澳洲澳大利亚房地产 到2032年墨尔本人口将达到500万 悉尼

在澳大利亚地产投资



今天有趣的文章：http:newsninemsncomauarticleaspxid229799 '到 2032 年，墨尔本的人口将达到 500 万，打破了政府的预测，并对基础设施、住房和环境施加了压力，新数据显示，维多利亚州住房工业协会主任卡罗琳劳里告诉 The Age Victoria 的新房供应量是“完全不足”为了满足这样的增长，并呼吁为开发商建造中高密度住宅提供更多激励” GSJ PS：准备好你的“忽略”按钮
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哈哈哈哈
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另一个好的讨论开始，将很快就会被反对者劫持——他们歪曲事实并有选择地选择研究，以证明墨尔本另外 1 个 Mill+ 灵魂的人口增长实际上将缓解需求，减少对道具价值的压力，降低租金，提高利率到那时，HG和暴徒将清理并购买租金收益率超过10％的蓝筹郊区哈里斯的IP
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我很好奇为什么更多的中高密度住房没有' t 现在正在建造（没有 HIA 要求的更多激励措施） 开发的价格信号非常强烈 如果你在一个好的位置有一个合理大小的街区，你会不会把它分成 2 块并卖掉 2 套联排别墅我看到布里斯班发生的一些事情，但不是考虑到有如此强烈的价格信号，正如我所期望的那样也许你们可以为我解释一下，是不是政府收费对财产持有者造成了如此严重的伤害，以至于她懒得开发也许是资本利得税-每个人都想持有 - 因为开发和出售意味着他们必须支付 CGT 是否只是来自该地区其他居民的反对 - 他们是否过于强大 如果政府认真考虑提高人口密度，他们应该被踩踏 另一个谜对我来说
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房地产开发需要时间和精力（包括财务和个人） 鉴于房地产下的土地无论在其上建造什么都会升值，因此数字需要非常好才能真正值得如果您可以按原样获得可观的租金回报，通常值得等到需求达到非常高的水平，这样您才能从投资中获得最大收益，我认为（实际上并没有我自己做了这个）当需求水平发疯时，规则更有利于发展
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YM，你还没有对我“忽略”，但非常接近这是房地产开发商的问题在这里，例如 Grossrealisation、JoannaK、GoAnna、Mark C 等 Grossrealisation 最近发表了一篇非常好的帖子，但读起来有点棘手，所以如果你正在听 GR，也许你可以发表评论 谢谢，GSJ< BR>评论
如果你在出售之前增加你的房产的密度，你怎么看这个CGT豁免（我可能还在公共政策领域工作）
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男人 - 你很坚强- 我认为这是一个非常公平的问题，就像我之前说的那样，我已经好几天了！
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不，这是一个公平的问题，我只是说今天早上我本来打算让你“忽略”，但决定暂时忍住！无论如何，回到讨论 GSJ
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这是我的魅力 好吧 - 回到讨论 你喜欢 CGT 的想法吗
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其实如果我们都忽略它们，我们可以进行对话在他们周围，我们都可以忽略他们吗？我一直认为，房地产会随着经济增长和人口增长而上涨将有更多高薪人士在过去以平均工资人口居住的地区购买 当然，恒定分配是一个相当大的假设 似乎转向服务经济会导致更极端的收入分配 所以更有可能富人飞地和贫困地区亚历克斯
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新南威尔士州的策略是用密度增加的住房填满内部地区，因为他们对新发展准备不足 墨尔本的报告提出了同样的问题，即 2030视觉n 预计大部分新住房将在现有住房区域内开发 我认为 CGT 豁免是一个好主意，因为必须有一些东西来刺激增长上它，一起避免CGT即使发展收支平衡，你仍然遥遥领先！不幸的是，所有的左撇子都会抱怨富有的贪婪的开发商和房东会变得更富有（而且更贪婪），而政客们不得不同意，但现实是它是一个很好的解决方案实际可行的方案
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我认为你可以把这个卖给左撇子 - 新的更高密度供应的热潮将使住房更实惠 - 更绿色（密度） - 更好的公共交通 政客很烂 - 他们都有艺术度 - 不知道（哎呀 - 这是不合时宜的）
