澳洲澳大利亚房产 另一个“你会做什么？”问题。悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我来到岔路口，我不确定下一步该往哪个方向走 首先我会总结一下我的情况 收入：$65,000 PPOR：$275,000 贷款：$249,858 还款额（最低）：每月 $1704 储蓄（抵消账户）：10,000 美元 HECS 债务：8,000 美元 Hecs 还款额：每周 66 美元 我大约 7 周前才购买了我的 PPOR，我在昆士兰州 Collingwood Park 以大约 275,000 美元的价格购买了它 我最初的计划是购买 FHOG 的地方，住在里面并且在我等待六个月的强制期限之后把这个地方修好然后我会搬出去租它但是，我已经变得喜欢住在这个地方，现在不想搬出去不幸的是，我陷入了困境布里斯班的市场狂潮，我已经购买了 LVR 为 91% 的地方 这里大多数人说超过 80% 的 LVR 变得非常危险，我开始明白为什么我的第一次还款是 1704 美元，其中只有 142 美元用于减少贷款 目前，我能够很轻松地偿还债务，以至于我仍然每月将 500 美元投资于我与姐姐共同投资的股票，所以我部分锁定这一点，但如果我真的想的话，我总是可以停下来 我猜，我不确定下一步我应该做什么 我真的很想获得我的第一个 IP 但我如何才能到达那里想法： 1 停止投资股票并专注于降低 LVR 2 继续保持原样并保持耐心 3 寻找一份薪水更高的工作 4 开始兼职业务（我是一名程序员，正在考虑开始一些兼职编程或只是做一般计算机维护，即病毒清除、计算机维修或一般咨询） 5 按计划继续，在 6 个月内搬出并租用该地方 6 考虑购买正齿轮物业，但有增加 LVR 的风险（假设银行将借出钱）我想我想知道的是什么d 你们会推荐我现在做什么你会如何以不同的方式做这件事你在这里的指导将是最感激的 抱歉，这篇长篇文章希望我听上去不会分散头脑的院长
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2 继续原样耐心点
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正如翻车鱼所说，你现在的杠杆率很高；积极减少一年的债务，再加上房地产和股票的上限增长，明年这个时候你的状态会很好 干得好，继续前进充斥着过于激进的破产投资者这不是比赛或竞赛
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谢谢大家，我只是担心LVR如此之高以至于我需要很长时间才能投资in another property 保守一点，我得等到 LVR 降到 60% 左右再买另一套房子（即保证再买后总 LVR 保持在 80% 以下）。在第一次付款后付款，这可能需要很长时间，除非这里的价格继续上涨
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嗨，迪恩，我也要和翻车鱼一起去这个布里斯班的市场很愚蠢，价格太荒谬了大多数东西都超过了20％-至少有价值，而价格合理的东西最终会因为人们出价而被高估 现在看到租金为 240 美元至 250 美元/周最高价格为 300K+ 的地方并不罕见 您也可以让某人与您一起登机，您可以把这些钱存入你的储蓄中，以备适时购买 有时只是坐在你的手上是最好的选择 与你的经纪人谈谈，看看是否有可能获得分拆贷款工具，在那里你可以用抵押贷款偿还本金和稍后将资金作为可扣除债务重新提取 这只有在您打算长期留在原地时才有效，尽管马克编辑：伙计，在我看来，90% 的 LVR 对您来说并不高 不要害怕使用债务——你还年轻而且（我假设）单身，所以你最好在你现在可以负担得起的范围内尽可能多地负债60、你有时间陪你稳定的收入（我看不到对 IT 专业人士的需求很快会下降）并且您自己说您可以轻松还款
感谢马克的意见 实际上我已经考虑过让某人登机，但由于我获得了 FHOG 和印花税优惠，因此在拥有房产的前六个月内，我不允许在该物业上赚钱如果您这样做，您可能需要偿还（或偿还部分）补助金和残废税减免s 总共是 10,000 美元 最好的 我等了六个月 至于分拆贷款，已经完成了一半是固定的，其余的是在一个带有抵消账户的变量中
