为 84% 我知道利率可能会下降，我准备在这种情况下输掉，以确保不必面对更高的还款额 我们是管理，但另外 2% 将是灾难性的 我不想被迫在阴霾中出售 或者更糟糕的是，回去工作 我们正在进行双 occ 开发，重建一所房子并把另一所房子放在街区 重建（ “最差”最复杂的建筑位）现在处于锁定阶段我们开始了2007 年 8 月 利息支付令人恐惧，没有租金进来，而且随着时间的推移和预算有点超出我们正在用借来的钱支付我们的款项，直到大约 8 周完成我希望完成后现金流为正 我们可能会推迟第二栋房子的建造或缩小一点 在这里很难将情绪与事实分开，因为我们计划建造的房子真的很适合地点，应该体验出色的 CG，但不会有更好的现金流比成本低得多的住宅更明智 就像 Lizzie 说的那样，“独特性”与更便宜的平庸 我现在担心的是，鉴于我们所有的借款都是从低 doc 开始的，我们将如何处理金融以继续发布次贷 我们确实有一个粘性d 与银行人的关系以及非常好的历史和大量的股权，所以我偶尔会想知道如果没有所有这些担心，生活是否会变得更简单和压力更少 - 去工作，赚钱，花钱，重复，日复一日，但这不会很有趣 在过去的 4 年里，我们取得了突飞猛进的进步过去了，太阳又出来了，我知道它会同时，带来不断上涨的租金路易丝
评论
这个线程似乎到处都是，而且非常混乱（无意）1据我所知，我们已经没有住宅房地产破产 2 已经损失了巨额资金的人，无论是已实现的还是未实现的，都在股票市场上丢失了 3 负利率巨大的人可能会因加息而感到现金流紧张（可能应该调查使用股权来购买现金流4 开发商可能资本过剩，无法移动最终产品 但我原以为标准住宅投资组合具有一些增长属性和一些正现金流属性将保持良好 MJK
评论
非常同意 MJK MJK 如何我在墨尔本甚至上周末都看到了（拍卖中有 1300 处房产的大房子）的清盘率为 67%，拍卖后的销售额更高）非常“稳定”。正如我所看到的那样 LL
评论
我在昨天定居的一处房产上遭受了损失，这非常艰难，以前从未在一处房产上亏损过，考虑到我已经咀嚼过的数量，我想这本身就相当不错了我应该更有选择性，但也许我太苛刻了，在我想的事情计划中，一个小小的损失并不是太糟糕
评论
MJK 拥有大量投资组合的人也许也参与了开发会感觉更多总体而言，我知道我是对大多数人来说，支撑其融资成本和获得股权的难易程度（收紧信贷，某些产品的损失，在某些情况下非常非常保守的估值）不是财产的价值）现金流出血可能非常昂贵且不可持续（或者可能只是不那么明智地持有）我认识的大多数拥有大型投资组合的投资者现在正在减少他们的投资组合规模这是一个需要谨慎管理风险的时期，当然这是更关键我们刚刚经历了一个高就业、高增长的时期，有些人仍然戴着玫瑰色的眼镜，尽管墙上（以及报纸和这个论坛上）的文字我不知道您的个人情况，但很多人，无论是否参与股票，都受到伤害并做出一些艰难的决定下一个 67% 对您来说可能听起来不错，但数据显示，在某些地区有二分之一的房产通过，这意味着本周末可能会有上周末可用房产数量的 150% 这最终将影响价格67% 远低于 90% 左右的清仓数量
评论
Ditto GoannaMJK, Landlubber 会好奇为什么墨尔本的拍卖率会保持不变
评论
墨尔本可能会保持稳定 - 但是新南威尔士州正在升级y 也很紧，请记住，根据您的数据，33% 的房产（429 处）没有出售
评论
