澳洲澳大利亚房产 需要你们对这个在悉尼内西区新南威尔士州悉尼出售的廉价单元的意见

在澳大利亚地产投资



好的，我想从 ocau 上的人那里得到总和意见 我目前正在寻找房地产市场 一直在寻找新南威尔士州的 Burwood 悉尼一段时间（内西区） 目前在 Burwood 以 190,000 美元的价格出售 1bdr 1 浴室单元（原价为 219 美元） k 上周）我给代理打了电话，得到了一些信息 Outoings is $278 strata pq, $130 for council pq and about $73 for H20 Works out to $37 pw 无法获得有关下沉和管理基金当前余额的任何信息 目前空置但可以以至少 $190pw 的价格出租 我知道因为我的朋友正在租用我正在看的同一栋楼中的一个单元 步行 2 分钟即可到达 Burwood 站，步行 5 分钟即可到达 BWD westfield 它虽然很小 @ 28m 广场 一起我和我的女朋友（目前和父母一起住在家里），我们打算把那个地方出租，以我们的收入，只要事情按计划进行，我们可以在不到 6 年的时间内还清。无论如何，我只是想听听你们的意见好不好买 最终ly，我不打算以后卖掉这个单位，我只想为我的女朋友和我的未来有稳定的收入再次感谢
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仅个人意见：28sqm 是鞋盒转售选项将受到限制，除非它在市区，而且我不认为 Burwood 是其中之一 以这样的价格，为什么不去更远的 West 说 Harris Park 或 Parra 20 万美元会给你一个更旧的 2 卧室 也重新考虑你的计划 付钱在 6 年内关闭涉及每年向抵押贷款支付 16% ($30+k) EXTRA （在你租房之上，而且你将成为现金流 - 无论如何）你之前提到过你有 6 万美元，所以这意味着您几乎将 100% 的税后支付用于抵押贷款6 年后仍然是一处房产 如果您在 6 年内继续购买，您可能会愉快地欣赏 6 处房产 关于建筑的最大想法之一拥有财产的财富是一个概念，它不是为了偿还债务，而是让债务为你工作亚历克斯
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我同意亚历克斯为什么当你能得到一个像样的 1-2 卧室时买一个鞋盒有一个这里有很多关于 P amp 的好信息；我加上 IO 贷款 好好阅读 我们中的大多数人只会对投资物业进行 IO 不要急于投资 现在市场上有很多选择 花一些时间阅读论坛并自学不同的选择
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您可能会发现贷方也会限制他们在 50 平方米以下的贷款额度 - 我会寻找其他地方并利用更多的房产
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V770，不久前你谈到要在 300 美元的单位你想住在 Burwood，现在你说的是 Burwood 的一个小工作室在某个我可以居住的地方' 很多人都属于这个想法 鉴于您不再认为您必须居住在 IP 中，我是否建议您根据区域扩大搜索范围在悉尼的一个地方，它会给你一所房子去州际公路，它给你更多的选择一些地区像Strathfield、Westmead 等具有巨大潜力 我认为您通过了解“我不必住在我的 IP 中”的概念已经迈出了很好的第一步 其他包括：“我不必住在我的 IP 附近'（让您了解州际房产）、“IP 是一种金融概念，而不是实体概念”、“良好的债务可以创造财富”（还清贷款不一定是好事）等 在您的年龄，掌握基本知识对，建立良好的物业基础，再过几年你会看到一些很棒的效果 Alex Alex
