澳洲澳大利亚房地产 住房负担能力神话破灭 悉尼

在澳大利亚地产投资



http:wwwnewscomaustory0,23599,22070468-2,00html quot;在过去 10 年中，尽管当时房地产价格翻了一番，但主流家庭（一对有 15 岁以下受抚养子女的夫妇）的住房拥有率有所改善 新的人口普查数据提供给《周末澳大利亚人报》昨天挑战了传统观点，即住房对于这个关键群体来说变得越来越难以负担 quot;
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按比例增加更多的收入与按比例增加的按揭收入并不意味着住房对我来说更负担得起，负担得起的意思是可以用现金购买，负担不起的意思是即使用别人的钱也无法购买
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真正重要的是一般意义上的负担能力意味着什么，而不是您认为是否可以负担得起的东西-顺便说一句-我们正在谈论这里的房子不是杂货 干杯哈里斯
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好吧，让我改进一下我的定义 负担得起的意思是能够用现金购买，并且有足够的未来现金流可供可预见的未来使用重新支出以及一些不可预见的费用的利润，而无法负担意味着您不能乞求、借钱或偷足够的钱来购买，如果您这样做了，您将无法在下周购买杂货负担得起 在某些方面，您认为负担得起的风险衡量标准并非如此
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好吧，它让我比你原来的陈述更困惑！无需过多讨论语义的底线是，最新人口普查的最新事实数据与 10 年前的先前数据相比表明，对于有 15 岁以下受抚养子女的夫妇（首次置业者的最大人口群体）而言，现在住房相对更实惠) 比 10 年前 让我们等到整篇文章在澳大利亚发表，所有来源和数据都引用了哈里斯
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我说你认为住房更实惠，因为现在持有住房地契的人比 10 人多几年前，这只是非常间接地暗示住房可能更负担得起，但由于人们将更多的收入按比例花在住房上，因此降低了住房变得更负担得起的可能性
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不得不将更高比例的收入用于住房抵押贷款还款并不自动意味着住房的负担能力更差 它可能只是意味着我们有能力这样做，部分原因是把房子变成了一个ome 比以前便宜得多 以商人的周薪衡量 电视比以前便宜 95%（或更多） 以同样的衡量标准购买和经营二手车、白色家电、电动割草机、吊扇和其他几十种物品比以前便宜得多 不要低估这种影响 这些东西可能比现在持续更长时间的唯一原因是因为我们必须修理它们，而不仅仅是更换 更换电视中的阀门将花费相同的成本今天的 100 美元我从来没有算过，但是这种类型的支出可能会消耗掉标准工资的 20%，而今天要少得多，为抵押贷款腾出美元 我不购物，也不再有孩子了可能是错的，但我认为为他们提供必需品的百分比也会更少，尤其是当你考虑到我们现在有更小的群体时无论如何谁说存存款和买房子很容易这当然不适合我我这一代人都没有买过费用有车和房子 忘了提到你对什么是好的电视或汽车和可接受的房子的渴望已经显着增加的事实不应该成为争论的一部分 这些是可选费用 如果你的愿望足够强烈，可以购买你会在哪里省钱
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好点子 - 我反驳说，现在为退休储蓄占收入的很大一部分，减少了可支配收入，计算住房负担能力的一些指标
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普通人什么时候能够在没有贷款的情况下购买房产 Alex
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Aw-bloody-stralya for one, mate Look down - yer standin' init
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似乎有些人有忘记现金是什么：随着城市享受轻松信贷，破产率飙升“人口普查数据显示，新南威尔士州三分之一的房主面临抵押贷款压力”； http:wwwsmhcomaunewsgeneralbankruptcy-soars-on-easy-credit200707131183833772689html
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也许我在这里遗漏了什么，但我不知道有一个人（朋友，亲戚任何人）能够用现金买房子 - 分开可能来自一个使用贷款建立资产，并且已经变得足够富有以使用现金的人但这不是你要说的，是威利吗