Sash，为什么我们觉得墨尔本拍卖价格会（合理）保持 基本上，供不应求（如果我们能相信我们所读到的内容）更多细节 1）resi 土地短缺（Brumby 公司刚刚决定重新划分城市边界内的所有可用土地（不是绿区）“住宅”；在“一次犯规横扫”中；会在一夜之间让一些土地所有者成为百万富翁）不是我 2）移民水平很高，并将继续我们参加的每次拍卖都绝对是跨国拍卖（媒体实际上预测墨尔本将超过悉尼成为“最大”等）让我们不要进入我们的交通已经够糟糕了）3）失业率一直处于低位每个想要工作的人都有一份工作4）议会（和地方行动团体）几乎与任何中等密度发展的牙齿'n'nail进行斗争，从而进一步限制供应（在Dandenong 山脚（我们有几个）他们最近规定每户最少 1000 平方米！你能相信吗） 5）除了 Eastlink 普遍缺乏基础设施开发（火车线路等），从而减少了附近的房产供应良好的设施 6) 租金非常紧张，租金显着上涨（BIS 预测未来四年租金将上涨 40% 漂亮！） 7) 等等 我不会让你厌烦 请注意我确定我自己（和 MJK，如果我能代表我们俩的话）不会预测“繁荣”。但我觉得有足够的“势头”；就像我说的那样，“她走得稳”虽然仍有增长，但最近消费者信心的下降将使价格增长从每年 15-20% 放缓至更合理的 5-10% 有趣的是，我对中外郊区的价格增长比内城郊区更有信心我在墨尔本西郊的基础设施和增长仍然稳定的一些经纪人证实了这一点无法评论西方这都是你的享受！我只在东郊中部（Box Hill 到 Ferntree Gully）买普通房子，而且大多沿着火车线 KISS LL
评论
Goanna，这真的很有趣我不知道清算股票的人我想这取决于 LVR 、收益和股权可及性 关于我的投资组合，我的财产 LVR 为 43%，包括 PPOR 或 64%，如果你把 PPOR 去掉 我完全同意股权的获取已经成为一个真正的问题 幸运的是，我已经通过 LOC 设置了现金流设施在过去的几年里，我从来没有买过收益率低于 45% 的房子，平均收益率约为 6%，但随着后期租金的上涨，一些房产的回报率是原始购买价格的 10%管理基金的价值受到了打击，但要考虑清算住宅可再生能源股票还有很长的路要走任何人的情况，希望那些挣扎的人能够度过难关 我们可能已经达到了利率周期的顶峰 MJK
评论
我一直在考虑这个评论 水手我想有时恐惧可以成为我们的朋友 有时它告诉我们谨慎行事，注意我们的步伐 冒险时缺乏恐惧是危险的事情 当冒险时，你确实需要关注和管理这些风险 我很少害怕，但当我害怕时，我会检查它可怕
评论
到目前为止的经验教训 我觉得恐惧很有帮助 它帮助我“盘点”;我从过去的错误中学到了我必须听从自己的直觉我的直觉是有原因的，如果我忽略它，我以后会遇到麻烦所以，现在我已经完成了所有所谓的大师和财富创造（财富损失）建议 我违背了自己的直觉 2006 年末我想购买另一处投资房产，然后我让自己被顾问劝说放弃，然后为某位大师工作 相反，我被建议借钱投资股票通过复杂的管理基金系统和保证金贷款进入市场 所以，我的大部分 LOC 都去了这些基金，保证金贷款约为 35% 另外，我被建议向某家投资银行借大笔贷款，进行投资在一个复杂、难以理解的管理基金包装中，其到期日为 2012 年到期资本保护（对我来说太赌博了） PDS 本身长达 100 多页，我现在后悔没有让我的律师检查它为我而我没有也可以通过我的会计师进行处理但是，唉，我信任大师和财务顾问，我通过观察和经验了解到，这是另一个巨大的销售机器，引诱忙碌的“受害者”；通过营销和情绪操纵 所以，对我来说，重要的一课也是听沃伦巴菲特的话，他说他从不投资他不了解的东西而且他不喜欢没有过往业绩的新公司 幸运的是，我去年10月底清算了保证金贷款和一半的管理基金我基本上都出来了我然后通过几个论坛让自己也陷入了群居状态因为我将到期类型的基金的利息预付到了6月底今年，有人建议我等到今年四月五月兑现我的直觉是在去年年底出售这对我来说是一个艰难的决定我决定留下来等着看会发生什么我不想失去不会退还给我的预付利息 所以相反，我失去了所有的利润和更多！