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非常感谢你的意见我需要有人给我一些关于这个单位的建议这是一个非常小的毕竟单位我会调查 Campsie 可能多花 2 万美元，它让我得到一个体面大小的 2 bdr 单位 + 1cs 我刚开始接触这个我可能只得到大约 30% 的概念，即通过贷款借最高额，利用我为我的租金收入支付的利息，从我的工作收入中获得更多的税收减免，同时还清第一笔钱财产，在几年内购买第二个单位或其他东西，并继续对第二个财产做与第一个财产相同的事情这就是alotta ppl告诉我要做的利用负扣税等我只是在想自己，即使我做了上述指示，让我说 15 年之后我可能拥有 4 处房产同时，我背负了巨额债务，我仍然必须工作以维持还款以及利用负扣税权利或没有所以，我什么时候才能退休而不工作，从房产中获得收入，而不是背负巨额债务，我真的无法弄清楚在以后的生活中好好利用它 我的意思是，我想好处可能是，15 年的时间，这 4 处房产 id 拥有，价值会升值 我最好的猜测是，卖掉这些房产并好好利用利润并购买更好的房产并将其出租并将其用作收入类似的东西对不起我想进入房地产市场的长期问题，但不想匆忙并犯任何愚蠢的错误谢谢堆4你的意见
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我最喜欢的一些话题（论据）（应该提到我不知道你要问的区域 - 但我不会买一个 28 平方米的单元 - 任何地方，永远，除非它可能是我最便宜的东西'曾经见过 - 这对你来说似乎并非如此 - 看看 2-bedder）现在，关于你的问题 你需要了解自己的心态 为什么你“想要”？还清这些单位是因为您无法控制您的支出，如果它是只付息贷款还是因为您一直被告知要还清债务或者仅仅是因为那是您的“夜间睡眠因素”？或者其他如果您只支付利息并将超额支付用于投资，那么您可以使用您 IP 中的股权通过您已经支付的本金购买您的下一个 IP 的想法可以很容易地完成（记住 - 税收 -对价值增加的资产的可抵扣债务是“好债务”；你想最大化这种类型的债务坏债可以考虑很多事情[有些人甚至考虑针对 PPOR 坏债的贷款，因为它不能免税] - 但主要涉及对失去价值和或不可扣税的东西的债务一个 IP 将在大多数情况下满足良好债务的要求 - 如果选择正确还记得只有利息偿还是免税的）我这么说是因为你'会发现许多投资者选择只付息贷款来增加现金流以进行进一步投资——通常使用抵消账户 抵消账户的目的与支付本金几乎相同（如果你喜欢这种证券）——但会减少你的如果只支付利息，则支付更多 IP 的可爱税收优惠加上使用诸如 IO 贷款之类的东西而增加的现金流 - 可以比您想象的更快地使您的下一个 IP 成为可能！我敢肯定这不是很清楚 - 但继续提问，一切都会开始融合在一起！干杯，仁
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v770，我知道现在拥有很多房产的概念似乎是不可能的，但是当你摆脱了最初的几处房产之后，资本收益和租金收益真的有了自己的生命您拥有房产的时间越长，当繁荣来袭时，您就越有可能就在那儿 这确实超出了您的计划，因为您可以更轻松地进行再融资除非您参与其中，否则很难描述它，但实际上，它确实有效 当我刚开始时，我的薪水为 35,000 美元，并购买了价值 170,000 美元的房产，我认为这是很多现在，我的薪水上涨了，但我的债务（和财产）增加了很多我现在一口气拥有的贷款：我无法偿还但现实是我可以偿还，这是来自租金增长和逐步购买我只能说，买你的第一个然后真正分析数字，你会意识到第二个是很可能的 然后第三个，等等亚历克斯
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嗨 v770 对我来说你需要什么我s 组建你的顾问团队，并从那里制定出一个攻击计划，你不需要了解每件事，他们会做，他们会在你开始时解释你的友好银行经理和一两个好的经纪人在您所在的地区并从那里建造
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基本上，以 20 万美元的价格购买第一套房产 所以，通过支付超出仅付息贷款最低要求的额外费用，我的最低金额与我支付的额外费用之间的差额，例如, 1000 pm 是最低的，我支付 1500 pm，所以 500 是额外的股权，或者是房产购买价格与当前市场价值的差额无论如何，所以几年后支付仅利息贷款，通过最大化我的税收通过负扣税和租金回报进行扣除，然后我可以使用我支付的额外还款并在拥有我的第二个 IP 3-4 年后的几年后购买第二个 IP，然后我可以转售它，并使用该利润制作另一个 IP 但这次更大的是我知道他们是非常菜鸟问题对不起我真的很想了解它并开始学习它
