澳洲澳大利亚房产 达到可服务限制时该怎么办 悉尼

在澳大利亚地产投资



只是想知道经验丰富的投资者在达到其可服务性限制时会做什么 我们希望今年再购买 700-80 万美元的 IP，但我们的经纪人建议我们的借贷能力只有 52 万美元左右一切都不是问题 在这个阶段，我们希望以大约 40 万美元的价格购买一栋近乎新的别墅，包括成本 这将是 100% 的贷款 我们还需要将我们的 LOC 再增加 2 万美元以应对任何意外情况 总贷款 42 万美元从 52 万美元的限制只剩下 10 万美元 由于我们的投资组合是负利率的，除非我们出售并偿还不可扣除的 PPOR 抵押贷款，否则我们将有一段路要走才能购买下一个 IP 在这种情况下运行数字，这将无论如何都没有多大帮助，因为除了我们的 PPOR 之外，我们拥有的唯一具有 15 万美元资产（因此很明显要出售的）的其他房产将花费 38 万美元来更换目前它距离中性齿轮只有 40 美元 pwk，并且r ents 上升 我认为这将在大约 18 个月后出现这种情况 我也相信我们将继续从该物业中享受强劲的 CG 所以我们非常不愿意出售它 如果我们继续购买并持有并等待我们的租金收入和增加就业收入 我认为至少需要 15 到 2 年才能说服银行借给我们足够的资金购买另一个 IP 那么我们的选择是什么 当他们达到同样的点时其他人做了什么我应该指出我们的可服务性不仅仅是银行页面上的数字，它在实际能够偿还贷款方面是真实的-ve 以 300K 美元的价格调整 IP，自付费用为每年 8000 美元，使用 LOC 以 75% 的利率提供服务，那么：假设 8% CG x $300K $24K LOC @ 75% pa $86K 年利润 $154K 当然上述情况仅在 CG 高于服务成本和产生的利息 作为兴趣点，我们为自己设定了一个目标，即持有 200 万美元的房地产投资组合除此之外，我们的目标是继续将我们的投资组合建设得更高，但 200 万美元是一个里程碑 目前我们是大约 1300 万美元 我不想认为我们会达不到这个目标，而且我们当然不希望在 3 年内仍然努力实现目标顺便说一句，换工作不是一种选择 我们的薪水都很高，而且在我们的工作生活中，我和老公都是兼职工作，老公在家和我离家很近，可以灵活地在家做一些工作。要达到这个非常令人满意的安排是一条漫长而艰难的道路，所以做任何事情来改变这不是我们想要娱乐的选择 对我们来说，投资是为了让我们摆脱朝九晚五的苦恼，所以回到全职工作会与我们努力实现的目标背道而驰 我们有两个年幼的孩子，所以我们重视我们的空闲时间非常高度 Com欢迎评论、意见、建议 Flatout
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如果您在现有物业中有足够的 CG 那么，也许您可​​以考虑使用部分资金来偿还贷款 您可以为现有物业（IP 和或 PPOR）再融资释放一些资金（无需出售任何资金）然后，您可以使用 LOC 和 nolow docs 的组合进行购买或“现金债券”的组合；和完整的文档贷款 干杯，詹姆斯
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现金债券讨论在：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt26842 干杯，Y-man
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我们尝试从其他（非就业）现金流产生管理投资和股票交易 干杯，Y-man
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Hiya Flat 可维修性是一件有趣的事情 客户经常说银行或经纪人不会给我更多的钱，这通常是对的，而且，更多的时候，有一些解决服务问题的方法 不会是第一次有人来找我们，而且“简单”。重组和使用特定的贷方组合突然之间有 500 或 750 k 昨天不存在很难评估您的情况需要更多信息，但在用年金之类的东西烧掉股权之前，请与其他可能有权访问的经纪人交谈到你的产品或想法可能不是 ta rolf
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Hiya Flatout，首先，在达到你现在的位置时做得很好我记得几年前读过你的一些帖子，你和你的丈夫肯定在战斗在大家庭财务态度的大背景下逆潮流而行——在打破贫困思维模式方面做得很好 我们在 04 年初用 6 或 7 套非常负面的住宅物业撞到了这堵可服务性墙 我们涉足“工业”部门”；自从工业“东西”，足以在 106% 的贷款中支持自己，还分拆出足够的闲置收入来完全支持住宅落后者购买使您的投资组合规模翻倍的东西，同时从您的投资组合中扣除总费用回来是一件很棒的事情 在 API 杂志的 06 年 8 月版上进行测验，了解有关数字的更多详细信息>感谢 Dazzling Hubby 的补充，我做出了一个非常有意识和深思熟虑的决定来打破“贫困循环”；在我们的家庭中 我们希望为我们自己，更重要的是为我们的孩子过上更好的生活 到目前为止，我们的成功引起了不同的反应，但我想这是可以预料的，我们刚刚学会了不与那些消极的人讨论我们的投资活动。