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我并不是完全在赚取平均工资，但它'我很难为西悉尼的一所房子筹集 30 万美元 我从你的帖子中的理解是住房当人们可以用现金（即没有抵押贷款）购买时，它是“负担得起的” Alex
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是的，负担得起的就是用现金购买并且有足够的余额，以便有很大的机会按时支付您的费用，并且为退休储蓄 不得不借钱购买引发质疑未来无力负担的可能性 如果您没有进行充分的储蓄和投资，将很难凑齐 30 万美元 不仅普通的约瑟夫和约瑟芬有可能与 Josephette 一起将这笔钱节省了 35 美元，但通过将他们的思想转移到砂岩城之外，他们可能会更快地实现他们的目标
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Nullagine，你确实意识到如果我们遵循“只为财产支付现金而不要” “不借钱”的计划，我们投资房地产的人都不会接近我们现在的财务状况，对于任何人来说，更不用说每个人，存足够的钱来买房而没有债务，一个有趣的副作用是它是否现实？可能会导致利率大幅下降如果储蓄突然增加到那个水平（并导致经济衰退，因为每个人都停止消费）大概如果你把这些储蓄投入股票市场，例如，它会提高股价这种组合可能意味着公司会借更多的钱虽然不考虑还款就借贷是愚蠢的，当然是负责任的，计划借贷是房地产投资的基础你如何在没有债务的情况下投资房地产只要存钱，直到你可以直接买下来亚历克斯
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也许对你我会想象一下这个董事会的大多数人会有不同的定义它可能*可能*但不太可能我认为在那个时间段内保存这笔金额是非常困难的，尤其是在考虑到金钱的时间价值之后检查数学如果你是 14 年前开始的，那平均每年 21,000 美元（假设他们从 21 岁开始，大学毕业后） 14 年前的平均工资是多少 - 甚至是 $ 20k 即使他们能做到这一点，JJamp;J 甚至都无法在我们的任何一个首府城市购买中等价位的房子
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这是算术的一个例子（我会把 GCT 排除在外）狡辩）：
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你生来就很幸运，能够借钱致富 这对我来说是现实的，不是对每个人，包括村里的白痴，但对大多数人来说，我认为房子可能不会升值在货币价值方面的速度可能比工资和商业利润快 - 使房屋负担得起 - 大多数人可以用现金购买 - 不使用抵押贷款
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好吧，这不是我拥有的澳大利亚房地产历史研究过的贷款可能更多来自家庭或社区成员，但亚历克斯的评论很赚钱
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这是亚历克斯提出的问题：普通人什么时候能够在没有贷款的情况下购买房产Aw-bloody-stralyan 今天可以购买房产 - 以及下一个工作日平均 Aw-血腥的斯特拉利安显然不想购买他们买得起的房产——不止一些人似乎对他们买不起的房产有欲望，我以为他是在指出普通澳大利亚人一直需要贷款来购买房产
评论< BR>我认为在这个讨论中确实需要强调这一点如果没有人借钱买房，房价会低很多，但一切都会不同，所以几乎不可能创造一个现实的假设情况，因为变数太多 BR
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我听说现在一些聪明人正在买房的国家就是这种情况，比如阿根廷现代金融，因为我理解它主要是现金购买；还有很多负面情绪
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还有抵押贷款囚徒困境：如果我们既存钱又不抵押，我们都会得到更便宜或更好的房子，但如果他们先抵押，他们就会得到更好的房子，价格上涨，我必须抵押才能得到一个普通的房子 http:enwikipediaorgwikiPrisoner's_dilemma
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G'day Nullagine，你之前的帖子提到了“负担得起的能够支付现金”； （或大意的词）此线程中的许多以下帖子都努力澄清您的想法您真的是说“负担得起”吗？不适用于必须“Mort-Gage”的地方；购买房产 为什么你会这样想 我相信你一定意识到你和我们这里的许多人不在同一个波长 小心启发我们更多 对不起，但是你在这个线程上的许多回复已经超出了我的头脑（即，我无法确定您要去哪里，或者您想对我说什么），问候，
