澳洲澳大利亚房地产 悉尼的“租金而不是购买辩论”

在澳大利亚地产投资



有没有人读过这篇题为“租房更有意义”的文章，它提出了这个案例并计算了租房而不是购买的数字吗？租房更有意义吗？我认为它读起来非常有趣，我想知道是否有人沿着那条路走 谢谢Shona
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如果你有纪律来节省你通过租房“节省”的额外费用并且可以不拥有你住的房子，那么租房和投资是有道理的这样做，但那是因为我一直住在海外现在我正在购买我的 PPOR，因为我觉得自己像一个亚历克斯
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两者都做了 - 租了很长时间（买了 IP），现在有了 PPOR 号码除此之外，我认为成为租户干杯是一种宝贵的学习经验，Y-man
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这些比较总是归结为假设这两个在那个特定的例子中非常有启发性 1）房子的增长假设为 65% 2) 假设股票的增长率为 143% 不足为奇在获胜者出现之前
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我自己关于为什么租赁和投资比购买 PPOR 更好的理论是，你对你的 PPOR 情绪化 一旦你进入 PPOR，你就会开始思考你想要的东西改变和改进，而不是用这笔钱购买其他投资随着时间的推移，这意味着如果你先租房和投资而不是先购买 PPOR，你最终会获得更多总资产 人性很难绕过 Alex
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有趣的假设对于布里斯班的一个大小合适的所有方法，我将从股票的 12%（CG + 收益率）和 PPOR 的 7%（CG）开始
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我同意这一点！我的第一处房产是我的 PPOR，我想在我住在那里的 4 年里，我花了大约 20,000 美元让它看起来不错，种了一个花园等，而当时我本可以用这笔钱作为 IP 的押金。 ，我无法忍受租户破坏我可爱的花园的想法，所以我把它卖掉了
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我正在和一个最近买了他的 PPOR 的朋友交谈，他问他应该如何投资我说，第一件事是约束自己不要在你的 PPOR 上花更多的钱他说“我能做到”，然后在接下来的呼吸中说“你知道妻子一直在谈论将阳台作为额外的房间，因为现在它只是浪费了当您不首先将自己置于这些情况时，纪律会更容易，我正在寻找一个 PPOR，着眼于其作为 IP Al 的未来价值前
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前段时间我听说一个统计数据说，平均房主的净资产约为 40 万美元 租房者的平均净资产约为 5 万美元 我假设该统计数据包括家庭内容，汽车，也许还有超级除了超级（当然还有房子），其他东西都不是资产或价值任何东西所以，我想理论上租房应该更明智，但实际上投资所需的纪律对于大多数人来说，差异要大得多所以对于大多数人来说；租房没有意义
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这篇文章是一个很好的例证，但问题是人性不允许（在大多数情况下）人不断地周复一周，保存差异并投资它总是有借口或失误-假设首先有任何意图这样做当他们去年假时，他们是否仍将那几百美元存入储蓄中，或者他们会放弃它几个星期在夏威夷等地享受更多乐趣总会有借口，这是普通（和无纪律）人作为储蓄工具的 PPOR 之美作为旁注，我想看看比较另一个人的那篇文章也投资了 IP 的差异，而不仅仅是指数基金
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“大多数人”应该最大限度地发挥他们的超级贡献，工作到 65 岁，并不断升级他们的 PPOR可怕的是，这样做会让他们比大多数人过得更好退休中的亚历克斯
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除非它增加了价值，然后可以被提取以更快地进入你的第一个IP DJ
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老实说，我没有办法选择杠杆入股与我利用房地产的程度相同，我怀疑银行也会让我这样做！所以这使得直接的百分比比较有点毫无意义 DJ
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一个问题是，当他们退休并升级了 3 或 4 次时——他们已经习惯了那栋非常漂亮的房子他们不想要降级到更小的房子来获得额外的钱，大多数人都不知道如何在不出售的情况下获得价值阳离子 未来几年更多这样的文章可能至少会开始激发人们研究问题的兴趣虽然他们必须对规划自己的未来有点兴趣 - 我周围的很多人都不是