令人沮丧的是，虽然知道我们家中还有很多其他人有前进的道路，但我们似乎无法说服他们中的任何一个人采取这些步骤 难以置信，但在我和老公之间，只有另一个家庭成员拥有他们的家 我可以当我听到其他人通过诸如“我不想成为 25 年抵押贷款的奴隶”之类的评论时几乎不相信自己的耳朵。或“我不想被困在同一个房子里呆上驴的岁月”；有趣的是，当我 16 岁的时候，家里的家长，我的父母，因为破产而失去了家（我想这就是我如此致力于房地产投资的原因）当时爸爸接近退休年龄，不能再找一份工作，到他们从破产中解脱出来时，肯定没有机会再买一套房子了。无论如何，他们正在为靠养老金生存而苦苦挣扎，家里的每个人都说：“哦，我不想结束像那样”然而，这就是他们都在前进的方向。在一个更光明的地方，我一直在感兴趣地阅读你关于工业 IP 的帖子，并热衷于在某个时候进入该领域我需要在该领域做更多的功课，尽管我们我对此几乎一无所知不幸的是，Aug API 的副本，因此非常感谢您提供任何进一步的信息 Flatout
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大家好虽然我不是心理学家，但我不禁对我遇到的不同心态感到惊讶 这么多人很幸运，我们有一个福利制度，但是对于这么多人来说，这种想法必须迅速改变我认识的大多数人会认为我是一头资本主义猪，小时候我也会说同样的话 这里可能要讨论的危险领域，但即使是我的整个政治心态都有也改变了给我看一个鼓励资本主义的国家，我会告诉你一个有问题的国家“但是”没有人真正感到饥饿 向我展示一个避开资本家的国家，我会在大多数情况下向您展示真正的贫困 我很想知道直接投资于商业与 LPT 的想法评论

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嗨，Flatout，我完全同意 Rolf 在我们收购了很多房产并相信我们的可服务性已经达到了天花板（被银行告知）之后，我们得到了 Kristine 和Rolf L（均来自论坛）以 100% 完整文档借出帮助我们获得价值数百万美元的 IP 融资！并且被告知在我们应该考虑替代（低文档）产品之前我们还有一些财产同时来自现有知识产权的股权不断增长和再融资这些财产提供了几乎无穷无尽的可服务性机会然后可以重新绘制股权用于低 doc 贷款或现金债券，为负扣税房产的存款和持续费用提供资金 我们的目标是继续寻找优质房产来购买和持有，并使用优秀的经纪人使过程变得容易得多 如果您与优秀的抵押贷款经纪人讨论您的情况，您可能会对可用的选项感到惊讶 祝您好运
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Flatout，这就是我过去使用 CashbondAnnuity 来继续购买 IP 的方式 当您拥有几个 IP 时，服务能力最终会变成一个问题 由于您不符合他们的标准贷款标准，银行放款人不会借给您钱 正如您所知，银行放款人会根据 2模块 - LVR 放大器； DSR 大多数投资者开始达到其借贷能力的地方与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的知识产权债务 现在，如果您可以增加收入，这真的不是问题但是您怎么能这样做很明显y 头脑可以想出很多方法但是大多数投资者知道的主要方法是增加您的现收现付收入和或增加您的 IP 租金收入因为这些方法相当依赖并且受限于市场条件很多投资者不知道在哪里从那里去很多人忘记他们拥有的股票商店，他们的低 LVR 随着时间的推移是由过去的资本增长创造的，这就是现金债券或年金发挥作用的地方——这是我为解决缺乏可用性问题而采用的方法，并且允许我继续借贷来建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转化为现金流来增加您在银行放贷人眼中的收入它的运作方式如下 - 您购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划保险公司 该保险公司然后在指定期限内向您支付利息以及利息 - 通常为 5 年 您使用资金购买 Cashbond从 LOC 中提取 例如，如果您购买了 5 年期限的 100,00000 美元现金债券，您每年将获得 20,000 美元外加利息，当您去银行贷款购买下一个房产时，您在您现有的 Payg Income 放大器之上，可以在您的贷款申请的 INCOMES 方面显示 20,000 美元收入的 100%；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务 现在在不同的情况下，最近的贷方竞争与第一次出现并成为我们可以使用的非常实惠的选择相比，No Docs 的成本已经降低了最近我也添加了这个结合我现有的 CB amp 的融资类型；投资组合结构纯粹是因为它目前是一种更便宜、参与度更低的替代品这就是我能够继续购买的方式现在我知道这些方法并不适合所有人这完全取决于你的情况、目标、时间框架和;您的个人投资者风险状况 希望这为您提供了帮助；其他人都有一些深思熟虑
