澳洲澳大利亚房产 SMSF 和悉尼房产借贷

在澳大利亚地产投资



我刚刚在公告中读到一篇文章，它从根本上改变了房地产投资 过去，众所周知，SMSF 不能借钱进行投资，但是有一些非常有趣的立法即将出台 DIY 资金等待绿灯 如果这是确实，这可能会导致整个房地产投资发生重大变化，而不仅仅是遵循正常的房地产周期 超级基金可能会大大增加对 resi 房地产的需求 印刷版中有一些内容，无法在线获得 它有一些有趣的东西（请注意，我刚刚从 25Sep07 的公告中输入了这个，我输入的任何内容都可能不是原始文章的准确表示）如果允许 SMSF 借用财产，我知道至少有一个SMSF会这样做
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该死！为什么几个月前就不能这样
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我还是会避免的，我个人还是不喜欢亚历克斯的最低年龄限制
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对不起亚历克斯，我看不到关于我提到的文章中的年龄限制的任何事情我知道我的观点并不清楚这是我来自哪里我有一个具有一定 $$ 的 SMSF 它为我赢得了最低回报在过去的几年里，它已经完成了好的，但这在几年前被否定了但是现在，似乎（在多年的每个人都告诉我相反的情况之后）我实际上可以借用我的 SMSF 来购买用于投资的房产那个前景（以前完全关闭) 可能是开放了 我要玩旧的“观望”；游戏
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我指的是必须年满65岁才能免税提取所得税的超级规则我怀疑他们会改变这一点以及借贷限制根据我自己的年龄，超级只是不是一个非常有吸引力的车辆我同意它对某些人来说非常有用，尽管另一个房地产热潮！！！尽管那些出售他们的 IP 以赚取 100 万美元的免税捐款的人会被大大地勾掉 你认为他们是在用这个作为对负担能力问题的间接解决方案 Alex
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嗨 Geoff，也许他的意思是退休年龄限制 如果通过，房地产投资将永远改变 Mark
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我也知道另一个！但我的心是可疑的东西，正在寻找“捕获”；我现在想知道这项法案是否获得通过：1 这是否可能是负扣税结束的开始（没有太多的国家仍然拥有它），鉴于 Superfunds 已经享有税收优惠的地位 2 更多随着空置率下降，可出租的 resi 房产可能会降低租金 3 正如 Geoff 所说——谁知道这可能对 RE 周期产生什么影响 4如果 SMSF 违约，那么也许这会开辟一个全新的共享股权选择范围，以减少出现这种情况的可能性 非常有趣 干杯，艾米
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这提出了一个有趣的观点，甚至如果允许超级基金借款，它是否能够负齿轮 你如何控制这个问题比看起来要复杂得多 Alex
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超级基金的免税年龄是 60 岁，而不是 65 岁我的超级基金在过去几年中一直运作良好，原因是股票，尤其是矿工（我在 11c 买入了几 000' Paladdin，几年后以 9 美元左右的价格售罄）以及与相关的较低成本卖股票肯定比房产更优惠 但是最近我们完成了一个IP购买，就在昨天我说我宁愿用SMSF购买哦，好吧，也许是有原因的！
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很有趣文章！！！拟议的立法实际上是否已经提交给议会（到目前为止我还没有注意到）是的，而且我知道另一个 SMSF 也将借用财产！！！干杯 LynnH
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假设该法案获得通过，我猜贷方一开始只会提供相当保守的贷款，如果他们不能抓住其他资产来弥补不足，他们的 LVR 最高可能为 70-80%看看对房地产价格的影响会很有趣，至少在第一年或两年内必须对其施加上行压力
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如果发生这种情况，并且房地产确实是允许的，那么我认为这是非常重要也许这就是下一个繁荣的来源
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让我们都低下头，花3分钟以自己的方式祈祷艾米