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是的，如果您购买了房地产机智h 全额现金，并且您有合理的期望，未来的现金流将使您能够保留房产，那么您有能力购买它 如果您无法以某种方式获得足够的钱，那么您显然买不起 介于两者之间的是灰色阴影负担能力 - 您可以借钱购买，但必须假设您的现金流将允许您保留房产 - 风险或多或少的赌博 - 与负担能力成反比 复合增长对我来说更好对我有利而不是对我不利（也有利于我的抵押贷款人） 从年轻开始为复合增长提供了充足的时间 储蓄很大一部分收入可以积累资本，从而实现复合增长储蓄的复合增长 通过借贷来杠杆化资本使许多人变得富有——也使许多人变得贫穷 这是一条比稳定增长风险更高的道路 这是唯一的办法如果他们没有足够早地开始积累财富以走上稳定的增长道路，一些人会增加他们的财富在我们的环境中做得适度需要普通人将大约 25% 的收入存起来，并在他们的投资中获得大约 10% 的增长。 20 多岁和 60 多岁的人 收入较高的人有能力将大部分收入存起来，然后开始以较低风险的增长率增加财富% 回报，而我宁愿不借钱，而是储蓄并以最低成本获得 X+2% 回报
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一个不跟随另一个我不需要有足够的现金来购买房产为了有一个合理的期望，未来的 CF 将允许我保留房产 主要是因为我还在工作，而且我赚了足够的钱（并且有合理的期望至少赚到那么多钱）来弥补缺口 虽然我同意那个借来的g 比不借款风险更大，我不同意如果我必须借款，这意味着我负担不起 目前，我可以在没有贷款的情况下拥有一个较小的投资组合 相反，我选择通过贷款控制一个更大的投资组合 这是否风险更大 是 是这意味着我买不起这些房产 不符合我的定义 确切地说，使用借来的钱来复利资本收益对你有用 如果我的房产提供 10% 的总回报（比如 3% 的净收益率 + 7% 的资本增长，保守地说）和我的贷款利息只有 7%，借款增加了我的回报我在 22 岁时开始购买 IP，在 20 多岁时节省了相当一部分收入（在我的情况下，平均为净收入的 40%），并且还借钱购买了我没有的房产不明白为什么你不会同时使用储蓄和借贷 我的第一套房产现在的购买价格为 9%你说更高的收益率意味着房产是更可持续，但如何证明借贷是一个坏主意假设您有一个租金收益率为 7% 的房产，而您的利率为 7% 这当然是相当安全和可持续的，尤其是如果您还从工资中存钱的话例如，如果您不使用股票，则该股票的总回报通常高于住宅物业，当然如果您不使用债务，您根本不会购买房产我假设您不购买住宅 IP，那么资本为 7% 的净收益率可能会低于 2-3% 对于那些没有负债的人（这几乎不包括所有房地产投资者）我建议把所有东西都扔进超级市场，而不是 Alex
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如果你手头有现金购买房产，如果未来的现金流不足以保留房产，你会很生气，我不知道吗？我会是机会成本更难理解，但非常真实，peo 的建议借贷前应该先存钱（假设有偿借款！）多年来，投资一直是有害的建议，尤其是对年轻人而言
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我对年轻人的建议是：尽可能多地存钱, 但是尽可能多地借钱（也就是说，你可以通过储蓄持续弥补投资，尤其是房地产的负现金流） Nullagine 说利息是成本 是的，它是 但只要你的回报高于利息，贷款本身不会给你带来麻烦（在这里节省很多帮助！），然后借款对你有利说，考虑完全安全的机会成本你的视野越长，风险越低（你有更多的时间来投资，你的收入增加，等等）Alex
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不完全是我想借 x% 并在比我不借更大的资产基础上寻找 x+2% 我宁愿在 100 万或 5 上获得 7% 的回报200 万美元的回报率，尤其是如果我可以继续增加借贷而不增加风险（因为现金流和资产价值也在增长）Alex
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G'day Nullagine，嗯，我听说了之前的保守派——但我认为你是国王！！！根据您发布的电子表格，如果（在为购买价值 30 万美元的房产存了 15 年的钱之后——每年 2 万美元是多少）如果我付不起房租、保险和维护费用，我会很高兴我会坐在精神病医生的椅子上 如果您在 15 年内只能购买一处房产，您如何获得复合增长我认为您需要认真重新考虑，Nullagine 我完全无法理解您的理论>评论