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非常感谢大家的反馈，尤其是 Rixter 我一直在阅读现金债券上提供的线程，非常感兴趣我对克服更有信心与几天前相比，这个服务障碍虽然很遗憾我们可能不得不更换经纪人（他是一个非常好的人，但这是生意）在这个阶段，看起来完整的文件贷款可以用于下次购买，可能是之后的如果我们稍微混淆一下我们的贷方然后我想我们会走低档路线现金债券的使用会在某种程度上走上正轨，但肯定是一个非常值得考虑的选择 Flatout
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我认为月收入，在直接投资中增加价值和自我发挥作用的机会 LPT 现在似乎转向了成长型股票，而不是高收益股票 我知道我的市场角落已将我送到澳大利亚证券交易所进行下一阶段的投资< BR>评论
正如罗尔夫所说——给自己找个好人经纪人刚开始的时候，我们有一个 ip，银行说他们不会借给另一个，所以我们去找了另一个贷款人，他全身心地想借给我们最终我们发现自己是一个很棒的经纪人，他基本上说“你找到了交易” ，我给你找钱”； （所有合法且光明正大的）因为他知道我们很乐意付款，并且我们知道我们在做什么（有点）我们在过去 6 年中一次持有的最多 ips 是 12 - 我们是回到 10 并希望今年购买更多，这是在银行表示他们不能以 2 ps 借给我们之后，我们的收入没有任何变化 - 事实上可能更糟，因为负扣税属性
评论< BR>许多 LPT 现已“装订”；给母公司——所以它是一个合并的“财产”；和“分享”；所有权（有其优点和缺点） 大型财产信托使您可以进入大型综合体和（希望）大型稳定租户支付 强租约和租金将是其他期望 当然缺点是您（基本上）在管理成本等方面没有发言权 所以理论上每平方米的回报如果你 DIY 应该更大 干杯，Y-man
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感谢 notool8 的“资本主义是财富分配不均和共产主义平均分配贫困分布”；正是我所说的，是的，几乎值得捏一个“签名”；并感谢 yman 和 bundy re lpt vs direct 商业地产 我不敢相信 LPT 最近的一些回报，但我也已经足够长的时间了记住人们也被他们烧死了，棘手，非常感谢任何进一步的想法
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虽然我还没到你的阶段！-，只是想问一下：使用现金债券技术，你最终会支付更多的税（减少负扣税），这是一件大事
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对不起，你是什么意思
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这正是我对现金债券的看法如果通过现金债券我们增加20K我们的年收入，那么我们是对那额外的 20K 纳税还是只对利息金额纳税
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嗨，只对利息部分纳税 剩下的就是你的资本配给的 rtn ta rolf 不，你不为整个 P 纳税放大器； I 金额 您只申报利息部分 这笔小额利息被您因购买 CB 的 LOC 提取成本和 CB 利息回报本身的差异所带来的损失所抵消，即这大约是 2 -3% 损失希望这有帮助
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是的，这很清楚，谢谢罗尔夫，里克
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邓斯伯勒，小心你不要发布太多这些想法（尤其是如果他们不是' t符合本论坛的“精神”）上次我提出的建议不是“购买房产”； （我也用了那句话）我被一张湿的电车票打在手腕上（信息告诉我要做一个好孩子）
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如果你正在制作，这不是有点虚伪吗投资房产却又痛恨制度 如果你真的是那种“我不买房产是邪恶的”的人，你不会在这里找到很多支持者
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我已经刚刚达成一项以 20%（资本化利息）借钱（由个人借给我）的安排 我已经与 3 位抵押贷款金融经纪人谈过，但他们都没有提出让我满意的交易 - 所以我已经寻求（实际上）风险投资融资 20% 可能听起来像一个可怕的利率 - 我猜是这样 - 但 70,000 美元的 20% 比我相信通过出售超过 40 万美元的 IP （免费增加一些现金股权）在一个仍然以每年近 15% 的速度运行并且没有放缓迹象的市场中并且满怀激情地讨厌它但是，正如客户对我所说，这是做生意的成本，有时支付 10 000 来赚 100 000 并不是一件坏事 ta rolf
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