澳洲澳大利亚房产大厦 - 申请 GST 抵免，然后保留房产？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我即将开始建造复式虽然我想保留两者，但情况可能会改变我的会计师的理解是，除非我在我去的时候申请 GST 抵免，并且如果我决定出售，我永远不会能够恢复这个所以我需要注册并要求 GST 但如果我决定将它们作为长期投资，我只需要偿还所要求的 GST 抵免额 有人可以解释如果我申请 GST 抵免额会发生什么然后决定长期持有投资 谢谢 Grimey
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好吧 Grimey，我相信你喜欢被你的朋友打电话，这发生在一个亲密的家庭朋友身上：她在一个街区建造了 3 个单位打算立即出售 由于它是新房产，因此售价必须包含 GST（也因为它超过 5 万美元，因为现在大多数 RE 都是如此）因此她注册了 GST 并申领并获得了所有 GST 抵免额通过施工过程的方式 在最终完成时，她发现她无法出售为了她想要的价格，所以决定暂时保留并出租给租户 你不能对住宅租金收取 GST 所以她必须偿还她收到的 GST 抵免额 这只是建造单位的初衷已经改变了，我想在这个例子中，GST 抵免额对于现金流目的很有用 希望这有助于 Aimy
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谢谢，这对我来说已经总结得差不多了 我不妨申请抵免额，以防万一我需要无论出于何种原因出售它肯定有助于现金流，因为我可以将其放入抵消账户，直到 ATO 需要它为止BR>再次嗨，是的，Aimjoy 做对了！我的理解是，一旦租期结束，您就有义务偿还您的 GST 抵免抵免额（可能没有时间，但您肯定必须偿还抵免额）我已经注​​册了 GST，即使我完成后可能还持有我的所有三个单元预先的积分意味着现金流量确实得到了改善，更不用说金钱的整个时间价值，这表明您实际上通过延迟其中的一部分来支付更少的建造成本只是让确保你不要把它们都花光，然后一旦税务员来电话就很难还款 干杯，迈克尔
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哈哈，是的，它会去贷款以减少利息账单，然后会撤回需要任何想法是否可以抵消那一年的个人税收损失，比如我在海外工作了 1 年，因负扣税和折旧而遭受巨大的税收损失
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迈克尔如果你确实租了新 IP坚果决定卖掉，说 2 年后还会这样吗吸引 GST 是否有某种截断年限 评论 干杯奥斯卡

要记住的一件事是声称你基本上举起了手并说“我是作为一个企业来做这件事的” ，利润是我的动力，本质上是收入”；因此，即使您在 3、5、7 年内出售，我的理解是（a）您仍然需要汇出本应支付的 GST，并且（b）它不符合 CGT 减免条件，因为它是收入自然而不是资本，你事先的意图很重要我知道这很糟糕，因为我经常会思考“如果我不能以 x 的价格出售它，我会保留它”，但 ATO 不这么看
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** ******************** 亲爱的 FrankGrimes， 愿意与我们分享本论坛中提到的文章，谢谢，Kenneth KOH
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放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;嗨 Ausprop， 1 我从我自己的税务会计师那里得到的理解是，一旦我们作为房地产开发商申请了 GST 税收抵免，我们有法律义务在 5 年内在政府允许的情况下出售新建成的房屋。 ATO，不迟于那个 2 我相信我们也需要将在建房屋视为一种“交易股票”。以成本为基础，即使我们持有同一物业超过 12 个月的持有期，我们也不得要求其折旧成本或享受 50% 的 CGT 折扣 3 这是正确的理解处理方式吗？有执业税务会计师资格的会员，可以在本论坛进一步确认disconfirm，请 4 期待在本论坛进一步学习，请 5 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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****** *************** Hi Michael, 1 我的理解是，当您退还 ATO 之前的 GST 税收抵免时，您还需要从您第一次从 ATO 2 Wh 提出 GST 信用索赔的日期虽然声称 GST 肯定会在房屋仍在建设中改善现金流，但是，最终，房地产开发商应支付给 ATO 的 GST 总金额将始终远远超过 GST 计划下要求的 GST 税收抵免总额，不是吗？ 3 期待您的进一步评论讨论，请 4 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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现在真是太恶心了
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Oscar gt;显然是 5 年，但我不是会计师！整个 GST 和新住房似乎是一个灰色地带，似乎没有人能给我一个明确的答案也许 Dale（或论坛上的其他会计师之一）可以提供帮助虽然我相信我的会计师，但有时我喜欢获得第二意见因为它可以对解释 Kenneth 开放 - 这实际上是 DaleGG 从论坛回答的最新 API 中提出的问题来自我的会计师（但似乎不是 100% 确定） 1 我可以在建筑等方面申请 GST 抵免额 如果我决定出售然后我根据销售价格减去土地等支付 GST 2 如果我持有作为投资，我需要偿还信用 他没有提到时间框架 他没有提到 Kenneth 建议的利息（这可能是不同，因为你是外国人，如果我错了，请纠正我） 3 如果我没有申请 GST 抵免额并在 5 年内出售，我仍将承担 GST 的责任，并且我永远无法申请抵免额 我的问题是我可能要么做得好，现在还为时过早，但我需要申请 GST c当我开始建造时会重新编辑但这取决于市场，租赁和销售市场 哎呀，我可以保留一个并出售另一个我希望有人对此给出具体答案
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我想你有差不多明白了，我对 5 年规则的理解是，如果您是开发商，并打算在 5 年后持有并出售它的新房子，那么它是免费的，但是如果您的意图总是出售它，那么它不管卖多长时间你都会在ATO网站上支付大量工作示例的gST，但老实说，它太难建立和保存并保存所有论点