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得到支付的百分比每个月的本金都不受您的 LVR 的影响 这正是贷款的运作方式 它会在一段时间内还清，并且随着贷款额减少的利息逐渐增加，每月还清本金的金额会缓慢增加降低 高 LVR 会影响你获得更多 IP 的能力，但至少你名下的资产不断增长 我认为兼职创业是获得更多资金的好主意，但在财产方面，收入是对偿还债务最有用，而不是为了节省更多存款 这通常来自你的房子升值
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ATO不需要知道你出租房间，而不是我宽恕你做了任何可能给你带来麻烦的事情，当然我不明白为什么你不能得到 som和你一起登机——你住在那里就满足了 FHOG 的要求，我不记得有任何关于你住在那里时不允许出租房间的事情 马克编辑：从这里得到这个: http:wwwosrqldgovaufhogeligibilityshtml * 在该房屋的合格交易完成后一年内，您必须居住在申请补助金的房屋中作为您的主要居住地 * 如果您在 1 月 1 日或之后进行了合格交易2004 年，您必须在符合条件的交易完成后的一年内搬入该住宅作为您的主要居住地；并且您必须在该房屋中连续居住至少六个月 * 如果您在 2004 年 1 月 1 日之前进行了符合条件的交易，您必须在完成后的一年内搬入该房屋作为您的主要居住地符合条件的交易 没有要求您在家中居住的最短期限 没有关于您不允许有寄宿生的信息 我今天将开始为房间做广告 还从这里获得有关取消资格安排的信息：http :wwwosrqldgovaufhogdisqualifyingshtml 可能的取消资格安排包括： * 相关人士（没有资格获得补助金）为申请人购买或建造房屋提供经济帮助，而相关人士将经常或在很大程度上居住在该房屋中 *有一项安排的唯一或主要目的是获得补助金而不是获得房屋所以接纳寄宿生基地d 以上信息并不违法，您无需偿还 FHOG 标记
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如果您查看昆士兰州税务局的以下信息表：http:wwwosrqldgovauforms_pubcumstances_loss_transfer_duty_concession_pdf 它指出：在什么情况下，我会失去我的部分特许权 如果您在购买房屋时获得特许权，并且在占用住宅后一年内，您通过以下方式处置土地： (a) 转让部分或全部它;或 (b) 将其部分或全部出租或以其他方式独家拥有给另一个人 我只是假设 FHOG 会有类似的条款 不管我还是等六个月更好（假设我老实说）Arrrgh 它实际上比我想象的更糟糕，这是一年
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嗨，院长，伙计，这甚至不是 FHOG 从我读到的内容来看：FHOG，你不用担心！如果我是你，我很快就会认真考虑寄宿生，这确实很有帮助 Mark
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Dean1337 唯一受影响的让步是首次购房者的印花税折扣据我所知， FHOG 完全不受影响——你所要做的就是自己住在那里，不管有没有其他人！干杯 LynnH
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正确，但它仍然适用于我我已经收到印花税优惠（即没有支付一分钱印花税）我可以支付 2000 美元到 5000 美元的任何费用接受寄宿生（假设我是诚实的）
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让某人进来，让他们免费入住，只需与他们约定，您每周以 130 美元的价格为他们洗衣服
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小约翰尼霍华德不知道的事情不会伤害他嘿，我也不是会计师，现金为王，只问传统
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你多大了，你在 IT 工作多久了 墨尔本的薪水已经疯了 我经常被招聘人员和咨询公司骚扰 也许你可以多花点钱
