澳洲澳大利亚房产 房产真的是一棵总能长钱的树吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我想把这个放在那里[B]现金流与资本收益[B]（我听说只是等待资本收益开始就像押注希望）积极与消极的负债（为什么有人会花美元拿回 40 美分你为什么不通过现在赚钱的投资）
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你没听说过房子总是赢吗！
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民意调查似乎与线程标题我希望结果非常倾向于我敢说明显
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历史上一次又一次地证明，住宅物业平均每 7-10 年翻一番，如果你是从长远来看，第一年将是你口袋里最难的一年[现金流]租金会上涨，你会获得股权[有时很快，有时这会延迟，可能会在 3 年后发生，但通常比平时增长更快当它发生时] 有些人会争辩说，有些房产不会像其他房产一样增长，这是真的，但如果你购买了半下降 p罗珀蒂，在一个半血统的位置[在首都]，随着时间的推移，你应该会看到强劲的增长
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这可能是一个非常直截了当的问题，但作为 IP 的新手，我很想看看有什么经验丰富的投资者在购买时正在寻找欢呼声
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Onya mate，你必须提出问题，否则你将永远在黑暗中跌跌撞撞，在投资界有很多东西要学，我认为你永远不会停止学习，肯定有这个论坛上有一些很棒的人，所以当你有空闲时间时，它是一个很酷的地方
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G'day nu2ips, 答案（民意调查结果）可能取决于你访问的论坛对我来说，每次都给我 CG，问候
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我坚持任何资产都按其方式支付，这具有讽刺意味的是，负扣税上限增长属性让我开始了也许是因为我看到了如此多的增长，以至于我质疑这是否是一个可靠的预测 - 也许我变得老了和愤世嫉俗！
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所以资本增长似乎是财富积累的武器选择有一个吸收大量收入的 PPOR（我知道我应该考虑更多的 PPOR，但是当我为 ppor 提供资金时，我认为投资的世界并不是我能够分开的东西）你得到了什么意思是（我希望）
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我们有相同的标准！财产必须能够支付它的方式（这是我们的 SANF，以防经济低迷，我们真的不会受到影响），幸运的是我们只有 IP 这样做并且同时展示了出色的 CG，我们不投资在内陆！我们的 IP（到目前为止）都在墨尔本 2-12 公里范围内 我们现在正在努力寻找类似的东西，但我们会（我们努力寻找每次购买都能物有所值的东西，但耐心总是得到回报）墨尔本现在不错的租金收益实际上可能显示出被低估的房产（因为 99% 的收益都是垃圾！）我完全相信 CG 会让我们赚钱，但我们需要能够持有房产，购买更多，SAN，以及为自己（或接近它）买单的房产是我们生活中这个时候为我们做这件事的唯一方法 干杯，Jen
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CG将如何赚钱如果它只是坐在那里 IP 如果你卖的话，你不必支付 CGtax 为什么你不寻找 IP 拳头的收入价值，而且我知道耐心是计划的一部分，但银行不仅考虑你的 LVR，而且考虑 DSR同样，如果您的收益很糟糕，即使您的 IP 中有很好的 CG，您是否也没有足够的资金来获得进一步的资金，只是想知道环！
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我同意 JenD 和 Ausprop 的观点，即增长不能无限期地以目前的速度继续下去 我开始看到租房者适应近期租金上涨的迹象 租房者开始通过留在或回到父母的房子，从昂贵的首都寻找工作，缩小房屋或郊区的地位 租房者的行为将随着租金占工资中位数的百分比上升而改变 这只能意味着增长将放缓 当您不考虑装备时，会承担几个风险：现金流下降，增长风险直到比预期晚得多的某个不方便的时间才会发生 前者降低了通过投资其他资产来分散风险的能力，后者严重打击了投资者的流动性，因此需要灵活性来度过难关失业、健康状况不佳、离婚、转向表现更好的投资等等等等。一份非常安全的长期工作，最好是一种提供第二收入选择作为后备的关系
