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在澳大利亚地产投资



大家好，在我 40 岁（2021 年）之前，我只是在为我的投资组合做一些预测和估计——伙计，看看这些年来 IP 和杠杆会做什么很有趣！我想知道过去做过这件事的人是否可以就我在做我的数据时所做的以下假设给我他们的意见 我一直认为是保守的，但谁知道： - 5% 的物业资本增长率- 每年 3% 的租金收入增长符合 CPI 假设 - 管理基金的年回报率为 15%（包括资本增长和股息） - 年利率为 9% 的借款利率（IP 贷款和 MF 贷款来自股权，而非保证金贷款) - 总投资组合的 LVR 从 80% 开始，然后到 2021 年逐渐降至 60% 左右
*bump*任何人
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我一般认为IP和Shares（管理基金）的资本增长率为7%，利率约为8%。根据我目前的房产，我的租金收入约为4%过去 8 年这将取决于你的财产
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我个人使用 72% 的资本增长我通常假设市场价值的租金收益率为 5%（即，我预计租金也将增加 72%）我也使用 15% 的股票回报率，尽管这将包括股息（即假设一切的 DRP）我倾向于不投入LVR 级别我只是假设我每年购买 2 处平均价格的房产（当然，“平均”每年增加 72%），看看它在 10 年后的样子或其他什么 Alex
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Steveadl , 我运行自己的电子表格来查看未来的预测 以下评论只是我的意见，请记住，没有人可以预测未来 我认为 5% 的长期资本增长是保守的，但 IMO 保守一点是个好主意side 你没有说什么区域和什么类型的房产，但我使用的利率只是稍微高一点 3% 租金增长再次不错和保守 虽然这意味着房产的租金收益率将不断下降，这使得回报看起来未来 10 年或 20 年非常低 管理基金总额 r 15% 的回报率我认为非常看涨（但话又说回来，我发现一些国际管理基金在 2000 年初连续 2 年回报率约为 -25%，也是保证金贷款）我希望以 9% 的利率借款是相当保守的（恕我直言）我们都必须看看未来几年利率会发生什么，尽管我的长期平均值使用了不到 9% 的利率，但我已经考虑到了上升的因素你的 IP 的叠加如何（在您的预测）如果资本增长和租金回报勉强支付借贷成本也许您的房产租金回报很高，但如果没有，一旦包括所有其他持有成本，投资组合就很难收支平衡我可以看到管理基金运作良好（在预测中）考虑到回报和借贷成本之间的巨大差异仔细查看您的预测，以确保管理基金没有支撑整体结果根据我的预测，我尝试选择增长数据，int利率等是长期平均值，但如果我相信一个周期正在结束，我将在未来几年内改变这些数字 否则结果可能会在短期内出现偏差 例如，我假设会有非常过去几年几乎没有增长，因为市场显然处于低迷状态 在接下来的几年之后，我只会使用长期平均水平'基本上是使用股权来资助购买（即 105% LVR），利率为 9%，收益率为 3%，在现金流杀死你之前你能买得起多少房产 Alex
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嗨，史蒂夫，取决于 IP （你是首都）我会使用 72% 的增长，3% 的 CPI，3% 的租金收入增长 如果你是一个固定利率的人，那么你可以在 15 年期限内固定 @lt;8% Locdoc 可能是一个不同的故事我认为 10% 的总净回报率是合理的 虽然直接投资于保守的 LIC，例如 ARG amp; AFI（过去 10 年的平均年增长率为 14%）可能会诱使您使用 12% 我会使用 80% 的 IP LVR 并永远保持在 80% 如果您对 IP 有偏见我经常想知道为什么更多的人并没有仅仅使用复利来真正富有 我得出的结论是，他们要么承担很大的风险（例如 IR、LVR、股票），而且在承担了相当高的风险后失去了信心。在进入舒适的阶段后，几乎失去了很多变得相对风险厌恶 我知道我想在 Cheers Keith 中属于哪个类别
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感谢您的回复，伙计们！亚历克斯，这可能是我面临的问题 - 我的 IP 目前仍然在消耗我 - 税后每个 $45pw这对我的收入来说现在不是问题，但如果这种情况在 5 年内发生变化（可能），它确实让我有点困扰。我的 IP 在阿德莱德，在北部郊区 我的产量实际上非常好 - 57%（新），62%（新）放大器； 63%（旧） - 然而，我还是想保守一点，我也相信他们会实现不错的资本增长，但又想保守一点，我认为你们可能都是对的，我没有考虑扩张如果我只有 3% 的租金增长和 5% 的 CG，我的收益差距可能会过于保守，因为即使在 2021 年底我对所有租金和 MF 收入也只是略微乐观我将应用不太保守的数字你们提到了 PS 抱歉，我还没有弄清楚如何在 SS 上“多引用”
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嗨 Keith，我认为到目前为止我对我的 IP 上 5% CG 的保守看法是不幸的是，我对这个社会经济阶层非常低的地区仍然有太多的情感了解，所以当我看到我对该地区的房子价值 50 万美元以上的预测时，这似乎有点难以相信但是我认为我随着地区的变化，新的发展以及布莱克维尤等地的一些房屋已经出现，我必须摆脱这种想法以 35 万美元以上的价格出售 我已按照建议将我的数据从 5% 更改为 7%，而且看起来更好 我现在也同意你的 80% LVR 我认为在 IP 方面这是公平的，我对 MF 还没有太多的了解，这就是为什么我对他们的这种 LVR 不太满意特别是因为你们中的一些人现在已经说过 10% 的回报更接近标记，这并不考虑到我已经支付了大约 75% 的贷款（正如你所说，低文档），我想这看起来好得令人难以置信，这就是为什么我在计算中一直很保守，但我得逼自己用大一点的数字
