澳洲澳大利亚房产 评估房产 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我对这个论坛上的经验丰富的投资者和新手投资者有疑问我猜成本预算是不变的但是一旦你设定了预算，你怎么知道什么是最好的房产，因为有很多因素需要考虑，比如收益率（租金回报），资本增长历史，基础设施开发，人口未来增长，当前价格（例如被低估）等您是否决定专注于特定区域（例如本地区域）或者您是否采取自上而下的方法并考虑是否可以在澳大利亚的任何地方投资我会购买的地方，然后从那里缩小范围< BR>评论
我关注的领域 * 靠近我目前居住的地方 * 我曾经住过的地方（和我父母一起） * 我前一段时间注意到的一个成长领域 我今天的关注点与现在大不相同当我第一次购买 som几年前，我寻找物业的增值能力，即翻新重建，最近开始关注商业物业（具有重新开发的可能性）想要取得更多成就，因此在购买时需要有所选择当我开始时，我更关注郊区，未来的资本收益和租金需求 更“普通”的方法和分析 但我怀疑对于投资房产的人来说，这并不是一个陌生的进展虽然我要自相矛盾，因为我买的第二个房产是在 SE Qld（我住在 Vic）经过多次辩论和 DD 关于该位置，这是一个真正的不-脑筋急转弯，尽管我的家人都很惊讶并且有些不以为然
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这个新手先看了$，然后研究了适合我们预算的领域我看了Qld政府放大器；地方议会规划、人口增长、该地区的失业率 amp；密切关注当地的抹布（在线版），它让我们与一些基层的当地知识保持联系——城里的新大雇主、城里的麻烦点等，把它缩小到 4 个然后 3 个区域；然后我们至少花了一个周末在每个区域开车四处感受一下。此时我们只看了QLD amp;离家不超过 3 小时车程，主要是因为我的 ptr 有点紧张。想要一些离家很近的东西只要这个没问题，我认为这将有助于说服 ptr 说我们下次可以在任何地方冒险，只要我们进行研究我们最大的担忧就是如果我们冒险太远，我们会购买看不见的视线来自家 Cheers Stella
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这是我最喜欢的主题，所以我要吐槽了：我一开始是随机买的——只在蓝筹郊区然后我在罗克汉普顿买了有两个原因——高收益和极高的销售活动然后是凯恩斯，出于类似的原因在赫维湾购买只是因为它在 Residex 列表中是澳大利亚表现最好的郊区的第五名（对于未来的 CG）出于类似的原因再次在弗兰克斯顿购买了大量道具 - 大量的收敛该地区的投资者数量激增，导致销售活动急剧增加，从而对需求造成压力并导致道具价值急剧增加，再加上能够通过出租获得一些非常好的房产接近 7% 对于我未来的收购，我决定根据我的经验和时间在一个地区的市场上根据我之前在弗兰克斯顿的州际和最新收购的经验，我只会购买处于早期阶段的地区非常高水平的销售活动 因此，我个人对未来区域的评估标准如下： 1- 扫描澳大利亚周围的增长走廊和显示出非常高的物业周转率的候选名单区域（这可以通过非常简单的练习）理想情况下，这些地区将位于大型地铁城市的中间外环 2- 快速了解该地区，特别强调人口统计、基础设施（当前和未来），并确定使该地区如此受欢迎的独特原因突然对投资者来说是理想的 3- 建立超级活动的时间表（该地区多久前开始显示出非常高的销售活动水平）- 对我来说，这将是一个早期的地区该活动的各个阶段 - 不到 6 个月 4- 每天尽可能多地打电话给代理商，了解地区、市场、需求水平、投资者来自哪里、他们在购买什么、收益、道具类型等，以获得广泛了解该领域的总体情况，特别是微观因素 致电道具经理并找到快速租金，需求量，平价要避免的特定区域等 5- 参观该区域并感受一下 与代理商会面，除了人们可能对 RE 代理商的看法之外，尝试与关键代理商建立良好关系 告知他们您对市场的了解以及您的目标，分类提前融资，然后仅针对具有以下条件的道具提供无条件报价： a- 租金收益率明显优于该地区其他道具的道具 b- 当前价格点的第 6、9 或 12 个月结算条款 c- 双 occ 道具单个 occ 价格标签 d- 低于平均价格标签的平均道具（苦恼的供应商想要快速销售等） e- 带有无条件合同的低球报价，由于买方无法获得融资（或害怕相对较小的害虫构建问题）我会尝试找到具有上述至少一个或理想情况下 2 个或更多匹配标准的道具 以上是为了进一步和更快地复合 CG 以上是 v非常可行 根据经纪人的舒适程度和个人影响力，我只是惊讶于精明的投资者即使在最热门的市场中也能轻松地挑选便宜货（相对而言）一旦购买了道具，坐稳了随着需求的加剧，活动驱动的势头推动价值上升，消息传来，向上的旅程开始了 再次，根据我的个人经验，并查看显示活动大幅增长的各个领域，时间线至少为 18-24 个月在活动水平显示任何放缓迹象之前，我预计这些外部区域的市值升值的最大份额发生在持续 18 至 36 个月的增长突增中，如果时机合适，这可能是一个非常令人振奋和有利可图的旅程 Harris