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与 CG 在一个IP（或任何资产），您可以从 CG 中提取股权来购买更多资产（或者只是为您的生活方式提供资金） - 要了解 CG 和股权的真正重要的事情之一是您不必出售即可获得获得股权 (CG) 干杯，仁
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没错，但你会被锁在你的办公桌上，试图在你画了好几遍之后，去调和那些真的不好玩的东西，然后可能卖掉一个或两个你重绘的目的 - 我可以看到你在整个 7 月到 9 月都在那里准备你的书特别是如果你本月按照 API 中的人的说法购买了 45 处房产
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我'已经对此进行了一些有趣的计算如果您与 BA 或任何其他专家交谈（他们是正确的，至少在墨尔本内城，CG 更高！ - 并且一致，这可能更重要）但是他们的计算为什么要购买具有高 CG 的高度 NG 物业，而不是具有正中性齿轮或接近它的具有 g 的物业ood CG 总是 1:1 好吧，我的论点是这不是一个公平的比较（而且我不是在谈论国家 IP 或采矿城镇以获得正中性杠杆）我说的是靠近主要 CBD 的房产至少有 7 -10% 的历史增长问题是，对于每 1 个高度负利率的房产，您可能错过购买 3 或 4 个中性利率的房产再次更快，我不会争辩说优质的内城房产（以及其中的正确房产）会比低质量房产获得令人难以置信的收益 - 但我不能接受 1:1 的比例，我认为 1:4 的比例更现实，并且我发现“4”的好处更高（风险更低，SANF 更多）；一边干杯，仁
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这是一个很好的观点，我以前没有深入考虑过
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问题是“你的偏好是什么 - CF、CG、Pos Geared、Neg Geared”；真正的现金流为正的住宅物业（我的意思是两位数的收益率）现在基本上已经成为过去，我怀疑它会永远回归——而且肯定永远不会在这个繁荣之前可以找到的数字（收益率频率） M ps是的，房产是一棵总能长出金钱的树（它有时会落叶，但总会有春天）
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我也同意JenD，我宁愿一群现金流中性做 7% CG 而不是 100 万美元的工作每周花费数百美元来持有 10% CG 每个人都有自己的虽然什么是 SANF，我用谷歌搜索了它，我得到的只是南非海军我还没有喝咖啡戴夫 < BR>评论
Sleep At Night Factor Mmmmm Coffee Cheers, Arkay
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就这么简单，感谢 DaveCapital Growth 已经做到了，而且永远都是真正的财富产生的地方 这只是管理你的现金流的问题根据您一路上的风险状况
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而cg可以以3x 330的形式出现k IP 15% 持有成本 或 1x 1000k IP 4% 持有成本 如果前者的cg 是7%pa，后者是95%pa，我会选择前者
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肯定不那么痛苦你有一个空缺，不太可能一次有 3 个空 戴夫
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我也会选择第一个示例，主要用于风险管理 amp;通过跨多个领域多元化来获得市场敞口 您持有的房产越多，风险就越低
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我猜人们是否真的选择负利率，或者他们的增长工具至少在最初几年恰好是负数有些人这样做是出于错误的税收原因，但总的来说，我怀疑大多数投资者是在此基础上进行选择的只需创造性地出租或尽可能多地组合我们的霍巴特房产（12 套公寓加开发用地）我们在繁荣之前就在市场上购买，翻新，放置更好的 PM，将租约更改为高峰时间，布置一个并建造更多住宅结束结果是现金流为正，股票和市场增长惊人，而负利率所以这就是我选择的那个
