澳洲澳洲房产 房产不再“像房子一样安全”？悉尼

在澳大利亚地产投资



我今年 25 岁，最近决定也许我应该开始考虑购买我的第一套房子 不是投资，只是一个可以居住的房子 但是，当我开始研究时，总和不起来！我写了一篇关于我为什么会有这种感觉的短文，我希望一些经验丰富的投资者给我另一种看法——也许是为了向我展示我所缺少的东西这篇文章托管在 http:wwwdigitalfishcomauproperty 提前致谢！任何输入绝对 100% 赞赏！
评论
生活中只有 2 件确定的事情发生，那就是死亡和征税，其他任何事情都有一定程度的风险
评论
引用你的文章中的红色 中值房子目前澳大利亚的价格约为 350,000 美元 平均工资约为 55,000 美元，您支付的抵押贷款利率可能约为 73% 每年因此假设您支付全部金额（尽管有存款），您将每月支付 2,135 美元仅用于贷款利息 如果您想在 20 年内还清 350,000 美元，则每月还款额约为 2,775 美元（假设利率保持不变），这几乎是税后平均工资的 80%——剩下高达 164 美元一周的生活 如果你用 20% 的首付做同样的事情，它仍然需要你税后收入的 63%——每周留下大约 300 美元来维持生活当有 40 年的抵押贷款时，为什么会有人选择在 20 年内还清贷款，生活费低至 $164 pw “房产总是每 7 到 10 年价值翻一番”是我父母告诉我的 嗯，是的，在他们经历 70 年代和 80 年代的经历中确实如此，当时的通货膨胀率平均为每年 9% 但他们的抵押贷款写在纸上却翻了一番每7-10年价值一次！ [强调补充]这是错误的抵押贷款不会随着时间的推移而增加，除非您延长它们或在还款方面落后于银行迫使抵押权人出售而且，正如您所了解的那样，即使是IO抵押贷款（本金不是由于通货膨胀的影响，抵押贷款的实际价值随时间减少知道这张图说明了过去 20 多年澳大利亚房屋中位数的实际价格 - 以及对房价必须做什么的 13 年预测，以便重新与历史估值和可负担性保持一致[强调原创] 就我个人而言，我认为开始研究历史价值是非常危险的。现在很多事情都不同了——尤其是融资变得比以前容易得多了。银行被告知可以放贷什么以及何时可以放贷的日子由于政府决定将老年养老金维持在您几乎无法养活一条狗的水平，我们现在都主要负责为自己的退休提供资金有数十亿美元的投资在这个国家的住宅物业中——虽然像墨尔本这样的地方的市场可能不像 4 到 5 年前那么激烈，但本应进入 IP 的资金已经进入其他资产（即股票）在不久的将来的某一天——也许今年，也许明年，也许后年——我不知道——投资者会对股权投资的可行性感到紧张，并寻找更安全的资产类别——和投资物业将在那里等着他们，周期将重新开始 Awfish - 你是经济学家吗？她d、修车、安装水池、改造厨房、挂画、油漆、装修、随心所欲地生活，只要你愿意，它就给你居住的保证不要丢弃这些因素我也认为住房是方式，方式高估，但不难找到一个价格适中的房子，即使发生重大下跌，你也不会太糟糕
评论
并回应你的“安全如房子”;评论考虑这一点 - （这大约是我第 5 次以各种形式发布此内容）根据您的边际税率和抵押贷款应付利率，您的抵消账户中的每一美元 [链接到您的 PPOR 抵押贷款] 可以为您赚取高达 13% 的税前等值（请记住，在许多而非全部情况下，PPOR 抵押贷款是用税后美元支付的） 30 美分）回报率（取决于他们为抵押贷款支付的利率）约为 106%帕金g 抵押抵消账户中的多余现金是一种非常有效的资金用途——而且风险也接近于零！为什么它是零风险因为我们绝大多数人（尤其是工薪阶层）能够非常准确地预测我们的应税收入和边际税率，并且贷款利率也相对稳定因此，税前百分比回报是非常低的风险因此，如果您可以通过使用与非免税抵押贷款相关的抵消账户来赚取（比如说）几乎 10% 的无风险收益 - 您必须从 IP 中获得多少回报（有风险） （或其他一些投资）来补偿更高的风险 财务顾问会说政府债券的利率是尽可能接近无风险的，而目前 10 年期债券的收益率约为 600% 我们都知道风险回报，当你寻求更高的回报时，你必须接受更大的风险（投资 101，我知道）因此，以 600% 作为无风险基准，然后你会考虑其他选项以及它们是否增加回报（优于 600% ) 证明他们的风险是合理的 但我们真正拥有的是一个新的 b基准（它对绝大多数人来说更适用和更容易获得）并且由于对 PPOR 抵押贷款的税收处理，可以以最小的风险实现 13% 在缓慢（放缓）的房地产市场中，这是一个相当高的门槛必须跨栏！我并不是说目前不可能达到 13%，但我所说的不是雾里看花，它不依赖于假设的资本收益或入住率（恕我直言，这两者风险更大比大多数人的个人收入）看起来足够努力和足够聪明，你会发现，但对于许多人来说，他们目前可以进行的最明智、最有利可图和最安全的房地产投资也许是他们自己的家 用最少的钱获得更好的回报风险, awfish M
评论
嗯 你让我看看你的网站 你想听什么样的评论 我会说它是一般的 也许标题可以写成“只有没有孩子的专业夫妇才能负担得起财产”；看看一些不同类型的人和负担能力的例子会更有趣 你可能想比较他们可以买得起的不同州和地区（就到 CBD 的距离而言） 样本组 1 普通夫妇没有孩子 2 专业 没有孩子的夫妇 3 一般有孩子的夫妇 4 专业 有孩子的夫妇 5 专业人士 6 一般人 7 低于平均水平的夫妇 8 低于平均水平的人
评论