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我对某些人所做的尽职调查感到敬畏和钦佩你必须做任何研究，因为我知道这些区域就像我的手背 缺点是这些区域很贵，所以我们没有很多房产但是我们拥有的是质量好，价值上升很好有时我考虑进一步购买，因为我们可以更快地再次购买，但实际上，这一切都归结为我们的目标，我们想要足够舒适地退休，也许可以旅行，而且我们已经在路上了，所以我们正在舒适地滑行，我假设另一件事是我不工作（喜欢待在家里）而老公喜欢他的工作，所以我们俩都没有任何摆脱激烈竞争的热情如果老公从事他讨厌的工作，我们的动力可能会变得更强大来改变我们的生活，但事情本来就很好 我们的下一步可能是在我们在 Coorparoo 持有的背靠背街区的后院建造一两栋房屋，以最大限度地提高街区的租金收益，但是我们正在慢慢赶路 我想保持我们的 LVR 低，直到我们看看经济等会发生什么想要确保我们有一个缓冲，如果事情出了差错 Wylie
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哇，谢谢哈里斯！那是一个很好的方法和一个很好的可重复投资系统祝贺你的成功你如何判断一个地区是否处于高水平销售活动的早期阶段确实通过上个月的销售总数并与前几个月进行比较, 和前一年 你是否使用了其他具体指标，可以与我们分享 干杯
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哈里斯：我无法更欣赏你对房地产投资的积极态度和彻底的努力，这就是区分平庸的投资人感谢您的精彩帖子，我一定会尽力遵守您的建议
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引用：哈里斯这是我最喜欢的主题，所以我的咆哮：1-扫描澳大利亚的增长走廊和显示物业周转率非常高的短名单区域（这可以通过非常简单的练习来执行）理想情况下，这些区域将位于大型地铁城市的中间外环 请原谅我的无知，但这也不能意思是，人们不想再住在那里了，2- 快速了解该地区，特别强调人口统计、基础设施（现在和未来），并确定使该地区突然成为投资者如此理想的独特原因不能同意更多 3- 建立超级活动的时间表（该地区多久以前开始显示非常高水平的销售活动） - 对我来说，这将是该活动早期阶段的一个地区 - 不到 6 个月不能同意更多 4- 每天致电尽可能多的代理商，了解该地区、市场、需求水平、投资者来自哪里、他们购买什么、收益、道具类型等，以广泛了解该地区一般因素和微观因素尤其是在玩 打电话给道具经理，找到快速出租的东西，需求什么，要避免的特定区域等 不能同意更多，但是，我的印象是，作为销售人员的 RE 代理商只会为销售做任何事情，并且会告诉你你想听什么，例如，如果你是卖家：这个房产很快就会价值 10 亿美元，如果你是买家：这个房产非常便宜，很快就会价值 10 亿美元 5- 访问区域并感受一下 与代理商见面，除了人们对 RE 代理商的看法之外，尝试与关键代理商建立良好的关系 告知他们您对市场的了解以及您的目标，提前理清财务状况，然后提供无条件报价仅在具有以下特性的道具上：a- 道具的租金收益比该地区的其他道具要好得多！ b- 当前价格点的 6、9 或 12 个月结算条款很棒！但是在今天的市场上，我不得不说即使是 6 个月也可能很困难，你有什么技术或推荐 c- Dual occ prop with single occ price标签 请进一步解释！ d- 平均价格低于平均水平的道具（苦恼的供应商想要快速销售等）太棒了！ e- 由于买方无法获得融资（或害怕相对较小的害虫建筑问题），带有无条件道具合同的低球报价至少两次失败 你是说寻找有 2 个报价但没有无论出于何种原因，然后无条件地提供真正的低价报价，如果是这样，RE 代理商会告诉您此信息吗？