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我认为 20 年前，人们对税收优惠负利率，尤其是高收入者更高的储备债务偿付能力 然而，随着边际税率对越来越多的人的下降，负负债收益已被侵蚀 今天，80% 的个人缴纳约 30% 的税 如果您在工作时的边际税率超过 465%，但然后以显着减少的收入退休，负负债是一种享受 然而，这种影响对于那些边际税率为 30% 的人来说要小得多这就是为什么我认为如果你的储备债务偿还能力适中，准确地模拟 PI 决策是如此重要<乙R>评论
大家好，为什么不能两全其美 我不会长期持有负利率的 IP 它必须为自己付费 我尝试购买并持有土地面积超过 600 平方米的 IP在首府城市或附近，这将给出合理的 CG，（时间是我的朋友）针对每个街区的多个收入流，产生资本增长和被动收入 LVR 因前期利润、资本增长和债务减少而减少，使用次要业务创造的利润 次要业务是购买发展机会和问题物业，创造解决方案并出售 指导利润以减少控股股票中的 LVR 项目总前期利润目标范围从 $25K 到 $150K 加上我出售和投入的金额在需要之前将税款计入 inv 账户，并且利润还清了我持有的 IP 的贷款
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我和温斯顿在一起； 3 x 300,000 美元的工作 @ 7% 如果他们被精心挑选并且您最大化所有因素，例如位置、增值、“纸上”扣除、租金回报、靠近便利设施；你可以吃你的蛋糕
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我有两处房产，每处都是最好的，但我不得不卖掉最好的一群蝙蝠-正齿轮，强烈为什么我不能借用它数字 扣除所有费用、土地税、利息支付、管理费用后的年收入约为 15,000 美元 这是在为单位提供家具并将它们作为家具出租之后 - 这在昆比销售中并不常见 - 77 万美元，大约是 28 万美元的利润大约 4 年后 如果我保留它，租金将会（并且已经）大幅上涨 但是，我的观点是 - 四年来的增长远远超过收入 那是我收入最高的房产 我的（少数）其他房产，被选为增长, 继续增长——即使在过去几年放缓的情况下（昨天的估值比上一次大幅上涨股本的增长远远超过了我对现金流物业的预期但无论如何它们已经成为正现金流 那是不是说他们会继续但我对持续的增长印象深刻和惊讶
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较少-CF财产的优势只是它允许一个人偿还更高的债务这使一个人处于更有利的位置以美元成本平均购买房产，即尽快购买更多房产 Jan Somers 不是说过只要有能力就应该购买房产吗？在生活方式和下行风险突发事件受到严重影响的情况下，碰上偿债墙的风险更高 在一个人在经历经济衰退、高利率和失业之前持有财产，现金流紧张的危险是无法理解的 此外，正如在最近与一家澳大利亚大型企业的首席财务官的讨论中，许多个人和企业因将未实现的资本收益视为已实现而陷入困境
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一直在咀嚼CG vs CF IP的事情（尽管它是SS 上的一个老话题）绘制了 5% 总租金和 10% cg 的 IRR 10% 总租金和 5% cg 结果 5 年时，较高的 cg 带来大约 2% 的 IRR 优势 在 20 年和 30 年时，较高的 cg 没有优势 此外，10% 租金 5%cg 的数字不允许 +CF 的再投资，或者该收入可用于偿还新债务的事实 但是，这可以用 MIRR 计算
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I有点困惑 为什么您将现金流和资本收益视为几乎截然相反的东西 如果某物具有令人难以置信的可持续收益，我预计它的价格会像该国其他地区一样被推高至亏损，因此它将经历收益 同样，我希望任何正在遭受损失的东西都会降低价格以使其恢复基本面 为什么你认为它们是非此即彼
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不是真正的 HG，有大量高增长低收益房产只是去任何蓝丝带郊区高收入专业人士很乐意为税收带来多年的重大净亏损负杠杆的好处和蓝丝带房地产的更高增长负杠杆改变了供需基本面