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对假设的粗略分析让我愤世嫉俗，即到底如何证明“但这不包括 427,500 美元的隐藏支出，这是所有印花税、保险、维护成本、改建和费率”。每年超过 20,000 美元，即使考虑到印花税，而且 cpid 不这么认为。我自己计算一些数据，我无法将支出超过 90,000 美元（索引为每年 4,000 美元加上 10,000 印花税）这可能是 427,500 美元包括利息任何有兴趣为假设建模的人
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这需要一个全新的纪律水平 通常先购买他们的 PPOR 然后对其进行操作的人最终会非常依恋它 借用你心爱的 PPOR 通常不是在卡片上 亚历克斯
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这就是我仍在苦苦挣扎的问题 我没有问题，因为你将永远拥有土地，而保险将永远取代建筑物 有了股票，即使是最强大的公司也可以运行陷入让他们停滞多年的问题，不幸的是，他们中的一个人时不时地彻底破产 不会对你的投资有多大好处，而且利用杠杆可以放大问题 见鬼，即使公司没有做错任何事，市场仍然可以打击它并使您在一年或三年内处于亏损状态，即修正等评论
我已经为我的 PPOR 计算了数据 假设平均投资回报率为每年 8%，房价每年上涨 6%，我只是在偏远地区买房对我来说有很好的心理原因用于购买（能够挂画，植树，不被搁置）以及强制储蓄方面如果你有纪律去其他地方投资，祝你好运在我工作生涯的大约 23 年里 租金与偿还本金和利息没有太大区别
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当我 23 岁时开始和我的新婚妻子开始为我的第一个家（是的 PPOR）存钱时，每个人都说;你太年轻了，不用担心，你应该专注于享受生活吗？当我们在上涨的市场中购买了我们的第一套房子，并通过以未来价值借款来证明购买大房子的合理性时，每个人都说“如果你租房和投资，你会得到更好的结果——研究都表明了这一点”。当我们购买IP而不是连续几个月在欧洲旅行而不工作时，每个人都说“你们在浪费青春”。现在，当然是“你们很幸运”；我把整个租金和投资放在“好主意，但对少数人成功”的篮子里，只是因为我认识的大多数人都没有财务纪律来让它发挥作用很多人只是简单地向我引用了租金和投资的想法因为他们不想承认自己没有真正的计划，想把我推倒，我应该在 3 年左右成为百万富翁 - 我不知道他们会说什么
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所以我们回到了开始，关键是纪律，VYBerlinaV8 也提到了如果你不愿意使用它，那么拥有一个拥有大量权益的 PPOR 有什么意义但是，如果我今天开始，没有 PPOR，没有 IP，我会和家人一起住在家里，买 IP No1 如果我不得不搬出去，我会租买 IP DJ 这就是大多数人最终会做的事情，尽管百万美元 PPOR，零债务, 没有其他投资对我来说没有意义，但是……我很惊讶（或者可能不会）这篇文章没有提到个人储蓄率 我的意思是，我策略的关键部分一直是节省很多税后工资 如果你能在头几年做到这一点，一切都会水到渠成 Alex
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在直接的数学（没有情感）的基础上，租房比买便宜所以房东也会造成经济损失我知道税收优惠，资本增长等
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你明白了，他们说坏话你
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好吧，如果你说的是“直接的数学（没有情感）基础”；那么这取决于，但不是 - 很多房东正在赚取经济利润（忽略上限收益）
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你看 - 我确实听但忍不住奇怪的骚动
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也许他终于学习了
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我一直想买我的 PPOR，但也想要 IP，但不知道它是如何工作的，直到最近我最终在这开始时得到了我的 PPOR年和有准备好花了超过 10,000 美元的棚子、美化环境等，现在我回首往事，认为 10,000 美元本可以用于获得我的第一个 IP，现在必须等到明年才能开始寻找我不得不同意租房更便宜，但缺乏这一点收起多余的现金非常困难，自从我拿到了 PPOR，它现在给了我一个庞大的股权基础，如果我租房的话，我永远不会有这个基础
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刚刚发现另一个不一致的地方：quot;如果假设租赁成本为所出租房屋价值的每年 45%（房屋价值和因此租赁成本在 15 年期间以每年 4% 的速度增长），然后在 15 年内支付租金将是 427,975 美元；这里它说租赁房屋价值以每年 4% 的速度增长（租金也是如此），但 PPR 房屋以 65%cg 的速度增长（47.5 万至 1.23 亿）租金以 4% 的速度增长而房地产价格以 65% 的速度增长在 15 年内是不可持续的;并且明显低估了租房的真实成本