活动，很快就会讨论——在这个论坛上，你可以让投资者通过多个帖子（尤其是住在同一地区的人）、媒体（讨论正在进行的重大项目或重大人口转移）、其他道具来传递活动水平状态投资论坛、API 等然后将假设变为现实，登录 realestatecomau 或 domaincomau 查询郊区，然后分析“under contract under offer”的道具与列出的道具总数以上对我来说是最简单但最有效的方法，因为它在澳大利亚是一致的，并且根据活动水平的共同标准给出了相当好的抽样数据指示然后将这一事实转化为坚定的信念，通过电话与 20 个 RE 代理交谈（不是代理机构）——同一代理机构内的不同代理也将关于该地区有多伟大的一般噪音与关于该代理机构销售多少道具的具体反馈与 3 个月前和 12 个月前分开——平均道具在当前持续多长时间市场以及 6 个月和 12 个月前的情况然后记下它并与同一机构的不同代理人交谈并提出类似的问题然后重复选择性信息并要求来自不同机构的其他代理人对其发表评论提出开放式问题 -与其他代理人讨论同样的事情，在你知道之前，代理人开始相信你实际上是一个知识渊博的投资者，应该认真对待你 如果 20 个代理人中有 18 个告诉你这实际上是他们多年来最忙碌的时间，道具的平均销售时间不到一周，大多数道具在上市之前就已售出，而当您致电的大多数代理商不回电话时，这意味着该地区着火了！它可能不适用于每个人，但对我个人而言，这再简单不过了 Harris
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我唯一可以补充到已经说过的内容是，当我准备在一个地区购买时，我只有当我知道的比代理人多或多时才会购买一旦你决定了一个地区，研究它；每周组织一份当地报纸送到您家 与市议会保持联系，了解该地区正在发生的事情、未来发展等值得或知道其他可以和您可以信任的人，您是否真的准备好购买 Melways 出去研究一下，不要听代理商的，当我买第一套房子时，代理商告诉我应该坚持到某个地区，但这超出了我的价格范围 我把我的梅尔韦斯拿出来研究它 我选择的部分在两年后起飞 寻找靠近海滩、商店、交通、学校和该地区可能的未来发展等了解该地区的代理商至关重要，尤其是在繁荣的市场中 如果出现热门房产，代理商会打电话给谁 通常在正确的时间出现在正确的地方很棒，但我们不能总是在那里
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好帖子哈里斯！让我难过的是，作为州际竞标者，你是如何在火热的市场中做到这一点的：我发现几乎不可能获得 quot;b精氨酸；尽管我已经脚踏实地 3 个月，但在进入热门市场时，我无法想象在州际公路上这样做！我的经验让我觉得我最好在快速上升的市场中快速进入，同时在买方市场时谈判因素 (a)-(e)很棒的条款和价格 3) 一个营业额和价格上涨很快的供应商市场 非常喜欢你的意见
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评估领域 不确定“Melways”是什么 - 我认为它是某种 A-Z 或 UBD -我同意哈里斯所说的很多话，你确实是一个专注的投资者放大器；可能比我自己赚的多！ - 你做的研究越多，放大器越好；您对“小惊喜”的保障越多；从兼职的角度来看（7 个 IP 和 2 个区块超过 7 年） - 我认为初学者会寻找购买公式，因为他们看到其他人赚了很多钱。认为他们需要做的就是复制他们的策略-我不得不说这并不总是可行的方法-您必须做适合您的事情-有些人在预测的繁荣地区购买州际公路，有些人在他们熟悉的地区在家门口购买好吧——有些人寻求收益、资本增长、创新——这完全是选择、风险承受能力的问题；预算 - 没有任何神奇的公式 - 事实是，如果你不喜欢这种风险，那么无论如何你都不应该这样做，回到梅尔威斯 - 为了它的价值 - 这是我的策略设置你的预算，做搜索在适合预算的地区（全国）听听正在发生的事情阅读报纸 - 如果来自不同来源的一些信息对应，那么可能有一些对增长感到乐观的基础 - 新的公路，铁路，医院，更多的政府投资所有关于保持你的耳朵放大器;睁眼放大器；建立连接这真的是“melways”位放大器；最重要的是得到一张地图 - 位置是一天结束时的主要因素 - 郊区是否被认为是坏的并不重要 - 如果它位于一个好的位置，那么它在某些时候是可取的；价格会上涨-目前可能被低估了这是我的观点与哈里斯不同的地方-我相信您可以进行过度研究-基于压倒一切的宏观因素（移民，政府等），我已经盲目地进行了所有投资;定位放大器；预算——如果你和当地人交谈，他们只会告诉你他们对一个地区的看法，根据他们的历史放大器;基于情感的观点“那个地区社会地位低下等，所以不要在那里投资”——不要被只看到过去的当地人所左右；不是未来——几年后我投资了 geraldton WA——2 床单元 6 万美元——基于他们正在建造一座新医院、扩建 TAFE、正在建造一个新的深水港放大器的事实；有人提议让海滨高档化——我在杰拉尔顿遇到的每个人都认为我疯了。