澳洲澳洲房产 你会多消极！悉尼

在澳大利亚地产投资



我最近一直在看一个 400,000 的房产，最高成本将是 425,000 考虑到下一次加息的利息成本，按 75% 的利率计算，利息为 31,875 美元，租金为 350pw，每年 18200 美元原始数据损失为每年 13675 ​​美元包括费率、管理和保险@ 3,100 年，损失将是 16,775 美元 该物业已有 8 年历史，因此可能可获得约 6,000 年的折旧收益，可索赔损失 22,775 美元 假设 40% 的回扣将带回 9,110 美元，因此自付费用损失(16775 - 9110 ) $7665pa 现在有些人会说你真的不能指望更好的 CBD 收益而且一切都很好，但我必须承认我从来没有买过花费超过 $20-40pw 的房产 其他人怎么想像这样的交易你会选择他们，还是坚持下去假设你能负担得起流出，这是你对 MJK 感到满意的交易类型
评论
告诉我们更多关于房产的信息它有什么用是否有良好的资本增长前景？ s 它有大量的土地内容 它离 CBD 有多远 是否靠近学校、基础设施 需要多长时间才能成为 CF 中立或达到您更满意的水平 它会帮助您更快地实现目标 < BR>评论
5 klm from CBD Melb 50% Land content Brick veneer Not strata - no body corp 人们希望未来的上限增长率至少为每年 5%，但谁知道呢，也许是 10%，也许是 0% 历史是过去 6 个月大约 12% 5% 从纯粹的数字来看，这是 PI 投资者最近会做的事情 MJK
评论
我怀疑除非租金上涨 50% MJK，否则它永远不会是现金中性的
评论
如果我在CBD地区买房，我也会做出同样的决定 我的合理性是，如果需要10年的时间再次繁荣，而你在整个10年内每年损失7665美元，那么总计76,650美元我'考虑到维护和费率上涨等因素，这就是为什么每年都会损失相同数量的原因 当繁荣来临时，比如说 10 年后（希望完全最坏的情况），价值将翻倍至 800,000 美元或更多因此您已经花费了 76,650 美元来赚取超过 400,000 美元 这似乎是个好主意，但是如果您能买得起两次这样的购买，您可以在 10 年内出售一次并完全拥有另一个，从而永远产生正现金流 下一个问题，您能否在没有太大风险的情况下扩展财务，并获得 3 栋或 4 栋或 5 栋房屋这就是 Ian 的 PIA 软件真正发挥作用的地方
评论
提供您从投资组合中已经存在的足够股权开始，您可以通过 LOC 将通常自付费用的持有成本资本化，并且不会真正影响您的身体生活方式，也就是 LOE 深思
评论
感谢您的回复到目前为止，对我们而言，凭借我们的房地产和管理基金投资组合，我们可以在当前每年 5 万的正现金流下退休，因此利用这一现金流很容易负担得起，而且长期而言必须是有利的，只是它的前期成本很高，而且我想知道我是否会更明智地将积极的 50K 再投资到现有的投资组合中，或者今年加入负齿轮财产 收入再投资与 CG 预期 MJK
评论
啊是的，LOEnow Rolfs 在哪里
评论
嗨，MJK，我不知道墨尔本是从肥皂吧，但它是否适合学生住宿，（可能靠近大学或TAFE），或其他一些逐室出租策略，说这样你可以尽量减少短缺只是大声思考
评论
关于租金目前有3个成年人住在房子里，所以会有某种共享租金安排我怀疑我们可以挤掉它随着时间的推移到 370-380 美元，但从我的立场来看，它仍然有很多负数 目前是否有其他机构以 4% 的收益率进行投资并且对此感到满意，或者我们都停止购买了 人们对市场将有多大信心提供未来 4-5 年的上限增长 MJK MJK
评论