我想听到的是有人完全证明我错了，把我从水里吹了出来至少从根本上说——看起来房子真的应该值不到 40 万美元冒着风险我努力写下我的想法，以便更好地理解它们 - 我仍然没有，所以我正在向专业人士询问他们的观点
评论
顺便说一句，我我不是经济学家，但我确实拥有经济学学位。关于这篇论文的评论是关于纸的实物 - 一个诙谐的讽刺，在 9% 的通货膨胀率下，几乎所有东西的价值在 8 年内翻了一番！< BR>评论
你将不得不为我把这件事弄得一团糟 我无法理解它 PPOR抵押贷款是从税后收入中支付的，因此我看不出什么样的隐含税本来可以偿还抵押贷款的
评论
“这几乎是税后平均工资的80%——剩下的每周高达164美元的生活费”；我认为婴儿潮一代的其他假设之一是结婚并一起做，所以如果你只是把月工资翻一番来创造一个家庭工资，你只会看到大约 40% 的利息用于每月剩下大约 900 美元的生活关闭，或者如果你想保持单身，让一两个朋友和你一起搬进来并从他们那里得到租金 我兄弟在头 5 年左右就这样做了 他建房子对他有很大的影响 总有办法做事情欢呼瑞恩
评论
假设您有一些钱可以投资（无论金额多少），并且您有非免税的 PPOR 抵押贷款，您如何比较您在进行税前投资（例如在您的 PPOR 答案中带有税后收入的股票或 IP）——您确定了存入与 PPOR 抵押贷款相关的抵消账户中的每一美元的税前等值收入因此，以 30% 边际税为例利率和 73% 的利率 - 每多一美元你可以投入抵押贷款为您赚取相当于 1066% 的税前收益 然后您可以采用该基准并将其与您在其他投资中的潜在回报进行比较，看看您是否可以提高 1066%，如果可以，是否有潜力当考虑风险时，更高的回报是值得的 我的主要观点是一个非常简单的观点——对于大多数人来说，他们的 PPOR 抵押贷款中的每一美元额外投资都以接近零的风险进行投资（取决于您的边际税率） - 高达 13% 的税等价回报 房子可以很安全 M
评论
啊哈 - gotchya
评论
谁规定你必须从普通房子开始会发现随着时间的推移在这里取得成功的大多数人都以低于平均水平的方式开始 - 重新装修或细分或以其他方式增加了财产的价值然后继续向上移动我的第一所房子是一个价值 74,000 美元的狗箱在郊区于 1989 年购买，我们在接下来的时间里进行了扩建、翻新和美化9 年 - 离婚时卖掉了 - 拿走了我一半的利润，并在内郊区买了一个价值 140,000 美元的狗箱新老公（现在不是那么新），我已经完成了上述所有工作 - 重新装修、细分和美化了我们的ppor 和 ip，我们现在住在 9 年后以 100 万美元买下的房子里——再加上一点 reno-ing 将值 15 美元，在那段时间里，我们的 ip 组合从 0 增加到 11（增加到 13但已售出 2) 现在正在为我们的下一次 ip 投资寻找开发地点 在您的金额上切合实际，不要感到不满 - 那些认为在广场之外的人最终会变得富有，而那些最终没有支付初始抵押贷款的人当他们 60 岁时
评论
我同意首次置业者的时代已经改变 只需为 35 万美元的房子筹集 20% 的首付就需要多年积极储蓄 首次购房者可能不得不投资（股票或财产）为他们的第一处房产筹集足够的美元以支付体面的押金

Lizzie，我真的很想听听您进入市场的经历，因为当时高利率使房地产的价格比现在更便宜 您还记得您可以存入多少存款吗？当时的平均收入 双倍收入 我也不不满——远非如此，我买得起房产——很舒服到 Pitt St（我假设是因为这可能会导致错失良机） 但我相信历史有重演的趋势 - 虽然很难找到像全球房地产繁荣那样的繁荣 也许日本 最近的繁荣肯定感觉更有力对你来说比以前任何事情都好（我还太年轻不知道）
评论
如果全球房地产繁荣是因为婴儿潮一代意识到他们不能依靠政府来支持他们退休nt，如果这使得 x 和 y 世代的住房负担得起，也许随着 x 和 y 世代开始接近中年，并考虑退休，他们将抢购下一个最安全或最容易理解的资产类别（i'我知道那是什么，因为我从来没有把美元投入到除了房子之外的任何东西上）他们可以用作他们的储备金，也许这会导致另一个全球繁荣，我的意思是人们喜欢坚持正确的东西，如果他们不这样做'不懂交易，他们不想做，但也许像黄金或其他资源等更有形的、实物的、可理解的、可以说更安全的商品，如果他们无法购买房产，他们可能会抢夺那些政府将推出诸如医疗保险之类的东西，但对于财务顾问，我想成为一名财务顾问，这是一个漫无边际且经过深思熟虑的帖子，我需要一杯茶
评论
亲爱的Awfish，我必须弄湿一条线（双关语）为什么要购买 PPOR 或 IP r 财产 不像可能乐观的 Y 一代美国婴儿潮一代（即使我是尖尖的）对为我们提供的政府根本没有任何信心 事实上，即使是现在，仍有少数养老金领取者靠面包和水为生政府不会和超级当你 60 岁时可能不在那里 对于 95% 的澳大利亚人来说，他们的房屋将是他们退休后最大和唯一的价值投资 为什么这是最容易获得贷款，具有税收意义（好一个 Pitt St）， 999% 安全，您可以增值，易于理解，有保证的未来价值，并且您有重大控制权使用股票，您无法获得相同水平的贷款，对股息和 CG 征税，0% 安全，您无法通过绘制当地 DJ 来增加您的 David Jones 股票的价值，而且您的实际控制权非常有限（董事期权、不良贷款、竞争对手、政府监管）我可以继续，但简单来说，您可以投资 $300wk 以偿还 $400wk 的租金因此假设您将 $100wk 并投资于其他地方，您需要每年获得超过 14% 的税前收益，以等于您正在赚取的免税储蓄偿还你的房子最关键的是不要把每周 100 美元放在一边，但很少会拖欠还款你在哪里可以获得每年 14% 的低风险彼得 147