自今年 1 月 22 日以来，我终于开始真正通过独立来源获得信息。我注意到很少有大师在做后空翻，但仍然打着“有用的建议”的幌子插入自己的议程和业务；所以现在，我终于成为了我自己的上师，并且真正地做我自己，我决定赎回“资本保护”大约10天前的投资有一点点损失，但我宁愿承担损失，但晚上睡觉！如果我坚持到期，我可能会损失 90,000 美元的利息成本 是的，这是银行的资本保护！还有“保险”我被迫采取的看跌期权，只有在 2012 年完全成熟时才有效随着现在世界各地正在发生的事情，许多高杠杆和财务设计的公司要么陷入困境，要么像一堆多米诺骨牌一样倒下，我不想坚持这项投资 我不喜欢这给我带来的失控感 到目前为止，机会损失已经让我损失了大约 130,000 美元 2006 年末没有购买另一个 IP 但也许这是件好事，时间会去年我迈入了 50 强，我没有 20 到 30 年的时间来弥补我的损失而且我厌倦了自己的工作所以，对我来说，另一个教训是 SANF 和宁静对我和自我有多重要教育，仔细监控和处置所有大师和所谓的专家最后，我没有钢铁般的神经成为一名股票交易员，我更喜欢慢节奏，有生活而不是被困在电脑前 247所以，我不会做任何关于share tra的课程ding 要么我发现我喜欢生活中简单的事情，以及那种“非理性的繁荣”；或过度可能对我产生可怕的后果所以现在我正在敲门，等待和观察干杯，GMG
评论
我还发现，在许多情况下，财务规划师和相关专家正在规划自己的财务命运远远领先于你自己！很高兴我在 2004 年摆脱了我的规划师，并加大了房地产投资的力度，这与他的建议相反，即出售我们表现最好的 IP，并将收益投资于他的产品，该特定 IP 的价值已经翻了一番，并且变得中立！问候杰森
评论
干得好杰森！多少次我听说理财师建议他们的客户处置房产投资 我问我“你到底为什么要另一个房产是有风险的！这些资金将为您提供更好的服务”；好吧，直接财产不向他们支付任何回扣，没有尾随佣金，在抵押期间没有持续的特许权使用费，因此，他们建议他们不赚钱是一种愚蠢的投资。但是，管理基金，大量不必要的保险，您不妨确定，如果您需要帮助，保险公司不会付钱给您，这整个业务是多么糟糕！基于佣金，所以我们怎么知道这个建议实际上对我们有好处 太有偏见了 难怪 FP 从 7 月 1 日起必须获得赔偿保险 那里一定有很多不开心的人，我相信数字正在增长 也许这个行业需要彻底改组 但是，我解雇了我所有的计划者 我现在不信任他们中的任何一个 从现在开始我自己投资 如果有的话，这个坏建议严重减慢了我的速度让我损失了金钱和机会成本 但是，嘿，至少我现在知道不该做什么了 干杯，GMG
评论
但是这两个分层的营销人员喜欢财产！我们最后一次见到一位财务顾问是在 1990 年代，他的建议是在繁荣前出售墨尔本内城的房产 那时我要卖掉我必须从某个地方找到大约 10,000 美元，而我的薪水约为 30,000 美元不太好 我们最终确实卖掉了它，但是为了获得可观的利润，它推动了我们的计划如果我在他建议的时候卖掉了，我想我会永远摆脱财产当我们买下我们被遗弃的房子时家人和朋友都嗤之以鼻1991 年在半工业 Northcote 是在 King Lake 附近，一位朋友问我知道当我们 2001 年在塔斯马尼亚购买时人们笑了，并告诉我们我们永远不会看到增长我现在发现笑声令人鼓舞 - 这意味着我的竞争减少了
评论
这是一句精彩的台词马丁做得好
评论
