澳洲澳大利亚房产 这笔交易的最佳结算条款？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我今天看了一个我有兴趣购买的房产，它是一个旧的 2 卧室；单面挡风雨板，虽然需要一些更新，但结构上看起来很合理 业主在收到我最近的信箱投递的一封信后联系了我，因此该物业没有与代理人一起列出情况有点有趣，我需要一些建议关于如何提出我的报价以实现业主和我自己的双赢业主于 1992 年购买了该物业，并将在年底退休 他在该国的某个地方拥有土地，他是计划在一年内盖房子并搬入 他不打算这么快卖掉，但如果我们能就价格和条款达成一致，他就会卖掉 该物业需要完成以下工作： * 新厨房 * 新浴室* 房子的后部安装了新的石膏，需要连接和油漆 * 内外油漆 * 可能安装分体式空调 * 抛光木地板 * 更换 3 个木窗，因为它们已经腐烂得很厉害（业主告诉米以前的主人安装了便宜的窗框，松木，我认为它们没有经过处理或涂漆）我认为这可能是白蚁损坏，但周围的墙壁看起来不错 * 可能会推倒几堵内墙以使厨房餐厅休息室开放地方比较乱，业主在打理物业方面没有做太多，但大部分问题都是外观问题。关于结算条款，我告诉业主我很灵活我们简要讨论了他是否愿意现在卖6-12个月回租，他说会考虑他唯一不想要的就是马上搬出去，所以他希望在那里至少再住6-12个月，直到他的新房子完成，或接近完成（他还没有开始完成计划）我还应该提到我是第一次购房者（在澳大利亚）所以想使用 FHOG 因此在第一次搬入 6 个月期间12 个月是强制性的 我也在计划宁可再买 1 处房产，希望能在年底前 此刻我考虑过以下选择： 1) 尽快结算，让他租回最多 12 个月 2) 6 个月后结算，让他回租最长 6 个月 3) 12 个月内交割，空置 显然我延迟交割的时间越长，这意味着我的钱在口袋里的停留时间越长，希望房子增值 该地区目前非常热，房子卖得像热卖我的目标是长期定居吗？我最初的计划是买东西，在装修的时候直接搬进来住 6 个月，然后出租如果这家伙要租回来，我应该推迟任何装修直到他搬出去 或者我应该在他租房的时候慢慢修好这个地方 我相信他在目前的状态和条件下住在那里很开心 他已经说过他想要至少 30 万美元并且通过估价师（不是房地产经纪人）他昨天的财产（他得到下周的报告）我唯一担心的是如果估值很高，他可能会提高他的预期 希望估值低于 30 万美元，但我对此表示怀疑 估价师实际检查了房产（里里外外），所以这不仅仅是一次开车经过我还没有决定价格，因为我还在为一些东西定价，比如更换窗户、厨房、浴室等……但如果有人能给我一些关于什么是最便宜的建议的话有吸引力的解决方案（对他和我来说），将不胜感激亲切的问候，Ozi
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如果您的租金收益低于利率（可能）然后在当前所有者想要搬出时解决如果您不必支付更多利息，为什么要支付更多利息？你得到了很多价值，对，这将决定你支付的价格如果他的价值很低，gr吃，但是如果 val 比你预期的高，但仍然低于你认为这个地方的价值，这只是意味着你赚的少了 Alex
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我不知道这个地区，所以无法指导你然而，就价格而言，为什么不在 12 个月内提供结算，这给了他一个保证销售放大器；也有足够的时间来建造他的新家 如果需要，您还可以在定居后为他提供 6 个月的租金 总共 18 个月让他搬迁 这也将赋予您获得 FHOG 的权利，然后您可以在前 12 个月内搬入该物业 这对你们俩来说都是双赢的局面
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我的经纪人最近让我注意到银行的估价师通常会降价的事实，你n 一个独立的估价师，前者用于贷款，后者“以公平的市场利率”；无论如何都要检查一下 Sharon
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大家好，感谢您的回复！首先，该地区的房屋很少低于 35 万美元大关，而那些通常需要一些认真工作的房子我猜房子在目前的状态下价值约为 33 万美元，装修后，可能在 380 至 39 万美元左右马克（这些只是粗略的数字） 我相信业主得到的估价是独立的，而不是来自银行的 我认为长期结算将是最好的方案 Skater，12 个月结算加上进一步租回的选项6 个月听起来是个好主意！我不着急 在那之前我可能会找到另一处房产，所以我可以随时使用 FHOG 进行另一次购买 我唯一担心的是 12 个月是很长的时间，人们的情况可能会发生变化 是否有任何风险有这么长时间的结算 亲切的问候， Ozi