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我今年 29 岁，做程序员 7 年了如果价值增加（随着时间的推移），与投资另一处房产有很大关系，那么您可以提取由 CG 产生的新权益的 %，而不是您还清本金所产生的新权益，用作存款IP#1 恭喜您购买 btwyeh！许多投资者使用 100% LVR 购买 RE 如果您使用您的 PPOR 进行存款，那么实际上您总是使用 OPM 进行投资购买，即没有您自己的现金，只是针对您的 PPOR 借入的存款，然后是新 IP 的新抵押贷款为什么我不是 Pamp;I 贷款的忠实拥护者——我也在我的 PPOR 上做 IO 想想你第一笔本金支付的 142 美元本可以进入股票 恕我直言，你应该在你的投资组合中获得一些“平衡”通过投资与 RE 一样多的股票，即如果您在 PPOR 中拥有 10,000 美元的资本，则在股票市场上的目标相同，然后使用股票的增长（CG 和股息）作为更多 IP 的存款等等最终旨在从股票和企业中获得现金流，而不是现金流为正的属性，因为 CF + RE 的现金回报率真的很差，而且好的 CG 我的 2c 的机会不大（顺便说一句，不是建议） Aimy
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Aimjoy 有趣的是，您正在为您的 PPOR 使用 IO 还款！我从发帖的第一天学到了很多东西！
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如果你愿意的话，我用 IO 做我的 PPOR 的理由是：以 10% 的价格购买 30 万美元的 PPOR存入现金（+ 一些用于 SD、MD、MI 的交易成本，比如您自己的 45K 美元现金）并假设 RE 每 10 年翻一番 年价值抵押贷款 LVR 1 $300K $270K 90% 10 $600K $270K 45% 20 $12M $270 K 225% 30 $24M $270K 1125% 到那时 30 年的 Pamp;I 贷款已经偿还了 $270K 的全部抵押贷款 大交易 该物业在 30 年后拥有 $2100 万的净值 那么为什么要把你宝贵的现金浪费在本金上呢？它以更好地使用恕我直言，这 27 万美元的本金代表了多少其他 IP 或股票的存款，50% 的保证金贷款干杯，艾米
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艾米你说得很好，并且会让你负担得起PPOR 贷款每个月都更容易虽然，就获得更多 IP 而言 - 即使您确实从 PPOR 支付了原则性付款 - 您始终可以通过增加权益再次访问它，同时它减少了不可扣除的利息您按时还款 此外，每 1 美元本金您还清 PPOR - 这意味着银行将借给您额外的 4 美元，而不是仅在银行中存入 1 美元现金，这就是将其存入下一次存款时的全部价值谢谢Aimjoy，你​​提出了一个很好的观点，我一直在考虑在 IP 上使用 IO 贷款，但我从来没有想过在我的 PPOR 上使用它，我必须对那个做数学计算 142 美元的大部分实际上是由于额外的钱我有抵消账户这让我想知道，你能用抵消账户获得 IO 贷款吗？我也必须调查一下
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所有真实的史蒂夫，但你明白我的基本漂移还有那个随着时间的推移，1 美元在一个聪明的人手中将价值超过 4 美元但你说得对 干杯伙伴，艾米
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这里的MB可以告诉你-但我认为答案是肯定的 艾米
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有趣的是你应该提到这一点，我的权益在我的 PPOR 中几乎与我在股票中的权益相同 但是，我承认这不是故意的 所以你认为我应该继续将我的钱投入到股票中（如果我去 IO 贷款可能会更多），并且说一个年，使用我 ppor 的股票和 CG 的股息来为我的第一个 IP 提供押金
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这只是我的无保留意见，建议您寻求专业指导等，但是是的，使用股息放大器;来自股票的 CG（当你需要现金时卖掉你的一些持股）作为 IP#1 的押金 一年后你的 PPOR 可能没有足够的 CG（但你可能） 请记住，我们一开始是恕我直言股票市场周期结束时，您需要在市场可以回落到优质但通常以过度繁荣和超调为标志的波动时期选择优质股票（虽然可以获得大量收益但不会' t last forever) Aimy
