澳洲澳大利亚房地产收益率下降？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是新手，我决定根据我所做的一些计算提出一个问题（冒着看起来很愚蠢的风险）我做了以下假设： 1 平均工资收入为 50,000 美元 2 住宅物业价值以每年约 8% 3 工资平均增长 3% (CPI) 4 平均房产价值为 $350,000 5 住宅房产平均每年增长 5% $17,500 租金中使用的工资百分比 17,500050,000 35% 算术，在 12 年内：平均工资 50000*(103)^12 $71,288044 平均房价 350000*(108)^12 $881,35954 平均收益率 881,35954*005 $44,06798 用于租金的工资百分比 44067987122844 61%我意识到一个 50,000 的人不会租这么贵的地方，但引起我注意的是用于支付租金的工资百分比随着时间的推移而增加的事实我听说过一个谣言说住宅物业过去是积极购买的（任何资深人士都可以验证这一点）如果这是真的，那么我上面的计算可以解释为什么他们不再积极地购买这将表明租金只会以与工资增长相同的速度增长并且假设 5 是错误的也就是说，收益率会随着时间的推移稳步下降也许我的数学或假设是完全错误的其他人怎么看
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院长，有趣的帖子有一些好处，但我怀疑你的一些假设有点过时或误导 3 薪水实际上以超过 CPI 加上的速度增长多年来为 1% 虽然这与 CPI 增长相比听起来差别不大，但这是由于随着时间的推移而产生的复合效应 此外，近年来，与通货膨胀相比，工资增长速度甚至更快，工资增长约 3%最近几次高于通胀 4 平均住宅物业中位数和平均住宅投资物业中位数远非一回事 350,000 美元的数字（如果如果包括澳大利亚地区或这只是地铁的话，正确的声音很高）将包括 Ip 和 PPOR 在内的所有属性，而 Ip 仅占该股票的 30% 左右，而我相信这 30% 的比例超过 50%（可能接近 75%）将是低于房地产价格中值的房产 1 我认为工资中位数接近 55K 而不是 50k，但更重要的是家庭工资中位数（显然要高得多）在查看时更重要什么是负担得起的租金（即面面包赢家 55K，第二个面包赢家可能 25K 80k） 我的意见只有 Jase
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你好 Jase，谢谢你的回复据我所知，唯一重要的数字是：1房产上涨的速度 2 工资上涨的速度 如果房产价格上涨的速度快于工资，那么房产就无法维持目前的收益率，因为租金会逐渐变得难以承受 然而，一种补偿方法是开始生产更便宜的住宿离子（例如单位）通过这样做，产量可以保持稳定10 年后，相同类型的人仍会租用相同的房产，而且房产不会改变 例如，您当前的内城区是 15 年前的外城区 所以虽然 15 年前某个地区可能会居住，比如说, 蓝领工人, 15 年后可能会被白领高管占据, 即居民的工资将比你正常的工资增长速度更快, 因为租房者的性质发生了变化另外, 有使用时间的变化老房子不仅反映了它们作为独栋房屋的价值，而且反映了开发街区的价值因此，当您如今在 Enoggera 或 Gaythorne 甚至在 Runcorn 更远的地方购买旧房子时，部分价格（因此，卖方得到的钱）是它的重建价值为拖nhouses or units 老房子的收益率可能只有 3% 或 4%（部分原因是您的计算暗示：房产价值上涨速度快于租金），但是当它重新开发成 6 件套的单元块时，收益率“重置”为 5-6 %（或任何新单位的收益率） 随着房地产价格的上涨，收益率确实会下降 豪宅的收益率往往非常低 郊区的收益率较高 如果您持有房产的时间足够长，以至于郊区的性质发生变化，您就不会非常关心收益率下降，因为您的资本收益将为您想要的任何东西提供燃料您也不会关心您的旧房子如何倒塌，因为大部分价值是土地，而且您知道购买它的任何人都可能是要把老房子炸掉 亚历克斯
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一个有趣的分析 院长 记住人口统计的变化性质（人口老龄化、出生率、马尔年龄和离婚率、家庭结构、移民结构、流动劳动力、财富状况）、借贷实践和对自费退休的兴趣所有这些事情现在都在影响直线推理，甚至是 20 多年前