MJK, aaahhhh, a topic close to我的心，因为我已经多次在脑海中运行负齿轮数字，这并不好笑实际上它们在电子表格上，这样就更容易了，所以给你一些比较，考虑到所有费用，我大约有 30,000 美元的负齿轮包括维护这相当于我的净租金基本上等于我的贷款（固定利率）的情况，这留下了财产上的所有理事会费率、土地税、保险、维护、身体公司等，但这个负扣税金额是分布在 12 个 IP 中，我的资产约为 100 万美元，加上我的租金每年上涨 5-1 万美元，我基本上可以退还所有 1.6 万美元的税款，所以在 2 年内，我预计会再次接近中性另一个因素是我价值约 100 万美元的 IP“应该”；保守地，价值每年至少上涨 5%，并且在更长的时间内超过 7%（有些位于海滩附近，有些则在新西兰的一个乡村小镇闲置）所以，我想我的观点是提供一个视角来对比我的一个房产我的位置一段时间以来，我一直非常担心我的负负债状况，因为我的债务实际上已经增加以弥补它，但现在它似乎得到了控制，租金上涨、固定贷款和我的工资上涨让生活更容易与现在房产没有上涨太多的事实有点令人沮丧，但我正在寻找更长期的负面齿轮的好处是它是暂时的！干杯，蒂姆
评论
但是，如果你真的决定使用一些股权和再融资，你会不会再次受到负面影响，回到你开始的地方并且租金通常跟不上资本增长，问题只会变得更糟
评论
蒂米，谁是你针对蒂姆的帖子
评论
现在这很有趣！银行股本！哦，是的，再融资到管理基金以获得正现金流，你可以花 MJK
评论
看起来我下一个 IP 的负数约为 -200 周（税后） 那是内东东南部的 3-400k melb apartment
评论
所以你对那笔钱输得很舒服，哎呀！花了 MJK
评论
我不认为我现在对超过 50 周感到满意
评论
HI MJK，我一直在考虑回复 - 这些数字看起来很合适你描述我想我唯一的想法是：1你的税收状况 - 你目前是否处于高税率以充分利用2增值能力 - 这对于一个8岁的房产来说可能很困难，除非它真的被忽视了干杯, Y-man
评论
增值，不，我正在寻找更新的长期持有和折旧所以它只有一个适合我的油漆工作和一个花园整理 税收职位会让我进入 40% 的范围全部损失 Theproperty 必须获得 CG 才能使其值得最好是增加管理基金投资组合或房地产投资组合，我想 MJK
评论
鉴于这些选择，我个人的偏好是管理基金——因为他们购买的资本支出较少，仍然可以很好地适应等 干杯，Y-manI 永远不会和你们在 SS 400k是一个很大的数字，如果没有明确表明它应该起作用，我就无法承诺它。“也许，如果财产不断增加”；不会让我满意 $350wk -ve cf（好吧，你最终会得到一些回报）糟透了对不起！不喜欢 ps 做一个最好的案例分析（公平地说，不要使用最近的珀斯数据）关于你在 5 年后将在哪里，我敢打赌我可以提供一个更安全的选择
评论
我同意每周金额 我可以为价值 150,000 美元的股票融资我每周350美元！干杯奥斯卡
评论
大约一年前，我以更多的负数购买了 90% 的土地含量和发展潜力，尽管我仍在决定这是否是个好主意
评论
理查德，这将是大约 150 美元 pw 负 无论如何我明白你的意思 那么你认为有什么更好的选择 谢谢你的回复 Y-man amp;理查德，深思 MJK
评论
这就是为什么我们对永不出售的规则有一个例外我认为可以买3，卖1等等来管理持有成本负扣税
评论
我同意 我一直质疑负扣税的一件事（我们是负扣税 - 所以在这里只质疑自己） - 是我们是否可以更明智地使用这些资金 例如，我们只支付利息，因为我们认为主要成分是“储蓄”；我们可以更明智地投资 我完全理解负扣税的想法，但是，显而易见的必要性是，您在资本增长方面获得的收益比您损失的更多预期 10-12% 的增长，你购买了一个 CG 略低 (8%) 的房产，几乎是中性的，因此能够更快地购买另一个 IP - 无需等待 5 年 - 所以你有 2 个房产在 5 年或 10 年内以 8% 而不是 1 的 10% 或 12% 表现 哪个更好 我们目前的房产实际上只会让我们从折旧中获得负利率 - 现金流来自 rent 这使得购买下一个变得非常容易，但我们和你有同样的问题 - 我们应该去多低干杯，Jen
评论
MJK，你可能很清楚这到底是什么你可以睡觉这真的很重要 如果你的直觉，自然本能反对这一点，那么你可能不应该 如果你仍然热衷于继续前进 - 你需要非常非常自信地认为资本增长是值得的 你需要在这方面加强你的观点地区，所以如果你确实强烈地感觉到资本增长在那里，那么你可以在晚上睡觉 致以诚挚的问候
评论