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你在编程什么 我也是 29 在这个市场上可以实现更高的数字 几个同事经常光顾这些论坛，所以我不能说太多 我想墨尔本是比布里斯班多一点，但就生活成本而言，比悉尼低 go
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我主要用CC++为嵌入式系统编写程序 我也做过一些java开发，但没有什么实质性的东西 你自己 他们主要寻找什么类型的程序员 我想我会研究一下我自己的工资
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我明白以上只是你的意见 我猜你所说的我感兴趣，因为我一直在阅读“聪明的投资者”;作者：格雷厄姆 他提到股票和债券之间的再平衡到各 50% 你的建议听起来很相似，但使用 IP 代替债券 细节肯定有很多不同，但我想基本原则是一样的，我同意你在股票市场上的看法，这些天很难以优惠的价格找到优质股票虽然修正改善了恕我直言
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院长，我一直对你的帖子的回复非常感兴趣我处于非常相似的情况，虽然这是我一个多月前购买的第一个 IP（而不是 PPOR）（我是个体经营者，收入较少），但我也有股份（比 IP 更多的股权），尽管有利润已经向他们贷款（LVR41% 分成 17% 现金用于 IP，14% 现金用于商业目的） 2个IP的现金流（仔细选择IP），但没有存款和贷款，它不会有ppen 我的选择似乎是 a) 等待更多的 IP 权益（可能需要等待很长时间，因为 LVR 非常高） b) 等待更多的股票权益（可能发生得更快，但仍然需要很长时间才能满足另一个 IP）和 c ）赚更多的钱实际上，我认为我将不得不耐心等待以上所有3个发生有富裕家庭成员（其中有很多！）提供帮助的可能性，但我没有'不想太过分（他们过去已经很慷慨了），这可能会导致问题发生 我也对使用期权很感兴趣，作为股票和保证金贷款的替代品 杠杆率更高，没有支付利息当然有理论上的利息作为期权溢价的一部分，但我也在寻找类似的策略，但希望能击败，以保证金购买股票
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嗨，s_t，是的，很难做一些这些决定就像你一样，看起来我只需要耐心等待并实施一些上面建议的想法 只是坐在那里等待股权建立起来很难 就像看着草长起来 我还没有开始保证金贷款 我完全拥有我的股票 出于好奇，这里有人会考虑开始保证金在当前股市波动的情况下贷款如果是这样，我认为最好是非常保守无论如何我可能要到星期一才有机会再发帖，所以我要感谢所有在这里发帖的人的支持和帮助已经给出了这非常发人深省，我相信我会从给出的建议中受益匪浅 祝大家周末愉快 院长
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你听说过 6 P 的事先准备可以防止小便性能不佳！ ！这是我在军队服役时，crysi 告诉我的一个问题现在我对你的情况的意思是，也许你需要一个计划，我可以看到你的热情，别担心我也像芥末一样热衷，但俗话说罗马不是一天建成的有人曾经告诉我耐心是一种美德我说给你的自我一些目标，你需要首先看到你自己至少6个月才能逃脱FHOG ETC的偿还Brissy市场移动ATM的方式谁知道到那时你可能有一些不错的股权 如果是这样，那么重新评估你的位置 至少你在市场上有脚，这是一个很好的第一步 所有最好的，因为我相信你会做得很好，因为最难的一步是第一步
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是的，结帐 寻找并打电话给一些招聘人员 问他们你所做的工作的现行利率是多少，他们有什么机会 另外，如果你可以用 CC++ 编程，那么听起来你是一个真正的书呆子也应该能够在 3 个月内拿起我特别喜欢的任何东西在 EAI，企业系统中，并且具有强大的咨询背景
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我可能会采用前面提到的 det 回收方法 - 即在将 500 美元投入股票市场之前通过住房贷款抽出 500 美元最终结果相同，更多税收减免干杯，Y-man
