澳洲澳大利亚房产 我的 15 年计划 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，在阅读了这么多并专注于制定计划之后，是时候让我采取一些行动了天气我需要再工作我附上了这个计划的电子表格，其中包括一些款项现在，我不是 Excel 专家，所以我想我会把它放到论坛上以获得一些关于它的反馈以及我可能需要的地方调整假设 第 1 年以 5% 的押金 + 成本进行购买 七山房产在第 2 年的价值在装修后（已经完成） Forrest Beach 房产不计算租金，因为它是空地 第 2 年以后的购买是100% 的贷款和股权用于购买成本 假设资本每年增长 7% 假设租金每年增长 4% 可服务性是我能够支付多少我自己的工资来偿还贷款，直到我计划到 15 年退休租金是 ini最初以购买价格（不包括成本）的 5% 收益率计算（我认为相当保守） 租金到贷款成本的缺口是通过提取信用额度来弥补的 所以这是我的问题 我不是 100% 在线信用额度 我知道我的租金和贷款成本之间可能会出现差额 我只能用我的工资（121,000 美元）来弥补这一差额鉴于我的总和显示我的财产净值的增加将弥补我所做的任何提款，我开始帮助弥补这一不足 我是否认为 LOC 将允许我提取高达 90% 的股本 这个计划是否有点过于雄心勃勃我是在做梦吗？我对此如此热情，我即将开始购买“Property 3”；所以我想确保自己走上正轨 我没有 PPOR，而是选择出租以提高可服务性 我已经拥有前 2 处房产所以这对我来说是第 2 年，它才刚刚开始 问我问题，告诉我我需要什么考虑到男人这很有趣！在此先感谢 Ryan
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听起来很可靠，但正如你所说，你的利息短缺将是一个问题（虽然我相信你的薪水也会增加）这是使用纯粹较低的基本弱点-收益，合理增长 住宅在您的投资组合中 大幅增长，收益不多 我认为 5-10 年后，您可以开始将其他房产和投资混合到您的投资组合中 商业，例如，或高收益股票、LPT 甚至债务工具 否则您'将拥有大量股权，除非你卖掉，否则对你的日常生活毫无帮助 这就是我的计划 使用住宅物业作为我的核心增长资产，然后使用股票来弥补一些收入 未来我打算做一些小开发和商业 Alex
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干得好！您可能会发现有用的是每年在顶部明确说明您的假设并在您的公式中参考这些假设我正在谈论的假设类型是：通货膨胀百分比（您可以将其用于租金上涨，或者单独指定，如果例如，您认为租金会超过通货膨胀率你的投资组合）为了让你知道我的意思我在这里附上了我的计划供你参考 我的基础是基本上完成我的 Mona Vale 开发然后除了提取不断增长的股权并将其投资于高收益的管理基金之外什么也不做目的是保留我的增长资产，但随着时间的推移更多地过渡到收入资产，以通过被动收入为生来促进退休我不想做整个以股权为生（LOE）的事情，所以我专注于产生强大的被动收入流 我的假设是保守的，我的方法也是保守的 我敢肯定，当我开始走这条路时，我会加速它，但至少提前规划出路径是好的 我保留了模型非常高的水平，甚至没有考虑税收（NG回报，或+ve CF应付），我也没有考虑除利息以外的其他IP持有成本这是一个非常简单的高级模型来绘制广泛的刷子影响执行计划 我的方法是从我的策略开始，即： 平衡的资产组合以促进增长和管理基金，以抵消负扣税资产的持有成本 然后我制作了这个电子表格，将我的策略转化为行动计划会随着我的进展对其进行改进，但它已经表明我的 2015 年目标退休日期已经提前到 2012 年，只是通过开发 Mona Vale 来创造早期股权，更加积极地执行我的战略 A 更被动，更简单 b持有，可能会看到更长的时间表 当然，更多以增长为导向的市场也可能会获得更好的结果，但我假设房地产增长有限，并且会对任何上涨感到高兴 希望这有助于干杯，迈克尔 PS 我已经还输入了有关生活成本的假设，并将现金缓冲保持在 10 万美元 我还使用现值逻辑对未来现金流进行了贴现，以便它全部以今天的美元表示 正如 AlexLee 指出的那样，我的重点是现金流以及股权创造 一旦我的被动收入超过了我可以退休的生活成本根据目前的预测，这看起来像是在 2012 年左右发生很长一段时间），LOE 将是一个不错的方法 像 Michael Yardney 等人和其他一些儿子这个论坛的人我确信非常成功地使用了这种方法 15 年后投资组合的价值 w生病以指数速度增长 - 比如说每年至少 50 万美元为什么每年拿 15 万美元作为免税提款（相当于赚取 30 万美元）并用它来为非常舒适的退休提供资金肯定我承认债务会增加，但你会以更快的速度增加股权如果债务是你建立投资组合的朋友，那么它肯定仍然是你退休的朋友它不像你会把债务负担转嫁给你的受益人 -完全相反我在这里走错路了吗
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考虑到资金的目的是私人的而不是产生收入的目的，提款是否仍然免税