看看现在谁在笑！这是题外话，但与你在 GoAnna 上面的评论有关 前几天我在电话里和我爸爸说话 他说“不要再买房子了”，虽然他没有嘲笑，但我得到的明显印象是他认为我们“注定要失败”，因为在不久的将来价格可能会走软 忘记向爸爸解释我的租金今年会飙升并大幅降低我们的持有成本 似乎我们目前市场上的房地产投资者较少 GoAnna，这意味着更少的竞争和更高的租金我想我们现在可以笑了——去年资本增长巨大，今年租金增长巨大！问候杰森
评论
是的，几年前我爸爸说“你现在受够了”。呵呵呵呵他以为我是下一个艾伦·邦德，我会走到同样的结局
评论
我前几天晚上刚被一位亲戚问“你不会再买房产了，对吗？”他们指的不是此时的糟糕购买条件，他们的意思是“你已经克服了这种愚蠢吗”，尽管我去年的努力创造了：1）比这个相对人在整个过程中积累的更多的股权工作生活，以及 2) 以今天的美元计算的被动退休收入，预计价值是该亲戚当前退休收入的 4 倍取得了我认为任何人都会引以为豪的结果，而且他们知道这些数字，我无法理解为什么他们仍然如此不支持如果我放弃房地产投资并以低于以下的工资从事现收现付工作我目前的被动收入，我敢肯定这个亲戚会很高兴我只是不明白，永远不会。这也不是嫉妒——这个亲戚真的“担心”；关于我们，尽管我们做得很好，而且他们很穷，经常需要我们和其他亲戚的经济援助！我只需要继续咬我的舌头，希望我不要咬掉它！！！！
评论
我知道很多人暗地里希望我们会摔倒在地（可能是这个论坛上的一些人）以及嘿嘿嘿）但很多人确实对我们感到普遍关心我并不自大到认为我的方式是正确的方式有时我很确定这不是特别是当我晚上难以入睡时！
评论
哦！ Goanna，我对你所做的只有绝对的尊重和钦佩 审查一个人的投资组合是绝对必须的 真的没有所谓的“一劳永逸”，因为这里有太多的风险我相信你会来你的态度很好
评论
谢谢水手 很高兴知道有人在我们的角落 我们没有处于糟糕的境地，只是一个不确定的境地，在某些方面我觉得更困难，因为我内心深处是一个动作女孩我发现等待和观看压力很大，但有时这是最好的行动方案
评论
同意 没有什么可以替代详细了解您正在投资的内容以及相关风险我见过很多人投资并根据他们的理财规划师的建议进行投资，然后看到他们的积蓄消失了我总是问理财规划师他们的净资产在大多数情况下他们回答说他们正在研究他们的 PPOR！有趣的是，他们希望我将现金交给没有大量投资组合的人到目前为止我做得很好我并不是说我可能不会在像超级这样的复杂事情上寻求建议，但最后我会尽我的详细尽职调查
评论
这太可怕了！除非他们在进入 PPOR 之前就进行了投资——那么情况就完全不同了！
评论
我看到 Ken Done 正在起诉 CBA，因为他对 5300 万美元的投资管理不善 哎哟！我猜他希望他能获得更多的控制权新手会发现自己很难损失这么多钱，这需要专业人士
评论
这个故事的寓意是你可以外包工作，但你不能外包责任我和银行理财规划师打过交道，在我看来他们很普通 他们也有一些私人银行部门为富有的客户服务，你必须脑子里有石头才能对付那里的一些 nuffies 他们很普通，他们似乎是公主和王子我更愿意处理精品服装问题，因为他们都有一些既得利益
评论
我更愿意处理精品服装问题，他们都有一些既得利益是的，他们有两个服装都有自己的议程我对这两种销售机器都有经验！！！不适合我，我决定成为我自己的 FP GMG，获得她自己的大师奖。我喜欢成为一个“偏执狂”；投资者 再说一遍，“偏执狂”；在几次“坏”之后；经历 我很高兴我不在 Ken 的立场 上法庭的麻烦、浪费的时间、压力等 生命太短了 但是我希望 Ken 一切顺利 去拿他们！！！时间到了！
评论
哎呀，最好学着引用我更愿意和精品店打交道 麻烦的是他们都有一些既得利益[QUOTE]对不起，这应该是我最后一次的开始邮政
澳洲中文论坛热点