大家好，Nullagine，你显然错了以下，在过去的 27 年里，我还没有接近过这个，但我们仍然可以你愿意进一步解释 至于你的“为房产储蓄” ，想想我们 27 年前的情况，收入为 12,500 美元（平均或略低于）如果我们将收入的 25% 存起来，这将给我们 3,125 美元。通过储蓄而不是借钱购买，我们会越来越落后八球随着房价上涨 “中位价”；当时大约是 40,000 美元，并以每年 10% 以上的速度增长 每年的储蓄只会使我们的存款和价格之间的差额更高。对于任何历史学的学生来说，在通货膨胀环境中用借来的资金购买房产是显而易见的比“存钱买”更好的选择；如果你不明白这一点，那么你就不知道你在说什么！！如果你在等式中加上它是投资物业，那就更明显了顺便说一句你的其他名字是LB或mbl再见
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如果我已经绑起来攒钱购买我的房产- 我不会让我仍然和妈妈一起住在家里，有一天妈妈我保证有一天我会去那里我做得很好，纯粹是因为借贷不仅使这成为可能 - 这很有意义，尤其是从我的投资观点 10 年前我自责，想知道我是否应该致力于“大规模”；为我的第一个家抵押 131,000 美元现在我因为出售它来升级而自责 - 应该使用股权来增加借款 那时我不知道我现在越来越努力知道什么 为房子支付现金是 2100 万美元乐透的东西从我的角度来看的赢家 - 希望有一天会是我，但在那之前
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quot;quot;quot;顺便说一句，你的其他名字是 LB 或 mblquot;quot;quot;正是我的想法 BillL 我也无法想象我们会像我们一样持有资产（比这个论坛上的许多人少得多，但比普通乔多得多），如果我们从未借过，我大约 19 岁时开始我遇到了老公 他的袜子抽屉里有 2 万美元，全是未开封的工资包 他住在家里（离家四年，但当我遇到他时回到家） 他的第一所房子，布里斯班市场最便宜的一端时间，仍然花费 54K 美元，这是一个垃圾场，所以我只是不认为“保存并支付现金”；理论一点都没有道理，除非你想住在灌木丛中他们想买下一个 每次他们喜欢一所房子时，他们有时会排队签订其他七份合同 他们最终在隔壁住了 12 个月，并说每个月房子至少上涨 5,000 美元 所以疯狂储蓄只是没有在上涨的市场中行不通，因为您无法像价格上涨那样快速储蓄 Wylie
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如果每个人都开始存钱直​​接购买房产，那么房子可能会变得“负担得起”；然而，由于人们购买房屋的比率下降，人们租房的比率会增加，这将导致租金增加，从而降低他们的储蓄能力最终，人们会得出结论，借钱买房更实惠。回家而不是继续租房和保存 Nullagine，只有当供应远远超过需求时，你的想法才能奏效或者我只是无知我有兴趣听到你的回应
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是的，这里也是相同的论坛以相同的强度加入日期和类似的投资理念；发布频率，如果它们实际上是一个 MBL 放大器，我不会感到惊讶； Nullagine Harris
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我想你误会了：如果你不能筹集到等于购买价格的钱因此，根据定义，您买不起 此外，对充足现金流的合理预期仅表明您对未来继续负担得起的可能性的预期 - 预期可能被证明是错误的 以现金支付全部购买价格可提供即时确定性你买得起我也没有实现拥有房子的单一目标这不是必需的而且我的第一先令收益率现在约为 35,000% 但是，如果我转换为十进制货币并按市场计价，那么我的收益率是目前约为 27% 如果您对自己获得高于平均水平的利润的能力充满信心，并接受自己面临的风险可能会导致您的利润低于平均水平，那么就去做吧 同意 住宅物业投资可以赚钱那些有诀窍、兴趣、资本和精力的人由于税收优势，PPR 对于那些可以支付现金的人来说是一项很好的投资，而且往往不是一个理由为那些必须抵押才能购买的人进行投资如果你没有房子但想在退休前买房，那么在super之外进行储蓄和投资是一种方式-否则super更好
