澳洲澳大利亚房产出售还是出租？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，聪明的人！我们即将开始建造一个新的 PPOR，我以为我已经弄清楚了我对这一切都很陌生，并且最近一直忙于阅读并潜伏在我打算出售这所房子的非常陡峭的学习曲线上，但是在去银行发现我们只需要每周还款 130 美元并且我们拥有大约 17 万美元的股权之后，我不太确定我的计划是在未来几年内购买 IP，但是，看起来我们现在可能实际上是我们想成为的地方（几年后） 新的 PPOR 将在建成后立即价值约 60 万美元，但当然，我们的建设成本很高 我们对此很好并且可以负担增加的还款额，如果需要，会将部分股权用于新家几年它会带来大约 250-300 美元（没有仔细研究过，所以不确定确切的金额）即使我们住在这个镇上，我也会任命一名物业经理，因为我们不希望租户在半夜打电话给我们修理东西等我知道我们将不得不为租金收入纳税，我们会没有太多的扣除额（如果我们出租，我们现在正在做的维修是否可以免税 - 直到 7 月 1 日之后才会出租） 我将寻求财务建议（一旦我能找到物有所值的人 - 住在图文巴- 任何建议），但只是想收集那些更有经验的丈夫的意见非常保守，不容易冒险，但他对这个想法很好谢谢你的想法，苏珊
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直觉是卖的它并购买一个 ip Spreadsheet 将能够给您更好的建议，ip 将是可抵税的利息，您可以使用现金偿还 ppor 贷款，因此实际上如果您出售您将失去代理佣金和松动购买新IP时的税收等，但从长远来看，我认为购买会更好与将当前的 PPOR 转换为 IP 相比，IP 作为可抵税的利息将是巨大的 抱歉，懒得将数字放入电子表格并做工作欢呼 quoll
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最重要的是，如果您使用现有财产的股权购买您的新 PPOR，您取出（借用）的金额将不可扣除 Alex
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看看这些数字，Toowoomba 的价格已经上涨了几年，我不相信目前您所在地区存在大幅价格调整的风险，但由于您正在建立一个新的 PPOR，我认为您应该考虑出售并将股权转让给 PPOR 您可以通过将 IP 全部出售或再融资来做到这一点并同时购买您合伙人 50% 的股份（如果有 1 个） 只涉及印花税和 1 名律师的费用 如果您的位置价值 300K，您可以用 150K 美元买下您的合伙人，您从新的贷方，然后将财产转为 IP 新的贷款将是最初的 $130K+$150K 新贷款$280K $280K 将需要 LMI，因此您可能希望再融资贷款减少到 $240K 并让借出的人持有 $60K (20%) 作为担保 如果您决定这样做你将只剩下 11 万美元用于新的 PPOR 我猜这是搬家的好时机，因为未来价格可能会下降，然后房产估值可能会更保守 祝你好运
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我是否遗漏了什么如果苏珊将房产变成知识产权 - 利息是否可以减税 由于房产是新的苏珊，所以还有大量折旧收益，如果你要把它变成知识产权 - 我会贷款来建造房产并保留现金以供以后购买自己的 PPOR（将其放入抵消账户，这意味着它现在可以抵消利息，当您将其取出来购买自己的 PPOR 时，您支付的利息IP 将是免税的）然后，当它建成并且你转动道具时rty 转换为 IP - 您的利息可以抵扣贷款的税款，并且您的资产已经到位另外 - 由于该物业是新的（折旧！），您将获得巨额的税收减免（折旧！）无论如何，IP - 为什么不把它变成一个你用过 FHOG 如果是这样，你可能需要在里面生活 6 个月左右 干杯，Jen
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苏珊，你应该更好地解释你的情况我想您目前有一个价值约 30 万美元的 PPOR，并且您正在建造一个新的，完成后价值 60 万美元的欢呼
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如果这就是您所担心的全部，请给租户您的手机号码后（插入时间）关闭电话，让语音邮件接听你真的认为物业经理在家接电话吗
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BV，那是正确的-i-mundo 但是一旦当前的PPOR成为IP，bingo bango吨他的利息可以抵扣 苏珊，如果你能负担得起，你会疯狂地卖掉它 马克
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同意！！！！干杯，仁
