澳洲澳洲房产交叉抵押——请解释！悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，正如线程标题所暗示的那样，您能否解释一下交叉抵押是什么以及如何避免它目前我正在通过我的抵押贷款经纪人为我的第一个 PI 获得贷款批准因为我已经在 ANZ 的 PPOR 上工作了，经纪人建议使用澳新银行的一揽子交易这项交易每年花费〜349，最多允许5笔贷款他说使用这个我不会交叉抵押这是真的任何帮助表示感谢
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我只是新人在这里，所以我不确定我是否正确，但我认为当你使用交叉抵押品时，你是在使用你的 PPOR 中的股权来部分担保你的投资贷款银行只会借给你价值的 80% IP 无需抵押保险，但如果您有 2 处房产，即您的 IP 和 PPOR，他们将借给您房产总价值的 80% 实际上，您的投资贷款将由 2 处房产担保 由于各种原因，我认为这很糟糕，所以另一种选择是为您的 20% 加上担保成本获得单独的贷款针对您的 PPOR（通过作为 ANZ 计划的一部分的股权贷款），然后获得第二笔贷款，金额为 IP 价值的 80% 这样，您的 IP 获得了一笔贷款，而您的 PPOR 获得了另一笔贷款由不同房产担保的 2 笔单独贷款，而不是由 2 处房产担保的一笔贷款，似乎更整洁、更安全。最终结果是您将在 ANZ 获得 3 笔贷款，您的 PPOR 抵押贷款应该有一个抵消账户以减少不可扣除的利息，您的“存款”；使用您的 PPOR 中的股权并且可以扣除利息的贷款，以及您可以扣除利息的 IP 抵押 希望这是有道理的
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据我了解，如果可以的话，最好避免交叉抵押话虽如此，我已经交叉抵押了所有东西——我的 PPOR、我的 IP、狗和猫——你能说出它的名字！我认为部分理论是，如果一笔贷款以某种方式破产 - 银行只能卖掉一所房子来取回钱，而不是如果他们被交叉冷却，那么也卖掉所有的房子但是，我不是确定这是否可行 - 我读过很多文章，如果它们都在你的名下，并且你欠银行一笔贷款，他们可以出售任何他们需要的东西来取回他们的美元，无论是交叉收集，或独立抵押贷款我认为这是正确的，但其他 SSers 可能会比我更了解这件事 干杯 Steve PS 喜欢你的句柄 quot;piNoobquot;
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交叉抵押的问题是'如果您违约，银行可以拿走您的所有财产，理论上他们无论如何都可以这样做，但他们不会这样做，因为他们不希望您打电话给 ACA 并抱怨 避免它的主要原因是因为它限制了您的灵活性它可能会限制您获得股权和购买更多房产的能力 示例 1：迟早会有很多人达到限制f 他们可以根据银行标准提供什么服务 另一个贷方可能愿意根据不同的政策更加慷慨 如果您想移动一处房产以获取该房产的股权，您现有的银行可能会让生活变得极其困难，因为他们可能要求您减少其他现有贷款的债务 当然，如果他们能弄清楚要偿还哪笔贷款 整理这可能非常麻烦且耗时（数月），这可能会让您失去下一笔交易 示例 2：您已经获得一笔贷款，担保 3 处投资物业，总 LVR 为 60% - 相当强劲的财务状况 您决定搬入其中一个 IP，因为您已经厌倦了自己租房 现在的问题是，您对贷款现在可以抵税 答案 - 可能没有离子，直到您将其更改回 IP 要了解为什么不交叉抵押的概述，请查看此帖子
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请简要说明“无论如何，银行可以以您的名义出售任何东西的评论”谁能提供这个来源我的理解是银行可以这样做的唯一方法是迫使你破产（然后它实际上是一个受托人，不是出售资产的银行，但最终结果是你失去它们）除了您自愿作为贷款担保的资产（以及他们拥有注册抵押贷款的资产）之外，银行不能出售您拥有的任何资产正如其他人所说，这意味着如果您“交叉核对”，他们可以出售任何或所有房屋作为担保提供
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交叉抵押是指您的银行贷款人使用超过 1 个财产（无论是 ppor 或 IP 或两者的混合）来获得贷款 非交叉抵押是指您的银行贷款人只持有 1 个财产来担保1 贷款 希望这可以为您简化
