澳洲澳大利亚房地产重要的繁荣经验教训 悉尼

在澳大利亚地产投资



睡了一夜好觉后，我打算在另一个线程中解释一下我提到的我的个人经历，结果发现它被 geoff 锁定了，我们真的是在东海岸走向上升还是萧条，没有人知道很大程度上取决于全球政府决策、消费者决策和其他我们无法控制的变量在封闭线程中我提到在 8 年中（在上一次繁荣时期）我已经成功地将 155,000 美元的股权变成了近 1500 万美元股权（并计划在未来 8 年内将其变成 1000 万美元），但如果我只了解一些基本面，而不是仅仅陷入房地产投资而一无所知，我可以轻松地将 1500 万美元的股权收益翻倍，我想要分享我的一些基本错误 - 并与其他人一起分享他们的错误，这样我们都可以开怀大笑，并了解第一个错误：不了解市场周期 我在 2004 年以每股 10 美元的价格出售了 3,000 股 bhp 股票，以提高 ip 的押金这 事后看来，周期的高峰是我最严重的错误，到处都有迹象表明市场已经过热并达到顶峰，但我没有看到它们从那时起 ip 的价格一直相对停滞不前——所以我错过了 6 万美元的股价上涨，加上股息 错误二：没有一个明确的计划 我对每一个可以想象的 ip pie 都有手指头——reno、重建、购买和持有、细分和包装 如果我有的话，我就像在棒棒糖店里的孩子一样飞来飞去刚刚制定了一项投资计划并坚持该计划（无论是哪个计划），我将遥遥领先-相反，我将其出售以资助该计划以涉足其他计划等等，这些计划都没有让我损失任何钱，但我不能如果我专注于购买复式场地或购买 wrap 物业作为买入并持有（wrap 让我赚钱，但在财务上对我们来说仍然是一项糟糕的投资），那么我赚的钱不会更多我一直在释放 $$要购买更多的房产，首先想到的是一栋独立的旧房子，步行 2 分钟到主要火车站是一个 580m 的街区，坚固但“恶心”；房子在上面 - 房子是一个已故的庄园，厨房是 1940 年代的，乙烯基包覆，在阳台上装箱等，我们以 16 万美元的价格买了，在里诺上花了 2 万美元，以 22 万美元的价格出租，并在 2002 年以 26 万美元的价格出售那时我们赚了很多钱（我们认为），但现在的房子很容易再值 10 万美元，租金将额外增加 100 美元周，而且该地块位于 4 栋联排别墅的黄金地段 错误四：没有做足够的尽职调查我变得懒惰和冒昧地在一个好位置买了一个街区，足够大，可以容纳 3 栋联排别墅看了一眼合同上的洪水分区，但没有费心向议会支付 120 美元以获得完整的报告 - 结果我不能放置 3 栋联排别墅由于洪水限制，我仍然可以在该物业上放两个，但我最好卖掉（两天前有报价）并购买一个更兼容的网站，我不会在这个街区做任何东西，但也不会失去任何东西- 但这是浪费动力 错误五：我没有锁定利率当每处房产非常低时，我想这又回到了一个计划 - 直到过去 6 个月，我真的不知道什么是我的守护者，什么不是现在我有一个明确的计划，正在整理投资组合为下一波浪潮做好准备，但我相信（我可能错了）现在锁定为时已晚 我相信利率将在接下来的 6-12 个月内继续攀升，然后再次下跌 - 我希望做好准备利用下跌 - 我在这里也可能错了 错误六：建立家庭信托而不是 hdt 我们现在两者都有，但是家庭信托的损失一直停留在那里，直到其中包含的那些财产开始产生利润——能够从一开始就消除这些损失会更有意义，这样我们就可以利用今天改善的现金流，以今天的美元计算，而不是明天以今天的美元计算，我认为这可能就足够了有一天，但我从每一个 mi 中学到了赌注-希望不要再犯了我会对其他任何人都必须添加的人真正感兴趣-我只能进一步学习
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优秀的东西lizzie与“那个线程”相关的几点-很容易找到不做某事的原因 - 这是最简单的方法 尝试一些东西，有些对你有用，有些对你不起作用 - 如果所有的统计资料都说明为什么某事（如 IP）不可能工作，这就是生活，但现实表明并非如此, 聪明人相信哪一个 不要听没有经验的人 改写你的一些观点，对我来说很重要 - 了解周期对我来说是最重要的 记住大局 交易成本 amp;税收减少长期收益s 显着 耐心懒惰往往能让你比行动更公平