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疯了，我不会这么说，目前贷款不是很高，所以如果 PPOR 变成 IP 现有贷款的利息将可以抵税，但她没有使用现有股权 如果她出售这 15 万美元的股权并将其投入新的 PPOR，她每年将节省超过 1 万美元的利息 是的，如果她购买新 IP，她将有销售费用和购买费用，但这些将是一次性成本PPOR 贷款的利息储蓄是永久性的 现在，如果她将这 15 万美元存入一个抵消账户并将其中的一部分用作新 IP 的存款，那么新 IP 贷款将 105% 免税 这有多好 这也给了她投资新 IP 的机会，所以如果她以合理的价格购买它，宾果游戏她并没有失去任何东西PPOR 这对估价律师来说是合法的，支付了我的印花税，但好处是我没有其他销售费用ses 节省了我本应支付给 REA 的销售佣金的 1 万美元 然后我们将旧的 PPOR 转换为 IP，但这次它有 80% 的抵押 它运作得很好，因为我们不需要借贷来建造新的房子我们没有任何遗憾干杯
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由于我上面概述的原因，我认为出售部分或全部旧地方干杯是很有意义的
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更多信息大家好，非常感谢您迄今为止的帮助 按要求 - 更多信息： 当前房屋：价值约 25 万美元，欠 7.9 万美元（10 年前支付 115 美元）新的 PPOR- 总贷款为 46 万美元，立即价值 60 万美元 使用新房子因为出租不是一种选择——我已经等了 25 年才拥有一座砖房——这都是我的！谢谢苏珊
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苏珊，PPOR 上 45 万美元是个杀手 30 万美元可能是可控的，所以我倾向于卖东西但这取决于你的财务和婚姻状况 你和你的伴侣都在工作吗 现有的两个名字中的 PPOR 谁赚的干杯最多
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你花了 115 美元买了一套房子 不错！那里有一些不错的 CG 看起来您在当前房屋中拥有大量资产，并且*可能*在新的 PPOR 中拥有更多资产可能值得考虑提取资产以用于购买另一个 IP 个人而言，我不明白出售您当前的 PPOR（未来 IP）以节省几美元的利息或其他任何东西的概念 在 20 年的时间里，当该财产的价值是现在的 3 或 4 倍时，您不会抱怨持有它研究如何使用您的房产中的股权来债务回收不可抵扣的债务可能是值得的 在大多数情况下，当您有能力持有资产时出售升值资产是一个禁区 Mark
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你能不能做点狡猾的事，和你老公注册一家公司，然后你把你新建的地方租给（当你住在里面的时候），然后它就变成了一个 IP，利息可以扣除，你仍然可以住在那里或者你可以把房子的很大一部分设置为家该业务的办公室，并且您的那部分利益可以扣除我不知道，我不是税务人员，但我敢肯定这里有人有一个创造性的解决方案来解决您如何在一个地方生活，但仍然声称它是IP
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老公62000左右，我72000左右 负债5000美元左右，孩子都长大了 所有房产都是两个名字 我们都四十多岁了，所以我觉得这是是时候积极进取了——收入高、债务少等 我刚给我推荐的一位财务顾问打了电话，他说他可能帮不了我，因为他不是投资房产的忠实粉丝（至少他是诚实的！ ) 但邀请我下来做一些计算 几年前去找了一位顾问，但对他也没有太大印象！所以一直没找！也许最好找一个在这个论坛上被某人推荐的人，他做长途的事情——他们现在肯定会的关于我可以声称的建议-我为他们的专业知识付费-我不应该花费数小时浏览 ATO 网站！我对此很陌生，所以我真的需要一个好的顾问来帮助我指明正确的方向！再次感谢，我喜欢所有的输入！苏珊
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嗨，苏珊，就会计师而言，这个论坛的 Mry 在布里斯班，他是个好人对你或任何我认识的人来说太过分了如果您想进一步讨论，请 PM 我马克
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苏珊，听起来你处于一个非常好的位置，可以轻松扩展你的房地产投资组合诀窍是将你的不可扣除债务保持在最低限度，并且那么银行会爱你 如果我是你，我会选择我给你的 2 个选项中的一个 想想你目前的 PPOR，如果它是你真的想保留的财产，或者它有什么独特的东西，那就买你男人的 50%质押并将他的钱用于新的 PPOR 但如果它是普通郊区、普通街道等的普通房屋，我会毫不犹豫地卖掉它并获得股权 事实上，如果您所在地区的房产目前正在快速移动，那么这可能是卸载它的好时机 特别是作为您的 PPOR，它将比如果它是一个 IP 更美观，因为您会一直在照顾它 以这种方式思考，如果它是一个普通的地方并且您保留它并且将其转换为 IP，稍后随着您的资产组合变得更大，您将可能想要保留性能最好和最受欢迎的 IP，所以无论如何这个 IP 都会在你的卸载列表上考虑到这一点，最好在租户拿到它之前立即出售它无论如何，这些都是你必须考虑的事情，回到您的新 PPOR，一旦您减少了贷款，您的借贷能力就会提高，如果您愿意的话，你们都可以出去建立一个知识产权帝国好的抵押贷款经纪人将能够帮助您正确安排您的 2 或 3 笔贷款 这里有一些好的最后如果您有任何其他想法或想讨论您未来的贷款结构想法，您可以随时咨询论坛祝您好运 Bill
