目前，不受欢迎的资产类别包括美国住宅物业、当地 LPT 和一些上市基础设施基金 有些收益超过了借入资金的成本 IMO 有些优质资产似乎正在朝着良好的价值方向发展，但是，它们退出的原因好处是担心更多坏消息——美国经济衰退、无法为债务再融资和不断上升的 IR值得考虑 为自己买单的优质资产不会经常发生 我们许多人渴望的增长会自动发生（因为它是一种优质资产），如果它不增长，那么持有它就没有任何成本 巴菲特会说它的安全边际很高 主要风险是如果它进一步下跌并保持下跌，那么很难进一步借入它 是否有任何价值投资者考虑在中长期投资质量，失宠资产评论
虽然它并没有真正失宠，但可能出现在有几年干旱的地方，但由于软商品的繁荣，我认为未来几年表现第一的资产将是农业用地尤其是可以种植庄稼的耕地 过去 12 个月农业用地蓬勃发展，还有几年的时间 我预测一个城市人如何投资农业用地对于你们这些家伙来说有点问题我有没有简单的答案 见你的
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嗨 Keith，我主要是一个价值投资者今年早些时候你提到你认为财产信托被高估了这促使我审查我的财产信托投资组合放大器;卖掉大部分 感谢您提请我注意 我知道我会在某个阶段重新投入财产信托 但是，我的感觉是我们还没有看到更糟糕的信贷紧缩情况 利率很可能接下来会上涨财产信托的一年 有些高负债，这将对他们的股息支付产生重大影响 所以我不确定目前的收益率能否持续 我觉得 Centro 只是第一个不得不承认他们面临更高利息的人利率 其他人希望利率回落，因为他们无法相信他们现在所看到的 时间会证明我不会将更高的利率视为恐惧 这是一个现实，明年可能会逐步打击房地产信托 如果我可以找到一个为自己买单的优质资产我也会买但在目前的情况下我会寻找一个高利息的保障来安全度过信贷危机我绝对不会去美国居民al property 虽然我认为我们还没有看到底部 感谢您提出这个话题，现在是考虑它的好时机 干杯，
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http:wwwprimeagcomau
评论< BR>周五上市的 IPO 什么是 ASX 代码 你对公司的兴趣是什么 你买了 IPO 还是你是董事或早期股东 干杯，
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我同意 Keith 关于财产，市场的低迷很多是买家情绪 当市场开始向南走时，买家消失了，因为大多数买家都是自住者 他们看新闻，听朋友的话，像羊一样 我在 CNN 上看到了一个特别的其他关于旧金山房地产市场暴跌的那个晚上，他们正在与这位收入较高的年轻高管交谈，他正在租房，直到“明年市场复苏的某个时候”才会购买。具有讽刺意味的是，他是问题的一部分如果每个人都坐下来等待，市场需要更长的时间才能恢复但人们仍然必须住在房子里，所以需求不会永远保持低迷，正如你所说；地段好的优质资产永远是抢手货 这是聪明的投资者拿出支票簿的时候特别是如果您可以获得可以自行支付的资产；我最喜欢的那种
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代码是PAG，我已经买了这个listing，但是我对这家公司知之甚少，只有我读过的内容和管理到位的方式，以及发展的方式东南亚国家将需要澳大利亚农民提供更高水平的食品消费 Keith 这是我购买的一家公司，但不确定它是否回答了您的问题willair
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Prime Ag PAG，它上市了吗 不可能, 甚至在 hotcopper 或其他共享网站上都没有提到 它应该从现在开始 Prime ag 瞄准的整个区域都出现了令人难以置信的降雨 河流在流动，水坝填满，土壤充满水 看着适合下一季看你的
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基思，我有点好奇，所以我检查了主要 LPT 的情况。最大的 LPT 通常在 5 安培之间产生； 7% 那是 sti非常昂贵，特别是考虑到他们可能面临更高的利率 当然不是自筹资金，至少不是在 95% 的保证金贷款利率上 一些较小的 LPT 正在接近自筹资金，但他们似乎处于下降趋势 我在短期内对 LPT 保持谨慎 干杯，
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杠杆 你可以称我为极端价值投资者，但我认为资产的收益应该始终超过为其融资的债务成本 这是因为债务融资的整体风险低于资产的风险概况 例如，如果一项资产是 60% 的债务融资和 40% 的股权融资 如果资产变坏并损失 20% 的价值，那么债务持有人仍然会走完全放弃他们投入的资金 另一方面，股权持有人刚刚损失了他们投入的资本的 50% 将其放在房地产的背景下，如果市场变坏并下跌 15%，人们被迫以任何方式出售原因，有什么风险银行几乎没有 为什么因为他们是债务持有人，并且是最先获得付款的人 他们放弃了所投入的资金，但股权持有人受到了沉重打击 所以我一直在寻找收益率高于债务成本的东西 我感觉银行在我的账户上搭便车 所以我喜欢质量不受欢迎的资产 - 它们的价格更具吸引力