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你将很难找到过去 20 年中大多数人投资的复合增长率为 5% 的房产 同样我不知道澳大利亚有任何住宅出租物业达到 10% 使用总租金毫无意义 即使住宅的 8% 收益率对我来说似乎非常高 将租金降低 15% 或 2% 以实现净租金并将 CG 在 8 到 12% 取决于在您感兴趣的地区 当澳大利亚的面积比整个欧洲都大并且您的城镇人口从 40 到 500 万不等时，在墨尔本等北极气候到热带气候中，您现在也很难回答这样的问题ind 变化可能非常重要你的结果是什么
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G'day Redsquash，你真的是想说这个吗？我不会太难满足这个要求，但它可能不适用于我的 IP，因为我我已经 20 年没有拥有它们了，我必须检查一下 Umm - 10% 的复合增长率 - 超过 20 年或 10% 的收益率 - 你没有说问候，
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我当然有证据证明我的财产自 1974 年以来一直住在伊普斯威奇和雷德克利夫地区，平均增长率为 8% 加上复合增长 那是 33 年 戴夫
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你是不是因为短缺而降低了负面房产的收益率（不包括税收优惠）我认为以这种简单的方式比较正现金流和增长财产并没有考虑到现实生活中的问题即使有不错的薪水，你很快就会在现金流方面碰壁所以你确实需要可观的收益来继续积累同时，出于多种原因，您确实需要建立股权这就是为什么这个论坛上的人们经常关注如何创造性地提高收益率或抓住高收益率房产的增长它是关于提高平均性能我们的一个房产返回12%，价值翻了三倍 现在回报 16% 那处房产帮助我购买并持有增长型房产 在接下来的 10 年里它可能没有什么有趣的东西，但它以如此戏剧性的方式推动了我的投资组合，现在帮助我持有增长型房产
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是的，所有税收考虑因素都适用 我在持有时使用了 120,000 美元的收入，并在处置年份使用了 35,000 美元来反映退休，这两种情况下的总租金百分比实际上随着时间的推移而提高，除非您将租金表示为当前价值的百分比，即两处房产的负扣税减少 使用的数字是持有第一年的数据
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因此，如果短缺，即租金减去费用是说每周减去 500 美元，那么你正在申请是等式并将其从收益率中扣除是的，考虑了所有收入、持有成本、折旧收益，以及处置计算中的资本利得税、成本基础调整和房地产佣金 CPI 和 CG 还考虑了第一年的其他给定为 80% LVR 房屋是新的，因此全额折旧优惠适用 50 周入住 5% 租金 10% 增长 每次购买价格的利息成本 64% (8%*8) 非利息成本 14% 75% 管理费 1% 出租费, 费率, 水, 害虫控制等 总租金 5% 持有成本 税前 28% 税后 086% 我认为 PIers 在购买大型 CG 物业时忽略的事情是早期负现金流对平均回报率的影响随着时间的推移，这些因素的权重对投资业绩的不利影响比后来的收益更大有一种说法，即近钱是贵钱，即今天比明天更好地获得美元负杠杆与此正好相反负杠杆是否有回报或 n ot非常依赖于管理好其他风险，并且很好地预测cg评论

Les和Dave，也许Redsquash意味着很难找到投资者可能购买的地方，表现如此糟糕 -每年只有 5% CG 在我非常有限的经验中我想不出任何可能 7% 会更现实
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如果你看这个链接 http:wwwoesrqldgovauqueenslashouse-price-index-bris-syd- melbindexshtml 您会注意到过去 19 年东部首府已建成房屋的房价指数 注意布里斯班在 1986-87 年为 64，在 2004-5 年为 301 当您使用 i((FVPV)^ 计算复合增长率时(1n)-1) 你得到 85%pa 很容易在布里斯班的任何地方找到表现高于或低于这个中位数 2% 的房产