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嗨，BV，我想你是因为树的伙伴而错过了森林让我们做一些非常粗略的计算（为了便于举例，不考虑变量）场景1：苏珊保留两套房子并使用股权购买更多- PPOR 价值 6 00K 贷款 450K 30K 可用资产 - IP 价值 250K 贷款 79K 121K 可用资产 - 使用 150K 资产购买另外两处房产，20% 的存款 + 成本（每个价值 300K），所以 Susan 现在拥有： - 600K PPOR - 3 x IPs 合计价值 850K让我们假设 20 年内每年增长 7%： - PPOR 现在价值 2,400,000 美元 - IP 现在价值 3,400,000 美元 总价值：5,800,000 美元 要真正让她脸上露出笑容，假设她选择得很好，并且每年获得 10%：- PPOR现在价值 4,800,000 美元 - IP 现在价值 6,800,000 美元 总价值：11,600,000 美元 场景 2：Susan 出售原始 PPOR 并减少不可扣除的债务 - PPOR 价值 600,000 美元，在从销售收益中偿还贷款后贷款 311,500 美元 - 以 250,000 美元出售房屋 - 成本约 5% 12,500 - 偿还原始贷款 79,000 - 剩余：158,500 美元 - 获得 168,500 美元的 PPOR 股权 - 以 20% 的押金加成本购买两个 IP：2 x IP 价值 720,000，我们假设 20 年内每年增长 7%：- PPOR 现在价值 2,400 美元， 000 - 现在价值 2,880,000 美元的 IP 总价值：5,280,000 美元让我们假设 20 年内每年增长 10%： - PPOR 现在价值 4,800,000 美元 - 现在价值 5,760,000 美元的 IP 总价值：10,560,000 美元相差 7% 和 1,0400% 时分别为 520,000 美元和 1,04000%超过 20 年，如果她卖掉原来的 PPOR 并减少不可抵扣的债务显然这没有考虑在第一种情况下为不可抵扣债务支付的额外利息除非她在第一种情况下支付超过 600,000 美元的额外利息她过得更好 但是考虑到她和她的丈夫在经济上相当精通，我严重怀疑这会发生——尤其是如果他们使用债务回收策略来尽快减少不可扣除的债务显然，如果他们随着时间的推移购买了更多房产，数字会变得更好我已经检查了几次数字-记住它们只是粗糙而且已经很晚了-但是如果它们出局了，请随时将它们分开 道德故事内容：如果你有能力长期持有升值资产，那么你卖掉马克是愚蠢的
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马克，我不知道PPOR有CG税，我不知道'无需将这些数字分开，因为您从一个重大错误开始，并且您也错过了我可以立即看到的一点，甚至没有看数字，即如果她卖掉一处房产并购买另一处房产，她的情况不会有任何不同不同之处在于最高 2 万美元的买卖成本 减少不扣除债务的好处是永久性的，它可以为您提供更好的借贷能力 现在谁错过了树木中的森林 CheersHi Bill，感谢您指出错误 数字现已更正，我没有遗漏任何一点事实是苏珊在经济上出售房产会更糟 看，我把数据放在那里 他们展示了如何出售公关从长远来看，手术会让苏珊的境况变得更糟 你可能不想看这些数字，但不要试图告诉我她卖掉房产会更好，但显然她不会让我告诉你，我很高兴我没有来找你寻求财务建议，因为如果我听从你的建议，根据上面的数字，我会是大约 500,000 美元 - 是的 500,000 美元 - 如果我这样做会更糟尽快减少不可抵扣的债务是一个合理的策略，所以至少我们在一件事上达成了一致但是牺牲这么多的钱只是为了节省一点不可抵扣资产的利息对我来说绝对没有意义，而且令我感到困惑的是，即使在练习表明如果他们那样做会变得多么糟糕之后，你仍然支持它 马克
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马克，你为什么不将苹果与苹果进行比较 在场景 2 中你只包含了 2 个 IP，而你应该使用 3 个 IP，她说她会卖旧的 PPOR并且不会立即购买另一个 IP 来替换它 所以场景 1 和 2 之间的区别是 2 万美元的买卖成本 假设她将从不可扣除的 PPOR 贷款中节省 10 美元，这将使您的数字减少 20 万美元- 20K $180K 支持方案 2 没有干杯