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杠杆存在危险，市场只是记住美国悄悄发生的信贷紧缩来自太多人相信他们可以依靠永远的资本收益以平衡他们的债务水平与其忽略本金并将你的钱投入股票，我建议你在投资其他资产（例如shares) 抱最好的希望，为最坏的情况做好准备 最好的情况 - 可再生能源和股票继续在牛市中运行 10 年 您的可再生能源资产表现良好，您的 LVR 迅速下降 最坏的情况 - 可再生能源放大器；自从你在任何加息之前还清贷款后，股价下跌或持续 10 年会削弱你的警告——我现在看空 RE 和股票
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我个人没办法还清债务 rastus2 - 我预计通货膨胀会为我做到这一点'没想到）假设有 5 个 IP，保持非常高的 LVR 水平是一个更大的风险，因为如果事情在一段时间内变得平淡，你可能无法应对。“相对于收入收入的债务”越大，降低LVR需要是IMO（或者这应该是潜在的收入收入——我可以很容易地回到兼职或工程工作，同时也经营当前的业务）Y-man，我不会说把钱用来偿还债务，而不是购买股票，结果相同，我想这取决于你的回报前景从股票，你的税级，以及你是否对高 LVR 感到满意
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嗨 Rastus2，一切都有危险 - 即使开车到街角商店，我知道你看空 RE放大器；正如你所说的那样（感谢预先通知）但是如果 80%LVR 的杠杆对于已经放贷了 100 年的银行来说足够保守，那么它对我来说就足够了，如果我已经这样做了很多次（我有）如果我有信心有时可以管理 106% 的 LVR（我有）并且我有很多保险以防死亡、残疾、收入损失、创伤等（我有）而且我已选择该物业位于 CG 区域且处于或低于郊区的中位价（我拥有），并且我得到了害虫放大器；建筑报告并提交已通过专业 PM 严格选择过程并拥有房东保险、建筑放大器的租户；内容保险到位（我有）然后我已经尽我所能来保护我的下行然后我为上行做好准备，知道在旅程中会有一些平坦（甚至是负斜率）的增长但是超过 12 年一切都会好起来的（很有可能） 据我所知，美国人民并不依赖 CG 的“永远”。为了平衡他们的债务权益水平，他们从第 1 年到第 2 年，然后从第 2 年到第 3 年都依赖它，而这是你根本无法做到的，这就是他们现在陷入困境的原因 他们以 299% 的 2 年蜜月利率获得了 100 万美元的贷款或者当房地产处于增长突增状态时，这还可以“正常”的付款；利率在正常情况下，如果不是因为蜜月利率，这些人永远无法负担 100 万美元的房产恕我直言，你能做的就是在 7 到 12 年内依靠 RE 在这个国家翻一番——它一直在澳大利亚这样做在过去的 140 年和在过去的 800 - 900 年的英国，是的，我知道过去的表现并不能保证未来等等等等，但是让我们合理 对于包括我在内的大多数人来说，这种策略的问题是支付债务是如此的无动于衷它是如此平凡以至于人们无法长期维持它但是在您研究和研究并购买了一些IP并为自己背上高额债务之后才能进入市场-这可能非常有动力它是否高度适应-是的 如果您首先获得专业建议 - 是的，只要您寻求建议的专业人士是您想成为的人ry 保守 - 如果你喜欢那种东西，那很好但对我来说，这一切都是关于 CG 的，我会在任何一天（任何以“y”结尾的一天）赌上 10 年）请不要得到我错了，我不看好你在这里有相互矛盾的观点很好这一切都取决于你的风险状况和策略谢谢，Aimy
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谢谢 harrywyborn，我想问题是多远做计划这些事情 我已经制作了如何在 45 岁之前购买 6 处房产的电子表格 不幸的是，这张电子表格有很多假设，6 处房产的目标相当模糊 很难确定这是否可行 你会如何推荐 我计划这个 我有几个想法： 1 确定构成 6 个属性的属性类型 绘制购买时间范围以及我将如何获得每次购买的权益 2 重新定义e 目标 更多地关注收益而不是财产数量，例如三年内 15 万股本 3 制定几个子目标，例如在 12 个月内购买一个 IP 将不胜感激您的想法
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我只略读这个线程很抱歉，如果我错过了 ot，但我很惊讶没有人说只是将所有多余的资金留在抵消账户中而不投资股票你可以获得 7-8% 的免税和无风险回报 潜在的股票可以给你更多，但是你承担更大的风险如果您真的想承担风险，那么上述债务回收方法将为您提供相同风险的更好回报
