澳洲澳大利亚房地产花了 10 年时间——但它确实发生在悉尼

在澳大利亚地产投资



现金流为正的住宅房地产，我们刚刚为我们以前的 PPoR 执行了一项为期 2 年的租赁交易，我们以 96K 的价格购买了它，在 98 年初回购了它，自从我们最初住在那里以来，它一直在消耗现金流它符合规格 我们认为我们讨价还价，因为它是如此肮脏和被忽视 我们买下它的人在 94 年为它支付了 108K，当时它处于最佳状态，然后继续将它扔掉 我们来挑选它就像你年轻时一样，它充满了被摧毁的荣耀 - 没有 2 间卧室的行政公寓，为我们配备了所有的闪存设备 它有很好的骨骼，（土地和结构强度）但看起来很可怕 它花了 2 年的时间来削减大多数周末 说得对，就像你在下面看到的那样 当我们在 2001 年搬出时，我们设法以每周 180 美元的价格将它租出去，但随着这段时间的支出增加（尤其是现在增加的土地税负担）这不是我们的 PPoR）这个地方是负现金流唯一的安慰是资本增长的增加，因为它位于三层泥土块上 我们坚持并忍受了几个租户的抱怨和抱怨，他们开始无视租金并再次破坏这个地方快乐显然是游戏的一部分 我们终于在 04 年找到了一个好房客，从那以后她就一直在那里前 3 年租金是 $180 pw，去年我们设法从她身上榨取 $187 pw当然，但他们根本不会付钱 当我说好时，我的意思是我们最好的住宅租户，也就是说 - 她不会破坏这个地方，实际上会照顾它并将它变成她的“家”，我们完全在过去的 4 年里，这处房产花费了我们所有的费用，包括所有东西，平均每周 267 美元所以在过去的 4 年里，我们一直在为她提供每周 87 美元的补贴，总共 18K 无论如何, 她的 2 年租约即将结束，因此我上周给她发了一封信，说如果她想留下来，租金将上涨到 $300 pw，因为租金低得离谱，可能看起来也很苛刻更大的跳跃，但这是市场 我们有点争论不休，她提出第一年支付 250 美元 pw 和 280 美元 pw w 第二年 留下的意图很明确 我们昨天终于同意并签署了为期 2 年的租约，整个租期固定价格为 $280 pw 在我们的投资生涯中，我们将第一次拥有住宅财产，持有它不会花费我们任何成本 13 美元/周的自由现金流——在我为利润缴税后可能只有 9 美元/周，应该只需要 38 年来弥补迄今为止所承受的现金流赤字当然，真正的奖品“大局”；人们提到的，是在泥土上获得的上限收益，已经从 96K 上升到 600K 这已被用于更有生产力的企业，所以我想一切都很好，但很高兴最终把财产从我的背上拿下来就总收益而言，这取决于您将其与什么联系起来，但与最初的购买价格相比，它的收益为 101%，现在已签约为 151% 当然，对于任何其他买下这个地方的可怜草皮我花了 600K 这个地方的利率是 16%，现在已经上升到 24% 以 100% 的贷款，8% 加上支出，这将花费你大约 $1,000 - $280 $720 pw 任何接受者 由于这种不平衡，人们经常问我为什么不把旧地方打倒，建三栋全新的联排别墅 我们研究了这个选项，但是在支付了 11% 的资本贡献税加上理事会征收的所有其他费用之后，显然加上建筑成本，再加上 2多年的头疼和强迫症，我最终放弃了不得不倾听并倾向于一个租客的私人需求和愿望已经够糟糕了，一想到要再借一笔大笔贷款，却只听他们三个咔哒作响，对我发牢骚，我就畏缩了 当然，我可以卸下所有三个，成为太花哨的开发套件，但是应付的 CGT 金额也没有吸引力 我玩这个游戏是为了我，而不是我和 ATO 无论如何，当人们说“不要担心现金流，如果你稍等片刻，租金自然会上涨，很快就会出现正现金流”；嗯，这在一定程度上是对的，但该死的等待时间很长，而且我口袋里的税后 $9 pw 并不能完全买到我的自由，土地税先生只需要稍微伸展一下翅膀，那将一瞬间把它舀起来
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哇，考虑到你在这个地方待了多久，267 美元/周真是太棒了，我会假设 - 即使你在 reno's 上花了相当多的钱 - 较低的抵押贷款金额很高兴看到它变成了他的角落！
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感谢 Dazz，非常有趣我在 Mandurah 买了一个四边形的网站 b4 我做了 devy 的繁荣，即使我的全部建筑价格为 20 万美元一个流行音乐（当前价值 40 万美元一个流行音乐）它们仍然是非常负面的，所以我可以坐在那里，现金流失和低负债资产（如果你可以这么说的话）或者卖掉并向ATO支付巨额税单，有时什么都不做是最好的选择，是的我现在已经积累了 4 个租户作为我家庭的一部分（无论如何，他们感觉就像我自己的孩子）他们的空调设备现在已经有几年了，他们一定很快就会坏掉，所以，就坐等吧等待租金让这些 CF+ 等待，等待，等待
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看起来你和我走了不同的道路 Ausprop，但归根结底，我们仍然在同一个十字路口你已经收集了更多的股权从工作的泥土，但你现在也有更多的孩子选择要么坐等，所有的包袱随之而来（-ve CF an d 咩咩）或出售并从 CGT 征收中被踢回来 我们显然都选择坐下来等待 我的妻子对此并不满意 虽然这个地方现在价值约 10,500 股 CBA 股票 早在 98 年它价值约 8,000 CBA 股票 她昨天拿出计算器，计算出 425 美元/周的 Divs 加上另外 182 美元/周的估算信用，没有头疼、没有成本、没有任何工作，比 9 美元/周要好得多，因为正在进行的保姆收入开始发挥作用在我们的分析中，我没有有效的论据反对它，除了我们是“有财产的人”；也许我们不应该是