MJK，我最近在墨尔本市中心购买了我的第一个 IP 成本超过 550k 我负扣税 $350wk 收益率是 39% 我这样做的原因 - 我认为这种类型的房产对我来说是最好的，对于长期资本收益 - 我支付了太多的税，所以这是减少它的好方法 我认为你需要仔细比较收益与管理基金 当然，您可以投资管理基金以获得更高的收益，但风险是 h更高（我在这里说的是股票，不知道 LTP）IMO 在 15k 半径内没有多少房产价格低于 400k 我会感兴趣
评论
他的一个 LPT 的我我目前在过去 5 年中每年的收益率超过 20% 我同意股票市场基金的风险更高，但我对 LPT 很满意 假设我买了房子，它每年花费我大约 8%年收入约为 4%，净亏损 4% 假设其价值以年均 7% 的速度增长，那么我只领先 3%（授予其 OPM，所以这很好） 但是如果我将相同的美元投入到年利率为 20% 的 LPT 可以保守一点，即使 LPT 年利率仅为 10% MJK
评论
加上成本，这将是 425K 考虑到下一次加息的利息成本，75% 的利息将是 31,875 美元租金是 350pw 18200 pa 原始数据损失将是 $13675 ​​pa 包括费率、管理和保险@ 3,100pa，损失将是 $16,775pa 我只是将它乘以 2 并将小数点移动到d 四舍五入 使用如此粗略的数字时已经足够了，但计算器显示为 32260 美元 我不介意我使用了这个数字，因为你在这一年中会自掏腰包 差额将在很久以后退还 我怀疑你能否拿到 PAYE减税以反映这种损失因此，如果您不能以比当前实得工资少 350 美元的方式生活，那么您不应该这样做 我不会考虑，（我负担得起）但我很保守 此外，在 PAYG 计划中，我的 Q'ly BAS 会在第一年之后减少嘿！这就是我的感觉
评论
但是 4%pa 是复合的，8% 不是- 2% 欢呼
评论
假设你没有预付现金，但 25,000 美元的成本这将允许我在 BHP 上购买 200,000 美元的差价合约，但缓冲小得令人不舒服，我可以用不到 100 美元的成本做到这一点， methinks（我们已经领先 249,000 美元，哈哈）如果运气一般，我们在持有这些差价合约时不必再支付 1 美元 BHP 的 PE（市盈率）为 91，即 11% 的回报（不是 divs），这更有保证比城市物业 10% 的上限收益因此，如果必和必拓在 7 年内没有做任何新的事情（也没有犯错），那么它的价值将会翻倍 这种价值的增加将体现在它的股价稳步上涨中，这反过来又会抵消利息的增加差价合约 如果 bhp 只能做到这一点，我们的差价合约在 7 年 Slim 选股之后可能只值 5 万美元，但我们也没有输但是：如果必和必拓的表现优于如果价格翻了两番（我敢打赌），那么我们已经取得了很酷的 qtr mil 对房地产交易可能产生的前期成本的不错回报，请记住，在 7 年中，我们的自付费用为零几乎零管理时间风险差价合约提供商会在我们陷入亏损之前将我们卖掉，所以我们所损失的只是最初的 25,000 美元，无论如何都是成本（在购买 RE 时），所以我们没有损失任何东西 免责声明：我没有即使我有资金和知识，我也不会这样做 如果处理不当，差价合约可能会危及您的财富
评论
仅因为您每月要支付这些费用才正确 放弃了复合回报，即机会成本 好问题 什么是你的私人财产的保险和 PM 费用
评论
正是你的 SANF 我交易股票，已经做了多年，虽然我不交易差价合约股票是快速致富的好方法，我喜欢他们但是房地产是一种缓慢致富的好方法-这就是我加入的原因对房产感兴趣
评论
哎呀，你能不能让我更恼火我一辈子都看不到你的帖子有1个逻辑点 请进一步详细说明 干杯奥斯卡
评论
嗨，理查德，我明白你的评论 然而，这就是“购买放大器”的方式。持有”策略有效 需要时间 没有即时满足 ”时间在市场'而不是'时机市场'我相信你以前见过这个也许值得比较一下利用 40 万美元（IP）和 15 万美元（管理基金）
评论
SANF 的损失在哪里我只是证明了没有成本，没有风险的投资，你认为它会让你彻夜难眠。它并不完美，但也不错
评论