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那么你现在买什么，YM 另外，你有什么过去购买了符合您标准的产品，表现如何
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感谢您告诉我们“投资101”；产量 这是一件有趣的事情；你认为“收益”是多少？对我来说是；上限增长，租金税收减免 再加上“增值”的能力；我认为你有一个安全的赌注这也是我的标准；我什至不想成为 80% 的 LVR，这是传统的银行住房贷款公式 我的 LVR 是 58% 很好，我可能会通过最大限度地提高财富来加速财富，但没有种族，我不会不想突破低迷时期 你认为什么是“质量失宠资产”？有趣的是，美国的财产被认为是“失宠”。对我来说，这是一件好事；便宜又便宜一段时间，便宜又便宜的利率我不介意打赌大型投资机构正在铲平房地产，就像未来 12 个月没有明天一样现在你对风险有了正确的心态和回报，并且您知道如何从我们过去 3 个月一直告诉您的内容中最大化您的投资回报（即使您一直说：“是的，但是”，我也很享受它）； BUY SOMETHING!!
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恕我直言，我想PAG今天早上开始交易，目前价格在170美元左右，我想我会在新的一年告诉妻子这个上市它没有走我的路以为会，但这只是早期，请密切关注此列表 恕我直言
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不知道您对失宠的定义是什么 keithj，但我们只是拿起一个臭棚子 看起来好像大多数人都喜欢漂亮的房子，我想我们买的总是不受欢迎的呜呜呜！！棚屋的净收益率为 77%，在拥有权的第一年，第 2 年净收益率增加到 79%，然后增加到 815%，租赁的最后一年净收益率达到 84% 市场对租金审查的审查范围应在 13 到购买价格的 15% 净收益率 这应该超过了工作收入 资金成本（借来的地块加上成本）是 855% 我们只需要投入 085% 来最初持有资产 租户支付其他一切费用租约结束 几乎中性 过去 7 年的资本平均增长率为 148% 我们有信心资产的年增长率将超过 1% 如果确实如此，我们就能赚钱来自一个从不联系业主，只是继续他们的生意赚钱的租户银行很高兴我很高兴租户很高兴全面获胜
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收益是资产可以产生的现金自由现金流是因此，对于房地产而言，税后影响将是租金s 不包括上限收益 - 不是因为它无效 - 它只是与资产收益不同的东西 上限收益与下一个买家支付的价格有关 收益与资产赚取的现金有关，无论谁拥有它 例如, 如果我以两倍的价格卖给你一根牙签，那么我以更高的价格卖牙签赚了一笔可观的利润，但牙签本身的收益是一样的（可能是 0）事实上这是一个不好的例子，因为从技术上讲，如果某物根本没有盈利能力，那么它就不是资产！增加价值的能力——尤其是在其他买家看不到的情况下——是我前任的一个好点期待你在那个不符合我的标准但为我制作了不错的 CG 的公寓上挖我 公平的电话 - 但规则的例外我喜欢推测一点，但如果可能的话，我更喜欢投资组合的大部分是价值资产 除了那间公寓 我没买多少 我有一些 IT 股票我在 IT 崩溃后买的，因为当时它们变得更有价值 - 他们做得很好 我有一个投机性外汇赌注，几乎没有收益一个臭虫）而且我有现金我正在等待下一次用现金购买东西的机会虽然机会似乎正在到来 - 一段时间以来东西价格过高但目前似乎正在纠正为什么我没有买太多在上一次的下风期 答案是我比较年轻——当时没有钱 最后一个周期持续了很长时间！
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这样的话，我所有的投资房产，以及Somersofties 拥有的数百个是例外 每个物业购买在当前周期之前购买的房产肯定是例外，而且很可能在 2-3 年前购买的房产也是例外，在你的“规则”失效之前你需要多少例外你和我同龄，记得我是在 2000 年开始购买的 你本可以一直购买（或至少没有出售）到现在 你的家乡布里斯班仍在上涨 Alex
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艺术没有收入（我猜你可以把它租出去）并且对我来说表现非常好 经济学部的 ANZ 展望链接是一本很好的读物，并不暗示即将出现任何廉价房产事实上这对租房者来说听起来很严峻