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嗯，你的意思是 30,000 还是 3,000 必和必拓股票 如果是 30,000，那么你可能会损失 75 万美元而不是 7.5 万美元 我希望你赚了错字
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嗨，莉齐，精彩的帖子，感谢分享！我想我几乎同意你的所有意见从房地产的角度思考，它基于以下几点： 房地产首先是一种增长资产 你从资产升值中赚钱 因此，买入并持有比翻转、包裹、CF+ 等 你可以通过增值来加速股票升值 这带来了无论是 reno 还是开发 Reno 的收益都是有限的，但是如果你做了 DD 并且知道你将如何处理这个网站以及这个利润是什么样的，那么开发是一个真正加速你的股权增长的好方法你的例子易发洪水的网站是一个很好的例子，说明为什么 DD 对这种策略很重要 使用您的股权为未来的收购提供资金，不要出售以实现利润 进行销售的成本过高，而股权是 r易于提取并快速实现 结构很重要 我也有 HDT，但老实说，我在我的结构中是 CF+，因为我也持有我的管理资金 所以对我来说，DT 和 HDT 一样有效，但是如果我的 CF 年份为负，HDT 给了我一些灵活性当然，如果我选择尝试为此目的使用 HDT 我的保守性表明我可能只是远离 ATO 的聚光灯并继续宣布尽可能在我的结构中应税利润就是这样如果不是绝对幅度，希望复制你的增长率 干得好，马蒂干杯，迈克尔
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lizzie 出色的帖子 - 也来自我的荣誉！这是我们在房地产投资方面的“第二次”我们的第一次工作是在 70 年代末和 80 年代——在 Jan 和她关于房地产的精彩书籍出现之前，在金融体系放松管制和使用股权LOC 的出现之前哦，和17% 利息的日子 - 我怎么能忘记我们最终决定 - 有 3 个 3 岁以下 4 个月大的孩子 - 可怕的租户的经济负担和麻烦实在是太多了，我们卖掉了所以我的第一个错误：永远不要卖 -或者，如果绝对有必要，请确保在执行第 2 个错误之前彻底检查所有其他可能的选项：拖延！！！我仍然不敢相信我们谈论房地产投资已经超过 3 年，直到我们真正摆脱困境并第二次做了一些事情。不过，我们现在又回到了它，而且事情正在“顺利进行” - 看着墨尔本和布里斯班的自动取款机（我是那些认为东海岸市场有更多上涨空间的人之一），并希望到今年年底再有 2 个 干杯 LynnH
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唷 - 错字！那时我仍然不高兴我卖掉了，但那些真正伤害你的教训是你学到最多的教训
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太真实了！顺便说一句，好帖子我希望通过在 SS 周围闲逛并向他人学习来避免很多这些错误到目前为止一切都很好
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对我们来说最重要的是我们在 1988 年至 1990 年在珀斯购买了 3 个 IP 1992 年搬到堪培拉的房产什么也没做，发现我们正在从事我们不喜欢支持他们的工作，所以我们决定在 1992 年卖掉所有 3 处房产，我不喜欢现在仍然拥有它们，也许吸取教训！ Martin PS 优秀的帖子 Lizzie
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我学到的是，你的错误可以帮助你在未来做出更好的选择，只要你不继续犯同样的错误我个人更愿意在灵感中犯错误行动，而不是等到我知道了一切才行动“错误使旅程更有趣”“不要把小事变甜”。西蒙
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只需要确保在尝试不复制错误时，您不会创造更大的错误。很明显，我们很多人都卖掉了 IP，如果有信用，我们会后悔的或经济崩溃，我们被负齿轮 IP 压得喘不过气来，那么你就会知道一个错误！你会坐下来说“感谢上帝，几年前我卖掉了这些房产”；
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嗨，可以解释一下 DT 和 HDT 是什么以及它如何影响税收损失谢谢