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大家好，有几个很好的理由让开发人员停止了我的观点，这里有几个 1 获得 da 的成本通过议会的大部分 da thru marrickville、ashfield、strathfield 和 burwood（你 burwood 正在发生很大的变化） 在悉尼需要两件事 1 被击退 这是常态，所以一旦完成，它就会被 2 土地和环境法庭审判目前大约需要 2 年的时间才能进出这是一个巨大的异议开始一个大的 da，当我说任何超过 20 个单位的大时，那不是那么大 2 网站上 da 的回报通常当一个da 在很多不是当前职位的领域得到批准，我f 某些网站的商业价值高于悉尼市场的商业网站 商业区域炙手可热，拍卖回报率为 6% 至 7% 并不少见 3 2003 年之前的预售 预售不是主要要求来自贷方 目前大多数贷方希望进行 13 次预售，然后才能建造部分贷款，而在悉尼市场上，很多开发项目都没有 4 贷方在 2003 年之前的网站上借出的很多贷方，并让他们等待网站价格上涨并且再次没有发生 Marrickville 的单位地块价格在 2003 年说是 145 到 160 块地块，今天大约 85k 块地块的矿块是 75 块块，而 40k 的原始内西布莱克敦是 40k 块块，你可以购买成品单位在 320k 的情况下，在当前的建造成本下大约 20k 5 建造成本与 basix 规则它增加了大约 25% 的建造成本，所以如果它在 2006 年 pre basix 时是 150k，那么它今天是 188k，这是最便宜的结束市场再加上您增加了其他成本，这是正常的增加 6 最后一次转售是在下跌的市场上 已建成的网站上没有回报，那么您如何让一个有温暖模糊感觉的贷方再次贷款 这里有一些2003 年至 2006 年土地 160 每个站点 建造 150k 成本 310 转售 2006 450k 起飞 消费税 41k 利润 99k 这些是非常原始的数字，因此您今天需要超过 20% 的回报率 75k 建造 235k 毕竟所有成本成本相同 310 转售 380到 400 拿 400 拿 37k 消费税 363 减去 310 是 53k 利润，您的电子表格需要 80k 利润才能达到 20% 的利润率，因此您必须让房产售价超过 430k 才能使其物有所值它给贷方现在让我们以不同的方式来做每周租金 450 * 52 是 23400 需要 20% 的运行成本是 18720 5% 并且您的单位价值为 374400 净值和 468,000 如果作为总价值完成工作总租金或净租金的 5% 回报，所以现在您可以获得 430k sa le 价格，但您卖给正在关注该地区租金增长的投资者，并以回报购买，而不是该地区的价格，就估值而言，所有单位都以相同的方式出售，因此价值堆积是最后但并非最不重要的问题市场是开发之间的止损，这就是您现在所看到的，开发商必须有 1 正在建造 1 在理事会 1 原始，并且正在考虑随着单位 da 价格的下降而开发（第三部分已通过）（和所以第二部分进入理事会）这就是为什么批准和/或回击下降的原因（如果 da 不在你不能回击，因此很多理事会都说今年的规划部门要好得多回击少了很多）（就像福特说在保修索赔上节省了 400 万，但他们少卖了 1 亿辆汽车）没有 da's in 意味着没有 da's 回击并不是说部门做得更好，他们已经造成了问题第一个地方我有一个非常有趣的d关于 sartors 先生告诉议会 marrickville 需要在该地区提供 5000 个单位的讨论，如果每个应用程序都被击退是没有意义的，因为最终开发商不会在那里开发，这就是我被告知的想法很好，但坦率地说，如果这不会发生，他们需要提供这些数字是没有意义的，而且马里克维尔不是唯一一个弗兰克需要做的就是从环境法院撤出法庭案件，看看是否有任何理由他们被击退了，如果没有理由向理事会提出要求，请解释如果你想赚钱，开发是一个非常复杂的过程，任何小问题都会导致重大问题 以上是根据我的理解，仅来自我的经验，我不知道'路上看不到任何大修，所以它不会改变有些地方（这些不仅仅是他的城市或城镇，但周边地区也在）在悉尼布莱克敦坎贝尔敦利物浦怀塔拉霍恩斯比马鲁布拉，甚至我的可行性无法开发的新绿色广场，由于上述成本，我没有得到 20% 的回报了解哈利如何在其中几个方面发展并保持利润，除非他正在发展以保持火车行驶，但那是他的业务，您可以在上述地区以低于当前的建筑和土地成本购买新单位，我们不需要激励措施建设我们需要帮助来克服理事会问题，更高的股权准入水平和像老联邦银行这样的政府贷款人会很好，像中国银行这样的政府建设银行可以减免商品及服务税或减免资本利得税，如果您将利润投入到另一个项目中，而不是更少的 fsr，而是更多的 fsr，用于需要开发的地区，例如这个世界的新加坡，因为 campbelltown 将 10 层楼的场地限制为 2 层，因为隔壁是遗产地对我来说很愚蠢，因为每个申请都因为这个原因被击倒了 2 层楼，而且他们也无法通过土地和环境，所以他们无处可去（即使他们确实通过了转售价值和构建成本，他们不会通过我的 20% 保证金获得）哦，我的 20% 保证金与贷方 20% 保证金相同，所以这不是我编造的东西，我把贷款标准放在了所有之上上面很多开发商在开发结束时捆绑贷款并进行命名贷款，因此它可能是总实现贷款，您将其（与公羊贷款相同）提供给聚合器，然后单独贷款给单元业主很好，只是在很大程度上受到了打击，所以他们不能对最终产品进行特殊贷款交易，这只是另一个小问题，为什么墨尔本短缺，而悉尼短缺更大我认为在上次报告中我们比去年下降了 30%，而且很快还会更低 我只知道两个这里的主要建设区域 wolli creek 和 green square 其他 waitara hornsby 和liverpool 有重大问题，而且建设的很少让上述任何一个阻止你发展