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同意 我们用它来证明低价报价的合理性 虽然日期如此“悬而未决”时会有点困难。就这种情况而言，采取低调的态度，让他们留在干杯，Y-man
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G'day Ozi，我你走的是 FHOG 路线，那么请确保您阅读了您的要求，我想我记得类似“现有租约将允许您推迟对房屋的占用（例如，如果某人还有 11 个月的租约，您可以允许他们在此期间逗留，但随后你必须占有”——类似的东西）或者这可能与没有 CG 处罚的 PPOR 有关——不确定因为我不是顾问，所以这只是作为一个警告，以便在投入之前检查与 FHOG 相关的法律或规则你的计划到位除此之外，现在设定价格有真正的优势，但以后占有（很多）祝你好运，问候，
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再次嗨，SRO Victoria网站声明如下： http:wwwsrovicgovausroSROWebSitensfrebates_fhoghtm 我想如果我在 12 年定居我就有资格个月并在结算后的 12 个月内居住 6 个月（除非我在此之前使用 FHOG 进行另一次购买）感谢提醒 Les 我相信 PPOR CGT 豁免我可以租用该物业长达 6 年，因为只要在 6 年期限结束之前搬回这处房产，我就需要检查一下这个 Y-Man，我最近已经投入了很多低球并开始厌倦它们，我会尝试不要太低调，因为这可能是一笔不错的交易我可能会在明天或后天与所有者联系以提出我的报价我会及时通知你们谢谢干杯，Ozi

hi ozi 我能想到的一个风险是，你所在郊区的房地产市场可能会在 12 个月内下跌，这也是一个好处，因为它可能会增加，希望一切都对你有用
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G'day Ozi，我相信你是对的，Ozi 我想更多的是定居后的时期（即在它成为你之前r PPOR）无论如何，您似乎已经检查了 FHOG 的要求 - 做得好回想起来，我认为我的评论更像是“PPOR”。基于比 FHOG 因此，请检查重新“将其设置为您的 PPOR”的要求；在我的回忆中，这听起来很像你在 FHOG 上发布的内容，直到你把它作为 PPOR，6 年的豁免不会进入它 - 是的，所以，把第一点做对，其余的会随之而来，问候，< BR>评论
再次嗨，Lowb，是的，未来 12 个月市场有下跌的风险，但我真的看不到这种情况发生 该领域的市场已经有一段时间非常强劲，并且鉴于我会（希望）以低于市场价值的价格买入，并且低于该地区的中位数，我降低了一些我还计划长期持有的风险，所以即使市场下跌，我也不会在该地区卖出短期 我更担心的风险是，如果业主知道他已经卖掉了房产，他不照看房产 12 个月是很长的时间，他可能会决定不支付短期内需要的任何维护或修理费用我想在签订合同时提供一份状况报告会很有用谢谢 Les，我会确保我找到关于 P 的确切要求POR 干杯, Ozi
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何不与业主合资 嗨 Ozi, 由于业主是那么通风的仙女，想想什么适合他 这个属性听起来不像你想开始作为你的 PPOR 你需要你可以在 45 天内占用的东西 我会给他一份合资开发合同 根本不买，只是控制它 给他估价师的估价加上他纾困后 reno 后 20% 的隆起你支付所有的雷诺和其他成本，而他保留产权 您无需以这种方式支付任何 SD，并且您可以在房产出售时保留现金差额 将其用于您的下一笔交易，然后继续建造它 您需要在产权上添加警告为了您的利润，并在标题上收取开发费用，以防万一他退出，但这很简单干杯，杰夫
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嗨杰夫，谢谢您的回复我必须说这是一个创意策略和我没有想到的策略 我不确定这是我想走的路，因为我的目标是长期购买并持有我可以看到这个领域长期做得很好，所以我宁愿保留该物业而不是为了快速获利而出售它另外，因为这是我的第一次装修，如果出现问题，我不愿意与合资伙伴合作 抱歉，但您能否详细说明此评论
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遗产覆盖物y有一个遗产覆盖现在这给交易增加了一点转折，因为它看起来不像以前那么有吸引力，或者确实如此基本上对物业外部（主要是我认为的前面）的任何扩展或改进都需要规划和建筑许可 是的，我正计划对房产的正面进行一些改进 我应该让这让我失望，或者可能会以更低的报价进入人们对遗产覆盖物的看法 我知道它们更令人烦恼, 但是人们一般不会购买这些房产，因为可能会涉及到令人头疼的问题吗？这种遗产覆盖是否可能会在未来以积极的方式影响房地产价格问候，Ozi