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我们的两个商业物业超级基金 几年前，我是纳税人协会的成员，该组织的一个分支是 DIY 超级基金，由一位名叫 Phillipa Smith 的女士制作了一本手册，该手册是 700 页的超级条例 这又回来了1994 年，我阅读了手册，三个月后他们又给我发了 700 页的更新。在筛选所有法规时，我记得读过关于超级基金能够投资股票市场上的房地产信托的信息所以有点横向思考让我询问关于建立自己的财产单位信托，然后让我的退休基金购买财产单位信托中的单位 当时我的会计师讨厌我的想法，只有在我得到专业的法律和税务建议时才出现，当时确实是合法的就像一个来自巴格达的武装强盗一样，我进入了两座商业大楼，我从那里进行了两次实践。这很完美，我是租户，我转租了两栋大楼中的一些区域建筑物最初是负利率的，在 1998 年左右，规则发生了改变，以阻止我认为是合法的漏洞 像我这样已经投资的 DIY 基金被搁置并给予直到 2009 年 6 月才能偿还抵押贷款 其他人都被告知您不能再这样做了 事实上，该信息实际上是不正确的 您仍然可以使用单位信托基金和共同协议的租户购买商业房地产，由您个人取出使用其他财产作为抵押进行抵押，并且超级基金提供未借入资金特别是当您是租户时，您可以通过将其资金转租给 Jam 来提高租金收益随着时间的推移，当抵押贷款被偿还时，您可以作为租户共同贡献您的份额未扣除的超级贡献输了，纳税人为你的退休买单
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你能再由我来运行一下吗？那个GOON请解释一下
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如果你不能负齿轮，而只能是正齿轮，那么商业l 房产可能会提供相对更高的杠杆，并且可能会从这个GSJ中受益更多
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杠杆增加的风险如果有人使用杠杆并失去了他们的养老金，那么纳税人将支付给他们养老金。super的全部意义在于供人们支付自己的退休金并减轻纳税人的负担
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这些年来，超级基金一直没有起起落落，我敢肯定，我以前读过有关超级基金亏损的文章 戴夫有何不同
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超级基金肯定在2002年左右失地 我认为 基于股市波动 房地产有什么不同 可能没有；但买卖成本肯定更高 信托契约应明确风险金额；当然，在我们的股票投资组合中，我们被允许将一定比例的股票投资于特殊股票（这是我从中获得最佳回报的地方）；我想财产的问题将是贷款与超级基金的允许组合-无法想象他们会允许说任何超过价值 13 的贷款这与财产与股票无关，我的父母 SMSF 两者都有-这是关于 GEARING （即借钱购买资产）在你的超级基金中
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好吧，Goon，你担心的是SMSF可能会因负债而亏损；好吧，他们可以通过糟糕的投资选择或市场低迷而在没有杠杆的情况下赔钱而且我建议在股票上赔钱比在财产上容易得多！
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嘿 HG，我不知道负债是否是问题太多 如果你通过你的超级基金购买管理基金，有时该基金是有杠杆的，所以你无论如何都会得到杠杆 根据你的时间框架和投资策略，杠杆是可以的 我认为问题在于住宅物业本质上是投机性的 - 它没有“赚取”任何东西（反正没什么意义——只有几个百分点的收益率） 他们获得可观回报的唯一方法是转售价值 所以我不确定人们是否应该用他们的超级基金进行投机 这只是不明智 另外，在宏观经济层面，我认为这是一个糟糕的政策，因为如果超级基金不投资于生产性资产，那么整个系统将无法运作我们需要爆发“实际”资本投资来弥补劳动力的减少打我们en 所有这些人都退休了 可能太复杂了，无法在这里经历，但我相信你知道我在得到什么
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公平评论所有 SF 都可以（并且确实）经历我看到的问题的亏损周期是这种变化将鼓励许多已经在房地产领域大量利用的人（例如，现在拥有 IP 的人正在舔嘴唇以建立他们的 SMSF 以获得更多 IP你们知道自己是谁 可再生能源市场的“价值”变得如此高涨，以至于挤奶的唯一途径更多的钱是将其从退休金基金中提取出来 人口的储蓄 在我看来，这就像把燃料扔到已经燃烧了很长时间的火上如果您继续向任何资产繁荣注入燃料，那么平衡就会出现，您只是人为地保持繁荣持续下去摆脱可再生能源并进入其他领域，但剩下的背着包的人呢，其中许多人没有用所有的鸡蛋冒这个巨大的风险，只是因为他们的 PPoR 下降了很多而失败了（我认为这就是 HG 的意思）