对我来说无效的比较 首先：我不在 40 % 括号，因此我的持有成本会高于示例中的第二个：我不投资 MF 第三个：我可以通过我的保证金贷方获得 70-75% 的大量股票和资金杠杆，通过我的差价合约提供商获得 90%最后：我的交易结果比“满意”还好如果我的收入在 40% 的税率范围内，我可以更大胆地使用差价合约，甚至可以购买上面提到的必和必拓的赃物（我对这个想法很感兴趣并且可能会这样做）哦！还有一件事我很快就要退休了，但这与一般线程无关，因为这里的大多数人都年轻得多
评论
使用差价合约，你可以比你原来的本金更多地松动，即超过 100% 你可能说你的差价合约提供商会先把你卖掉，但如果你一直被市场洗劫一空，你就会蒙受损失，我想如果你很快退休，那么你的风险方法就会很低和交易差价合约一年，回来给我看你的资产曲线，然后我就会被说服
评论
McBrain 我希望你接受我只是在讨论，而不是争论，我在指点有很多投资方式，不同的人有不同的偏好和需求 如果你没有足够的缓冲，你就被从差价合约中抽走是对的 这就是“财富风险”背后的原因。备注 我的 CFD 账户中只有不到 1% 的股本用于发现而不是利润 我不知道 9 到 5 岁的人如何积极使用它们 但是有办法用 CFD 购买纽约证券交易所股票和通过适当的资金管理，这可能是安全的，并且每月只需要一个小时来实施我使用保证金和（可能）差价合约，因为我在财富创造方面起步较晚，只是没有时间了解传统智慧“市场上的时间”工作我为我强调你是对的，这完全取决于个人选择我很乐意讨论不同的意见——这就是讨论的重点！如果您是起步较晚的人，并且想增加财富，您当然可以使用差价合约来做到这一点他们的决定 干杯
评论
计算有缺陷，你假设房产在 10 年内翻了一番，你存起来的钱没有增长 如果我把同样的金额存入保守投资定期我会发现存起来的钱有类似的回报 个人而言，关于财产的一件事是我不抗拒趋势如果利率上升我不碰它，财产和利率上升趋势不要混合如果你感到舒服，这是我的 2 美分它去吧，祝你好运
评论
你能告诉我们更多关于你的投资以及你是如何走到现在的
评论
这样你就可以为价值15万美元的股票融资与为价值 40 万美元的房地产融资相同的成本 Cool 我假设您正在为房地产争论让我们愚蠢地说你的股票以每年 10% 的速度增长，你的财产以 7% 的速度增长（忽略他们有更大增长可能性的荒谬说法）所以在 10 年内，你的股票价值高达 569,000 美元你的财产将只值区区 1.03 亿美元 让我们忘记租金也可能上涨的疯狂想法
评论
是的，投资历史上随着时间推移价值稳步增长的资产是疯狂的哦，坚持投资  -动词（与宾语一起使用） 1 通过购买或支出将（金钱）用于提供潜在盈利回报的东西，如利息、收入或价值升值该死的这些定义
评论
WD, 你能，或者我们的一位财务专家为此在电子表格中进行 FutureValue 计算我知道该函数存在但语法不存在
评论
您的计算也存在缺陷，利用您的假设您得到相同投入现金的增长 根本不是这样 在财产的情况下，你得到资产整体价值的增长，而不仅仅是你投入的资金如果我们忘记杠杆，那么房地产就成为最糟糕的投资之一——高维护、低收益、平均增长它的全部美在于能够获得你甚至不拥有的资产的增长
评论
这里每个人的想法都有一个缺陷我们有很多投资，因为有投资者他们都是“不同的”过；就像投资人一样，没有投资是对是错，是好是坏，都是“投资”；适合个人投资者的需求，风险状况以及他们希望从投资中获得什么，这决定了要进行哪种投资值得深思！
评论
不，我赞成价值 15 万美元的股票超过 40 万美元的房产 无论如何，它没有用 试图争论为什么 归根结底，它是一个房地产论坛，在我看来，当受到另类投资的挑战时，很多人都以自己的方式固定（称之为信念） 干杯奥斯卡
评论
我相信RichardC点是一个“也许”；对“他”不够好显然，他认为更好地利用那些明显处于上升趋势的资金，而不是在这个特定时刻买入和希望（哎呀持有）的方法如果我错了，请纠正我干杯奥斯卡
评论
在较早的帖子中我说我可以在差价合约上获得 90% 的 LVR 或 75% 的保证金 这不是太破旧但不要在我嘴里说我不是想证明股票比 RE 更好（请参阅上面 Rixter 的帖子）我回复了一个较早请求一个可行的示例 仅此而已 如果按照您的建议向您的 RE 帐户支付 12 亿美元的定期付款，BHP 差价合约的较早示例看起来会很棒 所以请不要再说您无法获得杠杆作用分享！！！！！！这根本是不真实的 股票借款的内在风险也不比财产更大