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我们认为这个主题是一个 com完全毛皮无论如何，你拼写的到底是什么，由自我利益“团体”带来，他们的商业目标进一步增强，并且通过拥有不被交叉的客户变得更容易 我的妻子曾经对 X-coll 做了一个类比（只有母亲可以），当她把它比作躺在医院的病床上分娩，双腿插在马镫上 对母亲（银行）和孩子（投资者）来说，该死的不舒服和完全错误的位置，但谁在乎呢？对医生来说真是太好了（抵押贷款经纪人） ) 谁可以舒适地以自然的姿势站立 给他了不起的灵活性和充足的视野但是那么什么朋友 找一个对母亲和孩子来说最舒服的最好的 possy 并选择 Doctor away 谁知道，也许这是一个不好的类比 十个缺点交叉抵押您的房地产投资组合...#1 当您以交叉抵押结构出售房产时，您可能看不到任何资金，因为银行可能会要求将部分或全部资金退回反对现有贷款以巩固他们的地位 他们也不需要你的许可 想象一下，你正在释放你的一个财产以获得机会，或者更糟糕的是，银行会扣除资金来巩固他们的地位，这会让你离开哪里？已经看到这种情况发生在一些资产雄厚且成功的房地产投资者身上 给出答案，银行政策！不要出售 #2 当您出售房产时，您必须放弃所有现有抵押贷款 额外不必要的文书工作 不要出售 #3 您可以通过只与一家银行合作来放松产品选择和控制 例如，银行可以拒绝为您提供更多只付息贷款，我们希望您从现在开始采取本息贷款，以减少您对我们的债务 这在您的借款水平与一个资助者一起上升时很常见 不知道 quot 的定义是什么“起来”是，但我们还没有发现这种情况 也不确定“产品选择”，唯一的“产品”；我们的银行抽出的是现金 必须是内幕消息 #4 银行拥有比通常需要的更多的安全性，例如价值 80 万美元的房产 A 用于以 25 万美元购买房产 B 银行拥有 1 050 000 美元的资产和 25 万美元的贷款结果是银行持有你所有的卡片我们认为如果投资者投资于 250K 的小道具，如果他有 800K 的自由股权可供他使用，我们认为投资者需要阅读他的头脑投资者的错，而不是银行的 #5 跨州购买你是主题向该州的抵押文件印花税，这本身是可以的，但是当您有其他房产作为购买担保时，无论它们在哪个州，您都可能需要为整个贷款金额支付抵押文件印花税，而不仅仅是您的购买价格 例如，在昆士兰州购买价值 300,000 美元的房产 A，但无论出于何种原因，您提供了另一处房产作为担保，并且在 ACT 价值 500,000 美元，您必须支付抵押文件盖章 d整个投资组合的 800,000 美元的税费，这是因为整个抵押贷款文件必须在昆士兰州盖章 此税是州税，每个州或领地都不同关税是千分之四，对于交叉抵押抵押文件印花税，您需要支付大约 3,200 美元，但如果您购买的是“独立”贷款，您将需要支付大约 1,200 美元 如果您需要了解更多信息关于这一点，请给我们打电话我们太害怕了，从来没有冒险离开我们的小区域，所以不知道跨境的大坏世界没有资格发表评论#6 至少有两个贷方可以让您灵活地玩相互竞争，为您提供更多选择，最终获得更多控制权 我们认为我们的银行合作伙伴是我们最大的投资盟友 在过去的 12 年中，他们也采取了这种方法，我们相互补充，互惠互利受益 我对我的投资伙伴做的最后一件事就是开始“与另一方博弈”。我们检查了现金的成本，但到目前为止，没有人能超过所提供的价格，而且到目前为止，服务一直是红地毯 如果我们支付抵押贷款，他们会让我们一个人呆着 #7 如果你想当房产价值增长时，您需要重新评估您的整个投资组合（多重估值而不是一个，这又是额外且不必要的成本）我们刚刚完成了这个练习，这实际上是一件非常好的事情相当于重新评估您的整个投资组合并使用增加的资产再次去这是关于财产和使用可用杠杆的最好的事情我不明白这怎么可能是一件“坏事”＃8你可能会用完借款一个借方的容量r 当您达到最高可使用性风险暴露水平时我们还没有经历过这种情况，因此无法进一步评论9 如果您不再喜欢或不同意他们的服务或缺乏共同犯罪的伙伴，那么移动银行要困难得多 - 如果您愿意，请加入臀部，我们相互尊重并相互支持 服务从各个角度来看都很出色许多电话，一站式联系，快速电子邮件周转，个性化服务，一起吃一顿奇怪的午餐（有时银行付款，有时我把银行带走）#10 如果你有现金流问题，你的整个投资组合都在风险 从您的角度来看，更好的风险管理是不交叉 不，我认为更好的风险管理是获得更好更安全的薪酬工作或更好的租户集，其中收入流是投资ent 级，因此银行有信心让 100% 的租金收入作为可服务的现金流当然，我们还没有真正触及房地产投资的最大优势，即使用 OPM 来利用最大的安全投资组合。在任何给定的时间点 这种投资哲学要求你 X-coll 挤出杠杆长度上的每一厘米，以转移可能的最大负载 贷款文件最终看起来像一只小猫玩耍后的绳子但谁在乎呢很好，浓浓的丰盛退休汤正在酝酿中。就违约和银行敲诈你的财产而言，我认为他们会为了避免这样做而天翻地覆，仅仅因为他们在抵押贷款中是的，而不是财产游戏 他们最不想要的是一些 3x1 肮脏的房子，他们的腿上放着一大堆生活垃圾，如果他们真的要剥夺你的财产，我完全相信他们的法律部门可以访问和法庭命令你拥有或控制的几乎任何东西，包括你的泰迪熊如果棕色真的击中粉丝，选择一两个大财产出售并彻底消除整个贷款纠葛，让银行清盘，让银行白手起家 X-coll 对我们来说似乎是一个不存在的大恶魔是，但我通常不会与他们进行对话，以确切地找出它的坏处快乐投资
