澳洲澳大利亚房地产可行性研究悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，各位论坛成员，我正在对一个开发地点进行可行性研究，我正在考虑购买该地点最多可容纳 8 套联排别墅，面积为 2490 平方米，分区为 R30 该地点位于珀斯西郊一个颇负盛名的地区，不幸的是，我还不想透露实际位置，出于显而易见的原因，我想知道那里是否有人会介意对我进行一些小测验，看看我是否遗漏了什么所有反馈将不胜感激 Boods< BR>评论
除了代理人比投资人赚的钱多，而且没有风险，我唯一注意到的是我看不到任何GST成本投资人必须拿出623,000美元，而利润是18.7 万美元上限利得税前，是正确的
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嗨，Boods，对于整个项目将消耗 1000 万美元的金额，你的利润非常微薄我玩的一件事是消除项目经理费用和完成后出售关节的 REA 费用这在 2 年的项目中节省了 35 万美元，并将投资者的 ROR 提高到 46%，并将项目的实际 ROR 从区区 600% 提高到 1086% 如果您在与他们密切合作后不知道如何出售这些物业2 年，最后需要把它交给一个喜欢的人，然后你需要回去再想想 IMO 这个项目可能很好，但是我会和像 Ausprop 这样的人聊天，他们知道得太多了增加的建筑成本和延误会对您的预算造成什么影响 开发商在我们的一位家庭朋友隔壁的西郊做了类似的事情 3 年前以 650K 的价格购买了该街区，以 400K 的价格购买了 4 套联排别墅，然后全部出售就像 25 年后每个 900K 的热蛋糕不需要任何代理
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如此大规模的投资的利润非常微薄 - 我相信周围有更好的，如果没有，在土地上坐一会儿，直到项目返回20% 左右（如果你负担得起的话）或者也许找到另一个全国统一的评论，预测珀斯 resi 支柱要么从峰值下降，要么在最佳情况下停滞一段时间——所以如果市场下跌 5%（实际上可能发生），那么你的总利润率（几乎）就会下降如此大规模的投资 哈里斯
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感谢您的投入，洛杉矶，令人眼花缭乱，哈里斯, 这些价值悬而未决 问题在于，在郊区没有像这样的发展来使用历史数据来确定售价，因此，在与几个在该地区经营的代理商交谈后，很难得出价格或在这个郊区附近，他们已经回复我，估计 12 工厂和 15 工厂之间的售价如果 12 工厂 - 没有交易，但在 15 工厂，所有项目突然返回超过 23%，即 3 % 超过我的目标 另一点是解释行动成本我已要求代理商说明潜在买家正在寻找什么他们都没有给出清晰的图片，以防尺寸（平方米）整理标准（每平方米费率）等洛杉矶澳大利亚我还没有考虑商品及服务税土地将在保证金计划下出售，我还不知道各个单位要卖什么但是，点另外，你是对的，他们的数字是187k利润，但是，将售价更改为大约1500万，即更改为每个投资者约 60 万大关 供应商表示欢迎报价（据称几个月前拒绝了 2500 万的报价）并且可能愿意考虑长达一年的延长和解 我也允许 24几个月的建设，在我看来太长了，我想可能是 16 个月 我们打算在建设开始之前尝试出售大部分的期房，这就是为什么我允许代理商和营销我没有完全适应此类交易的合法性 继续发表评论，因为我真的在这个问题上撞到了墙，很难判断它是否是一个观众！ Cheers Boods
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我以前从未对此进行过调查，但从你的数据来看，你似乎用自己的钱投入了大约 2500 万美元（借款 70%）——无论是现金还是股权都可以你即使是 5% 的利息（很容易获得，你应该能够得到 8%），如果简单地存入银行恕我直言，你的 2500 万美元将在两年内为你赚取超过 25 万美元（这似乎是你的时间框架），这个引用“机会成本”应该在您的数字中考虑并从利润中扣除，因为您将其投资于您的开发，因此不会赚取您本来会得到的利息 当然，我可能完全错了 - 也许您在其他地方已经允许这样做了 Marg
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公平点在t底部在电子表格中，有一个标有“投资者数量”的金额；我可能会考虑和其他 3 个人一起讨论这个问题，我们每个人都去宿舍 正如我上面提到的，如果您将销售价格更改为 1500 万左右，建造价格更改为每个 550k 左右，最终结果是每个人投入大约600k 并收回约 1200 万，利润略低于 600k（约） 这代表 2 年内每年大约 40% 的收益（给予或接受！！）恕我直言，您可能无法从短期货币市场中获得Boods Note: 你可以玩弄电子表格上的数字，看看一件事的价值变化对整个项目有什么影响 此外，要改变建筑成本和售价，必须通过调整费率来完成每平方米和平方米的价值 这只是我设置的方式（不理想） 感谢您的所有评论 Boods