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根据您的股票情况，我肯定会考虑保证金放贷（50% 是您的保守最大值）或购买认股权证而不是股票，并编写一些有担保的看涨期权以产生收入他们的一些收入每月额外的几百可以持续很长时间偿还一些债务的方式顺便说一句 - 如果您打算在未来出租您的 PPOR，请将多余的钱存入抵消账户，而不是贷款 如果您决定“花费”这笔钱，那么整个余额将保持免税在另一个 PPOR 或其他消费品的抵消账户中 - 不推荐
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多头股票 + 空头备兑看涨期权不会限制你的上涨空间，因为如果股票在到期时高于行使价，另一方将直接行使长股，你会得到好处 AlexHey 伙计们，我是这个论坛的新手，但我喜欢它包含的内容我目前在布里斯班北部郊区（CBD 8k 以内）有 2 个 IP，一些股票和交易期权还有我购买股票的 2 美分很多人没有意识到这一点，但您可以通过使用期权“确保”特定股票购买“看跌期权”将允许您在市场不利于您的情况下以预定价格出售您的股票每个月的份额当然，这不可能对每种类型的股票都进行，并且有规则等每种投资策略都包含风险我绝对相信您的投资多元化并评估利用最佳风险 V 回报策略很高兴成为其中的一员，保持大家辛苦了 谢谢布拉德
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这是一个很好的观点，Dis 和 7-8% 的免税退税肯定不是什么可以打喷嚏的事情 目前我每月存入 500 美元用于股票和支付后剩余的任何东西PPOR 的利息和每月支出留在抵消账户中 我每个月使用 500 美元，因为我和姐姐达成了一项协议，定期支付这笔金额以购买股票。这是在您开始时激励自己的好方法，但是有时可能有点不灵活
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梅尔，布拉德你们知道我在哪里可以找到关于warrents和options的好阅读材料吗谢谢Dean
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嘿Dean，我强烈推荐一个书名为《秘密》写作选项”；路易丝·贝德福德（Louise Bedford）她很好地解释了期权，而且很容易阅读您可能仍然需要阅读两次，但它也有助于了解期权市场所涉及的“行话”我推荐了更多书籍，但那本很棒开始你的选择之旅
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回到整个室友问题你能问一个召集律师这样做的法律后果还是你需要一个完全不同的律师来做这个
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FHOG 和房客 收到 FHOG 后接受寄宿生是很合法的 我们的女儿收到了 FHOG 加印花税优惠，并立即在她单位的第二间卧室接受了寄宿生 这完全是光明正大的 她买了她早在 2002 年的第一处房产，所以从那时起规则可能已经改变，但我不认为他们有雪莉干杯
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雪莉，你说“这完全是光明正大”是什么意思？是否有 OSR 人，或者您是否有 OSR 规则明确规定可以有寄宿生 Alex
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Shirely，我相当肯定，如果不支付至少部分款项，你真的不能接受寄宿生到 OSR 我就这件事打电话给 OSR，他们告诉我这是不合法的，他们将我提交给了一份文件，说明了这一点2002, 我不知道
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FHOR 和租户 我们当时确实通过电话进行了检查，并被告知没问题（这是 2002 年）凯瑟琳在她的纳税申报表上显示收到的租金作为收入，并且能够申请所有费用的一半 也许从那时起规则已经改变 如果我们认为这是狡猾的雪莉，我们不会允许她这样做
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