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您确实意识到您刚刚告诉我您更愿意投资于一家不断发展的汉堡连锁店，因为前者有自由现金流，但后者没有，对 扩张需要钱 回报通常是“资本”本质上（主要是因为人们为多种收入付费）亚历克斯
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我敢打赌我有亩ch 比你从 18 岁到 25 岁更有趣，只要我多活 7 年，我应该没事
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这都是前瞻性的，如果是这样的话，随着时间的推移，连锁店预计会有更大的自由现金流，那么我'如果没有，就拿连锁店，他们可以搞砸他们的扩张，因为他们不增加价值 - 我会拿单店汉堡店你可能会感到惊讶 当你在海外工作时数字真的会改变，收入增加三倍既可以玩得开心又可以投资 另一方面，我已经为生活做好了准备 你仍然需要等待机会来建立第一批可以为你服务的资产 在 60% LVR 左右，市场可能会陷入困境我仍然可以利用它 是不是我很幸运 是的，部分原因是我“发现”了房产，回想起来，这是一个非常好的购买时机 如果您从 25 岁开始并继续购买，你也会过得很好 你会多活 7 年谁知道 让我们看看他们什么时候完善 DNA 治疗ments Alex
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收益 我似乎记得你被聘为某种投资顾问 我原以为像你这样精明的专业人士会在过去几年里与蓬勃发展的股市大赚一笔
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来吧YM，我知道你对当前房地产市场的感受-但我们不要荒谬！
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所以黄金将是嗯不是资产，然后再次使用技术定义, YM 这不就是你错过了过去几年的机会吗？你太拘泥于“技术”，而没有意识到市场是由非理性、情绪化的人组成的 Alex
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是的，似乎它今天上市并以 170 美元收盘 显然市场认为 Prime Ag 为他们的土地 PAG 在强劲的一天上市支付了太多费用，在大雨过后，谷物价格仍在上涨 想象一下，如果事情变得糟糕，150 美元但是, 现在耕地值多少钱 大家都一头雾水 我想 如果农产品价格处于如果这只是农业繁荣的开始，那么土地很便宜在过去的几年里，土地每公顷价值 5000 美元 如果现在有人给我 10,000 美元，我不会卖 See ya's
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我什至不会把这个定义称为“技术上”正确
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你说的很有道理因此我对 somersoft 的访问使我失去了优势，自从我开始访问这里以来，我是一个稍微平衡的人，我认为这是一个很好的线程（即谁会想到 - 资产类别收益大于他们的融资成本！！）但我现在可能会退出 - 它正在成为劫机
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是的 - 让我获得了黄金，艺术等 - 没有收入仍然在平衡ce 表我在技术上错了不是会计师 - 所以我有一半的借口
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我也很现实地说肯定 40 岁的蜘蛛侠 #1 漫画不会给你任何收入，但我敢肯定称它为资产！圣诞快乐的伙伴！感谢今年的热烈讨论
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嗨 HK，我也对 LPT 保持谨慎 - 一些在美国曝光的（espec MCW）是高收益的 GPT，GMG amp; MOF 的价格回到了 2 年前的水平 一些基础设施基金（例如 AIO、BBI、CIF、TCL）在（据称）可靠放大器的情况下收益率为 8-10%；不断增长的收入流还取决于资金成本——如果您可以使用 lt;8% 的 IP 股权购买，那么其中一些是自筹资金 当信贷危机在 6() 个月内爆发时，流动性回报IR 在此达到顶峰，然后可能是时候进入一些自筹资金的 LPT 放大器；基础设施欢呼 Keith
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Keith，我现在很想听听你对此的看法——至于你是否觉得 LPT 现在提供了很好的价值，我上周增加了 LPT 的持股量，并将在不久的将来这样做未来如果当前收益率保持不变（即如果价格保持低迷）提供一些惊人的收益率 - 从良好的 LPT 我走上了管理基金的道路，虽然（已经有 2 个房地产基金，增加了三分之一）我买进的基金（收入 2 的 APN 财产在当前分配水平下的购买价格收益率约为 9%（这是净值，在 MER 应付之后 - 基础 LPT 的总收益率约为 10%）干杯