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好点玛格
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以前从未做过开发；但我看不到足够的细节，无法进行合理的可行性研究，只是一般数字 但话又说回来，我需要为我说明一些事情，比如如果我是这样的投资者，即：- 金融机构费用利息贷款印花税 转让印花税 抵押保险费率 amp;税收 工程 土壤测试 许可证 场地清理 拆迁 交通运输 城市规划建筑师 法律委员会 债券 电力 排水 污水 土地税 应急和杂项 等等 总表只是不要让我坚持！
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这些项目我已经占了大部分，但是为简单起见合并了一些（可能不是一个好主意，我知道）在某种程度上，你是对的，Redwing 我基本上对数字做出了合理的估计，然后将它们四舍五入（很多！）为了让交易奏效，它必须在更糟糕的情况下工作 Thanls 为您的输入伙伴 Boods
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现在没有时间坐下来查看 xls，但 Marg 的观点很重要在比较您的资本（和时间）的 2 条路径时, 能量, 压力), 你必须将你的风险回报与无风险利率进行比较 目前, 你应该能够获得约 7%pa 的无风险 然后在做你的可行性时, 与开发人员交谈是一个好主意50 岁的人已经看过几个周期，并得到了 t继承人对利率和西澳经济的看法以及价格可能从这里走向何方 许多开发商和当地建筑商可以非常慷慨地提供他们的建议，只要你在做一些功课后提出明智的问题 他们特别适合让你知道哪些建筑商放大器；供应商使用等 以及 LGA 城市规划者是什么样的 至于想知道市场会为你想要的东西支付什么费用，为什么不问它 你可以投资几千美元在一个带有概念图和位置的广告上 感兴趣的提议 你考虑过吗在获得融资之前进行预售可能对您来说可能不会那么胖，但会从您的第一个项目中承担大部分风险 您也想与一些建筑商交谈，看看是否有人提供固定价格合同变更和超时的合理条款如果您可以让建筑商成为交易的合作伙伴，并且在其中包含一些皮肤，例如承担材料成本，那么他更有可能按时完成与一些人交谈当地材料供应商，看看他们是否可以推荐一个像这样诚实交易的建筑商，以及供应商是否在这些时候向建筑商提供延长信贷记住建筑商总是在寻找精明的开发商来组建与他们的持续关系意味着如果您正确阅读市场并比他们更了解城市规划，他们将获得更多利润如果建筑商看到您想扩大规模或重复建设，那么他更有可能认真对待您并优先考虑您的第一份工作在合同期内涌现的其他人并尝试保留一些资金来承诺您的下一个站点如果您提供另一个站点，建设者将保持忠诚
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WinstonWolf 你确定你不是我的岳父！！这几乎是他告诉我的，对一个看过几个房地产周期等的人来说是个好建议参与是一名建筑商，如果项目启动，他非常热衷于建造它们 Cheers Boods
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Hey Boods，我正在查看您每平方米的建筑成本，合理估计为 2400 美元对于西澳，我有 4 个地方即将在阿德莱德开始，他们将以大约一半的成本进入，包括景观美化、地板覆盖物等，我不认为我们在完成上吝啬这似乎有很大的不同 - 会不会有WA 和 SA 汤姆有很大的不同
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你好汤姆我的这个数字是通过与我的朋友目前在沿海开发中进行的开发相比得出的。它允许最好的饰面，即实木地板、瓷砖、花岗岩台面，整个开发位于一个非常富裕的西部郊区，这是可能是您想要花费的最低限度，因为担心土地及其附近的资本不足 例如，我的岳父是一家优质建筑商的推销员，他们出售的大部分房屋都在 45 万美元到 600 美元之间k 这些房子有大约 290 到 360 平方米的居住面积，并且有标准的配件和固定装置，所以如果你加上大约 120k 来完成好东西，价格很快就会上涨单元开发，大多数规格房屋不适合，因此专门为场地建设者设计的建筑师总是会收取更高的费用来建造一个单独的房屋，而不是在他们自己的房屋上建造我可能建造了很多次，并且这样做的效率很高 开发的可行性完全取决于建筑成本和售价我可以在合理的时间和成本内找出建筑成本，但售价要等到承诺已经做出 Cheers Boods