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这个例子似乎也没有考虑到购房者已经积累了房子的股权，因为贷款是Pamp;我
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它是不可持续的，因为市场收益率将变得低得离谱（即房屋价格一直远离租金） 不过对我来说，问题是租金会上涨还是房价会放缓 它必须以一种或另一种方式纠正 - 收益率可以'不要永远下降
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还有一个缺陷似乎是租房者每年投资股票的数量没有限制，通过超级基金不考虑退休金缴款的限制这显然会减轻CGT负担关于份额增长
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DJ，许多精通财务的人不断借入其房地产投资组合中高达 80% 的 LVR 并准备进入市场 - 我知道作为房地产论坛，这种情况每年都变得越来越普遍。将成为嘲笑的嚎叫如果我强调股票是比房地产更安全的投资，那我就这样了
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也没有假设保证金贷款会使股票投资组合翻倍，股息再投资（或上述保证金贷款的覆盖范围）或免税信用税收优惠 FWIW I 属于投资于房地产、股票、管理基金和资产的租户类别；较低风险（净信用利差）衍生品交易，所以我可能是原始文章所暗示的人口统计
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这是我复制这种情况的尝试如果你准备好了一些不准确但仍然显示出租赁的优势把你的钱锁在超级基金里，直到你退休 虽然只需要每年 15% 的房地产增长就可以支持购买 PPR
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我们又来了，好吧；我拥有的所有房产都没有造成经济损失自从我拥有它们以来，价值都上涨了，现金流为正 除了当前的 PPoR（现在也是租金）有现金投入（我们用最后一次 PPoR 销售的利润直接支付了它），所有其他财产都只用股权支付了所以，收益；你是 Stats Guru 和 Economist - 那回报率是多少
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我像往常一样假设性地说话我敢肯定你过去买的东西很好但是如果有人接受了特定的租用比买便宜的时期（假设是 20 年）然后房东必须造成经济损失他们在交易的另一边！总是有人买——只是在这种情况下，不是住在房子里的人 税收减免会冲淡这种损失——但这仍然是一种损失——除非你的边际税率当然大于 100%，或者你撒谎你的开支！很难说租房是否更好，因为我们不知道会发生什么 如果租金上涨，那么 PPOR 获胜 如果 CG 继续增长 eek:) 那么 PPOR 获胜 加上几乎每个人（甚至我）都有所有情绪化的东西会支付溢价它对假设非常敏感（我也有一个很好的电子表格！）
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多么大的补鞋匠！！！！你没听说过双赢的情况吗？过去20年我们一直处于负利率状态，如果你看到我们的资产负债表，将20年前的资产与现在的资产进行比较，仍然认为我们一直在亏损，那么我一周中的任何一天都会亏损如果我的房客觉得他们赢了，那么，他们很高兴如果他们一直在使用我的“低”；租金来资助其他投资，祝他们好运 打赌他们中的大多数人都没有 看在上帝的份上，放弃这些垃圾，走开买房子，这样你就可以看到它是如何运作的 烧掉你的教科书，因为房子和土地可以't read Wylie
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在租金与购买等式中，从纯粹的财务角度来看，它永远不会赢得胜利 也许在另一种意义上存在赢得胜利 - 自由移动等 关于你的情况 - 这很符合我的论点 - 你显然赢了，因为 CG 已经把其他一切都吹走了 如果租户可以的话，他们会更好地购买，因为他们会得到 CG 但如果租户赢了，那么你就输了 我的意思是它是同一枚硬币的另一面 再次 - 我说的是纯粹的财务 生活中还有许多其他更重要的事情 有些人可能更喜欢租房，因为不想被束缚 有些人可能更喜欢购买，因为他们想要稳定和财务纪律