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令人眼花缭乱，如果银行经理（即个人）离开银行，您是否认为自己处于危险之中？找到一家如此商业化和积极主动的银行，但请注意，我的很多工作都是开发基金，这可能与你正在做的资金不同，因为你说你不开发
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我的联系人是一个相当老的，30 多岁的人，所以我和他提出了这个话题。他在同一职位上已经有 5-12 年了，并且在过去 3- 中一直是我们的联络人12 我的担心被转移到没有自动识别的不露面和绝望的联系人身上很高兴直接与我交谈，但不得不不断地跑回他们的上级寻求答案 我必须承认，当我们从之前的联系方式转移到这次联系时，我很不高兴，因为前者真的很好地照顾了我们一开始就对这个新人持保留态度，并对他进行了严厉的盘问 他结果很好 我们已经与银行进行了金钱谈判 如果您向他们提供 250K 贷款的上限，那么是的，您将得到相当劣质的待遇 我的联系方式非常积极主动，最接近我的商业伙伴 他是我继续投资需要克服的唯一障碍 如果他说不 - 全部停止 如果他说是 - 全力以赴 到目前为止，他只说不，那是我在 12 个月前与 Kerry Stokes 为卡特彼勒网站正面交锋时遇到的问题，我真的咬得比我能咀嚼的还多，他们温和地告诉我，对于一家保守的四大银行，我惊喜地发现它的灵活性和他们渴望商机正如您正确指出的那样，我不做开发，不是我不喜欢但在这个阶段，我仍在努力让投资组合增值，无论对错，我认为目前还不是最快的路径
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商定的 tubsone 尺寸并不适合所有人 我们都是个人，我们的情况决定了不同的方法当然我想我只是想提出一个观点，即 X-coll 并不是每个人都认为的大坏鬼，只是为了在某种程度上平衡讨论 第一篇文章中的初始声明问了两个问题它是什么以及我如何避免这件坏事嗯，在我看来，如果你问如果你一开始不知道它是什么，如何避免它，那么我的脑海里就有一种潜在的看法
评论< BR>谢谢大家的意见建议！这基本上是我的 MB 所建议的，唯一的区别是他将 20% 加上成本放在与 PPOR 相同的抵消贷款和 80% 作为 IP 的单独贷款这样它不应该交叉抵押，对，我只会使用 2这个ANZ套餐下的5个可用贷款，这让我将来可以再购买3个IP顺便说一句，有谁知道ANZ Breakfree套餐是否划算 再次感谢大家的帮助！
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我在这里的情况，每个人都比我知道的多，我想我会利用这个优势我会告诉你我现在的情况，当你购买你的第一个IP PPOR时你会怎么做~ $ 450k 债务：150k PI：取决于我能找到什么，但我认为第一个 300-500k 总工资>120k，我的经纪人告诉我我可以借到 100 万来投资 另外，我不想使用我的银行账户中的任何资金，只有 OPM 目前我在 ANZ 的抵消抵押贷款账户 所以再次，你会怎么做 你会如何组织你的贷款ns 请记住，我不想用我的现金支付 LMI PS 我的长期目标是购买 10-15 个 PI 以实现安全和快乐的退休，因为我不想辞职 - 我喜欢它（对于现在）
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Daz 我不是在谈论理论，只是发生在我身上的事情 两件事 1 我买了一个 IP，银行与 PPOR 交叉当他们重新评估 PPOR 时，它已经贬值了（1997 ) 所以我超过了 80% LVR-所以 LMI 支付足够公平但是因为它是在一笔贷款下，LMI 被评估为总贷款，涵盖我不太了解的两处房产——如果我有单独的贷款，我只会在一笔超过 80% 的贷款中获得 LMI 评估 2 在繁荣时期，我购买了我的蝙蝠群 我在同一家银行拥有另外两个 IP 和 PPOR 我得到群的唯一方法是通过 x-科尔，所以我很高兴我在 12 个月后拥有了该设施，房地产强劲上涨 我去银行获得更多的钱再次去购物 我被告知我不能再从那里借钱了他们我对 resi 贷款的接受程度已经超出了他们的承受能力 但是因为银行的所有财产都被划掉了，我不能轻易地将一个财产转移给另一家贷方以获得更多资金 这是一个缓慢的过程，将财产取出，将其中一些作为单独的财产进行再融资与银行，以及与其他机构的其他人 花了 12 个月的时间，我错过了很多成长