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可能和你的 FIL Boods 一样皱 做你的 DD 和探索所有选择的最佳时间是现在，而不是以后 成功与失败之间的区别往往是谦虚接受你是游戏新手 一些进一步的基础和谦虚的机会 询问供应商他们为什么要出售 找出他的时间表，他多大了，他是否有孩子有孩子，他们以什么为生，是否他或他的妻子生病了等等你发现得越多，你就越能通过双赢交易发挥创造力 当然，你需要直接去找他 不要通过经纪人这样做而且没有规定说你可以'不要直接和他说话是哟毕竟你的钱和风险，而不是 REA 取决于他的情况，看看他是否愿意成为股权合伙人 如果他愿意，在签订合同时不要吝啬你的律师将风险降到最低，告诉供应商您正在传递它，直到您可以降低风险 让他持有 如果您无法使数字起作用，那么更有经验的人可能也会不理会它 这是谈话的另一个优势给该地区的其他开发商和建筑商 如果你深入他们的头脑，你就会知道他们是否会在你暂停后嗅出这个网站 确保你让供应商知道，如果他的情况发生变化，你仍然会感兴趣 如果他是玩得很酷，但对澳大利亚央行或类似机构的另一个利率公告感到冷漠，你想成为他打电话的第一个人除此之外，我建议你走出去，开始寻找同一个 LGA 内的其他网站将帮助您停止对这个的痴迷，并且前向您提出一些新想法 了解一个 LGA 的城市规划者并吸干他们的大脑的好主意 如果您成为该领域的专家，您将能够重复并缩小您正在学习的内容取决于您的位置，请记住，55 岁以上的人往往会避开多层联排别墅（楼梯、地下车库），其中很多人的膝盖和臀部都很发达。不过，如果您是郊区的第一个维护最少的住宅，这可能是一个不错的卖点值得记住的是，在这个级别上开发需要专业和自律的心态 更好地意识到你正在建立一套技能和系统来复制多个项目 随着年龄的增长，交易应该会变得更容易 如果你涵盖所有排列并与尽可能多的人交谈现在，您将尽可能地在后续项目中成为更好的开发人员一些需要考虑的事情：-我认为您正在为自住业主建造请记住您必须哇妻子这样做，她会卖给丈夫 - 永远不要接受城市规划者给你的分区和法规 使用了解 TP 的建筑师或建筑商，并且可以在放宽代码的情况下出售它们以进行一些生态或其他创新设计 -自己进入代码研究它找出他们可能会在哪里放松它，他们将来可能会在哪里改变它，理事会有什么政治很多这些人现在有绿色偏见你可以利用它来寻求代码放松，即独立的太阳能屋顶面板和车道下方的水箱，用于额外的内部平方米也许你可以讨价还价，并建造带有中央电梯的单层公寓，更好地为老人和噪音消减和内部照明，并在周边提供更多的绿色空间- 不要与 TPs 过度谈判一些新颖且能激发想象力的东西最后，关于宏观经济前景，我的 2 美分（这就是它的全部价值）我预计还会再升一两次，但未来 3 年不会超过 3 次，我认为他们会在 2 年内降低利率3 年 理由 外国信贷将继续收紧 无论如何，当地银行将为澳大利亚央行工作 众议院批准正在下降 国内经济增速放缓想要逃离亚洲次大陆的一半，搬到那里，Pom BBs 和 Gen Xs 想要在阳光下过上好生活担心信贷成本，然后需求会在 18-24 个月内再次逐渐攀升，但请密切关注其他人将多少新库存推向市场 如果有人开始大幅打折，那就糟糕了
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感谢您的深度回复ply, WW 一些非常有趣和合理的建议 非常感谢 Cheers Boods
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Boods，这是 Michael WHyte 的一个帖子，毫无疑问，这是论坛上关于一个新人在多单元开发中遇到问题的最佳资源迈克尔有对他的成本、进展和障碍完全透明，显然是一个值得一听的聪明口才
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谢谢WW，我实际上一直在关注那个线程也很好读！ Boods
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你好 boods99 很抱歉，我将您的数据放入我的电子表格之一不是从投资者的角度而是从利润的角度来看，您需要以每件商品最低 1500 万美元的价格出售这些房产要获得 1789% 的利润，而贷方需要 21% 的利润，所以如果您的构建定价是正确的，并且我将这些数字重新计算为 85 平方米的单位，并且如果每 85 平方米为 204 和利率约为每 325 平方米，它们似乎是正确的85 平方米的利润率不存在，如果我按照你的数字来计算，它的 034% 利润率我认为你不会得到很多想要投资的投资者，你需要超过 25% 才能让想要投资的投资者和即使那样，这也取决于最后我的电子表格是用于评估的贷方电子表格，但我也有开发 6，这是一个非常好的评估网站的程序，而且你不会让很多超过 60% 的贷方进入土地除非您使用夹层资金，然后您不支付 9%，否则您将进入 16% 或 18%，否则构造很好土地部分始终是问题所在，2 年内 18% 对 900k 那是 324k 的兴趣非常大一路走来，因此最好将利息折价约 25%，这样您就可以很好地了解要支付的真正利息，但是 dev 6 为您完成了所有这些