评论
quot;我不是说目前不可能达到 13%，但我所说的不是雾里看花，它不依赖于假设的资本收益或入住率（恕我直言，这两者都比大多数人个人风险更大收入）”；就在我正要评论说争论是冒烟的时候，你就出来了！对于没有抵押贷款的人，您不能争辩说，如果他们获得抵押贷款并还清，他们就可以从储蓄中获得税前回报，因为没有任何储蓄——他们只是没有支付他们所需要的成本从来没有 租金大约是拥有房产成本的 14 到 12 倍 在低 CG 时期，很难说房子是一项好的投资 这纯粹是一种生活方式的决定 - 你只需要决定是否保时捷或房子为你做的更多，至少房子会保持其价值，所以一些汽车，船等对于已经拥有抵押贷款的人来说也是如此，这个论点很明显你需要赚很多钱，而且安全回报证明这样做是合理的，而不是仅仅偿还你的抵押贷款
评论
我将再次重复这个基本点，当你的回报高于你的利率时，Gearing 是有意义的 你为 20 万美元的房产支付了 3.5 万美元9% 的通货膨胀，8 年内房产翻倍 所以 8 年后，我价值 40 万美元的房产 让您的实际（经通胀调整的）资产增长 不是基于原始股本，但您还获得了银行借给您的资金的 9% 的回报 如果没有，您将不会获得额外的回报'没有借钱 当然你还必须计算你支付的利息和你通过购买'节省'的租金 换句话说，你的抵押贷款不会随着通货膨胀而上升 如果某物的数值保持不变（作为IO 抵押贷款会）在通货膨胀的环境中，它的价值会下降如果它是债务，那么随着通货膨胀侵蚀债务（现在 20 万美元远低于 20 年前的 20 万美元），你所欠的实际金额会减少。跟踪通货膨胀的额外资产（技术上为零实际回报），但由实际减少的债务平衡这就是我所说的正实际回报 剔除通货膨胀，就像银行说'我们将减少你的余额每年贷款，而您的资产保持不变'当然你是马王钱！一个简单的例子 $200k IP 100% LVR 假设租金完全覆盖抵押贷款（实际上最初是负数，但最终是正数） 8 年后通货膨胀率为 9% 你的抵押贷款保持在 $200k 你的财产是 $400k 净值是 $200 k 你以零资产开始策略 你现在的资产是 20 万美元 通货膨胀调整后你以当前美元创造了 10 万美元 仍然认为这是一项糟糕的投资 顺便说一句，我认为 PPOR 充其量是一种中等形式的储蓄 它甚至不是特别好 买IP比较好 我还是不明白为什么突然有这么多“学者”想要证明我们很多人一直在做，并且一直在做的事情，这是错误的 你在用教科书争论理论和你自己的想法 我们可以看到我们的资产负债表发生了什么 是时候开始购买了，人们！！！！如果人们开始说“这就是为什么我不认为房地产是一项好的投资”同时又说“股票永远不会下跌”，那么市场正在转向！！！！亚历克斯
评论
您在提供此类建议时能否引用您的持牌投资顾问编号 过去的表现并不能保证未来的回报！但是你知道Alexlee，是正确的现在是时候做而不是过度分析，为什么Fishy，一般来说，这个论坛上的人投资了许多不同类型的财产，这些财产属于“投资财产”的总标题。你问的是你未来的家（PPOR） 这通常属于不同的类别最终因年老而死，你把它们埋在花园里那是因为你问错了问题
评论
我只是一个在网上胡说八道的人没有任何建议，不应该被这样对待如果我真的打算的话，可能应该把它放在我的签名中发表意见我知道东部各州的房地产市场一直持平我不相信在过去 3 年的表现将表明未来的回报认为股票将继续以过去 3 年的方式表现亚历克斯
评论
这就是我以不微妙的方式提出的建议奥兹没有任何区别可以让房地产爱好者免于许可法如果一个新手要听从你大胆给出的建议并站出来，“匿名”;网络的人是没有防备的
评论
3个孩子的单亲呢！！！！！！！我是一个 27 岁的单身妈妈，我即将建造我的第一所房子，一旦完工，我将拥有至少 10 万美元的股权土地一准备好就会开始建造，猜猜持有它们的每周自付费用是 3 美元 40 美元，是的，我 20 美元，妈妈 20 美元，再加上我几乎 100%确定它们完成的那一天，我可以以比建造它们的成本高出 10 万美元的价格出售它们因此一年内净资产为 25 万美元我同意拥有你的 PPOR 是困难的，因为你没有持续的扣除，但我将在持有 PPOR 所需的最短时间后出售，并且只以合适的价格出售，这将给我更多的钱来获得更多的投资房产，重要的是你用你的钱做什么，并且我现在很富有，凭借我的薪水、家庭税收福利和 90 美元的 Cild Support，我可以每周获得每周净 1050 美元，一点也不富有 只需要算一下钱并找到合适的房产
评论
现在不是开始购买的时候，每个人都告诉你不要买 你需要有必要的基本面地方也一样，只是为了自己的缘故而成为逆势者会让你碾压
评论
嗨 Letiha，许多开发人员一开始的想法和你完全相同，最后他们会很幸运，如果他们有任何想法钱 如果您所在地区的房地产价格下跌，或任何不可预见的情况延误了项目，建筑成本可能会上升我相信尽管您会考虑上述情况并且已经制定了备用计划 祝您施工顺利< BR>评论
我同意我一直处于这种情况，尽管我们做得很好 这是一个陡峭的学习曲线 你的估计是经验保守的，我们的大部分发展都超过了我们对完成的估计 令人鼓舞 只是小心，但我爱你的态度和方法！！ Goodluck
评论
谢谢大家 - 我们生活的“信息时代”的美妙之处在于可以在很短的时间内找到广泛的建议，我会采纳每个人的建议，包括我自己的想法，并希望在接下来的几周内做出我的决定 感谢您欢迎新人，并分享您的 2c
评论