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我认为你应该做很多阅读并尽可能多地了解房地产投资因为有很多概念要掌握，我强烈建议您从 Michael Yardney 的书“如何在业余时间发展数百万美元的房地产投资组合”开始；因为他非常清楚地解释了事情祝你好运！ Sparky
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Hi v770, A couple关于这一点的事情-据我了解，当您有仅利息贷款时-很简单，IO-因此，当它是IO时，您不能向本金支付额外费用（尽管我很可能是错的）但是，如果您有一个与 IO 关联的抵消账户 - 您可以保留“额外还款”；有效地节省本金并减少您支付的利息 您可以在不重新提取的情况下取出这些资金，因为抵消账户与日常储蓄账户相同（只是有更多好处！）净值是您的财产价值之间的差异以及您所欠的因此，如果该房产为 20 万美元，债务为 20 万美元，而您原则上还清了 1 万美元——它没有任何增长——净值是 1 万美元 如果它重新估值为 22 万美元——你的净值是30k 美元（如果您不还本金，股权将是 20k 美元）希望有帮助！干杯，仁
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v770, 几个非常快速的原则让你消化 1 你不支付额外的本金来增加你的股权 2 你拿出只利息（IO）贷款，这样你就可以最大化您的可服务性并尽可能多地持有房产总价值 3 您的资产增长来自您现在非常庞大的资产组合的自然资本收益 不要担心从本金中支付一分钱，这是创造您资产的增长4 通过信贷额度 (LOC) 提取使用增长来购买下一个 IP 5 通过获得良好的收益和负扣税来提高您的可服务性 基本上，对于大多数以增长为导向的购买和持有者（我就是其中之一） ), 原则是购买和持有尽可能多的总价值房产，你可以在非常好的地区购买，这样你的资本增长就会更强，最大限度地提高你的可服务性和杠杆率，然后等待 当然，这种广泛的方法有很多条件像“时间” quot;市场以避免负资产头寸等 但是最大杠杆和利息的原则仍然适用 Jan Somers、Peter Spann 和最近的 Michael Yardney 以及其他人关于这个主题的书籍很多从基本原则开始也不错价值，对于你在该房产上拥有多少原则我今天一直在考虑它所以，基本上如果我只使用 IO 贷款，我现在拥有的 31,000 美元存款有什么用，我的意思是，不是吗？如果我只做 IO 贷款并计划让它在资本中增长以供将来使用，那么将所有这些都作为押金有点浪费 我想到了这个想法 可以说，我借了 19 万美元 @ 75% IO 贷款，每月最低还款额的 11875 pm 我能得到的租金大约是 $200 pw 少支出@ $450ish pq 的 $150 ish net pw 这意味着我在技术上支付了大约 5875 美元下午，这大约是 145 美元 pw @ 同时，由于负扣税，我的工作收入增加了（顺便说一下，如果你有投资房产，我的收入要交多少税）所以从技术上讲，我实际上并没有花太多钱来维护这个单位我所做的就是等待资本增长并利用股权投资另一个 IP 是的另一件事是，如果你不能为 IO 贷款额外偿还，你可以设置一个与您的 Homeloan 相关联的抵销账户，并在抵销账户中进行额外的还款，这样它会降低我的每月最低还款额 这就是我从上面的读数中解释的方式 我做了额外的还款，可以吗？把它们全部取出来，这取决于房屋贷款是不是朝着正确的方向前进？对不起，我会买你们提到的书并开始阅读它