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BV，我确实比较了苹果和苹果 在第一个场景中，她可以用股权以每个 300K 的价格购买两个 IP 在第二个场景中，她可以使用股权分别以350或360K的价格购买两个IP，类似第一种情况，因为她用股权多买了两个，所以她拥有三个IP。第二种情况，她卖掉初始财产，然后使用股权PPOR 购买两个 IP 我在两个例子中都清楚地提到，股权被用来支付 20% 的押金 + 成本 这里有一些对你的“不”：我对你没有尝试我不是想向你展示我不要认为你的策略是坏的 有一百万种策略可以满足你的需求许多不同的风险状况 我理解这一点，因为我必须在每天的工作中迎合各种不同的风险状况 这都是关于夜间睡眠因素 一些人认为持有（最初）大量不可扣除债务的想法，同时使用股权购买 IP 是愚蠢的，宁愿使用你的策略，因为这对他们最有意义，这很好 其他人不会考虑加载和购买尽可能多的 IP 并支付非尽可能快地扣除债务 这里没有对错之分，只是对任何人的最佳选择有不同的看法 我对这些例子所做的就是让苏珊知道什么是可能的 她可以阅读帖子并问自己她更喜欢什么 - 无论她选择哪种方式对她来说都是正确的方式 马克
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马克，看起来你想让我记下数字 苏珊之后不需要财务顾问这回如此关于比尔
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Oy vey！我只是想说有很多不同的可能性 如果你愿意，可以发布你的数字，我已经完成了这个线程 祝你周末愉快马克
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马克，我明白，我会尽量简短我们使用场景 2 我们从旧 PPOR 的销售中获得 15.8 万美元，我们将新的 PPOR 贷款从 46 万美元减少到约 30 万美元 我们重新评估 PPOR 并获得 18 万美元的股权 使用这 18 万美元购买 3 个 IP 的总价值85 万美元 当然，上述数字是近似值，我们还假设这对夫妇将能够在他们已经很高的 PPOR 贷款的基础上借到 85 万美元 如您所知，有多种方法可以通过支付来借入超过 80% 的房产价值LMI，所以他们可以购买 4、5 和 6 个 IP，如果他们买得起的话，你是对的，归根结底，这取决于每个人的舒适区我之前想说的是，使用场景 2 的这个小改动最终结果与方案 1 相同，因为我们仍然有 3 个 IP，价值 85 万美元，唯一的 d ifference 是不可扣除的 PPOR 贷款每年节省 1 万美元 现在，如果将 1 万美元存入附加到 PPOR 的抵消账户中，它将充当持续的利息储蓄者，并将在 20 年内为他们节省超过 20 万美元事实上，随着这些储蓄的增长，它们可以用作未来购买 IP 商标的押金，我知道这对你来说并不新鲜 在我之前的一篇文章中，我发表评论说苏珊可能不需要财务顾问，我不应该那样做，我很抱歉我不知道你是财务顾问，以后我会尽量不干涉你的工作干杯
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谢谢大家好，非常感谢为呈现如此出色的场景 很明显，给猫剥皮的方法不止一种，我需要在下一步中花很多心思，我也是作为一个绝对的初学者，我有很多东西要学吗？我们确实有一个出租——刚刚发生——我们买了这个地方，一个亲戚想搬进我们的“老”房子，我们同意了，认为只是很短的时间结束了12年，他们搬出去后又有一个亲戚直接搬进来！ 2号亲戚从我们这里买了房 老公手根本不方便，是个“超级拖延症”，总相信什么都可以等我是一个“现在就做”的人，所以我们完全相反，但有成功结婚25年！我非常谨慎地避免仅仅提供一些信息并在以后发现某些事情是不对的，所以非常感谢讨论我知道我很难说服配偶为更多的 IP 承担更多的债务，所以需要提出我的情况很好，到时候我也很清楚，我对不同的贷款结构、提取股权等一无所知，所以也需要了解一下！我决定，与其进一步正式学习，不如利用这段时间学习投资等——我发现知识产权非常吸引人——一些有形的东西！一直在忙着阅读这个论坛，以及这里提到的书籍所以非常感谢您对我的教育做出贡献！苏珊
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苏珊，祝你好运，随时提问 干杯
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苏珊，最好卖掉旧的 PPOR 并重新开始购买新 IP 我为我做了数据，我们会如果我们几年前也这样做会更好（而不是坚持我们的 PPOR） 这不是火箭科学，即使将 10 万美元投入 PPOR 贷款也可以为我们节省大约 150 美元周 您将承受销售成本和购买成本您购买了下一个 IP，但您的可维护性会有所提高 祝您好运
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