我想你可能错过了我的观点 我同意你所说的 我的观点仅仅是在 70 年代和 80 年代，说“房产每 7-10 年价值翻一番”是合乎逻辑和正确的，因为这只是遵循当时的通货膨胀趋势 基于相同的逻辑和今天的平均通货膨胀率 25 % 的言辞是“房产价值每 25-30 年翻一番” 我并不是要证明任何人错了，我只是向那些已经有实际经验的人征求意见 我只能采取学术观点- 对这个主题的看法，因为这就是我所拥有的到目前为止，它对我很有帮助（谢谢你的教育，妈妈和爸爸）
评论
Awfish，记住你不只是在问“我的 PPOR 是否是一项好的投资”你还必须问“有什么选择”对于大多数人来说，如果他们不会把钱花在自己的房子上，他们只会把钱花在衣服和啤酒上 房子是他们唯一会购买的“投资”，所以即使 PPOR 不是很好的投资，总比没有好 还要记住，PPOR 和 IP 是非常不同的生物 如果您计算过数字并认为 PPOR 没有财务意义，这并不意味着财产不是一个好的资产类别 这意味着作为一个PPOR，房产没有那么吸引人 但是，作为一个IP，数量会发生变化 我们很多人，包括我在内，都购买了IP，并不拥有自己的PPOR 但是，我确实打算购买自己的地方，但更多是为了情感原因比财务原因 根据数字，PPOR 不如 IP 亚历克斯
评论
你如何解释 90 年代发生的通货膨胀10 年来一直保持良性 在没有高通胀的情况下，首府城市的中位数价格都翻了一番以上 过去，由于经济的性质，通胀是未来房地产增长的更好指标 城市尚未达到其基础设施限制（所以土地供应不是什么大问题） m 的数量更多制造业就业和工会主义意味着工资更接近于通货膨胀。如今，还有许多其他因素，例如：1）土地供应 2）政府费用（例如，悉尼高，部分原因是政府现在对污水处理收费等）3）收入增长 现在我们的劳动力以知识为基础，工资增长更多是由于市场力量和收入平等程度较低 看看纽约和伦敦等地，如果有足够高薪的人来支持，价格可能会超出普通人的承受能力价格 4) 人口和移民 如果 Oz 获得更多的技术移民，我们将增加高收入人群的数量 随着城市变大和郊区变成内郊区，更高的移民将推高房地产价格 5) 利率和信贷可用性例如，将贷款证券化的能力为澳大利亚银行和其他抵押贷款资助者提供了更多的贷款资金。更高，尤其是在租用成本高于购买成本的时期你可能会发现租用和购买 IP 可以获得更好的回报 Alex
评论
翻车鱼我不同意 首先，这个是一个免费的公共论坛，这里没有人收到任何付款以换取建议、意见、猜想或其他方式 此外，澳大利亚金融服务 (AFS) 许可证没有涵盖房地产直接投资的要求。人们开始讨论投资计划、管理基金等 请记住，没有人用枪指着我们的脑袋，强迫我们中的任何一个人成为这里的会员 我们所有人——除了少数最初的版主——都在寻找这个地方出去并选择加入这个社区，知道这是一个房地产投资论坛以及在房地产投资论坛中发生的事情人们分享他们的意见，无论是温和还是大胆，但最终他们只是意见 - 你屏幕上的像素但是你你真的更多地听别人说话，只是因为他们用非常大的花哨字体写如果是这样 - 把你所有的钱给我当然你不知道我想这是 Jan 和 Ian 在论坛政策中这么说的部分原因 -我们建议论坛成员根据他们对论坛的贡献的效用对行业专业人士必须提供的内容做出自己的评估。警告购买者，一如既往 M
评论
我喜欢你的图表，将每周支付的利息百分比与利息相关联费率，我以前从未见过……恕我直言，购买 PPOR 纯粹是一种生活方式的决定，如果您正处于人生阶段，当您觉得除了租房之外还需要这种安全性，那么请购买您负担得起的东西（并且我不是在说 5% 存款 95% 贷款类型的负担）我 26 岁，当我 3 年前搬出家时，我决定租房而不是用一份收入购买一个小地方（把储蓄存入股票） –现在 3 年后，我正在寻找与长期合作伙伴的 PPOR在一个更好的地方支付 40% 以上的押金，因为租金更便宜，而且股票表现良好……所以就个人而言，“进入市场”并不总是最好的决定——尤其是在繁荣结束时 当一切都失败时，我看看上次发生的事情 在上一次房地产繁荣结束时（89），即使利率下降，1989 年至 1996 年（7 年复苏）的实际价格持平——尽管正如 Alexlee 提到的那样，通货膨胀可能有助于有点痛苦（名义复合增长率约为 4%） 因此，如果历史重演，那么您预计东海岸的实际价格将持平，直到 2010 年底 IMO 房价被高估，负担能力将继续限制房价再增长几年，所以除非你需要安全性，否则你可能最好在其他地方尽可能多地租用和储蓄投资（也许是一个 IP，因为持有成本会少得多——对冲价格继续上涨）我认为几个时间历史上，当金融被“松散”地提供给那些被证明是坏账的人时……我不会称之为金融革命，但它是保持价格不变的一个重要因素……我的朋友刚刚被提供抵押贷款经纪人提供 390k 的房产贷款，总工资约为 50-60k 服务这笔贷款将需要 24k 税后美元，不用说他不会接受全部报价……确切地说，一旦你做出决定正如 Pitt St 所说，购买 PPOR 没有更好的无风险回报我同意是时候考虑转换资产类别了，股票目前价格过高——但我认为它会持续一段时间（也许 XAO 6500——能源资源又一次大幅上涨）如果在另一次重大上涨之前没有某种形式的信贷紧缩或衰退，我会感到惊讶1987 年转入任一资产类别——股票泡沫-gt；属性泡沫-gt;经济衰退 2003 – 房地产泡沫 -gt;股票泡沫-gt;只是我的想法 TJ
评论
