澳洲澳大利亚房产 我错过了什么悉尼吗

在澳大利亚地产投资



Gday 我一直在布里斯班四处寻找，我发现很难找到一个“好”的地方。投资 我开始认为我在查看房产时遗漏了部分难题 这就是我一直在做的事情 我在 REcomau 上查看房产使用 CBA 网站上的那个，纯粹是因为它在自己的小窗口中打开并提供 IO 数据）这给了我每月还款额的贷款金额，然后我得到每月租金、body corp 和理事会费率（通常已经在 REcom 上说明或者我给代理发邮件）我还允许 85% 的租金用于管理 有了这些信息，我计算出每个月拥有该房产的成本（不允许任何额外的维护费用）然后我将每月的损失乘以 12个月来获得年度损失，然后我使用一个基本的 45%（好薪水）数字来估计我将能够要求收回多少年度损失，然后我将其除以 12 个月并将其从损失中扣除，给我我的最终每月净亏损，例如价值 29.5 万美元的房产 M仅租金 $108333 每月 IO 还款 $2206 pmth Monthly Body Corp $110 pmth 每月市政费 $110 pmth 每月管理费 $9208 拥有财产的每月总成本 $143475 ($17217 Pa) 索回 17217 美元纳税时损失的 45% ($774765) $774765 除以12 个月 64563 美元 pm 的纳税申报使得拥有房产的成本为 78912 美元 pm（纳税申报后）（或每周 18210 美元 - 已调整） 我是否正确地解决了这个问题 只是在查看 REcom 上的许多房产时对我来说很明显，卖家正在做一些事情 1：他们试图以一年左右的时间出售房产的价值，而不是区域中位数价格反映的当前价值 2：租金回报很多地区的房产价格都非常低，因此购买一处房产基本上会扼杀您的借贷能力 3：几乎所有在 REcomau 上列出的带有“投资者”字样的房产；或“完美的投资”；或“伟大的首发”；或其他类似的事情实际上真的是垃圾投资，即在过去 3 年价格增长率下降的地区的一居室单元，租金回报率仅为 45%，我对此的看法相当黯淡我得出的结论是，我的计算中一定遗漏了一些非常基本的东西到目前为止，我计算出的数字中的任何错误都干杯
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嗨，瓦格曼，您在税后计算中忽略了折旧这将具有降低自付费用的效果回答您的关于以这些回报价格利率进行房地产投资的问题，那么您是对的，它不像 5-7 年前那么容易，而且看起来更不是一件“好事”再见
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First IP See ，事情就是这样对一个人来说什么是好的投资，对另一个人可能不是等等，等等如果你能诚实地回答这个问题——那么你就可以很好地找到一个好的投资——主要是因为你将能够快速折扣不符合你标准的房产作为投资者，我们非常关注关于我们买的东西——但事实是，我们的定义与我们不买的东西差不多允许折旧（这在新房产上可能相当重要） M
评论实际上并没有在房产中投入任何资金，所以它是kil也就不足为奇了调整您的借贷能力 请记住，使用这种 LVR，您每年只需购买价格的 4% 即可获得房产的增长 我认为您从错误的角度看待这个问题：1）您是借所有东西 为什么它不应该扼杀你的借贷能力 你可以通过借所有东西来便宜地玩这个游戏 2）从历史上看，44% 的收益率相当低 3）如果卖家将他们的房产定价高于市场，他们就不会卖 就这么简单不出售的房产会降低要价，或接受低于要价的报价 4) 随着时间的推移（年）租金会上涨，而且数字看起来会更好 即使您每隔几年购买一次房产，您也会这样做更好的大多数人 第一年你不用买十几套房产 Alex
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如前所述，你忘了包括弃用，这可能会在第一年再增加 7000 美元的扣除额（下降随着岁月的流逝而降低，但租金也应该上涨）但是以您的示例为例，如果该房产的税后成本为 10,000 美元，并且您获得了 8% 的 PA 资本增长的长期平均值，那么您的房产将会上涨在同样的 12 个月内 24000 美元，所以基本上你的 10,000 美元投资翻了一番 这是一个很好的投资回报吗？负扣税收益，因此您在后续房产中的实际持有成本会更高（这取决于您的收入）这是我认为您最好开始投资股票的时候，股票没有任何持有成本，但历史上更高长期资本增长股息回报率 14% PA 而不是房地产，其收益率约为 12%，持有成本低于 1%，因此这意味着房地产在扣除成本后的实际回报率约为 10-11%，而股票约为 14% PA
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The Body公司费用似乎高得惊人；是不是带游泳池、健身房和电梯等综合设施的公寓？如果不是；太难了 全国有更多的地区可以获得更便宜的 Body Corp 费用，如果你买的是有土地的房子，根本不需要 BC 费用，还有更多的地区可以让租金收益率提高 6- 7%，并且有贬值和可观的上限增长响应您的观点； 1 提供一个低数字 2 看看不同的领域，如上所述 3 大多数代理商不是投资者，只是使用这些术语来试图吸引粗心的人 4