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但不是股票增长让你进入了高收益的工业和商业一个必要的负向邪恶
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我不得不说也许您只是对您的租户不走运 30年来，我们根本没有抱怨租户我们遇到的问题很少，一直不到少数，但绝对没有要求任何东西（除了必要的维修）事实上，只有一个小伙子（一对夫妇的一部分）曾经给我打过一次电话，让我（女性）更换水龙头清洗器 我相信是担心租户会日夜骚扰房东，这让很多人使用物业经理我们从来没有发生过这种情况，我的父母也没有发生过这种情况，如果我住在远离我的 IP 所在的地方，我只会使用物业经理。我只是想把“从地狱里招呼房客”的另一面说出来。故事 Wylie
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奈杰尔 我全心全意地接受你的观点，resi IP 给我带来了一笔不小的财富，具有讽刺意味的是，我鄙视它们并且不会向任何人推荐它们，为什么因为如果我是残酷诚实的，当我冒险了，珀斯的繁荣纯粹是愚蠢的@ss运气，你可以等待 15 年，仍然看不到这种增长所以你是容忍一个懒惰的资产还是把它变成一种生产性资产，比如 CBA 股票，至少除了“我希望它们升值，因为它们肯定不会提供任何收益！”经过长时间的分析和思考，我的结论是：resi IP 是一种安全的资产类别，尽管是懒惰的资产类别有工作，或者你超级富有，只是不需要收益，那么我看不到他们的角色我也不是
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是的，但我敢打赌，如果你要求他们支付 Dazz 和我的钱会考虑一个公平的回报，然后你就会听到所有的消息！
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我对我得到的回报非常满意 我得到了市场利率 我的懒惰投资做得非常好 我很懒惰，所以它适合我 怀利
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您能否详细说明当前的市场价值、当前租金和持有运营成本
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十年前支付了 156,000 美元，那段时间最多花费了 30,000 美元（新厨房, 巨大的后甲板, 油漆, 空调 - 事后看来甚至可能不到 3 万美元) - 市场价值可能是 70 万美元 - 目前租金为 420 美元，但在租赁时将升至 450 美元或更多更新，可能会更高一点 根据我的估计，这将是现金流中性或积极的，我想这意味着它每周都会把钱放在我们的口袋里，但真的不知道如何计算这些数字因为我们总体上是负面的, 我不知道持有成本问题的答案 潜在的单位用地，对开发商来说可能更有价值，因为它是两个共 1800 平方米的街区的一部分，有两条街道通道 也许我们会开发它，也许我们会持有它，但对于一项懒惰的投资，我非常高兴 Wylie
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嗨，Dazz，思考空间，我们根据房地产做出决定并放弃股票市场，可能是因为它超出了我们的舒适区并继续通过财产前进，但也许我们应该不要心胸狭窄，齐心协力才能发挥全部潜力您以几乎相同的方式冒险进入商业区，但我们大多数人倾向于保守并留在住宅区，这又是一个舒适区的事情这是我真正钦佩的事情关于你我一直在与商业思想斗争，但无论是股票，商业都是最终目标！为什么我们要限制自己
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Daz - 想想你的例子：在 1994 年，你会不会将你的 10 万美元（我假设有 80% 的资金）投资于 CBA 股票，而不是购买你的第一套房子，使用保证金贷款您是否对此感到满意，并且在此期间的某个时候它是否可以在没有追加保证金的情况下工作 让我进入房地产的一点是，我对房地产相对较高的杠杆率感到满意，但对股票却不满意很高兴，但是现在使用我们房产中的股权来购买股票（目前处于学习阶段）所以我看不到使用房产创造股权的方式，现在我热衷于将其投入到收益率更高的东西中，并且更多流动性 干杯 kaf
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的确如此，正如我所写，我们已将股权作为跳板，以获得更大更好的东西 但是，我不希望我的团队中有任何懒鬼 - 他们都必须站起来在他们自己的两个脚上，包括收益率虽然总收益率为 24%，但标准相当低，但那是 m arket 除了“让我开心”之外，我的资产还有更高、更严格的数字障碍和标准需要克服才能留在我的团队中；必要的邪恶 - 是的，可能贷款机构肯定会四处跳动并爬上去保护 X-coll 免受高风险的头衔，然后再贷款给高风险的 - ITO 非压力的东西，我认为我们现在已经从这个开始，也许它正在接近为我们的财富火箭提供良好的第一阶段助推器的 ressy 道具的抛弃点仍然 - 证据在于行动，而不是言语，到目前为止我们还没有卖掉 CGT 不是一个虫子