我认为我们正处于一个有趣的投资时期 买你自己的房子更多的是关于稳定和安全的情绪 如果未来反映过去，一个好的购买会变得非常有价值 我遇到很多老人拥有自己的房子几十年了 房价涨幅巨大 坐拥财富 好房产总会涨 通胀、移民、经济强劲等因素太多 人总是需要一个地方问题是，房地产是否仍然是最好的投资，比如IP 有一个问题 平均工资低于平均房地产价格 这使得房地产市场非常买不起，收益率很低 所以人们和投资者都在引导他们的很多积蓄都投入了股票，现在变成了超级当投资者像他们一样离开市场时，市场停滞不前或低迷这就是今天的情况运营在它再次成为可行的投资之前下降 这个论坛上有很多人，包括我自己在内，都在计算过去 3-4 年陷入停滞的房地产市场的机会（失去）成本
评论
嗨总而言之，负担能力和平均价格对许多人来说是令人沮丧的概念尤其是与过去相比今天的平均房屋比 26 年前更大更好的动物，当然您应该期望为此付出更多相同类型的房屋负担得起26 年前在远郊，今天同样负担得起 租房更有意义，1981 年，44,000 美元的房子租金为 65 美元/周，利率为 135-145% 今天，同样的房子价值 270,000 美元，租金是 $230 pw 以今天的利率出租房子仍然更有意义，使用似乎流行的短期观点，并且在整个 26 年中一直存在 但是任何人都可以清楚地看到，如果你借了 $44,000 并用贬值的美元s（或只是保留贷款），那么他们的生活会好得多 这个城市的房产现在对投资者来说是原始购买价格的 27%，但对于租房的人来说，他们将支付他们本来可以拥有的 27%最初购买该物业的年费！！！有些人只是拒绝了解大局，再见
评论
有人问我这些年来我们取得的成就的例子中的数字，所以让我们看看内存在 1988 年以 74,000 美元的价格首次购买 ppor 有多好 -悬崖边上的 3 床 1 浴 1gge 狗箱 我们有 4 万美元的押金 - 多亏了老人的投入，再加上我们节省下来的钱，我们在 4 万美元的单元房上支付了 100 美元的租金，当时贷款是15% 超过 30 年，我的收入约为 20 美元（但我们是丁克人） - 所以房子几乎是我工资的 4 倍，但由于扩建、景观美化和 9 年，这所房子的价值加起来翻了一番以上，但大部分在利率下降和股市暴跌之后，大约在 1990 年代初期增加了 - 1997 年以 16.5 万美元的价格售出，下一个房子是在 1998 年用离婚收益买下的 - 一个没有停车位的 3 床工人小屋，leanto 有一个浴室等等整个房子的 3 个电源点花费 16 万美元，押金 2.5 万美元 - 4 倍 sa拉里，这次没有丁克，但仍然可以负担得起，因为利率要低得多，而且抵押贷款开始超过 40 年，做了一些小的雷诺，并在 1999 年以 18 万美元的价格出售 - 所以没有太大的增长注意到它在 2003 年以大约350,000 美元 - 在短时间内再次升值一倍，我不记得当时的利率，但认为它可能在 10% 左右，幸运的是，我们确实成功地抓住了最后一次繁荣 - 并且对我们的投资（细分，reno's，重建，智能投资等）我们设法建立了一个非常整洁的股权金额，但你会注意到 - 两个周期大约 8 年没有做任何事情，然后在 2-3 年的时间里，一切都翻了一番或翻了三倍价值因此每年增加 10% 的房产的争论站不住脚——但如果你在正确的时间、在周期的正确阶段买得好——房产会对你有很好的帮助，上一个周期在 2003 年左右结束所以，如果历史是可以过去的，我们应该会在 2008-9 年左右再次开始走向繁荣，所以今年是投资负担能力的好时机——当我开始时，你需要 20% 的存款，利率是目前的两倍，贷款时间较短期间，所以还款额更高，我对位置扭曲一无所知减少还款的条款，如果您准备在第一次回家时住在狗笼中并在上面做一些工作（只需要选择您的位置），则可以赚钱，共同收入的 4 倍，例如 80 美元k（两份收入），房子价值 32 万美元 - 可能在我们开始时在悉尼买东西 - 请耐心等待，我同意人们的困难部分和他们的负担能力问题是他们想要购买 mcmansion，或他们的梦想家园，从第一次命中开始 - 我的第一个和第二个家可能都安装在其中一个 mcmansions 的底层，有空余的空间
评论
我不得不说我同意 MPmelb 和很多的其他人今天正在研究房地产的基本面并发现它是一项没有吸引力的投资 这并不是说您不能在房地产中赚钱，也不是说房地产总是一项糟糕的投资，但目前那里在等待财产成为 att 时，是放钱的更好地方再次活跃 我可以看到在这个问题上主要有两类人 一类人的思维往往是定性的，他们通常会说诸如“房地产总是上涨”、“通货膨胀会帮助你”之类的话。 “总是有新人来到澳大利亚，” “股票有风险！” “人人都说房产不好，其实现在是买房的最佳时机，” quot;您可以通过还清抵押贷款获得 13% 的回报，没有任何风险！"; quot;如果你等待的时间足够长，你总会赚钱的，quot; “房产有更多的杠杆作用，” “你没有看到大局”另一组倾向于量化，他们倾向于说诸如“目前持有成本太高”之类的话。 “相对于利率而言，租金收益率较低”； quot;你的现金回报，即使考虑到负债率，也低于其他只有中等负债率的投资选择，" “如果你考虑到你的年度持有成本，以及多年来 LVR（负债率）的下降，财产的回报就没有那么有吸引力了”；双方都有正确的观点 我认为双方也在争论不同的事情 定性的人想要表明房地产可以是一项好的投资（从长远来看），定量的人想要表明在这方面有比房地产更好的投资工具时间点 我觉得双方都对 就我个人而言 现在不是购买另一个IP的时候 股票的回报更有吸引力 几年后房地产持有成本下降 我的看法可能会完全改变 我的情况也是奇怪的是，我住在一个没有 CGT 和低经纪费的国家，而且我在澳大利亚没有应税收入，所以我没有从负扣税中获得任何好处这些简单的差异使我的财产数字与其他人大不相同无论如何，无论您属于哪个阵营（quants 或 quals），祝您未来投资好运，希望我们能在 10 年后在泰国夏威夷古巴见面