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嗨，v770，你的财产中的股权是财产的价值 les s 比你所欠的（债务） 价值更少的债务权益 因此，如果你以 20 万美元的价格直接购买房产 - 你有 20 万美元的权益 当房产升值时 - 这也是你的权益 - 这是获得的最快方式公平！但是，即使向您的贷款支付本金并不是获得股权的最佳方式——它仍然是股权但为了更快地获得股权，IO 是最好的——假设您使用多余的资金和服务能力进行投资（而不是购买等离子电视或汽车, 或其他价值下降的东西）请记住，如果您投入的资金少于 20%（即拥有大于 80% 的 LVR），您将支付 LMI 我认为 LMI 是一件很棒的事情 - 一次性收取费用以获得更多的控制权资金-但您仍然需要考虑到您的税率取决于您的收入您的财产费用退还等于您的税率因此如果您处于最高税级-负扣税将是最有效的如果您'在较低的税率范围内，您可能不会看到口袋里有那么多钱确切地！您还可以通过为房产增加价值来增加您的资产 - 例如通过翻新 一件要记住的事情 - 并非所有贷款都提供抵消账户（或至少免费） - 当您选择时，您需要确保这是一个选项您的贷款 对冲账户与您的日常储蓄账户完全相同，只是它与您的贷款相关联。这意味着您的对冲账户中的资金数额是“抵销”；您支付本金的贷款金额 例如，如果您有 20 万美元的贷款，而您的抵消账户中有 2 万美元 - 您只需支付 18 万美元贷款的利息 您节省的金额是您的你喜欢什么，这意味着如果你拿出来给自己买东西（杂货、电视、汽车保险——随便什么），这只会减少“抵消”的金额；您的贷款，因此您的利息支付可能会更高，但仍可完全扣税（如果是 IP）（另一个好处是，您节省的钱不被税务部门视为收入 - 只是您支付的利息减少了贷款-因此您可以要求的费用更少）如果您没有将多余的资金存入您的抵消账户，而是将本金支付到您的贷款中-然后决定您想要这些资金，并对贷款进行某种形式的重新提取-如果您不这样做不要将这些资金用于投资，而是购买冰箱，例如，您为取出的金额支付的利息不可抵税 抵消账户的好处是除了可以轻松使用您的资金外您的下一项投资 - 您也可以将这些资金用于您想要的任何用途，您支付的利息仍然可以免税！因此，例如，我们所有的薪水、租金收入，所有东西都直接进入我们的抵消账户——当它在那里时，它抵消了我们的贷款利息——但我们使用同一个账户（请记住，它与一个日常账户）支付我们所有的账单，出去吃饭，购买礼物，家具，食物，把钱存入房产，股票，管理基金 - 一切！希望这有助于更好地解释它 - 我知道这是一个很难理解的概念！干杯，仁
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仁，非常感谢您这么长详细的回复！这真的让我对整件事有了很大的了解我有一个问题要问所以要确认我对抵消账户的理解如果我的贷款是 20 万美元，而我的抵消账户中有 2 万美元，我只会支付利息18 万美元，因此我只能使用价值 18 万美元的税收减免但是，如果我选择将这 2 万美元用于个人支出，例如汽车或 wateva，那么 18 万美元仍然可以扣税，而 2 万美元的利息不能扣税正确的，嗯，我希望我做对了，我在一份 5 万美元的 FT 工作中，所以对于 25 万美元的房产，利率为 75%，我会考虑什么样的税率（只进行 IO 贷款）因为我计划开始我的第一个IP 在 $200- $250k 大关 我现在也节省了 $31k，并且将节省 $500pw 直到我开始投资我的第一个 IP 问题是，如果我确实打算做一个我的第一个投资物业的 IO 贷款，这意味着我无法获得 FHOG 计划，除非我在其中居住 6 个月并且然后只将贷款更改为 IO 无论如何，我应该如何处理我节省下来的存款 Cos 不值得在 IP 中存入大笔存款我应该把它留在抵消 acc 你们为你的 IP 支付多少存款如果不到20%，也就是说，会有抵押保险+印花税等费用你们是用省下来的钱来支付所有这些费用，还是一起进入你的房贷