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退休金有 2存在的理由： - 允许 p让人们拥有更好的退休生活-减轻人口老龄化的纳税人负担他们将无法旅行那么多，但他们当然不必向纳税人索要养老金- 他们将不得不成为纳税人的负担 问题是，如果他们赌博赢了，他们几乎可以免税 如果他们赌博输了，纳税人将为他们提供这将鼓励冒险行为 - 我可以已经听到房地产投资者口中流口水了支持人口统计lge在我之上，我不希望它更高，谢谢！
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实际上，我认为税率会降低；你上面的人口膨胀主要是为了养活自己，而且很可能，你的父母可能会因为他们的辛勤工作而给你留下一笔不错的遗产虽然我确实同意某些基金存在过度暴露于一种类型的风险但是当他们不能贷款时更有可能发生这种情况，就像现在一样
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我会喜欢我的SMSF即将借钱购买另一个IP它已经有股票并且3 个 IP 和另一个现在就在我的胡同里

一个有趣的心理点，在这里人们在他们不能装备时会推动风险更高的选择（因为他们需要更高的未装备回报），还是这样做当他们可以装备时，自然会变得更加冒险（在这种情况下，即使是 5% 的回报也会产生更大的影响） 人们想知道限制或允许装备是否真的有任何实际效果 例如，许多私募股权和对冲基金的投资者无法装备的养老基金 然而，有很多工具可以让你获得杠杆效应的效果 一个奇迹，如果养老基金被允许通过杠杆效应承担更大的风险，他们是否会被迫追逐本质上风险更高的资产类别，例如次级债-支持的 CDO 作为入门书，从 2001 年开始，由于利率如此之低，养老基金发现他们的回报（例如，购买政府债券）也很低，因为他们无法借贷，他们追求“更高的回报” '（但风险更高）投资，例如次级抵押证券 现在，如果他们能够借到同样便宜的钱，而他们只能如此便宜地借出）并购买股票（就像他们通常做的那样），我们可能没有我们做过的一些过度行为 毕竟，华尔街创建这些 CDO 的部分原因是因为需求存在养老金，阿根廷可能他们不需要在华尔街亚历克斯上投入这么多钱
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好吧，你可以这么想，但如果你看看数据和政府的预测，你会发现这不是真的婴儿潮一代真的很确定，但许多人的养老金只有几年的工资 你可能需要接近一百万美元和完全拥有的 PPOR 才不会成为纳税人的负担 婴儿潮一代的大部分财富都不是财富他们储蓄或生产，而是抬高了资产价格，这是对后代收入的要求 如果房价仍然居高不下，他们的财富将来自下一代，他们必须更努力、更长时间地工作，并承担更多债务来购买婴儿潮一代购买的东西因为现在的工资要少得​​多e 占 GDP 和企业利润的最低百分比——因此这些钱被从年轻的、生产性强的工人身上抽走了——只是通过更高的抵押贷款、更低的工资和更高的股利，而不是通过税收直接从他们的工资中提取 忘记一切——最重要的数字是工人对非工人的数量如果有大量非生产性的人需要支持，那么生产性的负担就会增加。防止这种情况发生的唯一方法是投资资本以提高未来的生产力，但是澳大利亚的 Ramp;D 真的很低，我们削减了教育，我们的大部分外国借款不是用于改善资本设备或装修新工厂以提高生产力，而是抬高资产价格（例如，房屋提供相同的价格）像 200k 一样在 400k 避难）
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如果房地产和股价因债务泡沫的通缩而崩溃，正如你所预料的那样，你认为婴儿潮一代将需要更多的政府帮助，或者更少 从人口统计上看，无论哪种方式，我们看起来都很糟糕 如果您愿意，可以称它出生在错误的一代 回到主题，不过，SMSF 目前能够购买认股权证和（我相信）期权，即他们可以无论如何购买固有的齿轮投资实际上购买认股权证与使用保证金贷款有何不同？同样的事情，除了权证（例如分期付款权证）在借贷成本方面更贵尽管如此，没有追加保证金作为 SMSF 的耸人听闻的投资工具，IMO GSJ
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正是两者都给你对股票和股息的风险敞口然而，根据现行规则，一个是不允许的，另一个是漏网亚历克斯