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嗨，Chilliaa，进行搜索，有大量关于该主题的信息，并有专门讨论它们的特定线程 DT Discretionary Trust HDT Hybrid Discretionary Trust 干杯，迈克尔
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我的大错 嗨，莉齐，谢谢你分享你的故事，我和史蒂夫在一起，很高兴从我们的过去中学习我们于 2002 年 10 月在霍恩斯比购买了一套带家具的 2 居室全新公寓 -成本约为 43.5 万美元，加上印花税等，今天欠 47 万美元今天可能以 37 万美元的价格出售（10 万美元的负资产是一个杀手！） 卖给我们 Meriton 公寓的吉姆·唐斯（Jim Downs）以轻松的 25,000 美元 - 30,000 美元离开了我们是如此天真，那时我们有朋友和吉姆一起买东西，没有做任何功课就跟风了，只能怪我们自己！即使在今天也要花费我们一大笔钱在早期，签约一年后，他们甚至恢复了租金保证所以如果我当时知道我现在所知道的，这就是我的教训，但事后诸葛亮总是一件好事干杯< BR>评论
谢谢它非常详细，但我已经把你的警告放在心上，因为它是一个潜在的税收噩梦有一个更以业务为导向的观点，即尝试获得额外的现金流，以便这些物业不会亏本经营
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这是一个非常好的观点，chiliaa 可以在 DT 中处理资产，所以他们正在做一个利润 我认识的人花了很多精力来节省税款，如果他们把这些精力投入到他们的投资中，他们的情况会好得多 我喜欢 Lizzie 关于专注的观点我最近一直在考虑多种可能性：1 购买并持有现有的财产rty 目前收益并不真正存在 所以除非我得到我想要的东西，否则这不是一个真正的选择 2 购买土地并建造住宅以持有 我的初步数据显示我的现金流会略微为负，但我会建立股权 3 购买现有的我可以转换使用的财产 这不是被动投资，因为我需要积极管理这些财产 但是，主动管理可能意味着该财产将被归类为可以给我 CGT 收益的主动商业资产如果价值增加 4 对我的工业产权进行一些开发 如果我这样做 3 我是否会全力以赴并出售工业产权，或者我是否使用其中的现金流来融资 3 我需要坐下来准确计算我想要达到的目标
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好帖子 lizzie，天哪 - 当我们搞砸和犯错误时，我们从哪里开始 1 当我们买了我们的第一个看不见的财产时，听我妻子的叔叔的话而不是购买g 一个普通地区的普通房子，他说服我们在一个 swisho 地区购买一个带有全新分层房屋的战斧街区 房子坐在那里，7 年多来完全没有增长 开始时为 32%总租金并在 7 年后以 38% 的总租金结束 我们显然支付了所有支出和 95% 的利率 还有糟糕的租户两次破坏了这个地方 当我们把它卖掉并搬到更好的地方时，我们都欣喜若狂 机会成本对我们来说是这方面最大的问题 我们的钱在 7 年里一直停滞不前，尽管家里的每个人都说你卖掉它会是个傻瓜，但我们违背了他们的建议，在前面表现得很好 2 不要听家庭成员，尤其是拥有几套房子的半经验投资者 3 不要让卖方的代理人写下你的报价 把笔从他们手中扯下来，写下你自己的报价 我总是觉得看着没有经验的买家无所事事和在天真地坐在那里，看着供应商的经纪人写给他的老板的报价，添加任何他想要的东西，并省略任何他想要的东西当然，坐在那儿的好人只有在结算过程中砸到粉丝并且每个人都鞭打时才意识到他们的愚蠢签出已签署的合同，仔细检查经纪人写下的确切内容 4 密切了解您所在的地区 在大多数情况下，您实际上是在与供应商及其专门知识渊博的经纪人对抗 与他们打交道时不要像兔子一样，他们如果你不小心，'会把你当早餐吃 5 与银行家或 MB 非常友好如果你想玩这个游戏，你将需要他们的“产品” 6 不要购买房产类型因为每个人都是我见过很多人为小单位支付高昂的费用让他们坐下来无所事事 7 不要害怕购买具有良好骨骼（良好位置 - 大土地等）但绝对令人厌恶的东西ng 提示 这些都很好，会立即让大多数买家望而却步 山猫和卡车相对便宜，而且清理速度很快 