评论
我同意这个 c完全是 Lizzie，虽然我很高兴等到 2008 年底再开始购买。在我的情况下，我通常在黄金海岸购买，无论如何它往往落后于悉尼和墨尔本，所以那里有很好的利润
评论
你的时间比我好太多了，那我打算尽可能多的买房产，为下一个周期做准备，因为实际上我一年只能买2-3个房产，我需要几年准备好 想象一下，如果你在 90 年代中期持有几百万的房产，就会陷入整个周期这就是我打算做的事实是，我无法通过集中购买来积累我所拥有的房产，我不得不逐渐购买, 一次一个房产，但现在我有一定程度的债务，银行永远不会一次性借给我 Richard Rainwater 曾经说过，当他进入一个不受欢迎的市场时，他总是很早。意思是你买的不像我在珀斯买的那么多 2 004，几乎就像开始大涨一样，但到了 2005 年，我已经在想我错过了这条船，没有再买它只是被高估了，现在才开始降温 就我个人而言，我没有突然说“好吧，我已经 5 年没买了，但我不确定市场是否正在好转，所以我下周将购买 10 处房产” 但是，我可能会在接下来的一年中购买 2 处房产5 年，所以我确实有 10 处房产赶上了下一波亚历克斯
评论
亚历克斯时机的好点就我个人而言，我认为我现在可以出去买 3 个单位（大约 200-300k 大关）我的薪水融资不是问题，对我来说，限制因素更有可能是找到足够的优质房产就我个人而言，我正在等到房产的持有成本y 下跌 一旦我能找到接近中性杠杆的地方，我就会开始购买 在那之前，我满足于等待很高兴持有像汇丰这样的多元化公司，但我认为明年左右汇丰可能会出现大幅回调，但只要我的年收益率保持在 7% 以上，我就很高兴一个想法刚刚发生我认为鉴于您的税收情况，最好选择商业地产（冒着引发全新辩论的风险）干杯，Y-man
评论
幸运的是，我们没有开发，我们正在建设一个有固定价格和完成日期的知名建筑商，没有比建造一个更大的风险，除了我们只是将过程翻了三倍不担心该地区的房地产价格下跌，如果他们这样做会很好 这里附近的租金需求太可笑了，我妈妈下周末必须搬出她的房子当它解决时，她不得不每周支付 430 美元购买一个标准的 4 卧室加书房和额外的家庭房间，它的标价为 390 美元，但由于人们支持更高报价的兴趣，她愿意支付更多为什么没有别的东西了有，但每周 600 美元 这是在布里斯班 Strathpine Bray 公园附近的地区 我们在我们的房产中解决了这个问题，我们正在寻找什么不可用的东西，明天去找建筑商看看更多的计划，然后去添加一个额外的卧室只需搜索邮政编码 4500 并查看 4 间卧室和新房的起价是多少，如果它的成本为 205,000 美元（现在增加了 215,000 美元）我无法想象它不会立即获得股权< BR>评论
我倾向于同意你的观点 Alex 我现在也在购买 IP - 自 2003 年以来每年 1 次 我知道我将无法在市场好转时迅速进入市场竞争激烈，更不用说银行的资金了——对我来说这个最好循序渐进 问候
评论
Cendrillon - 我懒得再阅读所有帖子来检查，但我很好奇我认为你发布的几件事我相信你说过你的抵押贷款在澳大利亚如果你在这里有抵押贷款，你在这里不收租金吗？如果是这样，税收呢 只是好奇 Wylie
评论
Y-man，商业地产在税收方面会更有利吗？谢谢！
评论
你好Wylie，我确实在澳大利亚收到租金目前低于我的抵押贷款利息所以我不需要缴税我相信一旦租金超过抵押贷款利息和费用，折旧等（从现在起 10 年以上）我必须以非居民税率为其纳税 实际上该物业仍然是我的 PPOR，我可以在我出国时申请 PPOR 身份长达 6 年，这让我逃脱了 CGT 因为它不是 IP（税收方面）我没有负扣税，但没有澳大利亚收入也没关系另一面备注，我把它租给我爸爸的价格低于市场价值，这意味着我不指望它在不久的将来（20 年以上）的任何时候都会出现正齿轮，但我不介意
评论
另一条评论，奇怪的是，即使是 PPOR，我也可以从租金中扣除抵押贷款利息进一步，但我不确定我会在这个财政年度结束时问会计师也许我可以像亚历克斯一样节省税收抵免，或者从我的资本收益中扣除它以减少按比例计算的 CGT（6年）什么时候卖
评论
（我只知道：不是建议）实际上在6年规则下，是的，你可以从PPOR获得负扣税虽然我不知道如何声称非税务居民身份影响这一点（当非居住条件之一是您没有计划居住在 Oz 时，我会认为很难声称在 Oz 拥有 PPOR）所以如果您有利息收入从澳大利亚的银行账户中，您可以使用您的财产损失来抵消该损失 但是，以降低的（非市场）租金向您父亲出租，然后仅将租金作为收入要求，可能会被 ATO 视为避税 正确的（和合法）当您想在低于市场的价格出租时，实际上将市场租金作为您的纳税申报表上的收入您不收取那么多实际费用的事实与 ATO 无关 是的，任何损失（在没有当前 Oz 收入的情况下）结转直到您有 oz 收入（包括 CG）来抵消它 您不是在节省税收抵免，而是在结转税收损失 这些损失的价值取决于您的边际税rate 其他人注意：这就是为什么拥有一个 IP 对 Cendrillon 来说比在澳大利亚工作并拥有相同 IP 折旧 a 的人要昂贵得多的部分原因nd deducibilily 显着改变了数字当然，你必须考虑到，如果你在海外工作，你可能会赚更多的薪水，因此可以节省更多我已经结转了 6 年的亏损，但这已经海外收入和储蓄的增加远远超过了当我回来时（如果 Cendrillon 想回到 Oz），我要求退还这些税收损失，例如说我有 5 万美元的累积损失 我的工资是 10 万美元 我的应纳税额收入只有 5 万美元，我为此纳税 亚历克斯