虽然这个小镇是一条狗（尤其是我买的地方）——一年后我以 12 万美元的价格卖掉了 SA 的伊丽莎白也是如此——当地人会告诉你保持清醒，但房产在 18 个月内翻了一番（由由于来自如此便宜的基地而不是我急于添加的位置！）哈里斯对资本增长的看法非常正确 - 在任何房地产周期中（在澳大利亚，任何时间点都存在迷你周期） - 房地产将 X2每 7 到 10 年 - 但是所有资本增长的大部分将发生在第 18 个月内 - 所以要在开始而不是结束！无论如何-总而言之，没有公式-在各种不相关的信息之间建立联系，获取地图，寻找基础知识；不要被当地人推迟！ - 或者完全做适合你的风险规避放大器;您对我上次购买的 2 个 werribee 单元感到满意，将这些部件放在一起 - 点厨开发，良好的铁路放大器；通往墨尔本的公路，车站旁的大型免费停车场，大量媒体报道称墨尔本被低估，几年没有价格变动，附近不断发展的机场，哈里斯斯卡夫重新命名为 Myer - 看看地图墨尔本将向您展示所有的增长都在东南东南 - 住在东部与墨尔本中央商务区相同的距离，您要付出更多， - 西部更接近海洋大洋路（另一个巨大的增长区）低价格如此有限的缺点 - 我采访过的“地方当局”说，这条路的污水处理厂让这个地方闻起来有“sh*t”的味道，所以不要在那里买 - 反正自从几个月前买了，最低的价格realestatecom 上的一个单位现在比我为成功投资支付的价格高出 3 万美元重要 当市场波动时，所有其他标准在本质上都变得次要了，比如 6 个月内增长 15% 增长势必会发生——我个人认为这对州际收购来说是一个挑战，但是根据我个人的风险状况，我会很高兴为我知道代表物超所值的道具提供报价，尤其是那些从未上市的道具要么组织一个可以为您查看道具并立即传达反馈的人——请某人拍照，请求第 32 节，进入撰写租金评估和任何地役权等，但要迅速果断地采取行动 也许，对于新手来说，这不是一个好策略，我认为我会建议谁进入市场很重要 在不断增长的市场中等待 3 个月可能会非常昂贵在我看来，3 个月的增长有时会超过并减轻人们可能会寻找理想房产的所有折扣讨价还价因素让我们看一个当前的例子 - 有一个道具目前在 Frank Sth 市场（未列出），但坐落在 800 平方米的土地上，上面有 2 套住宅 它位于 Frank High 区，很好的区域吸引力，即使以全额要价购买，基本上也代表了良好的价值 我已经重视那个道具非常保守的价格为 39 万美元（仅土地价值至少为 33 万美元），但我可以以 33.5 万美元的价格购买它………… 6 或 9 个月结算！然后我打电话给六名经纪人，但没有透露确切的位置，询问他们的评估，该道具的价格从 380 美元到 42 万美元不等 听起来令人难以置信 很快就会在弗兰克斯顿线程中发布有关它的实际细节 对我来说非常有趣是即使在如此繁荣的市场中，我也会选择即使在沉睡的城镇我也很乐意购买的道具 非常高的收益或被低估的道具将使我能够携带非常接近 CF 中性的财产或是否在结算时对其进行重新估值并取出股权，或者只是坚持下去并带着灿烂的笑容更新电子表格所以简短的回答是“它是可行的”，尽管有一些创造力和开箱即用接近哈里斯
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好帖子哈里斯和singingblues 我要补充的是，如果你能够提供无条件的报价，即做足够的研究和准备，不需要财务条款、建筑害虫检查条款、“律师审查”等等等等c - 我怀疑哈里斯有，那么你将处于一个非常非常强大的位置然后供应商，也许更重要的是，代理商会更多地关注你，因为报价基本上只是一个带有结算条款的价格，如果供应商签署合同，则交易完成（除非在 VIC 有 3 天的冷静期，但您可以说您已经向您的律师展示了 S32，因此他们不必担心您在此期间退出冷静期）所以这样代理人就不必浪费时间和你在一起，然后在 10 天内取消交易，因为你的财务没有通过，或者基本上因为你决定弥补的任何原因，如果你'重新购买竞争激烈的市场 我觉得这是增加成功机会的最佳方式，即有效地让代理商和供应商“轻松”签署您的报价！如果你能做到这一点，你甚至可以在拍卖前买好房产。这可能不适合新手，但如果你做足够的 DD 并有信心和/或经验，这就是我会做的 GSJ