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嗨Meatgroup，虽然这个有这样的计划很好，几年前我自己也做过，有一个问题是假设间隔太均匀 例如，如果随着时间的推移，平均上限增长平均为每年 5%，那么你的稳健性如何？计划 更重要的是，该计划能否与 20% 的增长一起工作？ t 年 15% 后一年，然后 3-4 年什么都没有（或者更糟的是负数） 不幸的是，IP 的现实是租金增长和上限增长并不均衡 这只会让规划变得更加困难，让你看到情况的可行性真的是再见
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嗨，阿兰娜，这是一个以股权为生的原则。它基本上是免税的收入，因为你正在用 LOC 提取股权，即你正在花费你的增长而不被征税如果你要出售房产以提取股权增长，那么资本利得税显然是对这种增长征税的一种形式如果你只是花掉它，你的生活利息但主要是你的增长速度比你花的快一大堆假设围绕未来的增长，但主要是免税收入 我自己还不是倡导者，因此只从管理基金中产生良好的被动收入流的方法，这样我就不需要靠我的增长为生 我将重新投资我的通过 LOC 实现增长并通过这些管理基金获得保证金 超过 LOC 和 ML 利息成本的资金利润成为我的额外被动收入 但是当然，如​​果我改变这些管理基金，那么现在对利润进行征税要成为高收益的完全免税的股票，那么收入就不会被征税，而且我还可以保持一些红利增长！归根结底，这都是结构性讨论肉集团的战略是围绕增长型房地产资产这是一个创造财富的好战略，但在某些时候你需要改变你的投资组合以更好地面向免税收入而不是增长否则，您需要找到另一种方式来度过这种增长，这就是以股权为生的增长导向结构 干杯，迈克尔
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干杯迈克尔 我已经在各种书籍中阅读并重新阅读了这个原则，只是似乎无法解决我在数学上受到挑战的头脑！我想我会要求财务规划师用我眼前的具体项目向我展示它感谢您的澄清
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那么这是一个非常快速的简化（或者可能只是一个并发症，对不起）假设我拥有 100 万美元的房产，绝对没有债务 我的收入是 3% 的租金收益率（我们称之为悉尼），即每年 30,000 美元不会削减它让我们假设价值以每年 7% 的速度增长，那么这是每年 70,000 美元的未开发股本 所以我去银行以 50,000 美元的价格获得 LOC 我花了 30,000 美元的租金加上我刚刚提取的 50,000 美元的股本引出 年底我在哪里 我现在拥有价值 1.07 亿美元的房产，债务为 5 万美元 我的收入仍然是 3 万美元（可能以通货膨胀率增长） 我的净资产从 100 万美元上升到 1.02 亿美元，因为增长超过了我花费股权的速度但是我不喜欢的毒刺是我现在还有一个 50K 美元的 LOC 终身利息账单，所以说是 3,500 美元的负债 所以明年我需要当我的生活成本刚刚上涨 3,500 美元时，我会拿出更多的钱 只要考虑到收入影响，原则上一切都很好 拥有一个 3,500 美元的大投资组合 我的偏好是拿下 100 万美元的房产并出售 购买100 万美元的收入导向型管理基金产生 10% 的年收入和 3% 的留存增长率 现在我获得了 10 万美元的收入，税收降至 7 万美元，我与 LOE 示例的情况大致相同，但我现在没有不断增长的利息账单我的管理基金增长了 3%，所以到今年年底它们现在价值 1.03 亿美元与 LOE 剩余的 1.02 亿美元相同 现在，如果我购买价值 100 万美元的上市房地产信托或一些不错的高收益股票，那么我可以获得 6% 的年免税股息（6 万美元）和一些红利增长 一个不错的投资组合可以一个比 LOE 更好的选择，将财产作为您退休时的整个结构 股票的增长可能远远超过其他结构选项下剩余的 2% 或 3% 干杯，迈克尔
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我认为你会比 Black Mac 更远的赛车黑客你没有为所有这些 {Council rates Water rates Land Tax Insurance PM fee Maintenance Consumables} 支付你所描述的房产类型迈克尔，我认为所有这些费用将由房东承担 根据您拥有的房产类型，您的净收入将严重减少，甚至为负数，具体取决于您的议会和 SRO 想要对待您的方式 我记得从凯瑟琳那里读过一些话，她说需要5个房子，1个基因收取租金以专门支付所有其他房产的费用，她可以靠另外 4 个 ipso ~ 20% 的租金从总租金减至净租金，你可以实际花费但是，你已经完成了一项出色的工作，描述了这一切只是粗略的边缘部分可能非常粗糙，足以让你从香槟和鱼子酱到水和烤豆子
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令人眼花缭乱的另一点令人眼花缭乱，我从来没有从这个角度考虑过这一切我已经为我的贷款增加了 20%由于这个原因，我计划的整个 20 年的成本你认为这合适还是我仍然低估了（查看我在这个线程上的第一篇文章）迈克尔怀特 - 你把一切都说清楚了，我感谢你，我猜我的问题是“如果我借债来维持一种生活方式，而我的资产以更快的速度增长，那有什么关系？对 LOC 生活的看法风格与“我有数百万投资，我靠收益而不是 LOC”为生；这将是有趣的阅读!!!