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反对这一点的人是那些希望该地区“看起来像往常一样”的人不是左撇子，绿党，而是老歌和其他业主< BR>评论
大家好，我的观点中的几个答案从顶部开始2003 年每个人和他的狗都是开发商，就像每个人和他的狗在 wa 或矿产市场赚钱一样，但他们会并且总是做正确的事，只有那些学会了做利润将继续存在，而其他人则回去卖筹码或回去做生意计数或正在开发的东西不是您可以打开或关闭的水龙头，也不是您可以投入大量资金来修复的东西，而且我们正处于一条非常崎岖的道路上，因为忽略我不使用我的因为如果他们发帖而你不喜欢他们，那将是我的损失而不是对方因为他们不理解其他人的观点或想法，他们忽略或不试图理解人们认为这再次很好，这是您的损失，而不是相反，如增加密度或减少资本收益，它不会帮助解决问题因为这个问题对于双工或三重站点来说不是问题，所以它比 alexlee 与收入几乎没有关系，因为超过 100 万的高端在悉尼不是问题，因为你正在寻找租金说拥有1500万的收入和每周约1k的收入，您可以找到租金在那个市场上，试着在内部 cbd 找到一个 400k 的 1 br，比如说在 oxford 街地区，你将和另外 35 个人一起看一个 1br 单元，并且记住只有一个人可以住在那里，而且你买不起 benelong 哦和如果您想与自己讨论这很容易，您可以为自己建立一个网站，并且您不需要忽略按钮和那个真正的孤立，但不会推荐它是我认为唯一有机会掌握这一点的人问题是休森先生从蛋糕和法拉利日以及上周关于气候变化的讨论中，他想要向前思考 30 年而不是像现在这样的 3 年，这就是我们在发展和我们想要的地方方面需要的前瞻性思考发展再次发生只是我的观点我已经有一段时间没来这里了已经阅读并发布了一些因为我有点忙希望你们都well
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感谢您抽出宝贵的时间在这里发布grosreal 2 很棒的帖子！ - 对当前市场中房地产开发商面临的情况的深入了解我认为这应该可以回答您的问题产量问题！非常值得一读，特别是对于那些习惯于忽略 GR 帖子的人来说，尽管它看起来如此，但它的类型很好，而且很容易理解如果这里有任何其他开发人员也可以发表评论，那就太好了 谢谢，GSJ
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是的，很棒的帖子 GR 非常有趣的感谢
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这是来自 REIV 的另一篇与此线程相关的有趣文章，讨论墨尔本当前的低空置率 http:reivcomaunewsdetailsaspNewsID576 GSJ
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过去几年的情况令人惊讶 不久前，码头区有很多空置房屋每周净增加1000人，并且在建的新房数量很少，这听起来像是出租情况仍将保持紧张一段时间 从阅读文章看来，可以合理地推断出可用住宅的短缺应该转化为对已建成物业的需求增加，因此合理的资本墨尔本的中期增长 致敬 JasonExactly！好像昨天南岸和码头区的公寓都空置了！但由于高昂的 BC 费用和相关问题，我仍然不会投资于它们！而且，是的，这完全取决于供求关系！ GSJ
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那么你们认为墨尔本哪里需要新房
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http:wwwtheagecomauarticles200709211189881777497htmlfromtop5 Ben Schneiders 和 Royce Millar 2007 年 9 月 22 日 一小撮澳大利亚最大的房地产开发商正在大量囤积大片土地，上个财政年度收购了足够容纳 100,000 人的空置地块 六大开发商已建立了近 700 亿美元的“土地银行”；随着新房和老房价格飙升，全国住房负担能力创历史新低，墨尔本的出租空置率处于 25 年来的最低水平，霍华德政府将住房负担能力危机归因于州政府没有释放足够的土地，但学者说“土地储备”；显然是危机的一个因素 The Age 的一项分析显示，上个财政年度，澳大利亚六家最大的上市开发商获得的土地数量超过了出售的 38,000 块土地，其持有量增加了近 20%。