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由 Yieldmatters 发布：quot;关于你的情况 - 这很符合我的论点 - 你显然赢了，因为 CG 已经把其他一切都吹走了如果可以的话最好买，因为他们会得到 CG 但如果租户赢了，那么你就输了生活中的东西 有些人可能喜欢租房，因为不想被束缚 有些人可能喜欢购买，因为他们想要稳定和财务纪律”；再次，Yield，你对现实世界知识的缺乏正在闪耀所有假设的论点，我们在上个月一再在火焰中击落这是另一个尝试；您假设租房者无法购买；看看亚历克斯·李；他是房客，仍然拥有房产 肯定会有其他人 如果租户赢了，我们仍然可以赢 这里有一个例子；我们购买的第二个 IP （仍然）有相同的租户 一对年轻夫妇，收入可观 有一天我去那里修理松散的浴室瓷砖，看到了《富爸爸穷爸爸》的副本。在茶几上我对那个年轻人发表了评论，接下来我们正在全面讨论投资问题 他和他的未婚夫在这个阶段已经从我们这里租了大约 18 个月，我建议了这个场景我解释说，由于租金回报、税收减免和折旧等原因，这样做比拥有 PPoR 容易得多。所以，他们又存了一年，然后买了一个不错的, 但较小的房子最终将成为他们的 PPoR 我想我赢了，他们也是当我们在美国时被用作IP 当我们回来时，我们将继续租用自己；我们将成为投资差额的少数族裔租户之一对我们来说唯一的区别是我们完全拥有我们的 PPoR，而不是像许多租户一样从头开始我们可以自由地去我们想去的地方生活在任何地方 PPoR 可以随时用作 pos 现金流 IP 在我看来，这并没有被束缚 你的想法是如此狭隘
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在我个人的情况下，我从灵活性中获得了以及（与购买相比）较低的租金成本，而且我从多年来积累的房产的资本收益中获得了收益，因为作为投资者，我不受地域限制，我在收益率比我自己租的要高 Alex 完全正确 Alex，我们在 Dromana 的 PPoR 每周获得 350 美元，当我们回来时，我们将以 200 美元的价格租用一个联合公司，在我们谈论之前，我们会多出 100 美元所有那些可爱的折旧和税收减免我的思想每天都在 opprtun
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我会建议我的孩子们先租用股票或投资股票或管理基金一旦他们节省了一些现金并积累了一笔不错的存款，他们就可以根据需要购买IP 孩子们现在的样子他们可能一直住在家里直到二十多岁，所以我希望他们在享受廉价住宿的同时进行储蓄和投资欢呼 quoll
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再次，就我个人而言，在我租房的过去 7 年里，我有在海外工作的灵活性碰巧是在澳元相对疲软的时候（我第一次平均约 270 美元兑一磅，约 75 日元兑一美元）我已经把积蓄收回了进入澳大利亚房地产，并获得了不错的收益 租房和投资是一个很好的机会，但前提是你有正确使用它的纪律 我可以节省 40-50% 的税后收入，而我的收入基本上是我赚的三倍悉尼亚历克斯
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YM - 我认为的问题是，如果您每周查看 $ 收入与 $ 支出，那就是 p租用可能更便宜，但这并不能说明全部情况 IP 所有者获得一系列税收减免，这意味着实际收入和支出发生重大变化 还要考虑资产价值增长的问题 - 拥有 IP 意味着您可以借钱产生更多$$的股权正如其他人所说，值得尝试g 在现实世界中了解整个情况如何组合在一起 还要考虑到在您购买和首次租用 IP 的那一天，进出的资金可能不平衡，但随着时间的推移，租金收入会增加，而贷款支付会减少（实际上条款）当房地产投资者接受短期（应税）损失时，他们正在做的是购买未来有利可图的投资头寸
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在当前的环境中，回到良好的 1992 年，当时租金为 12 万美元，而租金为 6 万美元房子 买房子是有道理的 我们当时正在租房，并决定购买 PPOR，因为我们的租金正在支付抵押贷款 目前这种情况不会发生，所以我们不会用这个理由来证明今天购买 PPOR 的合理性 PPOR 有一个情感元素 一些第一次购买 IP 的人对他们的 IP 有情感依恋 电子表格永远不会模拟所有可能的场景，只有许多不同的投资风格，人们有很多选择如何他们借了多少，如果有的话，他们借多少来杠杆投资我一直在想微软的股票，他们仍然没有支付股息！人们和资金购买它们只是为了获得资本收益 只是想把更多的论点和例子扔进锅里欢呼雀儿
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你想得太复杂了！我所说的只是从严格的财务角度来看，租客输赢就是房东赢输它的事实-我在这里没有辩论任何事情
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房东赢，租客赢，政府输（NG影响）
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只有当你对你的开支撒谎时，政府才能消除你损失的100%以上如果可以的话——让我知道该怎么做！也许这是一个新线程！如果承租人获胜（包括资本收益），让我们说一个 20 年的期限，那么房东就输了——尽管由于税收影响而获得了补贴的共同损失——但仍然是损失（我一直不得不强调 IF 这个词以避免麻烦)