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为我曾经的回复干杯只是使用基本数据来看看我的数学是否正确 我和妻子有大约 5 万美元的股权，我们可以摆脱我们的 PPOR，我们可以购买价值至少 20 万美元的 IP，然后我们不必担心抵押贷款保险，所以理想情况下，我们想购买低于 20 万美元的 IP（是的，哈哈！好机会！）或低于 30 万美元（如果可能的话）以降低我们的第一个 IP 的成本 我们的首要任务是找到一个不太高的资产，（不采取考虑到任何折旧）说在扣除前每周自掏腰包 100 至 150 美元 该物业不需要显示大量资本收益，因为我们将长期保留它，但它需要位于不会受到影响的区域受洪水或新的公共汽车道等影响r 你得到什么 我想将任何折旧收益视为锦上添花，而不是我依靠什么来完成交易 告诉我一些事情 如果我们从我们的 PPOR 中借入 5 万美元的股权用作存款IP（比如 20 万美元的 ip）我们仍然会借 20 万美元，只是 n 两种不同的贷款（一种用于 5 万美元的股权，另一种用于 IP 购买价格的剩余部分的 15 万美元）这有什么比仅仅尝试更好直接为 IP 借 20 万美元 我们在 PPOR 的抵消银行账户中也有 25,000 美元 我知道，如果我们在 200,000 美元的 IP 上支付这 25,000 美元，从我们不会得到的观点来看，这将是不好的通过抵消账户降低我们的不可扣除债务的好处，但 25,000 美元意味着我们只借 175,000 美元来购买 200,000 美元的 IP，这将使 IP 更快地接近中性齿轮 干杯
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你在第一种情况下，可能会支付较少的贷款人抵押贷款保险，因为您对每处房产的 LVR 较低
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可能更好地获得100％融资的IP，就像你拖欠贷款一样，它不会影响你的PPOR，即你会失去从你的PPOR中提取的存款但是你会被抵押贷款保险所困扰您需要做出决定是否物有所值
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再次干杯，伙计们，这是一个检查我的“从REcomau复制粘贴”的数据的场景；考虑潜在报价 超过 299,000 美元 DUTTON PARK 该入门级单元位于一个只有六个人的小街区，适合寻求低维护投资的精明投资者。 特点包括带内置插件的大卧室、整洁的厨房和原始条件综合餐饮和生活区 此外，距离火车、公共交通、Mater 医院和新的 Boggo 路城市开发区仅几步之遥 法人团体的年费仅为 1600 美元，租户每周支付 240 美元，直到 12 月，更多你想要的 入门级单元 内置组合 livingdining 小街区 方便的位置 点击联系代理 物业摘要： 类别： 单元卧室： 2 浴室： 1 车库： 单人土地： 73500 平方米（约） * 显示访问 * 查看已售物业物业照片 物业照片 物业照片 物业计划 物业位置图 仅以此为例 请注意 IO 还款额为 $299K 下午 2236 美元 BCorp 下午 13333 美元 议会费率 110 美元 pm（不知道这个数字，所以 110 美元是猜测） 管理 88 美元 pmth 租金$ 1040 pmth 留下财产$ 152733 -ve 在折旧和减税之前每月扣税，即$ 1832796 PA -ve 扣款 索回$ 1832796（$ 824760，或$ 68729 pmth）的约45％，使房产每月扣税$ 84007 -ve，没有折旧计算 这是在拥有的第一年损失 1008083 美元 如果该单位在第一年的价值增长 8%，它将获得 23920 美元的价值，当您减去 1008083 美元的损失时，您总共得到 1383917 美元，这是净收益你拥有产权的那一年 干杯
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继crc_error建议100%融资和应对LMI之后，我决定走那条路，因为PPOR是联名的，但是IP只会在我的名下（妻子的收入不足以从税收减免中受益）将不得不以联名方式进行存款贷款，或者让妻子为存款贷款提供担保，无论哪种方式都会变得混乱
评论< BR>这是一个有趣的观点，因为我们的 PPOR 仅以我妻子的名义（房屋和贷款），但由于收入水平，IP 将以我的名义，这意味着我们最好尝试以我的名义获得资金并且根本不使用我们 PPOP 中的任何股权 这将保护 PPOR 与 IP 没有任何关系，如果我们通过与 PPOR 不同的贷方为 IP 提供资金，我们将更有可能将 IP 用作IP 贷款的唯一担保 我是对的
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嗨，瓦格曼，妻子从 ppor 的股权中借了 5 万美元 她以成本借给你你破产了，再见
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这听起来很有趣 5万美元的利息会被取消吗看到它是按成本借给我的 问候
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您错过了购买成本：印花税、抵押税、产权转让等>评论
所以你保证在第一年损失1万美元，需要一些相当大的增长数字来挽回它不能说它让我兴奋
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谁在乎第一年！！！！ ！！ Ausprop，谁提供关于 1 年的东西！！！！！！！伙计，我只关心第 10 年及以后，因为我确信每个投资者（而不是交易者）都会谈论短视