8 忽略电视和报纸上不断报道的宏观经济问题，这些都超出了你的个人影响范围你可以控制的东西，否则你会转动你的轮子并最终希望一个很少出现的“更美好的世界” 9 不要多样化应该通过做renos来利用他们的技能和人脉，不知道锤子一端的单身年轻女性可能应该坚持其他方法 10 不要害怕X-coll，尤其是如果它可以利用11 当你看到一个千载难逢的机会时支付全价 我们用我们的海滨别墅做了这个，因为我们知道它会穿过屋顶，为了 5 或 10K，我们没有不想错过那部电梯 几年后，升值率约为 227% 如果我们有 5K 的折扣，我们将获得 2282% 并冒着一无所获并回到图纸的风险板寻找可比的东西不要浪费你的时间伙计们跳上它什么时候你知道这是一个破解者 12 不断升级你的导师，因为你自己变得更有经验和知识渊博 当你在第 2 级时，寻找第 4 级的人来指导你 忘记与 8 或 9 级聊天，他们会做一些你无法理解或由于缺乏资金而无法加入的东西 当然，在第 6 级时，你应该在第 4 级时大方地抛弃你的老导师，并积极寻找第 8 级和第 9 级的 13 Don不要害怕处理大数字 你需要在时机成熟时定期这样做 这一切似乎只是在一段时间后再次冲刷回来 伸出手尝试抓住一些美元作为摆动不要让银行、修理工和税务局得到一切当数字确实变大时，当有人坐在桌子对面讲述一个非常令人印象深刻的故事时，试着保持沉默，他们如何设法达成交易并取得绝对成功财富，他们会拿那 40K 去某个地方else 14 对你进步的每个阶段都有一个明确的限制 我真的很喜欢前段时间爬山的比喻 她不是一座大山，而是一连串的高峰和低谷，当你从生活中的一个站台移动到下一个站台时苦苦挣扎 无鳍 富人 满载而归 等 15 在花钱的路上抓住一些爱好 不要做一个无聊的老屁坐在角落里看电子表格 除了房地产投资之外，还有更多可以享受的东西PI 最好的地方在于它是被动的所以利用它快乐的日子
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Lizzie 我可能不同意你的观点 如果你确实找到了一个从 BHP 得到的 3 万美元，那么你本可以为你赚 10 万美元好的房产（当然，如果你有额外的钱，那就是另一回事了）机会成本很难判断也许我错了
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看到你的帖子我想哭
评论< BR>我最好的购买之一是购买抵押权人出售的房产或 55,000 美元（这绝对是一团糟） 3 年前（繁荣前）我犯的第一个错误是用 TLC 对其进行翻新（过于情绪化），因为我惊慌失措，所以把它交给了第一个租户由于缺乏经验（我再次变得情绪化 - 单身妈妈 3 孩子，想给她一个机会并希望它尽快出租） 错误 2 是我住在珀斯时自己管理房产 我被我的租户邻居打电话给我，他告诉我自己尽快到房子，因为它被推倒是不幸的是，它被推倒了，门被打碎，窗户从铰链上脱落，死车尸体，后院的篝火错误3 - 在驱逐房客时，我做了一个快速的改造并且是如此心烦意乱的是，我以 96,000 美元的价格将它投放市场，甚至在 12 个月后，我看到它又以 100,000 美元的价格重新投放市场，而且绝对没有任何变化（西澳繁荣刚刚爆发）无法购买现在在那个小镇买不到 25 万美元的房子，事后看来是个奇迹rful thing我放下来体验了至少我做了一些东西并且用得很好！ sq
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好帖子你好Lizzie，好帖子，感谢分享，这是一个非常棒的论坛，我一直很感激我找到了这样一个网站这也是我们第二轮，我不得不笑当我想起 20 年前我们的第一次尝试时，我们都是 19 岁（1989 年），我的姻亲一直告诉我们要投资我们的积蓄来创造财富 19 岁时这有点令人生畏，但我们接受了他们的建议，并在 1725 年购买了我们的第一个 IP %，我现在不得不笑，回想起来不仅是缺乏经验、缺乏教育、没有市场知识等等等，三年后我们以 80,000 美元的价格买了一个两居室的小房子，我们以同样的价格卖掉了哈哈，唯一的可取之处是我们把我们的工资花在了财产上，这让我们拥有了大约一半的财产，我们为我们现在美丽的家购买了我们的土地 原则上我不后悔卖掉，因为我们永远不会处于现在的财务状况，但是，去年卖掉的那套小 2 居室（房子在我们目前的 PPOR 地区）不到30万美元！