评论< BR>boods - 将整体计划发送给我，我可以为您提供 250 美元的收益计划 - 让您确切知道您可以在上面放置什么，请参阅我的网站以获取更多详细信息 wwwbluecardindustriescom您每平方米的建造成本大约高出 50-100%应该是你要买单层还是 2 层的建筑师费用是我收取的营销费用的两倍修订我的初始产量表明 8 个单位的场地非常紧张 - 所以你很有可能在普通驱动器、访客停车场（1 个海湾）和一个经过的海湾之后，您需要了解 7 个单位的产量，然后才能真正计算数字
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Hiya Blue Card！我的价格是根据我的一个朋友目前正在开发的豪华两层联排别墅开发的，价格包括所有饰面、地板、地毯、百叶窗等，从过去的经验来看，这个数字对于这种建筑来说并不过分 我听说了什么你是说当你提到建筑师费用和营销成本等时，我故意加载它们来为整个项目添加缓冲我想在绝对最坏的情况下工作我确实意识到这些成本将在我允许的范围内我也意识到其他成本会爆炸我已经向我认识的一个专门从事建筑分层等的人展示了该网站，他向我保证，如果考虑到所有因素，这绝对是一个 8 单元的网站土地位于斯特灵市划分为 R30，议会建议每套住宅至少允许 270 平方米，平均 300 平方米 正如 Grossreal 所提到的，出售时将达到 1500 万不含 GST 的数字，但我只是不同意承认这在这个市场上是可能的哦，请继续寻找！
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不确定这是否可行，但我附上了一份包含网站尺寸的 pdf，供您使用蓝卡！反正看看 Boods
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是不是很多22 请记住，虽然它的最小面积为 270 平方米，但整个场地的平均面积仍为 300 平方米，但是，看看这个，您有 3 个临街面，这非常有帮助 - 请参阅随附的计划，您的建造成本也相当不错 - 我认为这只是基本建造成本！我的道歉
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对不起 - 主要是 2-3-4-6-7-8 的 11x25 块土地
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新电子表格 大家好，我正在考虑开发复式联排别墅沿海地带，过去两天一直在研究成本，并整理了随附的可行性电子表格 数字看起来不错，但我不敢相信它实际上需要 24 到 30 个月才能完成 DA 需要 12 个月，而 DA 需要 4 个月吗？建筑审批，8 - 12 个月的建设 期待免费股权的工作量很大，等待时间很长 干杯，Bazza
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Bazza 当银行借给你时，他们会假设你正在出售，因此您必须考虑 GST 否则可行性看起来非常有利可图，这应该令人担忧 有人真的会花 75 万美元买一个只需要 18 万美元建造的地方吗？现在更好地问这些问题，而且联排别墅的建造价格似乎真的很低 - 你有吗已验证
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谢谢Ausprop 我没想过卖所以不用担心关于 GST - 采取的观点 我正在寻找一个项目住宅建筑商，而不是建筑师设计的联排别墅，以降低成本。土地设计等有价格非常合理的复式联排别墅的计划但是，获得批准所涉及的时间是什么 - 是 24 -30 的正常完成时间 干杯，巴扎
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巴扎，建造不应该需要超过 26 周（考虑到下雨），项目建设者可以在 16 周内完成 这就是我所看到的，并在过去 12 个月内在 SE Qld 被告知批准过程将受到您的项目是否需要DA 或只是一个 BA DA 通过各种 LGA 部门拖了更长的时间，我知道 BA 在一个小时内（卡布尔彻郡议会）、3 个月（圣诞节员工更替期间的松河郡议会）内获得批准，也许平均 4-6 周，否则 DA 到处都是，4-18 个月，这取决于城市规划师的工作量、反对意见等 但是如果项目建设者或其他知道代码的人提交符合规范的计划，而你不是把它放在一条成熟的街道上，让邻居抱怨，那就快点搞定