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Hi Ozi ，我真的指的是这个供应商的未知并发症如果你打算用完你的 FHOG，我会确保你有一个死定的确定性一个真正的清洁皮肤交易，买得好，当你准备好干草了这笔交易在 12 个月内 想想滚雪球 现在买得好的 PPOR 将在 12 个月内为您提供更多动力 现在有很多抵押权人出售 2003 年购买的人，现在在他们周围崩溃 Geoff
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更高的风险，更低的价格 Hi Ozi，你在金钱和时间上的风险越高，你支付的价格就越低 供应商可能不喜欢这样的声音，因为他现在听起来没有动力，所以它可能会扼杀交易但是更低报价现在值得一试 想想 FUD 恐惧、不确定性、怀疑 它可以把更多的钱放在你的口袋里 Geoff
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Ozi 一些议会补贴遗产房屋的工作 - 例如可见改善成本的 50%（例如油漆) 达到一定的价值
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感谢杰夫澄清这一点，我现在关注问候，Ozi
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FUD - 我喜欢那个，谈判时会使用它！谢谢 听起来不错，我会跟进的 它不是每天理事会都向你扔钱 它通常 TAKE TAKE TAKE 然后再多喝点干杯，Ozi
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我也会采取12个月的解决方案人人都说，你控制了财产，不花你一分钱！请注意，您在接下来的 12 个月内不要做任何危及财务的事情，仅此而已 您可能要小心长期和解的法律状况 我们都知道合同是合同是合同 但如果他想要延长，或在一年内改变主意 他可以声称你欺骗他签了一份不适合他的合同，而且他没有任何法律代表 人们确实倾向于改变主意并认为他们可以在之后做他们想做的事一段时间浴缸覆盖可能不是一件坏事，因为这意味着街道将保留时代特征（除非有人试图做一个完整的躲闪，比如将他们的财产倒塌，以至于需要拆除和更换）干杯，Y- man
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再次感谢您的评论！我刚和卖家谈过，他在收到估价报告之前不想谈判和解条款不在卖方律师准备的合同中有他在这么长的时间内改变主意的风险 我不知道如何保护自己免受这种情况的影响，因为它超出了我的控制范围 合同是具有法律约束力的文件，就我而言，如果他改变主意，我应该受到保护这是正确的吗谢谢Y-Man！我之前也在想同样的事情我认为总体而言，遗产叠加有好有坏这真的取决于你的长期计划是什么h 我不打算拆除房子，这样我就可以建造一些闪光联排别墅，也不打算以一种会带走其特色的方式改变外观，所以这应该没什么大不了的。每次您希望在外部更改某些内容时，都会很痛苦地获得规划和建筑许可大家好，正如我之前提到的，业主正在等待估价报告（今天到货），然后我们才能协商价格我刚刚和他通了电话讨论了结算条款和价格我首先问他是否会满意12 个月的交割，他很高兴翻新这个地方 所以，我想我会以低价进去看看他说什么 我给了他 28 万美元 令我惊讶的是，他想了一会儿，然后说他是否要出租类似的地方条件是每周 200 美元，每年租金约为 1 万美元，所以他会和我平分差价因此，我没想到他的还价 29 万美元！没那么快！！我安排本周六再次查看该物业，所以我会在价格方面回复他最初想要超过 30 万美元他不会透露他收到的估值，所以我开始认为它低于 30 万美元大关你认为我应该坚持我的枪并坚定地保持在 28 万美元我总能见到他一半285k 如果他说不，我知道这不是一个很大的数目，不值得失去很多，但我已经有一段时间没有处于控制谈判的位置了 为什么不一路上有点乐趣！任何进一步的建议将不胜感激亲切的问候，Ozi
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祝你好运听起来一切如你所愿