评论
同意，该评论不是针对您的 RichardC 我也同意，股票借款没有比财产更多的固有风险 -投资风险完全是一个不同的问题，我认为风险更有可能是投资者而不是投资我的帖子无论如何也不是为了激进，我只是厌倦了人们计算投资回报但完全忘记了杠杆因素 我可以在赌场投入 10 美元，并且可能比任何投资都更快地获得更高的回报，但我们都同意这是一个完全没有意义的说法，类似于说股票将在长期内提供更高更安全的增长术语 RichardC，如果您能详细说明如何通过股票获得如此高的杠杆率（90% 或 75%），我将不胜感激（如果可以做到）（而且我不认为这是关于如何做到这一点的常识，当然l 我读过的投资书籍似乎没有暗示）那么我很有可能需要重新审视我的整个投资理念，非常感谢你对这个干杯的见解
评论
一直以来我以为你应该把它放在黑色关于股票借贷，我听说 NAB 偏爱某些股票，例如 NAB、Telstra 和某些 Equity 股票，并且可以更灵活地确定他们将去的百分比
评论
如果你买了6 个月前以 95% 的杠杆率持有 BHP 的 25,000 美元股份，您将经历 102,000 美元的最大回撤（价值暂时减少） 我对这种情况感到不舒服 我知道，我知道这取决于您何时购买，等等这个例子的要点是，102000 美元的提款会影响你的 SANF！
评论
好问题我最近一直在问自己这个问题，基金增长和定期负债相结合将在 10-15 年内返回相当不错的结果（足够退休！）主要限制是缺乏传动装置d 就我而言追加追加保证金 但是也有很多好处，没有印花税，不用担心租户等 我使用的基金的MER是07％
评论
Oc1 - 我是假设您指的是麦格理基金
评论
嗨，奥斯卡，这听起来不太对，这个数字不是更接近 35 万美元吗？鉴于 MJK 的原始利息数据每年花费 31.8 万美元 + 其他费用为 31 美元kpa，大约相当于 MacFusion 等产品下 100% 资本保护股票组合的 368,000 美元 该物业的租金收入大致相当于股息收益率（取决于基础资金的组合），税收优惠将是那里有 85% 的利息成本，还有印花税抵免和其他税收抵免当然还有资本保护的成本，但我原以为它仍然会给你带来超过 15 万美元的收益，也许我错过了什么干杯，Y-man
评论
那是相当低的土地含量-建筑物是否新旧甚至旧h远郊（土地丰富）的房屋可以拥有 70% 或更多的土地含量 但要回答这个问题，您会负多少（或决定负多少）需要您预测可能的资本收益，因为投资不会没有它就不行（除非它可以用于其他更有利可图的用途） 我不知道明年某个特定的房地产市场是否会升值 2 % 或 10 %，或者它是否会长期表现良好 确实它甚至可能下降 然而，根据概率，可以公平地说，一项只需要每年 2-3% 的资本增长就可以“收支平衡”的投资，将比一个需要 8% 的大量资金泄漏的投资安全得多+ 每年的增长都遥遥领先 如果购买在租金和资本增长不超过 CPI 的年份里赚钱，那么这仍然不能保证成功，但对我来说，大幅和长期亏损的风险会大大降低 换句话说，如果你每年只花掉你投资组合价值的 2% 或 3% 来维持它，那么这比支付 8% 的风险要小（如果你的杠杆率很高，收益率很低，那就是这种情况）仍然可以无法预测可能的房地产市场走势，但至少您对较小比例的年度支出（即实际减少，因此您有能力保持不变并扩大投资组合）感到满意，您将在非常广泛的范围内取得成功市场状况超过较长期 相比之下，收益率极低的高负债 IP 和不太可能在不久的将来抵消的巨大缺口构成了我认为不可接受的风险 Peter
评论
感谢大家的意见，我一直在努力跟上热烈的讨论gt；我当然希望这是一个有益的讨论我个人仍然有两种想法正如蜘蛛侠所说，无论投资是 MF 还是 IP，你都必须预测增长，我想过去我的投资要么花费我很少持有，要么从蜘蛛侠的第一天开始就赚钱了 50% 的土地含量是基于 8 年历史的联排别墅的估计 很棒的讨论 MJK
评论
Gday Y-man 我正在比较（或试图）喜欢和喜欢 我的意思这是一项积极的投资 Macq Bank 有产品，您可以从大约 80 只股票的列表中选择您想要的股票对，干杯奥斯卡
澳洲中文论坛热点