对郊区住房市场缺乏竞争的担忧，以及主要开发商以牺牲可负担性为代价向市场灌水以最大化利润的指控西悉尼大学经济学教授史蒂夫·基恩表示，土地储备是“绝对的”。土地成本上涨的一个因素 他说开发商不愿出售缓解住房危机所需的土地数量，因为这会影响他们的利润。基恩副教授说：“但他们正在建立一个缓冲区，以便在下一个泡沫起飞时鞭打”。公司报告显示，六家开发商囤积的住宅用地总销售额近 700 亿澳元，Delfin Lend Lease 在过去五年中在澳大利亚的土地持有量翻了一番，而 Stockland 的土地持有量增加了两倍多，包括 Peet 和 Mirvac，在短短几年内，他们的土地储备增加了 50% 以上 在维多利亚州，斯托克兰的土地持有量在此期间增长了四倍 一份州政府报告最近警告称，墨尔本至少有一个地区缺乏竞争——休谟增长走廊 Stockland 董事总经理 Matthew Quinn 表示，规划延误是开发商不释放土地的主要原因，而政府过度收费，尤其是在新南威尔士州，意味着开发商不得不以更高的价格出售以支付成本 “没有人愿意坐在多余的土地上,”他说，“供应问题是完成规划过程所需的时间，在某些情况下可能需要 5 到 10 年的时间，甚至是一波三折”。奎因先生否认了大型开发商主导市场的说法，称市场“非常分散”。 Delfin Lend Lease 首席运营官 Bryce Moore 证实该行业的竞争对手较少，但否认缺乏竞争，或者他的公司滴灌市场以支撑价格，但 RMIT 的迈克尔巴克斯顿说：“有四到六家大公司控制每个增长走廊中大部分土地的开发商这是必须被打破的东西”；巴克斯顿副教授说，政府将提高可负担性，确保更多较小的地块可供出售 澳大利亚国立大学学者帕特·特洛伊（Pat Troy）表示，土地储备表明政府政策的失败 他说，像 VicUrban 等政府支持的开发商需要发挥干预作用 规划部长贾斯汀·马登（Justin Madden）表示，维多利亚州的住房记录与其他州相比，可负担性很强他希望进一步简化规划流程，以减少可能影响房价的供应延迟“我们想认为我们可以减少开发商获得土地和有人打开房门之间的时间新家，”他说
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非常有趣的文章如果您在墨尔本外围大都市的边缘购买房产，并且一直在这里积累土地的开发商决定在未来某个时候向公众出售土地，但是在那个特定时间市场上并没有达到对这块土地的预期需求，也就是说，他们弄错了——这对边缘附近新建和已建成物业的价值有什么影响 GSJ
评论< BR>边缘郊区的已建成物业往往紧邻交通和便利设施，而新开发项目往往距离更远新楼盘 最糟糕的当然是如果你买了新楼盘，而后期卖得不好，开发商不得不打折亚历克斯
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我会更倾向于购买成熟的专业人士我还要更广泛地说，投资这些边缘郊区（尤其是在较新的房产中），这似乎很受新手投资者或预算较低的人欢迎，实际上是进入房地产市场的高风险方式特别是如果您的目标是资本增长，在中期时间框架下更是如此，例如 5 年 人们正在使用他们相对较高的收益率来证明他们的“价值”，但我认为这是被误导的 GSJ
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还有另一篇关于墨尔本租金热潮的文章：http:newsninemsncomauarticleaspxid302380 GSJ
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大家好，昨天的先驱报上看到更多的承诺者看到悉尼的批准和住宅数量是有史以来最差的批准在上个月下降了，上个月又下降了 http:wwwsmhcomaunewsbusiness710041191091246081htmlsssdmhdm16282263 与正在建造的东西相比，我们需要的东西每月负 2%，因为他们说这是和将要建造的我对租金施加了巨大压力，他们会搬家，这会助长通货膨胀吗？我在文章中无法理解的一件事是瑞银的卡尔先生说这对我来说是一个奇怪的情况，他不可能聊天与一些开发商合作并弄清楚他们为什么不投入应用程序，简单的原因如上所述，如果没有应用程序进入，您将无法建造房产，并且随着商品变得更加稀缺价格上涨和供需关系你会看到租金住宅建设反弹，正如他们所说，需要大量的批准和成本才能下降>grossreal，您对“增长走廊”中的土地储备有任何想法吗？开发商是否会保留在这些地区的土地，并且仅在需求变得非常高时才将土地或房屋和土地包出售给零售买家，因为这样他们的利润将l 更高，即开发商是否试图通过这样做来使供需平衡向有利于他们的方向倾斜？这样做的不利之处可能是普通家庭的增长走廊中负担得起的住房较少，我认为这与州政府的做法相反打算针对他们的“增长走廊”战略谢谢，JIT PS：任何人都看过电影“血钻”
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