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不管怎么算，PPOR偿债总是让数字看起来很恐怖，似乎是最大的限制因素
评论< BR>*咳嗽*你正在做某事所以租用和购买 IP 管理基金，这不仅非常节省税收，还释放了很多收入我个人认为 PPOR 是一个情绪化的决定，但是哟你可能和我的情况不同一旦你建立了一个庞大的基地，你总是可以在合适的时候出售一些 IP 来资助一个 PPOR如果你拥有它，你将支付的百分比 不确定这是谁引用的，但它真的让我很着迷（Peter Spann） 穷人先买他们的 PPOR，富人最后买它 每个人都不同，虽然我喜欢 PPOR 但它也是财务上的枯竭
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非常有趣的话题 我自己还没有IP 我什至不会尝试编造任何数字，但我认为保守主义的程度取决于你为什么要预测例如如果是弄清楚你是否能负担得起孩子的私立学校教育，或者明年退休，那么你会疯狂地使用最保守估计之外的任何东西但如果只是为了幻想未来（就像我一样），那么你可能会如果我能再补充几个问题……每个人都好吗？将通货膨胀纳入他们的预测中 我一直认为最好将投资回报视为通货膨胀 + x% 72% 回报的实际价值（或关于房地产每 8-10 年翻一番的准则）必须有很大差异，具体取决于通货膨胀 另外，人们如何预测费用 例如，您是否假设政府中的那些贪财的人会通过提高税率和税收来获取越来越多的份额
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我个人忽略通货膨胀只是接受你在电子表格上的数字不会像看起来那么好 我的 x 时间净资产目标实际上应该被缩减 - 现在我会做到这一点，而我将上限增长保持在每月 1005，我承认它可能永远不会发生 不幸的是，生活不是投资俱乐部的演讲，他们没有告诉你的是，报告的上限增长数字主要由通货膨胀和改善建设组成，可以说是一次性繁荣，例如只是 expe起源于西澳 除非建筑成本不断上涨，否则新别墅在前几年不太可能升值 事实上它可能会倒退
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我的 ss 假设税收将与今天完全相同 -无法猜测政府可能会改变什么 我的 ss 我的基本生活费用随着通货膨胀而增加（每年 3%），而我的可自由支配支出每年增长 6-15% 总收入和生活费用之间的差异是我的可自由支配支出 我可以要么花在假期上，要么服务更多投资 由于 IR、通货膨胀和投资之间存在粗略的相关性；工资你可以尝试公式使它们相对于彼此 EG IR CPI+5%, 工资增长是 CPI +1%
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的确，这是一个选项，但老实说，虽然我付出更多在我的 PPOR 上没有必要，如果我要降低到 1,215 美元的最低付款（如果需要，我可以），相当于每周 280 美元 - 我认为我个人不会很乐意在阿德莱德的价格低于这个，即使我确实节省了 $20pw 这会让我离工作更远，而且我已经很穷了现在还不错，我只是发现在某些时候很难预算一天一个更大的 PPOR 就我现在的情况而言，这还不算太糟糕，但那是因为我只有 18 万美元的 PPOR 债务，如果我有一天升级到一个更好的 PPOR，它的成本是 50 万美元以上（我希望有一天）-然后是数字！
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我使用大约 15% 这样的运行数字的主要问题是，你会意识到你最终会获得大量股权，但很垃圾c ashflow 所以它只是一个指南，你可能不得不将股票、债券或企业混合到这个 Alex 点击展开点击展开点击展开点击展开
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[QUOTE]我使用大约 15 % 像这样的运行数字的主要问题是，你会意识到你最终拥有大量股权，但现金流非常糟糕所以这只是一个指南，你可能不得不将股票、债券或企业混入这个 Alex [ QUOTE] 你说得对，现金流糟透了
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我认为房地产投资者也应该尽早涉足更多能产生现金的事物 就我个人而言，我认为小型发展以及被动股票和债券虽然当你有几百万的股权时，你可以去经纪人那里征求他们的意见亚历克斯
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我现在正在研究 MF，但只是一个很小的基础，所以需要一段时间他们有任何有意义的股息收入，这就是为什么我想早点开始而不是后来我也意识到，在未来几年的某个时候，我们将进行修正，这将使 MF 受到影响然而），完成后的现金流要好得多，与一次继续沿相同的 1 个 IP 路线相比，无论如何您都不应该着眼于短期 对于财产，它的启动速度非常慢，因为您没有很多财产然后它真的加速了股票和管理基金它是一样的，我对比尔米勒所说的感到欣慰：当市场下跌时表明未来的回报高于平均水平，而市场上涨意味着未来的回报低于平均水平基本上是从长远来看，回报回归均值的想法显然，小型开发项目对现金流更好，因为您获得的是“批发”价格开发项目存在不同的风险，尽管我认为并非所有开发项目的成本都在或低于成本项目ions Alex
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你说得对，我对长期感兴趣，所以整体结果会被抹平如果只有我的水晶球没有维修，它会在 9 个月内崩盘 20%，我可以在秋天之后等待并购买但是我也会进一步平均美元成本，这也会降低这种情况下的价格。仍然只是在研究开发的事情，暂时还没有做出任何坚定的决定——但我喜欢在几年内让我选择这个选项的想法，如果我愿意的话，如果我继续购买 2 年前的 IP策略，那个选项对我来说是关闭的 那比尔米勒的报价实际上是非常令人鼓舞的！
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