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Dazz 事后看来容易说 你在正确的时间采取了正确的行动，这一直是你迈向更好事物的跳板 事后看来，shareindustrialcommercial 可能是一个更高价值的选择，但我严重怀疑你的风险状况会让你追求这些选择虽然我读了你的帖子，但我不明白你在一个主要基于 resi-property 的论坛上得到什么或试图传达什么显然，（事后看来）回顾一个人的旅程总是有可用的更多选项 唯一的问题是人们通常不知道自己不知道什么 向前看，借助事后诸葛亮和进一步的自我教育，在 10 年的时间里，您可能会认为这种工业商业的东西是垃圾，我应该进入XYX！垫脚石我想
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Daz 我的计划是剥离我在房地产中积累的股权，使用股权贷款，并购买股票和管理基金的组合 在住房贷款利率，我认为长期，免税股息和 CG 的结合应该意味着我的股票将在我偿还股权贷款的利息之前提前也许还可以在退休前出售一小部分房地产投资组合以实现最大回报
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早安乔，是的确实，您的所有观点都是完全真实的后见之明经验-是的-这就是我要真正讨论的全部但是由于每个人在我们参加的这场马拉松比赛中处于不同的阶段，以不同的速度前进，我认为突出一个小问题是合适的住宅IP游戏的一个方面，那就是你需要一段时间才能“靠租金过活”。很多人也说过我完全没有计划，随波逐流，所以未来很不确定我们只是买东西，看看风向我们吹来，垫脚石一级助推器火箭叫它什么你会，是的，这正是我要说的 如果你一直停留在第一阶段，这将需要一段时间 我假设大多数人都想尽快到达他们要去的地方 为什么不必要地沿着道路一辆时速 25 公里的迷你车的财富，而你可以驾驶一辆时速 35 公里的 Haulpak 卡车 更快、更低的风险一定会很好 10 年后，是的，我可能会认为通讯和工业道具绝对是垃圾 我期待着什么大男孩们投资，但很难站得那么高，无法窥视他们在做什么 一件事是肯定的，他们肯定不会上互联网论坛谈论他们 通常是付钱给你$ 10K 预付费加入他们的白金俱乐部，你可以每 2 个月通过电话与他们聊天一次，是的，它主要是一个住宅物业论坛，但她并不全是闻起来很甜就像玫瑰一样，从根本上说，这比乔的平均表现要好得多，而且这是为冬天收集一些栗子的绝妙方法，但是如果这一切的目标是靠住户的租金过活，那我只我的意思是这可能需要一段时间，并且该线程上的第一篇文章只是该策略的一个示例 - 10 年之后我想只是强调单一策略存在局限性，也许还有其他策略
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令人眼花缭乱，我觉得这真的是问题的症结所在 这将是症结所在 - 这有道理吗 我部分同意你的观点 - 但谁在控制这里 你和 D 夫人，银行，或者你的房客 ciao Nor
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不 我唯一的评论是，如果我可以选择购买我现在能买得起的最大值和骑它，没有正式的计划，或者有固定的收入退休计划和虔诚地工作，我肯定会选择e 前任 正如其他人所说，您不必完全正确，只要去做就可以了 也许我说我们没有计划时有点油嘴滑舌在已经实施的合同中，银行绝对是控制权毫无疑问，我认为如果你必须按照合同和法律规定的控制权和有影响力的法律权利进行排名，它会像这样这 ; 1 银行 2 住宅租户 3 我们 4 工业租户 但是，如果我坐在第三位并与他们联系在一起，我会变得更富有——按照他们的条件，而不是我完全摆脱他们并且完全控制它归根结底是在财富和实际控制之间做出选择，随时给我财富，当然就目前而言。当我们达到 40 岁时，我们可以很好地出售我们所有的住宅股票以偿还所有贷款并自动上升到第 1 位，但是现在它适合我们在哪里
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Daz - 税收是一个臭虫，但正如你所知，通过出售你锁定你的收益有些成本可以考虑（至少你 - 作为你的一部分投资策略）作为对冲“潜力”的手段；纸面损失令人眼花缭乱 想想如果你现在也将 98 的 div 再投资到 8000 股 CBA 股票上，简单的无压力投资，只要你每个月只看一次价格willair
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非常真实的willair , 但后来是我们的 PPoR，所以我们不能挤入 CBA 股票作为一项投资，CBA 股票要好得多，但我们喜欢拥有自己住所的自由，而不是拥有股票和租房我只是希望有人会抓住我的脖子，强迫我一起买足够多的钱，以便在 91 年以每股 540 美元的价格推出 100,000 股 CBA 股票
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