我们的第二个 IP 是在孩子们出生后出现的，再次尝试在几乎不了解知识的情况下建立一个投资组合这有点困难，因为我们有很多人告诉我们，在我们上次经历后我们很生气，但我心里知道我可以做到这一点凭借毅力和承诺，不幸的是，我们卖掉了第二处房产，并且在赚钱的同时，我们非常愚蠢，没有将钱再投资，只是购买了奢侈品-der！我们经历过好房客，很棒的房客，可怕的房客（一个女人不付房租，我们花了 7 个月的时间才让她出去，感谢房东保险！我学到的一个宝贵的教训（可能是因为我现在变老，明年 40 岁-牦牛）是将房地产投资视为一项业务，让像 PM 这样的专业人士做他们的事情，最重要的是教育和相信自己 我唯一喜欢的一件事就是与志同道合的人建立联系在我所在的地区 经过近 20 年的驾驶我的丈夫疯狂“停止爱车我看到一个房地产，我想得到一本小册子”在我们访问的每个城镇我都了解到房地产是我的爱好和激情这我花了将近 2 年的时间自学，我读过很多书、文章和杂志，房子看起来像纸店！我们现在正在教我们两个漂亮的孩子成为“房地产百万富翁”；哈哈，事情是我 15岁是非常热衷，我们希望用我们的部分股权让他进入一个房产（无论是 reno，便宜的小单位，如果有人愿意分享任何让他们的孩子在房产中起步的经验，我会很高兴） 我十岁知道公平，利益，令我惊讶的是非常热衷和渴望学习虽然如果有机会我会做不同的事情我也意识到我所犯的错误我从中吸取了宝贵的教训，并且将来不会重蹈覆辙我也有信心（主要是因为这个论坛和我对房地产的热爱）知道无论我们未来的房地产投资会发生什么，我们都会生存下来并学到宝贵的经验，哦，希望十年后退休好吧，我可能已经让你们所有人感到厌烦了再次感谢所有精彩的帖子问候 LisaGreat Post Lizzie！我也有太多了 1）当你有股权时不要用现金存入 20% 的押金，然后当你可以再融资时卖掉它以获得股权+现金！该物业今天价值 25 万美元，而且仅在几年前 2) 令人眼花缭乱 - 有趣的是，你说坚持自己擅长的事情我今年多元化，表现不佳 管理基金确实有入场价格，而且确实会波动像股票（我不知道）我以 183 美元买入（我在当年的最高价那天成功买入！）现在是 148 美元，然后我以 150 美元对冲了另外 25,000 美元 3) 不要太对家人好！！！我在一个庄园买了一块土地，并在另一块土地上留下了我的名字，但被告知它已经售罄 经纪人打电话说合同已经完成，我可以拥有它 我丈夫的英国阿姨一直在骚扰我们来帮助他们投资奥兹，她也想在那个庄园买一块土地，我岳母要我们帮他们一个忙！！所以我还是放弃了那块地给她，他们带领经纪人走了几个月然后改变了主意，甚至没有告诉我经纪人把它卖给了名单上的下一个人！在不到 2 年的时间里，这块土地现在价值 10 万美元，H+L 套餐价值 30 万美元，价值 45 万美元 4) 不要感情用事！我们今年向租户出售了一个 IP 价格多年来一直停滞不前，我们没有测试市场 在 4 月份售出 35 万美元，2 个月后价值 39.9 万美元 尽可能多地购买并尽可能多地持有 无论如何准备充分，你学到了多少你总是会犯错误，多年后你可以笑着从中吸取教训从未执行过！！ LOL 我是多么愚蠢！
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他们说假设是所有 f@#k ups 之母，但也许印地语是当你意识到你有多少 f@#ked up 哦，只有人类
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对我来说，在这个阶段，最重要的是要警惕前面可能会出现萧条 我从来没有经历过萧条，并且很幸运能在几乎一切都过去的时候投资上涨（尽管 2003 年布里斯班有过紧张的时刻）因此，虽然买入和持有是使您获得长期收益的原因，但我们也应该对现金流管理保持警惕，尤其是当繁荣结束时就她而言，我的主要教训是：去做吧 你不必购买热门房产 不必选择最好的房产 你不必在低于市场价的地方购买 你不必能够找到绝望的卖家 在市场上购买，让时间做它的工作 Alex
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并且公平地补充一下，上涨的时间越长，我们就越接近破产 这些很简单，但最对任何潜在的房地产投资者的内在建议，我相信这只是为了确保你做你必须做的事情并进入那里并开始 - 试一试 把它全部加起来，如果你能负担得起并且感觉正确 - 只是去做吧 好建议，到目前为止，这个帖子中的所有智慧之言 干得好！