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有这样一个规则似乎不切实际，因为它怎么能被强制执行我可能是 +韦利哥利率为 655%，如果利率升至 7%，则在一年后减负对于某些人来说，它是 0%，因此负扣税与 IMO 无关紧要 目前，婴儿潮一代仍在工作并处于大量资产积累阶段 20 年后，我们将有更少的工人 + 婴儿潮一代出售资产 我预计以工资计价的资产-多年的劳动人民现在将达到顶峰 如果我在管理这个国家，我会尽我所能让投资资金流入一些事物，以提高未来的生产力和流入国家的现金流，比如基础设施、教育、斜坡； D 等 如果没有 super，我们的股票市场可能会比现在更多地由外资拥有但是拿出外债来购买国内的非生产性资产，比如投机房地产（这意味着我们有多年的利息支出外流到其他国家）是就在 w我们现在可以做的最重要的事情 同样有趣的是，有房地产泡沫的国家是婴儿潮一代退休的国家（美国、英国、澳大利亚、新西兰，但爱尔兰除外，它也有繁荣但没有参与WW2 中的盟友）
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通过 SMSF 投资的公司也有负债（不同程度） 所以在投资组合中到处都存在杠杆，只是在不同的层次上，我认为风险是允许杠杆和住宅物业投机例如，假设一个 55 岁的人经营 SMSF，但她的退休时间有点短 - 诱惑将是极大地加速并将他们拥有的所有东西都投入住宅物业，因为他们“相信”这没有风险（不确定在哪里他们的想法来自）将个人放在一边，在宏观层面（实体经济）\它无助于通过真正的新投资来实现我们需要的生产力收益这是我们其他人的担忧
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SMSF 必须有流动资金，以确保在会员需要时支付 鉴于除年龄外，残疾也可能是退休的原因，因此在 55 岁时投资房产确实存在一定风险，因此需要密切监控
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现在如何阻止 55 岁的人在他们的 SMSF 中购买分期付款权证 Alex
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SMSF 社区的绿灯 这是一个非常有趣的发展，并且由 CompareSMSF 运营的焦点小组热切期待在 http:wwwcomparesmsfcomauindexphpoptioncom_contentamp;taskviewamp;id32amp;Itemid86 上查看迄今为止关于该主题的民意调查的回应
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这项立法是否有任何进一步的发展
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ATO 已发布继周二 SMSF 时事通讯关于通过分期认股权证进行投资 最后一段将建议该法案尚未制定法律 我们上周的焦点小组确定性表明，SMSF 成员强烈要求使用拟议的借款安排来投资直接房地产 SMSF 总是可以购买有负债的财产 您与其他单位持有人一起使用信托设置信托可以在无追索权的基础上借款 与您的 SMSF 使用资产负债率购买自己的财产不同，但仍有可能 kp
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您好，法律允许养老基金分期付款对收到的任何允许资产的认股权证进行投资 皇家2007 年 9 月 25 日在参议院获得批准 Pat
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所以这意味着 SMSF 可以使用银行的贷款购买房地产 谁担保贷款 SMSF 是否必须显示可服务性（我会说是的），并且可接受的证据是所购买房产的收入 我得到的是可接受的 LVR 限制 或者贷款是否必须由 SMSF 的其他收入来源提供服务（例如展期、租金来自另一个IP，股票分红，其他）
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新法律的解释性信息是专门针对通过分期付款权证进行的杠杆权证是无追索权的，因此在违约的情况下贷方唯一的补救措施是收回财产正在融资 最低存款要求为 20%，我怀疑在大多数情况下，还款将通过 SGC、其他超级供款和基金的其他收入来支付
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只要有明确的规定, 我敢肯定有些机构会专门设计适合规则的贷款 一个非常有趣的发展 暂时只与 SMSF 有关，我认为 Alex