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嗨，Ozi，恭喜你得到了！这可能取决于该地区房产的价格，如果你认为你有便宜货——但你总是可以回到供应商那里，并提供诸如“将提供 270,000 美元（基于所需的 reno，该地区的房地产价格 - reno 和 unreno 等）并考虑到您明年必须支付的租金，所以慷慨地达到 28 万美元大关“或者，回去，找出一些你没有发现的错误之前提到过，出价 28.5 万美元，听起来他很想谈判，你可能有自己的 IP！祝你好运，让我们知道会发生什么！顺便说一句，IP在哪里 干杯，Jen
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感谢您的支持 我很快就会知道它是否已完成交易 昨晚我做了更多思考，并考虑在结算前要求提前访问结算将在 12 个月之后，我很有可能在此之前找到另一处房产购买，所以我总是可以将那个作为我的 PPOR 并尽快获得 FHOG 如果是这种情况，那么交割后尽快出租此物业 我将签署合同“和或被提名人”；这将使我有更多时间来组织我尚未决定的任何所需结构 如果我要求提前访问，我应该在什么阶段申请访问，例如在结算前 3 个月 1 个月前你需要在合同中说明这一点吗 JenD , 一旦交易确定，我将在位置上发布详细信息希望你明白为什么亲切的问候，Ozi
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Building amp;害虫检查对不起，我忘了问谁能推荐一个好的“建筑检查员”？和“害虫检查员”；在墨尔本问候，奥兹
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当然奥兹！有几件事——你肯定希望在合同中提出你的访问请求——时间段取决于你预计找到租户需要多长时间 基于现在的墨尔本租赁市场，不应该需要更长的时间一个月以上，但一年后不确定 卖方也可能不乐意将他的家向公众开放 3 个月 另外，请谨慎签署“andor nominee” - 您需要在签署合同之前设置您的结构，否则您可能会发现自己陷入了麻烦的世界 在您签署任何内容之前，请与您的会计师讨论此事 恭喜您，祝您好运！干杯，仁
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谢谢仁！就签署合同“和或被提名人”而言，我认为这样做的全部意义在于您可以在结算之前提名其他人只要结构在结算日期之前设置好，一切都应该没问题（）我会我和律师谈过这件事我可能还应该重新阅读最近由 Kenneth Regards 撰写的关于这个主题的帖子，Ozi
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嗨 Ozi，一定要咨询你的会计师 - 我知道去年我们签约时作为和或被提名人的财产合同-尚未创建结构，我们无法在购买该财产后创建一个结构-它必须在合同签署之前创建 干杯，Jen
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嗨，Jen，你能澄清一下吗 - 你是否无法在和解之前提名信托，因为在你签署无条件合同时它并不存在你知道这背后的原因是因为信托在结算日期之前没有或不会签发 我只是好奇，因为我之前曾与律师谈过，并被告知我可以在签署合同后创建信托，只要它是在结算之前签发的有一些额外的行政费用提名别人，但是如果没有货币兑换就不用缴纳印花税有没有人知道这个问题的答案 问候，Ozi
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G'day Ozi，我上次购买时听到过与 JenD 类似的话措辞重新“被提名人”；显然是可以解释的，当然，这可能因州而异。在我的情况下，即使最终买家（我的新信托）在我签署合同时并不存在，但它确实存在于提名”； （发生在结算之前）根据我的律师的说法，这很好！但我同意 JenD 的观点——值得一试。在签署合同之前获得学位，听起来你已经这样做了，所以没有问题 问候，
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嗨 Ozi，在我们的情况下，我们购买了一处房产，以我未婚夫的名义签署 quot;和或被提名人”；我们认为在此期间建立一个信托是可以的 - 我们与一位会计师（以混合信托而闻名）进行了交谈，他说不，该结构必须在签署财产合同之前建立 - 这对我们因为我们打算使用 FHOG，所以并不担心，并且已经建立了我们的信托公司受托人，为下一次购买做好准备也许这取决于您使用的信托类型对我们来说，我们是使用混合信托——因此合同由“XYZ Company Pty Ltd”签署；作为 XYZ Trust 的受托人 该公司（即信托的受托人）签署合同，并且必须在签署合同之前成立 这也可能取决于州 - 我们住在 VIC，在 VIC 购买的财产 - 我们被告知不签署合同“和或被提名人”；然后设置您的结构，因为这可能被视为试图避税，因此有资格获得双重印花税如果您在墨尔本购买，请与 DaleGG 聊天 - 他非常乐于助人，并会立即回复您是他的客户（在我们第一次购买之后）-在我们建立信任之前，他为我们回答了一百万个问题-一个非常真诚和友善的人，即使是最愚蠢的问题也总是乐于回答我肯定不是和会计师，只能从经验中说话 干杯，仁