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这是真的吗 大多数人肯定会用为他们的房子提取的资产来融资他们的第一个投资房产 我先买了 PPOR，改进了 PPOR，买了新的 PPOR 但保留了第一个，然后改进了第二个 PPOR开始向 PPOR 借 ips 显然最后你最好还是呆在家里买一个投资房产（或 3 个），然后租用和投资房产股份，最糟糕的是买一个 PPOR 但正如其他人所说，它忽略了人性（我个人喜欢住在自己家里，知道没有人可以要求我搬家），而且大多数人需要强制储蓄才能尽可能多地储蓄所以也许这使得购买 ip 和租用比购买租赁和购买股票
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请原谅我的无知，但我不知道有谁在同一个租约上已经租了5-10年了很多假设，假设的最后一个
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嗨刚，就我们而言，这些年来我们因为工作等原因搬了很多家更丰富的交易成本加上 PPOR 的损失，因为我们不得不在新的 PPOR 中仅仅几年后搬家几次，这让我们付出了沉重的代价。学习了很长时间，但现在我和妻子已经 47 岁了，很高兴租房，但要确保我们投资通过租房节省的钱我们为目前的河滨公寓支付的租金甚至无法支付基于当前价值的一半利息还款，更不用说本金和费用等 没有一个正确的答案，但肯定是对于那些临时的人在增加租金通常是明智的选择ion Cheers - Gordon
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有没有人计算出租金变得比 PPOR 更贵的点，即租金高于利息支付显然它可能会有很大差异 7 年左右听起来正确吗？我有一个我支付的财产不到 4 万美元，在 reno 上花了大约 3 万美元，它的价格是 250 美元，如果他们购买了，他们现在的情况会好很多 但是话说回来，他们可能只呆一年，然后搬到另一个地方
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收益，我们从来没有对我们的费用撒谎，因为我们太尊重 ATO 可以打我们的大棒了齿轮，但我们的底线增加了很多资本收益，我们已经失去了也许我只是厚，但你似乎有很多理论在现实世界中不起作用这可能是双赢我想我们肯定赢了，不知道也不在乎那些租我们的人王牌，因为那是他们的事 威利
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这很复杂，因为这取决于你如何积极地偿还你的原则但是一个重新nter可以节省等量的金额（即PPOR原则还款）并将其投资于与住房贷款利率相当的东西，理论上处于相同（或更好）的位置但是还有风险税等，这很复杂关于其他人的评论太多的假设——“租与买”；事情是前瞻性的，所以都是假设你的假设中最轻微的变化可能会左右决定如果你想谈论事实数据，我们必须看看历史，在过去的 5 到 10 年中，至少 CG 已经购买了以纯财务条款出租的大赢家（请注意 - 大部分价值仍被锁在房子里，所以不能保证）
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我不是说你输了！你对我有很多假设，我相信我什至在这个线程的前面说过你赢了！如果你包括严格的财务因素之外的所有因素，那可能是双赢 租你的地方的人可能适合他们当时的生活方式
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从我读过的内容来看，我假设你不拥有房子你为什么期待做假设，之前都做过你想重新创造轮子吗
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我没有开始线程
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在放置方面将钱用于租金而不是 PPOR 还款（无论是 IO 还是 PI） 是否也取决于您如何使用您的 PPOR 股权 例如，将资金用于偿还您将要“坐下来”的 PPOR；似乎与支付 PPOR 有点不同，然后您将从中提取股权以资助购买 IP 即使您在 PPOR 上支付 IO，您仍然可以使用 CG 的股权来资助 IP 所以本质上是您的PPOR 本身就是一种投资 我想说的另一个评论是，似乎有一个反复出现的主题，即“情感利益”。从购买 PPOR 打个比方，谁说情感上的好处不值得例如，与不生孩子相比，生孩子绝对是一个糟糕的财务策略没有意义 就像我们这些没有个人意愿拥有 PPOR 的人虽然，我采访过的大多数关于拥有 PPOR 的人都提到了这种无形的安全感、满足感和成就感的第一大好处（无论你想如何描述它 - 这些只是我想到的几句话）
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理论上是的，但亚历克斯所说的是，在实践中，绝大多数人不购买IP或投资差价他们可能偶尔会升级他们的 PPOR，所以最终他们住在一百万美元的房子里，否则他们不会有，但他们没有其他投资吨确实拥有IP的人群只是因为他们保留了他们的旧PPOR，但后来当钱很诱人时还是把它卖掉了
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