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好的，这是我拥有的房产的真实例子悉尼 CG 很差 这是一个 5 年历史的单元，位于悉尼内西区 - 2000 年 8 月以 31 万美元的价格购买了期房 当时的研究表明这是公平的价格，并没有因为它是一个新项目而大幅膨胀 - 2002 年 8 月完成后估值为 385,000 美元恕我直言，既不保守也不过度膨胀 - 根据出售几乎相同的单元块（顺便说一下，它的租金为360 美元周）这意味着自购买以来的 7 年内每年增长约 22% 相信我，我希望它更多 这是为了长期持有，所以这就是我将要做的 如果它必须有一些惊人的增长赶上平均每年增长 6% 或 7% 或 8% 问候 Able
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7 年对房地产来说不是很长的时间，尤其是考虑到你买了楼花（估值总是很冒险 - 你怎么确定 OTP 价格是否未夸大您可能将其与当时类似夸大的房产进行比较），并且它在高峰期完成，随后下降 我一直认为 7-10% 是一个长期平均值，即如果你持有超过一个完整周期 Alex
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如果你在那个时候买了那个房产2002 年完成，7% 的平均涨幅最终价格为： 10 年 - 757 15 年 - 1,062 20 年 - 1,489 因此，要从今天的价格达到 2002 年价格的 7%，您需要：10 年内 7% - 下一个 5需要 16% 的复合增长 7% 超过 15 年 - 下一个 10 需要 115% 的复合增长 7% 超过 20 年 - 下一个 15 需要 99% 的复合增长 要在 10 年内达到 10%（您的周期有多长），它需要增加未来 5 年每年 21%！
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在购买之前，最好将 OTP 单位与现有单位的已售价格进行比较，这些单位不到 5 年，并且在附近的现有单位届时，单位将按当前市场价格进行一些转售；不是开发商的价格
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比尔·郑的一篇好文章应该回答你的问题 http:wwwpropertyupdatecomauarticles111Cash-flow-or-capital-gainsPage1html
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比尔似乎非常重视资本收益 他基于他的不借贷的例子 忽略现金流作为你借贷能力的一部分似乎是短视的，我认为这也意味着没有考虑到负利率的负面影响他似乎基本上是在说“如果你不够勇敢要借入现金流，您需要选择较小的现金流投资选项”；
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Bill 在该链接的示例需要进一步检查 他在每个示例中以与增长相同的速度提高租金，因此总收益率仍然是新估值的常数，即对于 10% 增长 4% 租金的例子，租金每年上涨 10% 有没有其他人觉得这很狡猾，尤其是当维持超过 20 年时 此外，比尔忽略了几个通常被增长人群 - 对于更高租金的例子，他只将剩余的 10% 再投资，扣除 30% 的税 做一个公平的比较，他应该用剩余的杠杆投资更多的房产 正如我在之前的帖子中提到的，剩余现金可以用来偿还更多的债务，特别是在增长持平的时期，比如 1990 年代在昆士兰州 - 比尔的例子依赖于持续增长，但正如 30 岁以上的每个人都知道的那样，增长发生在我不想依赖的周期中当增长停滞不前，尤其是超过 5 年时，基于股权的贷款 - 此外，如前所述，上一次繁荣看到澳大利亚各地的价格或多或少以相同的速度增长，从墨尔本到罗克汉普顿再到珀斯 高和低 cf 房产所有人都看到了强劲的增长——最后，比尔的例子使用了名义增长它完全忽略了这样一个事实，即高增长低租金情景需要几乎两倍于低增长高租金情景的现金投资补足。 owth 策略似乎提供了更好的回报，因为它代表了每年投资的更多资金的回报正如我上面的图表所示，大约 7 年后，高增长和低增长投资的回报率之间几乎没有差异 - 比尔的论点也忽略了这样一个事实，即增长不是给定的，而负现金流是存在的 未来某个时候追逐“可能是钱”以立即兑现存在风险 投资者应该为这种增长要求风险溢价 大多数投资成本较低的人超过 10 年不了解风险的性质足以做到这一点
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