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我最近就这个话题与 ATO 进行了非常冗长和详尽的讨论 这是交易：1）您建造住宅物业 2）如果您在整个施工过程中申请 GST 抵免 3）如果您出售，您将您的 GST 计入价格并汇回向政府 4) 如果您保留并且一直在申请消费税，那么 12 个月后租户搬入并开始支付租金的日期 您必须计算您对该特定房产的消费税金额并将其返还给政府 5) 如果您将该房产空置，则上述要点不会发生 6) 房产被视为新房产为期 5 年，因此在这 5 年内的销售将对政府产生消费税义务 7) 如果您不执行上述第 4 点，并且您发现利息是 12% 的回溯期，而且您将受到处罚当然，另一个选择是不要求消费税，但是你有一个现金缺口希望这会有所帮助
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乔安娜 - 非常感谢！因此，如果您决定按照 Kenneth 的建议持有，则对 GST 抵免没有兴趣
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仅当您在租户搬入之日起 12 个月后不退还时，这是非常棘手和混乱的
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不用担心 - 我会把钱存起来并在到期时偿还 但是，考虑到在那段时间它可以给你带来的额外现金流量，如果你不声称他们真的很疯狂，再次感谢
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好的，我已经非常努力地关注这个线程，但我很困惑我们将通过信任结构继续开发我们的两个构建由于在这个阶段没有出售的意图（尽管如果），什么你建议我重新消费税吗 索取信用或不索取信用额
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现在和在出租房产后的 12 个月内（​​根据 JoannaK 的回应）索取信用额，将这笔款项退还给 ATO 将其视为利息免费贷款相当于在出租物业后 12 个月内支付的 GST 金额
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Tiz 正如 Buzz 所说 - 索赔即使您要持有 GST，它基本上会在建筑期间和租赁的第一年为您提供额外的现金流 我的建筑成本很便宜，约为 260k，这意味着我仅在建筑物上就要求大约 24k 的 GST（但还有更多索取不仅仅是建筑成本）一年的利息@ 737%（我的利率）24k100*737 1768 美元虽然这没什么好骑回家的，但总比没有好！只是不要像 MW 所说的那样花光它！如果申请 GST 抵免将使您无法获得 50% 的豁免，那么在建造时可扣除的利息又如何呢，我知道 CGT 成本价格，施工期间的利息是有上限的，但如果您要求信用，则表明您要出售而不是出租t因此意味着没有利息扣除
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声称信用不等于出售意图
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我读到相反，我认为这是在朱莉娅的“如何不成为开发商”中会有稍后看看，如果你不打算出售，我是否能找到它只是逻辑思考你为什么要索取学分
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问题是你不知道你要做什么这取决于完工时的市场，租赁市场可能很火爆或销售市场可能会如果租赁市场放缓，持有成本可能会太大（我怀疑）但情况会改变，这是我的问题如果你不主张GST credits and sell, you are loss a fair bit of money No GST credits, CGT and GST! ATO 在使事情复杂化方面做得很好
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完全同意弗兰克，我对此的看法是 ATO 认为你在开始时必须有一个意图，我认为他们说仅仅说'还不够好'我不知道'EOD，无论如何你都需要打电话给它，因为你在你的书中接受它的方式如果你的意图是转售，那么你需要申请 GST 并将建造成本记入你的商品成本出售并索取利息，如果是持有，您会将其发布到固定资产
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大家好，我已经建造了两座联排别墅，无意出售，有一个出售我接受私人的要约出售有没有办法我可以要求消费税抵免 大卫评论

仅仅为了您的重要现金流是银行资金的原因，一般来说，有两个组成部分，一个是建设成本的资金（不包括消费税）成本累积和利息资本化的其他组成部分是消费税资金（就像一个巨大的循环信贷额度）假设您从您的建筑商那里获得价值 100,000 美元的发票（QS 验证），建筑设施将允许您提取 100,000 美元支付给建筑商 GST 设施将然后再向您预付 10,000 美元的额外 GST 如果银行没有这样做，那么您将需要从您自己的现金中找到这 10,000 美元您然后执行您的 BAS，从政府收回这 10,000 美元，并将其偿还给银行它保留了您的现金流；仅此
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谢谢乔安娜，您的帖子一如既往地提供了很多信息有点爱我希望你是对的，因为我已经通过我的季度 BAS 申请学分，并且目前希望持有所有三个当然，如果市场爆炸，我可能会在完成时出售一个、两个或可能全部三个到令人头晕目眩的不可持续高度 正如已经指出的那样，我的决定“取决于”。关于市场在完成后的位置但一开始，我的意图是持有所有三个我将在完成后几乎是中性的现金流，并且在我认为几年后会出现严重上涨的周期阶段干杯，迈克尔
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嗨，乔安娜 - 我完全可以理解为什么你（或任何人）会想要申请输入信用，但我相信 ATO 的立场会大不相同 你不能只申请信用来资助你的现金流然后争辩说你从未打算卖你必须偿还贷款 + 利息问候大卫
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JohannaK, 关于你的第 6 点，从即土地的合同日期或建筑商的最终移交日期计算的五年的起点在哪里等等 belleran
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更多想法！您是否需要在拥有土地之前进行注册，或者您可以在与建筑商签订合同之前进行注册吗？同意当局，毕竟，在颁发证书之前，没有人可以合法地占用房产 我会在您实际购买土地之前注册 GST，但您需要澄清并向了解您自己情况的会计师寻求您自己的建议
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