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否 第一部分是 - 如果您的贷款为 20 万美元，并且您有 2 万美元的抵销额 - 18 万笔贷款的利息偿还可抵税 - 您不支付其他 2 万美元的利息（因为它是“抵销额”）但是如果你拿您的抵消账户中的 20k 整个 $200k 仍然可以免税（这不是重新提取 - 重新提取意味着您实际上是从贷款中提取股权，这意味着您必须将资金投入贷款或财产增长随着时间的推移价值 - 抵消账户不会为您的贷款增加权益，只是“抵消”；它按那里的金额）这是一个指向 ATO 税率的链接——记住它们是按比例计算的——所以并不是你所有的收入都被征税 http:wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent12333htmamp;mnu5053amp;mfp001 基本上，对于你赚的前 6k -税率为 0%，15% 从 $6000-$21,600 30% 从 $21,600-63,000 所以对你来说 - 你通过负扣税损失的每一美元（这可能是通过实际的资金损失或“免费损失” - 折旧） - 您将收到 30 美分的损失 1 美元您可以从头开始贷款s IO - 即使你住在里面并申请 FHOG 如果你发现你在存入押金、支付印花税和所有其他费用后有剩余的储蓄 - 我建议（无论如何我都不是财务顾问）方式！）只需将其放入您的贷款的抵消账户中，直到您可以决定如何处理它！干杯，Jen
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我不认为我100％理解重绘partorry 但是JEND，非常感谢你的详细回复所以我仍然可以申请IO only贷款并利用FHOG 好的，还有更多问题，对不起，我知道它的alotta ques如何使用我的IP权益购买第二个IP，比如啊，假设我的IP以200k购买，4年后它现在价值230k，那么我如何使用这30k权益来赚钱购买第二个 ip
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假设您以 20 万美元购买了第一个地方，4 年后贷款 18 万美元现在是 23 万美元假设您再次再融资到 90% 的 LVR 银行（假设他们认为值得$230k) 现在将借给您 207k 美元的房产 银行以房产价值的 x% 借出 因此，如果房产价值增加 30k 美元，银行将借给您额外的 LVR% x $30k 您使用这 207 美元k 并支付旧的 18 万美元贷款，为您留下 2.7 万美元现金所有这些都由银行处理，因此您只需将 2.7 万美元现金存入您的银行账户问题： 1) 银行必须认为该房产价值 23 万美元 2) 银行必须认为您可以为 23 万美元提供服务 否则，您只需拿出额外的 2.7 万美元并将其作为下一个房产的押金 我自己的观点：在您的情况下（年轻，很少必要的费用）先买第一个房产然后像地狱一样存钱，然后用现金进行下一次存款几年后，然后再融资我用现金为我的前几个IP，直到后来才再融资一如既往地存更多预先总是一个好主意，尤其是在你的情况下，亚历克斯
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是的！好点！我也建议前几个 IP 使用此方法 当您为购买 IP1、2 和 3 存钱时 - 您将参与游戏，了解融资动态，面临许多障碍，并了解所有期权 但是这一次，你实际上可能有股权可以使用！我真的相信你可以提出你可能想到的问题——但是直到你真正进入那里并体验它之前你仍然不会得到它——然后你会发现所有那些你甚至不知道存在的问题！干杯，JenLoans，当然，是投资者的命脉因为购买更多，而不是 1 房产升值你有 2，用现金存款购买更多意味着在未来几年你有两处房产可以再融资，而不是只有一处底线是你越早储蓄越好 这取决于你正处于人生的哪个阶段 如果你已婚并有几个孩子，当然储蓄对你来说更难 如果你是一个没有家属、没有必要开支的年轻人（即没有人会因为你不要花钱，我不是指你当地的酒吧）然后收入增加，那么你就可以省钱了 再融资很有趣，记住这意味着你借了 105% LVR几乎可以保证负现金流，这将影响您的可服务性拥有亚历克斯线
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