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我关心第一年会有大量的房产在未来 12 个月内让你真正赚钱 为什么要买一个不会的它只会阻碍计划我从你原来的帖子中怀疑你不是出于这个原因，我今年正在悉尼进行双居开发，因为它会立即为我在平坦的市场中产生资产，这样我们仍然可以继续前进。但是，我的建议是老话市场中的时间，而不是市场的时间，为此，复利效应10 年的资本增长将大大超过第 1 年的任何短期损失虽然处理数字非常重要，但我认为很多人，尤其是初学者，从分析中危险地接近瘫痪，所以我正在尝试给出更广泛的视角，这远比任何 1 年的快照都重要 去做吧，我说！谢谢你提供的信息 ChrisR 我会在这个因素中加上 5% 的成本（那是购买价格的 5%财产权）我并不担心在第一年大赚一笔，因为除非情况发生变化并迫使我出售，否则我会永久保留我购买的财产但我不想购买一个财产然后不得不永远等待让它的价值增长到足以支付我们拥有它所花费的所有金钱让它成长我真的很努力不过，当我通过 REcomau 浏览房产时，我需要考虑到这里倾斜，所以我知道哪些显示出作为投资的前景，哪些是真正的狗，它们的负面影响太大而无法使用在这一点上向我们求助，或者是中性齿轮或正齿轮，但对资本的任何实质性增长几乎没有希望或根本没有希望为所有回复的家伙和女孩干杯保持巨大的帮助
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稍微说一下从角度来看，瓦格曼 您正在为借入所有东西做预算但是任何升值都取决于财产的总价值，即即使您没有存入押金（或存入很小的押金），您也押注于获得收益考虑到您可以获得的潜在收益（当然还有潜在的损失），我不认为它会花费您很少的钱10 年后的制造商现在叫我反社会，但在我看来，提取一些价值的唯一方法是从增值中，例如细分，但这只是我
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Ausprop，你在提取价值吗通过开发（即renosubdevelop）然后出售我假设您正在出售，因为您认为持有没有钱，所以那么我还假设您从事房地产交易业务-不投资房地产我不明白您认为很多房地产是如何亏损的表现非常强劲，悉尼很可能再次起飞 你是说大多数房地产投资将在 10 年后亏本吗
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另一种你可以先从房地产中赚钱的方法12 个月是在低于市场价值或您所投资的市场底部买入 通过“在市场底部买入”；我的意思是： - 如果有 3 栋房子，每栋 3b1b，面积相同，否则相同，但一间已全部翻新，一间很干净，一间需要修整；你买的是破旧的——所以说好的价值 30 万美元，平均价值 25 万美元，垃圾价值 22 万美元——花 1.5 万美元翻新“增值”；在废话上（您现在已经花了 235,000 美元），银行应该将其重新估价为 275,000 美元左右，从而使您立即获得 40,000 美元的股权嘿 presto - 您有股权可以提取并投入购买下一个财产！以折扣价购买房产（低于市场价值约 10-20%）也是如此，但您当然不能总是这样做！ ** 这是我的个人计划，可能不适合您同一地区的其他类似房产，以及与最近出售的类似房产相比的定价方式 您应该已经专注于您期望获得良好资本增长的区域（Peter Spann 和 Michael Yardney 的书籍非常适合学习如何挑选这些区域），因此您已经将搜索范围缩小到您选择的“好区域”的更好属性；因此，这只是选择一个适合您的问题至于在财产的现金流方面什么适合您，这真的取决于个人，没有人能真正告诉您什么对您有好处 您需要解决这个问题自己使用电子表格和计算 很容易过度分析每个属性并找到不像 Land 所说的那样继续前进的理由 - 就这样做（当然首先要进行合理的研究！）
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应该的绝对笑话在房地产说话线程
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1,600 美元对我来说听起来不太高亚历克斯
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我有 2 个单位，Body corp 分别是每年 315 美元和 350 美元
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比我的低得多，然后我的所有费用大约是每季度 300 美元 Alex
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没有什么真正有建设性的补充，除了这篇文章对我有很大的帮助，因为我有所有相同的问题贯穿我的扮演瓦格曼的头——他们都得到了回答，而我却一无所获！谢谢！
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我认为在达顿公园（Dutton Park）每周只需 240 美元，只需 299,000 美元，布里斯班有很多房产，你花 299,000 美元，每周租金为 300 美元，我想看看其他地方
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我们的联排别墅的地层价格约为 550 美元，但它是一个古老的建筑群，到处都是大树和随后的污水处理问题，如果它在未来几年内表现不佳，我们将出售它
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是的，对于新手房地产投资者来说，这真是多汁的好东西 好东西
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