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蓝卡！对不起，但我忘了提到该街区仅允许 1 个通道，即在顶部肥大的一端，其他正面有围栏并保留，有一个沼泽肥契约规定禁止车辆通行 这将大大改变事情，因为需要中央车道或类似的，这将减少可用土地的数量
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Bazza，我已经允许我的开发人员进行 24 个月的建设，只是因为我试图解释绝对更坏的情况有在我的时间里建造了几栋房子，我经常看到施工时间超过这些时间框架特别是对于一个建筑设计的双砖悬空板两层楼的房子当然我也看到它们建造得更快，但我不能指望事实上，顺便说一句，这是在珀斯，所以这可能不是你所在的地方（SE Qld） Boods
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这种发展必须是建造地层，而不是调查地层
评论< BR>或者如果是我参与的辛迪加（遗憾地）参加了 3 年多，并且仍在继续
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Ausprop，那是因为该集团的一些成员在某些问题上拖拖拉拉或拖延，我正在考虑让合作伙伴参与我的发展仅对我和我的搭档来说就相当昂贵了也许不是一个好主意 Boods
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完全不同的蠕虫罐头 Boods - 但是你有没有想过自己做一个较小的开发获得一个足够两个或两个大的块三个联排别墅，然后自己做融资和批准可能不那么令人头疼，最后 - 你最终会得到与建造 8 栋联排别墅相同的结果，但有 4 个合作伙伴，包括你自己（即每个 2 个）
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我会再给它一个镜头 - 现在我们进入访客停车场，经过海湾要求等
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是的，已经研究了一个较小的开发项目，并且仍然继续这样做目前在珀斯很难让这些数字发挥作用我相信仍然有机会但是，我们只需要找到它们即可！让我喜欢这个特殊项目的原因是土地 3 磨坊的 8 个单元周围适合单人住宅的街区的价格已售出超过 80 万个 Boods
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不，开发经理完全低估了建筑价格，然后建造者在工作中途被解雇对于非绩效，我们在项目期间经历了房地产暴跌，繁荣和暴跌，这就是我记得的东西
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根本不是开发经理完全低估了建筑价格，然后是建筑商在工作中途因业绩不佳而被解雇，我们在项目期限内经历了房地产暴跌、繁荣和萧条，这正是我记得的事情
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我正在考虑购买附近的一个有块！你在那里得到了很多我仍然不完全相信这笔交易会堆积起来问题是人们是否愿意在那个地区花费大约 1500 万购买 7 或 8 人的联排别墅 这本身是主要风险 Boods
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试试这个，你需要证明一个地段有 5% 的变化，只有在 R 代码下，考虑到它有 3 个街道正面，只有一个你可以使用
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我认为你对*这个地区*的最大问题是a）它们已经以创纪录的价格出售，因为b）该地区的市场仍然非常强劲，因为c）对新住宅的需求在*这个区域*是巨大的，所以现在跳上船意味着你已经以高价购买，如果你能以低于市场平均水平的价格购买，那么你可以细分它，将每个住宅级别更改 200 毫米左右并保留，给巷道涂沥青，为他们提供服务，然后在不建造的情况下出售每一块土地，然后以略高于平均水平的价格出售我认为你仍然会得到少于 20% 的回报 IMO，不值得
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我也倾向于这个意见 感谢您的意见蓝卡！货物
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