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哈哈哈我可以理解； Dale 和 Gatherumgoss 的团队现在一定厌倦了我的电子邮件；绝对是周围最好的人之一
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嗨，Jen，谢谢澄清在签署任何东西之前，我还没有决定是否要使用信托，这只是我一直在考虑的事情，几个月前我遇到了 Dale 并同意你的看法，他是一个很棒的人 非常有帮助！我会和他联系，看看他怎么说告诉我他昨天和他的理财师会面，计划退休 他年底退休，看起来他的退休金比他最初想象的要多，所以他不再处于必须按顺序出售的位置支付新房的费用 他对 29 万美元的还价和 12 个月的结算显得相当坚定，并明确表示他不会接受低于 29 万美元的任何东西 如果他没有得到他的价格，他要么修好房子当他搬到他的新房子并卖掉它，或者只是把它出租他似乎并没有太分阶段他选择了哪个选项我打算出价 285,000 美元，但不想让业主足够多，所以他决定不出售 我正在考虑只给他 29 万美元来完成它，但我确实想请求提前访问，以便开始装修 你认为这公平吗我和他简单地谈了提早访问，这样我就可以进来衡量并获得报价 他说应该没问题，只要商人不是每周都来打扰他 我说在结算之前不会开始工作 现在我希望我能在定居前开始工作，即使只是外部工作，如绘画、景观等搬进新房子 我想这将是我开始装修的好时机，但问题是我不知道这将是什么时候 还有他的新房子在结算日期之前还没有完工的风险，因此早期访问可能是一个问题 任何人都可以提供一些关于走哪条路的建议提前谢谢！问候, Ozi
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你知道，如果我是他，我根本不希望技工来到这处房产 你提供了延迟 12 个月的结算以及再租 6 个月的选择权您可能会在结算或他的终止日期后 4 周开始衡量您的报价 提前这样做不会给您带来任何好处，因为在您完成工作之前价格可能会发生变化 如果结算后他继续作为租客，那为什么不给他一点礼节呢？延迟雷诺斯直到他离开, 我认为只要求在外面开始工作可能是最好的选择如果他在定居前搬出，那么我可以从里面开始（如果他同意的话）如果我将把它用作我的 PPOR 并搬入 6 个月（申请 FHOG），抢先体验并没有真正困扰我，因为我将有足够的时间在结算后重新申请 但是，如果我在此之前购买另一处房产并在该房产上申请 FHOG，那么我会想要获得这家装修好，尽快准备出租 亲切的问候， Ozi
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Ozi，你在这里提到了双赢的局面 我所听到的只是你的未来 为什么不考虑供应商的未来和利益 也许你可以帮助他和你，做一些聪明的腿工作，让他的房子早点在乡下建起来并且以他能负担得起的价格为您带来更甜蜜的交易你父亲，也许他会和你做交易，就好像你是他的儿子一样
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嗨 thefirstbruce，你是对的，我有点自私，我也应该考虑一下主人，而不仅仅是我虽然你的建议听起来很有创意，但我不知道我该如何向他提出这样的事情他还提到他将在圣诞节期间开始完成图纸和计划我不知道他为什么现在不开始原因可能是他现在没有钱，正在等待退休，所以他可以访问他的 SUPER。 Ozi 我从我的会计师那里得到了完全相同的建议，结构必须在合同签订之前存在已签署（此建议在维多利亚给出）
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Ozi，请记住，有一小部分已签署的购买合同由于某种原因永远不会解决你不想做的就是花费在业主的房子上花了一大笔钱（在结算完成之前是他们的房子），然后结算失败 祝你好运
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谢谢 mdk92，我也被告知是这种情况 是的, 这是一个风险 即使我被允许进入，我可能不会在定居前在房子上花很多钱 我只会做一些事情，比如清理花园、准备等等我可以计划并获得报价会很棒，因为这通常是该过程中最耗时的部分 感谢大家的好建议 我希望今晚明天能从业主那里得到答复 问候，Ozi