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嗨，Lizzie，很棒的帖子，还有一个很棒的帖子，我也犯了很多很多很多错误最明显的是不购买后来价值不菲的房产！我很喜欢阅读每个人对线程的贡献 非常有帮助 问候 Jason
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很棒的帖子 谢谢大家 理解你的梦想 听起来可能很模糊，脱节的事情，但一旦理解，梦想可以提供无限的能量和动力，不承认失败 梦想因人而异 对有些人来说，可以是自由的生活，随时随地随心所欲 对有些人来说，可以是慈善工作，帮助弱势群体 它也可以是为了获得认可，例如运动员的冠军奖杯或对一个人的爱 这是区分实干者与反对者和抱怨者的一点有趣的是，实现梦想的最终满足与金钱无关最有可能是一种感觉，对梦想的理解或实现的愿望 一旦理解了一个梦想，一个人就更有可能变得非常专注于他们所做的事情，小心翼翼地做，爱和享受所有分心从家人朋友之类的角度来看，只会变得无足轻重
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我学会了闭嘴，防止别人过度口蹄疫！例如，当我天真地告诉我的房客我们要搬家，可能有两个星期没有联系时——他们认为这意味着“让我们放弃房产，把我们所有的垃圾都扔在后面，不付任何租金”；我最近还听说我母亲以 15 万美元的价格列出了她的房产，然后在下一句话中告诉他“但我会拿 13.4 万美元”！或者我的兄弟在为他的生意寻求地板报价时告诉他“我只有 2 万美元可花”； - 令人惊讶的是，令人惊讶的是报价为 19,900 美元！天哪，没那么幸运！显然口蹄疫在家族中流行！对我们自己的利益太诚实了
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感谢 Lizzie 和 Daz 分享你的经验！
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我不得不笑自己傻了我也因口中症而受苦 - 但我正在好转随着岁月的流逝，我学会了有选择地选择我和谁闲聊，而 rea 不在那个名单上！
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我喜欢你的笔记（它们还有其他名字吗）非常清晰和专注干杯
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谢谢！我从最初的挫折中学到的一件事是制定明确的“战略”的重要性；指导我的行动，然后根据该策略不断衡量自己 这也有助于给我力量，让我在事情似乎陷入困境时坚持下去 但最重要的是它带来的加速 通过将 2015 年设置为时间表，我真的在我的投资中突破极限，这样做比我有一些像“致富”这样的模棱两可的目标要好得多。到 2015 年实现财务独立现在是我心理的一部分 我已经在计划退休了 干杯，迈克尔
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我记得教父中维托与桑蒂诺谈话的一句话：“不要告诉外面的任何人家人你又在想什么！我发现这是一个很好的提醒，让我闭上嘴——你学会了更多地倾听别人而不是喋喋不休地离开马克
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是的，我认为“听”;比“说话”更有效率；大多数时候！
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我们生来就有两只耳朵和一张嘴，应该告诉我们一些事情马丁
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非常好的线程和非常好的论坛确实我喜欢向你学习我希望我本可以在 5 年前找到这个论坛，但尝试购买我的第一个 IP 是我的错误！
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