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曾经不久前我的第一个 IP 是在 2000 年，价值 169,500 美元的房产 210 美元/周 从一开始是中性的（实际上略为积极） 在 90 年代后期，布里斯班的收益率甚至更高，而利率正在下降 只是回到供应和需求 在 90 年代初的经济衰退和高利率中被烧毁后，没有那么多房地产投资者，而且利率很高（尽管下降），收益率也很高 在 2000 年左右繁荣开始后，利率下降，银行放松管制, CGT 折扣和一群没有经历过 90 年代初期的投资者的出现推动了投资物业的供应和收益率下降 珀斯在这方面晚于布里斯班和悉尼 这不一定一个永久性的情况 租金现在正在上涨，因为那些“我也是”的投资者不再购买 IP 结果建筑商没有建造那么多的房产 如果我们仍然有强劲的人口增长（来自海外或其他地方）并且投资者活动仍然疲软我们可能会再次看到广泛的 +ve geared 物业实际上，您所需要的只是租金每年上涨 10%，房地产价格在几年内下跌 5%，+ve gearing 再次出现 Alex
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好点 Dean 我认为线程的整体前提非常好 看起来肯定会有 2 类人前进 - 有财产的人和没有财产的人 大多数专家都说，唯一能带来一些平衡的是他们的成为一个萧条，对于那些拥有巨额债务（很可能是巨额股权）的人会受到打击
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你提出了一些很好的观点亚历克斯正如你提到的，投资者的供需将是我的关键因素甚至会说政治政策将是 Jan Sommers 在“更多来自住宅物业的财富”中提到的价格与收益率情景的一个重要因素；政府在 1980 年代中期从负扣税中取消税收优惠的情况，结果是租金急剧上涨
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情况已经如此 如果您被允许提出一个允许您提出的“是”问题要预测一个人的财富，可以是：您是否拥有自己的房屋？这说明了家庭财富的大部分变化 如果您被问到第二个问题，您是受雇人员、自雇人员还是退休人员？不退休不工作第三个问题是：家庭中的参考人是否在35岁以下这三个问题并非万无一失（我是两个例外，我认为alexlee打破了这三个问题）但它们仍然是不错的收入，工作状态，教育等与上述相比显得微不足道 作为证明，如果您租房，中位数价值为 19,000 美元，而房主的价值接近 20 倍（350,000 美元） 没有其他区别就像这个中值非ret非工人的价值约为 32,000 美元，而其他所有群体（无论是退休人员、雇员还是个体经营者）的资产都是其 7 倍以上（>220,000 美元） 35 岁以下的中位数价值低于 60,000 美元, 而老年人群在 $200 - 500,000 美元范围内因此住房使用期限是（平均而言）最显着的 然而租房者的均值和中位数之间的巨大差异可以通过精英租房者群体的房主财富水平来解释（许多其中拥有知识产权、股份或企业，并且可能与 10 或 20 个中位租房者的总和一样富有）相比之下，房屋所有权更加平等；澳大利亚城市中几乎所有房屋的价值都在 15 万美元到 100 万美元之间（即仅 7:1 比率） 以上数据来自 2002 年 HILDA 调查的表 A1，该调查由 RBA 于 2004 年 4 月发布（pdf 文件来自网络某处）彼得
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*叹息*我们怎么处理你顽皮的规则破坏者干杯，Y-man
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有趣的线程考虑到这一点前一段时间我得出了一些结论可能值得分享 1) 我不知道 7 - 10% 的年增长率我想我找到了“通货膨胀 + X%”； pa 更合理 2) 总工资通常会随着通货膨胀而上升 然而，随着时间的推移，税级会被修改，这样虽然人们可能会获得跟踪通货膨胀的总工资增长，但净工资将以美元数字的形式增长得更快（即更高的百分比）我曾经在电子表格中输入了 1980 年代后期 20K、60K、100K 的工资，并下载了从 1980 年代后期到 2007 年每年的所有税率 假设 20、60 和 100K 人的工资增长率为 3%，我想随着税表的修订前夕，净工资增加了 45 - 55 年ry 几年 有趣的是，我认为在 15 年左右的时间里，初始工资较高的人每年的净加薪幅度较大，假设所有人的总工资增长 3%
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[我听说了一个谣言住宅物业过去常常以购买为导向（任何资深人士都可以验证这一点） 您的收益率将取决于人口统计、住房可用性以及房主与租房者的百分比等许多因素 我们的几个例子：#1 购买价格： 11.7 万美元，每周租金 200 美元 #2 购买价格：8 万美元，每周租金 160 美元 #3 购买价格：9.2 万美元，每周租金 155 美元
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