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我认为我的投资者道德可以理解 Nullagine 对 Nullagine 的看法，我怀疑 Nullagine 对储蓄的好处和信贷的坏处有一种特殊的道德心态（“既不是借款人也不是贷款人”）也许这些来自对信贷风险的反思（例如膨胀资产价值，日益加剧的不平等，糟糕的“投机资金”驱逐了良好的“赚来的钱”等）或者可能有银行收回的糟糕经历 - 我不知道本质上是如果你不能支付现金，你买不起 如果你必须借钱来支付，你就不应该拥有它 这是非常“老钱”的基于阶级的东西，不利于这里许多人渴望的社会流动 似乎以上是基于对事物应该如何发展的特定固定态度以及人们应该如何表现，甚至他们在社会或生活中的地位作为投资者，我们从不同的角度看待事物我们通常不会因为担心“信贷的弊端”而分心，而是我们承认它存在（并且已经做到了）所以几千年来），它会一直存在（除了个人禁欲之外，没有人可以做任何事情来阻止它）因此我们将信用视为货币本身，作为一种工具信用本身是不道德的 它可以为善或它提供资金可以融资邪恶 它可以让我们变得更富有或让我们破产 与房产购买、租赁、税收等一样，融资有其一套规则 如果我们遵守 DSR 和 LVR 等信用规则（这些规则并非全部在贷款合同中找到，顺便说一句）并降低风险，然后我们就可以成功地使用和控制信贷以达到我们的目的我们作为投资者的行为基于事物的现状和人们的实际行为虽然我们可以说我们的活动是合法的所以非常必要*，与 Nullagine 不同，我们不会花太多时间思考事情应该如何以及人们应该如何行事** 相反（就像业务一样）我们忙于充分利用事物的现状和人们的实际行为方式** * 简而言之，我们关心自己的事情，寻求从事物的本来面目中受益，而不是太担心我们无法改变的事情或他人的行为 Peter (*) 最引人注目的例子是我们在提供经济适用房方面的作用租户（平均而言）的财富比自住业主少 90%（**）福音派的房地产投资商除外，他们的皈依主义言论表明对非投资大众的决定不屑一顾（***）这要么是因为我们'已经做出了一项商业决定，将我们的思考时间集中在我们知道可以产生结果的领域（例如更好地了解市场现状），或者由于一种谦虚的“生活并让生活”哲学限制了对他人及其习惯的判断和道德化它的（例如信用）
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还必须权衡从小就被身体或经济束缚在抵押贷款上的机会成本如果经常对年轻人来说非常有利可图，例如，在丛林或城市，州际或国际
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我将在 $1,000,0000 上获得 7% 的回报 很高兴让您在 $2,000,000 上获得 (7% - X%) 的回报X5 和 variableDone 我们都很高兴，然后在我个人的情况下，2m 只是一个开始如果你很高兴，很好但是你会发现这个论坛上的大多数人都会不同意你的观点 Alex
评论< BR>年轻人仍然可以在房客还清大部分贷款的情况下进行抵押贷款，并且仍然可以通过在海外或州际工作来播种野燕麦住的房子直到我住在我的房子里我的可自由支配开支被削减了，但到那时我需要有一个自己的地方让决定很容易 Wylie
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G'Day Les，谢谢你的最高级赞美我大王我脸红如果你再次在数字表上抛砖引玉，你会发现，如果你在拥有第一所房子后继续想要另一所房子，那么你将能够在随后的 5 年左右后用现金购买它，并在随后的 4 年后再次购买。几年左右，
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我做了以上所有事情 我从 22 岁开始就持有抵押贷款 什么机会成本 抵押贷款没有任何负面影响，无论是财务、心理还是其他方面 Nullagine，你认为是什么年轻时抵押贷款的机会成本 我抵押贷款购买房产，然后出国工作 6 年，通过购买更多房产来增加我的抵押贷款 租户和税务人员支付大部分抵押贷款，而我从我的薪水中赚一点钱它对我没有任何负面影响：恰恰相反 知道我的资产在我不工作的情况下也在增长，这让我有自由和信心辞掉我的工作、换个国家和在工作之间休假 Alex
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BillL，如果你有一半是对的 - 另一半是投资储蓄 - 警惕投资营销人员
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而且，像每个人一样，即使是那些声称相反的人，你不知道什么时候资源繁荣会提升你所在城镇的房产价值
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Nullagine，所以基本上你的策略是节省大量资金，大概投资于股市（因为你不借），然后在您有足够的钱购买而无需抵押时购买自己的房子 非常保守，如果它对您有用，那么借贷投资房地产也是一种行之有效的策略（当然，假设您可以长期偿还贷款），但是你坚持你的，我会坚持我的虽然我真的不了解一个不借钱的人会从房地产投资论坛上得到什么亚历克斯
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真的不是最好的储蓄投资