评论
谢谢你的信息亚历克斯顺便说一句，你能澄清一下“税收抵免”和“结转的税收损失”之间的区别吗？我发现这种说法很友好奇怪的“当非居住条件之一是您没有计划居住在 Oz”时，我会认为很难声称在 Oz 拥有 PPOR；这是什么意思 没有计划居住在奥兹 我认为税务部门没有那么严格，有一堆复杂的规则来确定非居住地，它的要点往往是如果你花费最多年度最佳海外，在海外有大量业务（即您的家）等我相信非居民可以在澳大利亚购买知识产权，股票等，所以我认为拥有房屋不会影响居民身份确实我已经之前遇到过租房给家人的规定，你必须把租金算作市场租金我不确定我的情况是不是这样，因为它是PPOR，真的有点奇怪无论如何，即使有市场租金它仍然会是一种损失 无论如何税务部门如何计算市场租金 我同意在海外工作的好处大于损失，但这适用于所有投资，因此它不会给房地产带来特别的优势另一个注意事项，你还可以申请保证金贷款的税收减免，这正是和负扣税一样（实际上是负扣税），只要股息（租金）低于保证金贷款利息支付（抵押）亚历克斯，我以为你说你是澳大利亚的税务居民 另一个问题，是否税收抵免结转亏损必须在规定的时间内用完（即你可以把它储存多年），还有，你必须在你回到澳大利亚的第一天把它全部用完吗？退休会很好Oz 有 200k 的损失，你可以每年把它从你的顶级名单中拿出来，每隔一年在热带避税天堂度过一次海外我的目标是在我有生之年尽量避免在澳大利亚纳税 你会恨我的这么说，但如果我能避免偿还我的 HECS 学生补助贷款，那就更好了 lt;evil gringt;
评论
税收损失基本上是负收入 “税收抵免”一词（如归责抵免） ) 从您支付的税额中扣除 例如，如果您有 1,000 美元在税收损失中，税收损失为 1,000 美元，但根据您的边际税率，您的“税收抵免”可能在 0 到 400 美元之间，因为他们可以作为居民向您征税更多（作为纳税居民，您的外国投资收入必须以 Oz 报告和征税）例如，183 天规则规定，如果您在澳大利亚居住 183 天或以上，您将被视为居民澳大利亚 从另一个角度来看，ATO 更希望每个人都是税务居民像我一样，如果您“无意在此居住”（ATO 网站），您可能可以申请非居住税。不打算回来如果你你申请 PPOR（你的住所） 他们很难说你不打算回来您申请 PPOR，并认为您是居民 在这种情况下，从技术上讲，您的香港股息和资本收益将在 Oz 征税 非居民在澳大利亚购买股票或其他任何东西没有限制我认为您将其与外国人混淆（如法律定义：即您没有澳大利亚护照，也没有永久居民签证）但是，PPOR 与上述 IP 非常不同，要成为税务非居民，您必须没有在澳大利亚居住的意图 很难证明当您拥有 PPOR 时（注意 PPOR 仅是法律和税收索赔 任何财产都可以是 PPOR 或 IP） 拥有财产作为 IP 不一定会影响您的税收居住权 拥有房产是 PPOR，另一方面，我不知道确切的法律，也不是所有的裁决 这些只是从我的阅读材料和我对特许会计师考试的记忆中拼凑而成的 你可以随心所欲地阅读它，但请记住，如果发生审计，ATO 会在你之后，而不是你的会计师 是的，我是 Oz 的税务居民 我在 Oz 纳税申报表上申报我的英国工资收入（但这是免税的）并且我的 Oz 税收损失结转 是的，您可以要求对保证金贷款进行税收减免（负扣税）不限于财产，而是指任何利息和费用超过收入的投资活动）我认为，由于我愿意为财产而不是股票借更多的钱，所以我会在财产上做得更好 你玩你的方式，我玩我的我在房地产方面取得了一些成功，并将继续投资于我最了解并相信的资产类别损失可以无限期结转，但它不与通货膨胀挂钩，你必须将其应用于任何你的收入e 在一种先进先出的基础上 例如说你有 10 万美元的损失 你回到奥兹，你的收入是 8 万 在那年年底，你支付零税并结转 2 万美元的损失 如果你赚了 120 美元k 那年，你的应税收入是 $20k 如果你和我年龄差不多，你的 HECS 应该只有几 k 付清就行 你得到 25% 的折扣 不是这样的 你的税收损失是适用的完全与您的收入相抵触 因此，应用税收损失的前 6,000 美元实际上并没有带来任何好处，因为无论如何您都不会为此纳税 您不能说‘我赚了 20 万美元，所以我将使用 5 万美元的损失并将其余部分结转以备后用'税收损失和负扣税一般只是肉汁资产升值是我不了解你的主要事情，但我已经花了 6 年的时间到处旅行，相信我，年纪大了 我还是喜欢旅行，但我也想扎根 我想要房子，汽车，狗和家庭 你可能也是，或者你我不是我强调以上只是我的理解是我是一名会计师但不是税务专家在做任何事情之前先与你自己的会计师谈谈亚历克斯
评论