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接受报价全部，我昨晚和店主谈过了，并提出了我提供的最终报价29 万美元，12 个月结算，但还要求提前访问以衡量和获取报价 他一直在考虑结算，现在认为 6 个月结算对他来说更好，可以选择再租回 6 个月我告诉他我对此很满意 他本周将与他的律师会面以起草一份合同，所以我想在那之前什么都不能保证 希望一切顺利！谢谢大家的有用建议，我会及时通知你事情的结果问候，奥兹
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干得好，你是公平的
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恭喜奥兹！干杯，仁
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谢谢大家！但是，在所有签约之前我不会高兴 问候，Ozi
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一旦交易签署且无条件，请记住告诉我们更多有关它的信息！干杯，仁
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会的！奥兹
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契约“终于”签名 - 现在乐趣开始了大家好，我已经有一段时间没有发布了，所以我想我会给你一个更新 过去几周至少可以说是神经紧张 店主接受了我的 29 万美元的书面报价大约3周前12个月的结算 他的律师花了大约2周的时间来起草合同，但是在此期间卖方有更多的时间考虑事情并且不确定12个月的结算因为他想开始建造他的新房子很快，他需要现金，所以我们然后将结算更改为 6 个月，可以选择再租回 6 个月 几天后，他决定他想要一个 3 个月的结算，可以选择再租回 9 个月 这是对我来说很好此外，他朋友的朋友也恰好在该地区寻找房产，发现他正在出售，所以他们也去看了房产我不确定这是不是真的，但是他说他们很感兴趣，正在和银行谈如果他们能获得资金 无论如何，长话短说，最后他接受了我的 29 万美元的报价，3 个月的结算，加上 9 个月的租金，每周 250 美元（这是在这种情况下的溢价租金） 我猜就是，即使对方有兴趣，他们的结算条件也可能不像我那么灵活我几天前终于签了合同，前提是建筑和虫害检查令人满意 今天虫害检查完成了，我'将在另一个线程中发布详细信息 检查并不太顺利 一些区域有严重的白蚁破坏，其他区域有很多问号 这些显然是我没有预算的成本 我本来应该有今天下午进行了房屋检查，但取消了，因为我需要时间考虑问题 我不确定现阶段是否会继续购买 哦，房子在 Yarraville 一个很棒的地方 - 靠近商店，火车和城市景观我会一直陪着你斯特德！干杯，Ozi
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害虫检查 大家好，这是我所做的害虫检查结果的链接：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp245395 问候，Ozi
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我退出了合同 大家好, 好吧，在周末认真考虑之后，我决定不继续购买我昨晚与业主交谈，他不愿意谈判，我认为这不再是一个可行的购买，不是现在给出了害虫检查的结果 就像我对合同的建筑和害虫检查感到满意一样，让我感到惊讶的一件事是业主问我是否介意任何未来的买家联系我索取虫害报告的副本好吧，他现在知道该物业有广泛的白蚁问题，所以为什么要宣传它也许他只是一个善良，诚实的人我认为他更担心忍受另一个害虫检查员花费3个小时再次从头到尾搜索他的物业如果他列出了公关和代理人合作，不知道他们会怎么看他积极宣传白蚁问题实际上，他并不真正认为白蚁问题是一个问题他现在得出的结论是，亚拉维尔的每个房子都必须有同样的问题无论如何, 没有伤害我从这笔交易中学到了很多东西，即使它不是一个成功的交易我现在将进入下一个交易谢谢大家的帮助问候，Ozi
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可能会有有机会让其他感兴趣的人帮助您抵消害虫报告的成本

嗨，杰夫，是的，我想是的，但并不是什么大事，害虫检查只有 300 美元如果有人想要，我'我愿意支付少量费用 干杯，Ozi
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