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我同意 GSJ 关于无条件报价 我们总是这样做，但事先检查我们的财务 因为我们购买白蚁不易隐藏的昆士兰州，我们也从未做过害虫检查或建筑检查 我们知道自己要寻找什么，我们确实有自己的值得信赖的害虫人在需要时进行治疗，但我们喜欢清洁合同害虫检查员来看看我们目前正在翻新的房子 他带来了他的新玩具 - 一个价值 2 万美元的红外摄像头，你将它对准墙壁并看到框架内的螺柱和木材他可以“看到”;白蚁用它筑巢 我们玩得很好（他拿着它 - 不是我们），我们看了各种各样的东西，包括我们自己但是，您认为参与由投资者驱动的狂热（即弗兰加或阿德莱德北部郊区）的危险，或者您是否有信心足够早地消除任何风险，或者您的策略是否不符合购买和购买的策略？本周早些时候，我正在与珀斯的一位论坛论坛成员讨论这个问题（投资于投资者活跃程度高的郊区），我很想听听你的想法 - 或其他任何人的想法那很重要 ciao Nor
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1 资本改善 主要是投资者持有的郊区，根据定义，租房者很多，对房屋进行改善的可能性较小 郊区可能会从更多的业主变成更多的租房者，而这可能不会是一件好事 如果房屋“落后于”相邻郊区的房屋，这可能会降低资本收益，但这可能意味着土地价值成分更高（这与每个人都认为的土地成分和资本增长背道而驰）通常不被考虑是住房存量下降可能导致郊区退化并因此对土地价值产生不良影响的可能性 2 相对于郊区住宅数量的销售活动水平（即营业额） 假设自住业主持有房屋的时间比投资者长那么这意味着较低的营业额，较少的待售房屋和较低的供应因此该地区“紧握”如果需求超过供应，则更有可能出现资本增长Wakelins 夫妇将此作为受欢迎的内城区的卖点。然而，虽然这些地区的房屋可能往往是自住的，但单位（她经常推荐，因为很少有客户能够承受不止一所房屋的短缺）不太可能3 销售活动和经济周期的变化经济周期 生活环境的许多变化（家庭、死亡、离婚等）与经济周期无关 尽管有明确的经济周期，但在主要是投资者的郊区，人们听到的心态和可能更大的波动 这可能会转化为更大的价格波动（尤其是在经济不景气并且投资者大量抛售他们的 IP 时）为了证明这一点，您需要检查比较百分比自住业主和投资者的销售量是否可归因于经济周期 以上所有内容纯属投机性，比较投资者主导的郊区之间的价格波动（例如 St Kilda amp; Elwood）和那些自住业主（例如 Highett 或 East Malvern），看看在许多其他投资者最近购买的地方是否确实存在购买风险 Peter
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与任何其他市场一样可以预期的危险我没有出售任何我已经购买且不打算在未来出售的房产，因此强烈倾向于购买并持有我所做的只是稍微调整该策略，以加速我的投资组合的规模和随后的净资产与“任何地区都将采取买入并持有战略”；盲目跟风会带来更高程度的风险，然后做出更经过计算和衡量的决定 虽然不能保证增长通道必须始终升值或增长突增必须持续 24 个月，但是很少的背景研究将在很大程度上减轻这种风险查看人口统计、当前和未来的基础设施项目，并开发一个地区的可比概况以便与其他地区进行比较，必须在某种程度上做出更有根据的决定自己的经验 + 查看不同领域的增长突增长度和该阶段的平均增长 这告诉我，如果要把握市场时机，那么做对最重要的两件事是： 1- 选择正确的领域一个清晰、可见和可量化的证据，证明其是否适合成为增长走廊并经历投资者兴趣的增加——因此对人口、人口统计学进行研究cs、基础设施、租金收益、活动等 2- 然后确定该活动的开始时间表，并在早期（6 个月内）我查看的领域（过去 10 年）检查增长突增的时间表（几乎所有无一例外）证明它至少持续了 18 个月，直到 36 个月零增长和低产量哈里斯
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