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你能告诉我任何没有借钱的大都市房产吗在过去 20 年中上升 繁荣来了又去 抓住像珀斯这样的繁荣只是一种奖励 基本面（经济增长、通货膨胀、人口增长）会给你带来可实现的长期回报 Alex
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但比像很多人一样喝它而且我的眼睛没有亮起来，他也一样，当他发现我几年来一直在做的事情时，像我之前的父母所做的那样，借钱投资房产，他现在是一个皈依者，前一周对我说“我们有一段时间没买房子了”；别担心，这 2 万美元得到了很好的利用，而且现在增长得更多 Wylie
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借贷使市场更具周期性，首次购房者的命运随着出生日期而波动更难供应 供应只需要稍微超过需求 目前，需求是对豪华房屋 - 不是战斗街区 - 因为那些认为他们能买得起房子的人是那些在狂暴的股票市场上赚钱的人 - 不是战斗者
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据我所知，我可能患有严重的人格分裂症——但我不太清楚——所以据我所知，我不是我希望你能对我的努力表现出更多的感激之情我正在为您的利益而努力 - 为您提供看似新颖的思路，供您测试自己的想法
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我是贷方，没有道德或伦理问题别人的愚蠢——尽管我知道我要确保他们知道我认为他们会更好不借贷 我对投机在公开市场上竞争并提供流动性没有特别的兴趣我不是老钱 我没有阶级归属 我同意社会流动性，并相信最好通过获得股权而不是债务来实现
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也许您的出生日期使您处于利用房地产牛市的有利位置其他时候，税收对房地产收益有很大影响，如果考虑请假去播种野燕麦，年轻人可能会更好地进行其他投资 否则，我说对你有好处，但我希望你能鼓励你的同龄人不仅要投资房屋，这是一项必要的投资，还要投资企业——也许是他们自己的
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我相信我们很可能会在 2010 年左右看到债务高峰然后萧条会在曾经繁荣的地方来来去去绽放
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看看你r numbers Nullagine，您假设税后资本收益为 12% 您认为每年都有可能吗我不太确定你的数字 如果你用现金购买你的第一套房子，那么你的储蓄余额不会降到零 这意味着你不能再要求这笔钱的资本收益 如果你假设你的下一个购买将再次完全是现金（而且你不会借任何东西）然后根据我的计算，这将需要另外 29 年
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呃，在繁荣之间有萧条我当然相信会未来也是如此，所以根据你的想法，未来的萧条之间会发生什么或者你是说它会萧条 - 持平 - 萧条 - 持平 甚至大萧条也结束了，我认为中央银行不太可能像他们当时那样饿死经济衰退亚历克斯
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我严重怀疑它，考虑到 Somersoft 上成功投资者的年龄范围当然我开始的时间很好，但如果你购买并持有 20 年, 什么时候是购买房产的坏时机？只是，我不相信我的性格适合自己创业（但）购买债务水平可控的房产以利用回报一直是几十年来的有效策略 当然比我活着的时间更长 有繁荣，而且有萧条 在很长一段时间内，我们都会看到许多亚历克斯
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Nullagine，请问您的投资进展如何，您是否使用您概述的投资策略实现了您想要实现的目标您是否实现了财务独立等 此外，正是您希望从一个基本上在我们胸前佩戴“债务是好的”徽章的论坛学到的东西 Alex
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所以简而言之，我们不应该使用债务，因为它有风险但是, 我们所有通过债务赚到更多钱的人都是幸运的，因为我们的工作或者我们出生时就开始投资 考虑到我在MIG、BIG 和悉尼会议！债务既有用又危险，刀也是如此。这并不意味着我会扔掉我的菜刀并开始使用我的指甲，因为我可能会割伤自己！亚历克斯
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