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meatgroup，在规划退休的最佳结构时，您需要考虑几件事 最重要的是风险 简而言之，当您从财富积累阶段转移时投资到退休阶段，您的结构和风险状况应相应改变 虽然在增长模式下，以房地产为中心的高杠杆模型是好的，但在退休时就不那么好 退休时，您应该考虑降低风险状况并更多地转向税收有效收入面向结构我故意让示例保持简单以说明概念，但 Dazzling 是正确的，因为与房地产相关的费用与股票无关，例如让我看看我是否可以稍微描绘一下 LOE 风险概况更好：有了 LOE，如果特定年份的增长低于您的收入需求会发生什么或更糟糕的是，如果您像悉尼那样出现负增长会发生什么etly 现在你已经拥有了价值 100 万美元的悉尼房产，收益率为 3%，但到年底，它的价值为 90 万美元，因为它的价值下降了 10%，你正在使用 LOE 并剥离另外 5 万美元来维持生活，所以现在持有 5 万美元的债务，使您的总净资产达到 85 万美元，终身利息账单为 5 万美元 不是我个人的鱼我想我想在退休后重组我的投资组合，以更加注重收入，但有足够的剩下的增长，我可以保持领先于通货膨胀这就是为什么我个人，我个人强调，目前我更喜欢 Navra 类型的基金作为退休工具10% 的年收入和 3% 的年增长率 3% 使基金的价值与通货膨胀挂钩，所以我总是有效地s 在今天的单位美元中持有 100 万美元的等值因此 10% 也与通货膨胀挂钩，所以我永远靠每年 10 万美元的总收入（是的，这要交税）过活 现在市场有涨有跌，但 Navra 交易市场因此，无论您的总持股最终在哪里，您仍然应该获得 10% 的分配 但这也有点像靠股权过活，因为如果市场下跌并且单位价值跟风，您的净资产可能会减少 Navra 持有几乎ASX50 因此比其他基金更能抵抗下行，这也是我喜欢它的部分原因现在，如果我将这些单位放在信托中，那么我可以自行决定将收入分配给受托人，所以我和妻子将收入分成 5050 和利用个人税表这意味着如果免税门槛为每人 2 万美元，那么前 4 万美元的赔率将是免税的 所有只是另一个例子 毫无疑问，比 Navra 基金更好的选择 我只是没有我的行为真正的退休计划阶段，所以还没有详细研究它们应该是什么 当我到达那里时，我会进行适当的重组 但今天我处于财富创造模式，所以我将房地产作为杠杆工具来加速我的净资产增长 Don'目前不太关心税收有效现金流量 祝你好运，干杯，迈克尔
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谢谢你，迈克尔这当然是很好的思考食物，所以我会“咀嚼它”。然后再做一些总和 我想我对你如何构建管理基金的收入计算有几个问题 让我们以今年为例 PPOR LOC 债务 309 保证金债务 500 总债务 809 收入 121 你是如何得出这个数字的 你有 15% 的红利和 3% 的增长 我知道 15% 的红利会给你带来收入，但是你把 3% 的增长放在哪里 瑞安
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嗨瑞安，哦，详细问题，我喜欢它！好的，如果您转到单元格 D34，它是“值”；明年年初的基金，你会看到它比去年增长了 3% 的增长回报加上额外的借款（LOC 和 ML 都是 50% LVR） 额外的借款基本上是我使用我的股权增长资产投资于管理基金并提高保证金 你是对的，2007 年的 15% 显示为那一年的收入 121,000 美元然后我扣除那一年的借贷成本以获得我在 2007 年的净收入 希望这是有道理的你会看到我的收入回报率假设从 2008 年起回到 10% 我将 2007 年设定为 15%，因为保守地今年会达到这个数字 事实上，过去一两年它一直在 20% 左右，并且上一季度的分配率为 45% 而 Navra 曾表示，在本季度仅一个月，他们已经积累了创纪录的分配量 目前看起来非常好 干杯，迈克尔
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谢谢大家 - 特别是令人眼花缭乱和迈克尔努力回复o Ryans 的帖子 这有助于我尝试将自己的个人拼图拼凑在一起 有很多位，但仍试图定位它们以制作漂亮的照片
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