澳洲澳大利亚房产 一些粗略的计算 悉尼

在澳大利亚地产投资



要点：仅仅因为一个大街区的房产看起来很便宜并不意味着它是这里的一些涉及郊区房屋的“信封计算”假设总可用资本约为 50 万美元，您可以偿还所有债务和成本选项 1：购买 3 套 16 万美元的旧房子 租金 160 美元每块 600 平方米的地块 每块土地价值 12 万美元 总支出 48 万美元 总租金收入 480 美元 总土地面积 1800 平方米 总土地价值 36 万美元（即总 exp 的 75%） 选项1a: 将祖母房加到上述所有项目中 以 $100pw 出租，房屋租金下降 $20pw 祖母房售价 $40k，租金 $100pw 总支出 $600k 总租金收入 $720pw 总土地面积 1800 m2 总土地价值 $360k (即总 exp 的 60%) 选项 2：在大块 (900 平方米) 上购买 $210k 旧房子 租金 $180pw 选项 2a 在后面建造 1x2br 单元（独立式） 成本 $150k 租金 $180pw 总支出 $360k 总租金 $360pw总土地面积 900 平方米 总土地价值 18 万美元（即总面积的 50% exp) 选项 2b 在后方建造 2x2br 单元 成本 $250k 租金 $360pw 总支出 $460k 总租金 $540pw（但注意大的 dep 收益） 总土地面积 900m2 总土地价值 $180k（即 39%） 选项 2c 同上，但出售17 万美元的房子 总支出 29 万美元 总租金（仅 2 个单元） 360 美元/周（但请注意大部门福利） 总土地面积 450 平方米 总土地价值 9 万美元（即支出的 31%） 选项 2d 细分后院（450 平方米）并留出 450 平方米对于原始房屋 出售后院 $100k 扣除 $20k 成本 房屋放大器的有效成本；剩余土地：$125k 房屋租金 $170pw 总土地面积 450 m2 总土地价值 $100k（即有效成本的 80%） 如果目标是用您的美元获得尽可能多的土地面积，那么无聊的 Jan Somers Option 1 还不错，具有良好的 SANF 或 1a，如果你真的需要现金流（更好的收益率可以补偿直接选项 1 没有提供的折旧收益） 所有选项 2 都是在代理人对房子感到兴奋之后开发的一个大地块 虽然 2a 到 2c 可以提供更好的现金流（如果建筑商不超时运行），它们的工作量要多 100 倍，而且你投资的土地部分会直线下降，你得到的越多，从大约 5% 到大约如果涉及建筑，6% 的总收益需要 100 倍以上的工作但是如果有房屋大小后院的市场，2d 成本低，收益高（7%），并为您留下高土地价值成分，除非 2d 是实用的，那么在大街区买更贵的房子可能是不值得，即使土地稍微便宜（每平方米 233 美元对每平方米 266 美元，假设房子完全折旧）彼得
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好帖子 - 它确实让我重新考虑了我的一些先入之见，尤其是关于我的计划只专注于具有细分潜力的大型老房子你拆除原始房屋的情况怎么样 - 假设一个 1000 平方米的街区，可以容纳 4 个单位（这是我目前居住的郊区的标准交易在： 400k 的地块，比如说 330k 土地价值 每单位 125k - 600k 建筑成本（可能被低估） 总土地价值 33% 但是以每人 250k 的价格出售两个单位： 总成本 1000k 减去 500k 两个单位 500k 总计 66% 土地价值那还不算太破旧，我认为两套新单位的现金流会比一套老房子好得多
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如果老房子的租金是 $250pw，那么，我想新的 2br 单位应该get $200pw 所以收益率已经从 32% 上升到超过 4% 这个限制是除非您可以将建筑成本降低到（比如说）lt;$100k 和租金 gt;$200pw，否则很难让收益率增加超过 1% 鉴于所涉及的工作，肯定会增加 2% 或更好是可取的 以上不包括 CGT 和折旧和 CGT，这将分别减少股本和改善现金流量代理商提出的观点之一是建造 2 个单元比一个要便宜得多 所以 2 个单元 + 在 900 平方米的地块上已建成的房屋可能是优于 600 平方米街区的 1 个单元 + 已建成的房屋 我在之前的计算中允许小幅折扣，但您仍然在建筑上花费大量资金，可能是过度资本化（作为一个便宜的地区），土地价值较低 % 类似的事情听起来和代理在一起的时候很好，但是在我做了上述计算之后，我失去了兴趣（如果一个人花 21 万美元，一个人可能会在更好的郊区买 600 平方米而不是在较小地区买 900 平方米）还有一些想法： 1c：拆除房屋e 在 600 平方米的地块上（在我正在查看的地区很常见）并建造 2 个单元实际上您拥有：* 地块 $180k（包括拆毁房屋）* 一对单元以 $180pw 的价格租用每个单元 * 总 exp $430k 租金 $360pw 1d 在一个街区购买价值 160k 美元的房子，可以在后面建造一个单元，同时保留房子 * 有房子的土地 $160k* 新单元（真正的房子）$150k * 总 exp $310k * 总租金 $340pw 1c 的收益率为 4%（低于单独的房子）且土地成分较低 这可能解释了为什么该区域仍然大部分是完整的房子尽管 1d 位置方便，但仍然比买 2 所房子好一点点，而且更麻烦彼得
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我印象深刻你是如何设法将所有这些都放在一个信封的背面一定是 A4，诶！伟大的数字，给了我很多思考 谢谢
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彼得，那里正在进行良好的思考过程 我唯一的评论是土地部分的用处 如果（例如）3 个街区在整个郊区被隔离, 它们的继承价值远低于并排的三个街区，并且能够在大型开发中合并土地面积不是分割街区和开发的唯一考虑因素-因此从泥土中提取最大价值市议会的设计费用在我们的一个郊区中发挥了很大作用，显然，分区与土地的价值有很大关系，但是要开发比复式更高的任何东西，需要25m或更多的街道临街面。块是半英亩或四分之三英亩，但它们实际上对人类或野兽毫无用处，因为它们通常宽度为 20m 现在并排购买两个或更多，你就有了一个很好的可用块 不要低估 th将标题并排放置的价值，远比单独标题更有价值

你难道不知道信封可以被切开，所以提供一个几乎和 A4 面一样大的区域 主要问题是窗户部分很难写，就像任何印刷的内部一样严重的是，我使用了 REA 的小册子的背面（在豪华的郊区，他们在那里有平面图，但不在这个区域）火车，所以所涉及的时间也可以注销我同意这一点；如果你有一个 600 平方米的街区并买了隔壁的那个，那么总的 1200 平方米会比分布在不同街道上的 1800 平方米更好（如果你想开发或出售）但是如果你只是在一个普通街区上堆砌远郊区，那么正如我的数据显示的那样，这在财务上可能是低效的，但如果在内郊区（人们会花高价购买鞋盒）或工业区（每建筑物价值的租金收益是比普通住宅要好）彼得
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