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嘿帕特！欢迎来到 SomersoftDale 在这里是一个多产的海报，所以你有一些大鞋子要填补 期待你的贡献
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一些想法 让 resi IP “镇上最好的游戏没有”的两件事;是（1）获得真正的杠杆作用到可靠的 CG 资产的能力，（2）释放股权（免费资金！）以扩大您的投资组合的能力，以及（3）无限制地抵消其他个人收入的知识产权损失的能力（实际上使下注者能够真正利用我们的高个人税率）所以请考虑一些事情告诉我，因为安全限制（实际上没有交叉协作）表明贷方不会为在 SMSF 购买的 IP 提供高 LVR。传动装置！接下来没有交叉碰撞和股权“卡住”;在您的 SMSF 中，您如何释放下一个 IP 的股权 下一个 SMSF 的所得税率为 15%（与 47% 的个人税率相反）因此，如果您个人拥有被否定的 IP，您将获得 47% 的退款 在 SMSF 中你只得到 15% 的退款 有否定的好处 鉴于以上所有的吸引力在我看来 IP 和 SMSF 只是不“适合”；然后 SMSF 基本上将您的资产捆绑到 60 岁以上 如果您愿意等到 60 岁退休，那么 OK 去吧！那么你就有了“千变万化的规则”；在超级上，我个人根本不相信它迟早“他们”;将让他们的粘性税收手指进入那些数万亿美元的超级美元数额太大了，他们无法抗拒祝你好运！ LL
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我最初的想法是，这些规则对SMSF的商业地产投资会更好，而不是住宅地产本质上是一种合理的高杠杆（例如70%）和现金流为正的投资，可以为自己买单 优点LL
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刚刚记得财产权证已经存在了！看到这个帖子，去年没有引起太多关注：http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt23915amp;highlightproperty+warrants
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谢谢你，戴尔在论坛上留下了不可磨灭的印记，我们在Gatherum继承了他的业务和团队-高斯放大器； Assoc 很棒，我希望我能在论坛上帮助解决税收和财产问题
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嗨，LL，我不会太快把它们注销，80% LVR 和工资牺牲超级贡献来满足现金需求高边际利率似乎引人注目的优势
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好点帕特！由于我只是一个苦苦挣扎的房地产投资者LOE，我没有任何应税收入可以牺牲，但是您的策略似乎适合那些有薪水可以牺牲的投资者但是如果我确实有额外的薪水可以牺牲，我会增加我的由于我对整个超级环境非常不信任，所以在 SMSF 之外进行否定负债 已经有一个“移动”；正在着手将养老金的年龄从 65 岁改为 67 岁，以使工人在劳动力中的工作时间更长 想要工作到 67 岁的人我敢打赌伦敦，接下来将提高你可以有效征税的年龄 访问你的上级或其他一些“小提琴”；欢迎 ！很高兴看到你填满了那些“13 码”。由 Dale LL 留下
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我的其他想法一直在围绕 SMSF-ers 和 IP 价格的后果徘徊，如果他们中的许多人开始购买房地产并利用它的话 房地产价格的后果是什么
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记得几年前基金的选择什么时候出现 每个人不再局限于他们的雇主基金，而是可以选择他们想要的任何一个有很多行业讨论，每个人都期待着全面的变化，我工作了很长的时间来帮助在财政年度截止日期开始之前准备好软件 我们终于完成了一切，并对我们将要承载的大量负载进行了压力测试，然后在上线之后，我们每天只得到一个很小的数字 似乎 95%的人只是把他们的养老金留在那儿，他们甚至没有从多个工作中整合他们的钱，更不用说交换资金或管理他们自己的包含杠杆资产了！如果这种情况发生，预计它会失败。但有些人可能会决定以高杠杆赌注赌博，不仅失去他们在 IP 上的衬衫，还失去他们的退休金
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