嗨亚历克斯，谢谢你的有趣评论事实上，我注意到 ATO 网站倾向于为您提供构成税务居民的示例，以及不构成税务居民的示例（即不满足税务居民规则的人的示例），但他们从不去就明确说明什么归类为非居民我不得不说，这让我更倾向于将我的资产持有在 ATO 无法获得他们贪婪的地方的海外我知道你得到了 25% 的 HECS 折扣（没有时间限制），但我认为它是无息贷款（仅与 CPI 挂钩），所以你最好把钱存入你的住房贷款而不是还清你的 HECS SFSS 什么时候我在一月份离开澳大利亚 我让我的会计师提交了非居民声明和提前纳税申报表好事是我只工作了 6 个月，所以我退了一半的税 我在 Oz 工作的唯一一次是在 2000 年，同样的事情发生了，真的不错 关于在 Oz 生活，扎根等我从 2000 年到 2004 年住在欧洲 到最后我很想家，想念朋友、家人等 我在 2004 年回到家，一年后我注意到一些事情：1 感觉不再像家了 2 大部分我的朋友们搬到了其他城市或国家 3 我的家人在大约 2 个月后变得烦躁 无论如何，经过 6 个月的垃圾工资和琐碎的政治（我在昆士兰大学讲课），一位老朋友从镇上来了，现在净赚 600 美元左右每天承包他问我在奥兹拿 60k 的时候到底在做什么，却输给了政府一半（我把 super 和 tax 放在同一个篮子里），我不得不问自己同样的问题所以我来到了香港，我很高兴我做到了！
评论
嘿灰姑娘考虑到你对感觉很聪明的各种评论关于不支付任何澳大利亚税，我希望你能节省很多钱来养活自己，如果你回到澳大利亚依赖政府做任何事情在道德上都是错误的，不是吗？Wylie
评论
做我发现了一条酸葡萄 Wylie 我目前不使用它的服务时为什么要在澳大利亚纳税 如果您喜欢住在海外，完全欢迎您这样做，无需抱怨，因为我不纳税以支持您的社会服务 当我回来时，我会做任何我喜欢做的事，这是我作为澳大利亚公民的权利，尽管我认为到我们退休时将没有退休金，只有自筹退休金同样很少有医疗保健，但这对我来说很好享受你的高税率
评论亚历克斯，所以只是澄清一下，你在奥兹州没有缴纳任何税，实际上是作为澳大利亚居民，您受益匪浅，因为它可以让您将税收损失向前转移 如果您是非居民，这也可能吗？侧重于证明居民身份，而不是证明非居民身份 一般来说，非居民税率很高（没有免税门槛），因此在 ATO 眼中，您需要证明您是居民才能利用较低的（居民) 税率 通常我认为，只要与澳大利亚有税收协定，任何海外收入都将免税 美国是世界上少数几个在国外对其公民征税的国家之一 另一个问题，你不支付澳大利亚的税率比英国高这是否意味着除了英国的税收之外，您还需要在澳大利亚支付额外费用我想这被您的负扣税所吸收，但我仍然没有看到你为什么要在澳大利亚居住
评论
我是j我们认为，由于您没有获得与 resi 道具相关的全部税收优惠，也许只是全力以赴以获得最大收益，以及一些上限增长我想这很大程度上取决于您必须使用多少资本干杯，Y-man
评论
一点都不酸葡萄我很乐意纳税如果你不在这里赚钱，你为什么要纳税这是最近的一篇文章，你发表了一些税收评论我和至少几天前向你提出质疑的其他成员我相信你还记得而且我知道还有其他人的想法相同你似乎每几篇文章都自相矛盾也许你应该阅读它们以提醒自己你上次在写下一篇文章之前所说的话 你为免缴税而幸灾乐祸，但我敢打赌，当你回到这里生活时，你会很高兴使用我们的基础设施、补贴交通、医院等我有一个家人认为他的两个兄弟姐妹努力帮助他很有趣在过去的 30 年左右，我靠养老金过活 只是另一个贪吃的人 这一切都归结为态度，你似乎喜欢用错误的方式惹恼别人 如果我们都按自己的方式付费，我们都会过得更好如果我不缴税但利用系统为我谋利，我会觉得自己像个水蛭（我真的不记得那个帖子，也懒得找它，但我被你的态度冒犯了，有人在你的当时的态度）Wylie
评论
嗨，Wylie，我想我只是不明白你为什么要花时间关心我的税收情况，你专注于自己的生活进步不是更好吗？和你自己的投资机会我不你把我之前的声明当成是“幸灾乐祸”不纳税其实我只是在解释我为什么选择离开澳大利亚，以及由于减少了你在海外赚取的薪水的惊人差异税率 把它想象成我与其他人分享我的积极经验rs 并推荐相同的行动方案，而不是我取笑在 Oz 纳税的人 我想当有人对自己的情况做出积极的陈述时，您可以选择两种方式它为你打开了一个新的可能性（就像一个朋友和我一起做的那样，这是鼓励我首先搬到香港的原因，我很高兴他这样做了），或者你可以把它当作我“幸灾乐祸”取笑那些必须缴纳全额税款的人你如何选择解释生活取决于你至于其他海报，有时我懒得回应那些无处可去的陈述最终这就是一个投资论坛，大多数时候我想讨论不同的想法和投资的实际方面我不必向任何人证明我的行为是正当的，但我自己确实我已经惹怒了一些人一路走来，但我认为这就是当你来到房地产委员会并敢于问这个问题时，'房地产目前是一项好的投资' 很多人把他们的大量时间和金钱都绑在了房地产上，并建议他们'走错了路会在一些人中引起强烈的情绪反应直接的答案，因为人们只是给他们广泛的一般性陈述，例如“财产永远不会倒塌等”。就我个人而言，我不介意继续寻求直接准确的答案，如果它以错误的方式使某些人感到烦恼，那就这样吧。这只是一个论坛一天结束，无论你是谁，无论你做什么，总会有一些人不喜欢o 发表个人评论（除非偶尔有人非常恼火），尽管我注意到当我提出事实性问题或发表关于我对财产的看法的陈述时，许多人会继续攻击并使其成为个人评论 这种情绪反应让我知道他们没有理性思考，这让我更加怀疑他们是否对自己的投资有客观的看法
评论
Y-man，我会认为商业地产具有与住宅相同的税收优势物业（负扣税等） 在我看来，商业物业的回报率更高，因为由于空置期长等需要更大的资本基础，你怎么看
评论
我猜亚历克斯，如果他是作为英国居民支付，将无法要求扣除财产损失，即负扣税因此，他在澳大利亚拥有的财产给他的税后收入比他曾是英国居民的税后收入要高
评论
通讯道具高产（平均 7-8%）amp；低增长（通常是 CPI）Res IP 的产量低（3-5%）amp；更高的增长 (72%) 你为收入纳税，你不用为增长纳税 在 SS 上搜索
澳洲中文论坛热点