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嗨 Trogdor , 你最近的投资做得很好，在这样的困难时期拉动扳机很难放大器； MOF 预计未来 3 年收益率 14%，GPT 10% 在 3 年内升至 11%，MGR 9% 升至 105%，VPG 145% 在 3 年内升至 155% 大多数其他优质 LPT 的收益率约为 9 %，除了 Westfields@ 6% 保证金贷款 IR 约为 10% ATM，所以有些是 cf +ve 所以你不必求助于做硬码并购买一个臭气熏天的棚子，收益率为 77%，让自己进入优质的商业地产我认为本地 RBA IR 处于（或接近）本周期的顶峰 但是，我认为银行可能会在独立于 RBA 的情况下潜入自己的小幅上涨 所以我在第一篇文章中提到的风险之一已经降低了另一个大风险是美国的持续不确定性，这可能导致一些 LPT（如 Centro）的再融资贷款展期问题 一些在美国有敞口的 LPT 的空缺问题可能比平时要高（因为每个人都知道他们在那里处于衰退中）但是， LPT 的收入通常是稳定的，因此 IMO LPT 可能适合任何寻找r a cf +ve，可靠的放大器；增加收入流谁并不真正关心价格是否进一步下跌要考虑的另一个方面是 NTA，一些 LPT 的交易价格远低于其建筑物的价值 - 高达 50% IIRC 当然，估值可能会发生变化，但很可能做一个在优质商业地产上获得巨大折扣的例子 我计划在未来 3-6 个月内长期购买一些物有所值的东西 Cheers Keith
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hmmmm MOF 看起来非常有吸引力 我有耻辱没有多余的现金！
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嘿keithj，LPT如何保证未来3年的分配另外，在您对投资组合价值大于市值的评论中，您如何找到每个LPT的物业估值
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嗨 cf+，没有人说任何关于担保的事，他们预计未来 3 年的收益率为 X% 看看 comsecs 免费在线研究，看看分析师的预期 一个 LPTs 租户通常签署长定期租赁 加权平均租赁到期时间通常为 >； 5 年 所以他们通常可以非常准确地预测他们未来几年的收入 收益率可能变化的原因有很多，可变利率利率变化，意外空缺（由于 cpys 在信贷紧缩中破产） 、未对冲的外汇波动等 大多数 LPT 对冲其大部分外汇敞口；修复大部分贷款 当然，一些 LPT 可能无法为其债务再融资（如 Centro）并内爆 LPT 的资产价值可在其年度报告（来自其网站）或某些研究网站上获得 年度报告通常列出每个单独的财产，最后一次估值，由谁估值，还有估值最近 AFR 的收益率为 894% 这是我唯一会投资的工具，因为我不知道如何区分 Westfield 和 Centro，在潮水退去之前，它们对我来说似乎并没有太大的不同，我们看到谁裸泳了我喜欢炫耀的商业地产故事，也喜欢基思的关于你的评论t 有臭味的棚子，据我所知，没有 LPT 曾威胁要杀了你“到了要买的时候，你不会想买的”是我想到的一句话 未来可能会有更好的购买时间，或者等式的 E 面可能有点不稳定，这将是一个问题 什么时候贪婪，什么时候害怕是问题
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我现在正在密切关注事情，有点深度睡眠，直到最近几次远足开始打击我的臀部神经，一段时间后它们开始打击我的大脑，这是一个有很多书本知识但在我的情况下没有实际智慧的案例过去两周看起来非常有希望在 4 月暂停利率，因为与现金利率相比，短期银行票据利率一直在下降并恢复到正常的利差，而长期收益率曲线倒挂（10 年对 2 年 TB）并且已经有一段时间了，我认为这是一个相当不错的线索未来几年降息是一种真正的可能性 我正在借用的一个主题并认为可能会有一些腿是大约 1980 年代黄金海岸陷入困境的房地产游戏 在最后一次房地产暴跌期间，海岸上的优质单位以美分的价格出售，度假屋似乎是第一个被抛弃的，市场的高端非常对所有普通人的命运敏感 对于任何准备部署现金的人来说，这可能值得关注不是因为这个原因才这样做 从自私的角度来看，我真的很希望经济衰退就在此时开始，我的收入不会受到丝毫影响，而且通胀、利率和呈现潜在的房地产交易很少 我把所有时间都花在了现金利率被澳大利亚央行推高至两位数的情况下，这是目前唯一让我夜不能寐的情况
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