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听起来很可怕 Geoff 有一个 PPoR，2 个 IP 和一群，我想你当你说他们的“舒适度”时，你的意思是公平还是可服务性如果你的收入很低，并且拥有所有这些苛刻的道具，我可能会从可服务性的角度看到他们的观点你和他们一起推动它，希望你没有接受第一个不，然后把它留在那个正如浴缸所说，每个人的情况都不同鉴于你的历史杰夫，你现在的攻击计划是什么
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Dazz问题那是我当时向他们借的钱吗resi 的价格远远超过 100 万美元，这远远超过了他们的舒适度 可维修性很好，羊群非常强 CF+ 我没有推动，因为我的个人银行家甚至为了得到羊群也跑了各种各样的圈子——所以如果他告诉我不可能，我知道就是这样（MB 在最初被拒绝后确实亲自去问问题，并在 refi 中提供了帮助，尽管他在同一家银行设立的新贷款并没有为他带来任何收益）目前，生意是我最关注的，而且是捆绑钱的
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我有房贷和股权贷款的Breakfree套餐，似乎很适合我 对冲账户真的很好我还没有意识到 5 的贷款限制，但目前并没有打扰我我会为 20% 单独贷款的原因是为了在纳税时简化事情 那笔贷款的利息应该可以扣除 如果你有它使用您的房屋贷款，您将必须确定贷款的哪一部分与投资有关
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非常感谢伙计！现在我了解了大约 20% 的单独贷款，没有考虑税收问题，我只是不确定一揽子交易是否为 $350 pa 对我来说足以覆盖 PPOR 和 1 个 IP，也许如果你有 4-5 个单独的贷款会更划算无论如何，这是一个单独的问题
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不用担心至于 350 美元，我认为它涵盖了贷款设立和账户费用，所以这应该是你今年支付的全部费用最重要的是，它让你可以访问抵消账户，并为超过 250K 的贷款提供标准浮动利率 06% 的折扣或以下贷款的 05% 的折扣那个，所以350K的贷款应该可以节省2K的利息需要考虑的人 如果您的股权允许您通过低 doc 等方式进行更多借款，但您已接近服务限额 请记住，如果您已向银行展示财务状况，那么您可以在 2 年后申请低 Doc (normaly) 这可能是非常有限的关于目前最好的费率是 St George 类似的年费，但是您可以在第一年获得 674% 的介绍变量，然后换成正在进行 07% 折扣的专业利率，或换成固定利率等一件事是圣乔治最近很慢所以也许这就是（部分原因）为什么你的经纪人建议澳新银行，他们通常有很好的客户支持问候，克里斯
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我们当然认为它很划算 我们目前最多有 5 笔贷款，还有免费的 Gold CC、每个免费的访问账户和在线储蓄账户 我们的 MB 有信心，因为我们在 ANZ 有相当数量的贷款，他可以再给我们一对夫妇如果我们申请另一笔贷款或增加 CC 限制，我们也刚刚收到 ANZ 的报价，要求他们退还我们的免息年费鉴于我们正在以任何方式申请另一笔贷款是一个很大的 MB 也认为他 ca n 在接下来的 12 个月内贷款达到 100 万美元时获得另一个 01-02 折扣 Jase
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我有我所有的贷款 X Collat​​eised 也许我很天真但是它让我在不到 12 个月的时间内获得了 3 个属性第一个物业是用 10% 的定金带来的 第二个物业是用 5% 的定金带来的 第三个物业是用上述物业的股权带来的，但是我在 LMI 中支付了 6k 物业价格是 215k，借了 241k 所有我必须支付 LMI 的物业，但是每个贷款与其他人分开 分开付款、欠款等 我仍在学习，不知道下次购买时我会做什么获得另一笔贷款 所以结束这一天我对 X 抵押品感到满意，但这可能是我的天真干杯
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