澳洲澳大利亚房地产对空档的限制 悉尼

在澳大利亚地产投资




这有点像民意调查,由于缺乏技术知识,我无法进行民意调查 问题:如果您可以在超过 50,000 人口(不是采矿或农村)的澳大利亚中心找到中性齿轮物业,并且没有遇到融资问题,如何你会喜欢很多人吗 假设 10 年购买并持有 100 万美元 500 万美元 无限 $$$ 我很想知道有多少人会玩无限游戏 你的答案
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我会从几百个开始k,然后再买几百 k,然后在几年内再增加几百万,只要基本面还可以,即它可能从现金流中性开始,但如果在那段时间基本面恶化,我将停止购买甚至卖会工作的(过去几年珀斯),但不是 100% 如果你告诉我“你只有一次机会你有决定你现在想买多少,以后没有第二次购买的机会”,那么我仍然只会购买有限的数量(比如,我的总资产组合的 40-50%),我永远不会有足够的信心说“这是肯定的事情支持卡车!”亚历克斯
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好吧,亚历克斯,所以你承认在接下来的十年里,CG很有可能为零或小于零当然如果你拿起说500万的价值,它只增加了10%在 10 年期间,您将领先 50 万毕竟,持有它不会花费您任何费用但是,如果我们在未来 10 年内没有获得 10% 的 CG,那么几乎我们所有人都会被困住。我想说的是,“支持卡车”很值得。关于这个
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我有两点要在这里考虑:1)是的,我确实担心在中长期内,该地区的资本收益可能是负数 我不认为这个机会很大吗?不知道我将不得不查看支撑就业、人口统计等的行业 依赖一两个行业的区域性将是一个问题 我没有对区域性进行足够的研究,无法像我在大都市地区拥有同样的长期信心,通常拥有更多样化的就业基础 如果您在具有不同特征的区域之间进行多样化,那么 -ve 增长的机会当然会降低 2) 仅仅因为某些东西是 CF 中性并不意味着它没有被高估 这在一个市场听起来可能很奇怪几年来一直有垃圾收益率,但例如,我读到霍巴特收益率在当前繁荣之前以 10% 运行 现在较低,但假设您发现 7% 收益率是 CF 中性的 这是否意味着它一定很便宜霍巴特的产量会下降吗回到 10%(意味着除非租金显着增加,否则资本损失)因为事实上,这是它的“正常”收益率即使你将 15 年的利率固定在 75% 左右并且不关心利率,如果市场利率上升 房地产会下降 你的现金流可能会增加,但短期到中期价格会下降 我不知道,所以我不会疯狂购买 我会购买,但会逐渐 我的方法是保守的 如果价格确实下跌但基本面仍然良好,我将能够以更便宜的价格购买更多如果它迅速上涨(我不高兴我在 2004 年没有在珀斯购买更多)那太好了,但我知道它也有可能下降职位空缺 , 费率 不能 上涨 , 你 的 情况 可能 没有 改变 , 但 你 不 知道 2001 - 2003 年 我 会我 尽可能 确定 某些 市场 的 价格 会 上涨 我们 在 大约 2 年内 从 0 个 房产 增加到 19 个近 一个 周期 , 下 个 周期 我们 会 做 更多 , 但 我们 可能 永远 不会 达到 极限 对 我 来说 , 我 在 上 个 周期 的 目标 是 接受 房地产 投资 的 教育 并 为 下 个 周期 获得 一只 好 的 小猫 .做过 你知道未来十年房产会翻倍吗 我不 通常周期持续大约 7 年,但上一个周期在悉尼 89 - 2003 年从高峰到高峰用了大约 14 年,是 14 年,但从来没有似乎提到为什么这个周期更长我不知道下一个周期会更长或更短我不知道当前周期是否像某些人似乎暗示的那样在 Melb 或 Bris 开始,还是只是暂时的回升前进一步下跌,以股价计死猫弹跳通常周期从悉尼开始,然后从那里,而且这里还没有太多复苏的迹象 评论 查看变化

中性负债纯粹是收入是否与支出大致匹配的问题 主要驱动因素是: 租金水平 空置率 利率 持有成本 租金收益率如果不包括豪华的近郊和小型采矿城镇,则在全国范围内几乎只有一到两个百分点主流物业(即非高层建筑)的持有成本不应超过 30% 左右的几个百分点 所以这一切都归结为利率、LVR 和可服务性(即工作或其他被动收入)如果不参考当前利率,就不可能说投资组合是“中性杠杆” 对这些的敏感度是由杠杆(LVR)和可服务性决定的 所以那些考虑大投资组合的人中性负债的财产必须像负负债怪胎一样考虑他们的工作收入,特别是如果通过非现金建筑折旧实现“中性位”,根据玛格丽特洛马斯所以这一切都归结为利率将走向何方以及当利率高时你是否有足够的现金流来维持投资组合对大多数人来说,这取决于 J O B Peter
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所有优点 所以这可能取决于中性杠杆 - 只是高于多远数字是中性的 - 以及投资者是否有准备金来拯救他的背部或工作假设您有 200,00 现金您将其投资于一个相当安全的股票基金,获得 8% 并将其留在那里您可以然后去购买说价值 500 万美元的房产 中性或更好一点 仔细研究每处房产,并稍微分散一下地理位置 利率空缺可能会在您的数据中造成 4% 的漏洞,您仍然可以继续,即失去您的 200,000 美元保留投资 我认为这被称为负扣税 10 年后,投资翻了一番,达到 1000 万美元;或者它只增加了初始价值的 20%——100 万美元 500 万美元太多了 也许买 200 万美元会更明智 10%(储备金 200,000 美元)这仍然会购买很多薄荷糖我在敬老院的时候
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“太多”是相对的,当然对于没有其他资产的人来说,几百k已经很多了对于已经有几百万的人在净资产中,一两百万是完全“负担得起的” 我,我坚持我的保守方法 购买而不过度扩张 可能意味着我错过了一些收益,但当市场崩盘时我不会过度紧张(因为它总是会),而且最终可能会更好,因为我留下了一些借贷能力,以便在市场低迷时购买更多 Giddo,你是说'如果有一个 IP 等级可以保证你的中性杠杆,我会支持卡车' 我的看法是,'没有这样的投资',至少除非你有很多经验,否则到那时你将能够“负担”几百万的财产而不会过度劳累亚历克斯
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为什么要改变
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因为,10 年内 10% 是每年 1%,我认为大多数10年后,我们中的一些人在精神和钱包上都会变得贫困
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我以为你是在暗示10%的PA CG,但不管它真的取决于你什么时候买的,你得到了什么回报购买 我们在 2001 - 2003 年购买 已经看到非常好的资本增长和良好且不断增加的租金 我没有资本增长(或负增长)已经被考虑为更糟糕的情况,虽然我会在精神上感到失望,但在任何一个钱包里都没有受到打击或精神 See Change
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SeeChange,几年内的 19 处房产令人印象深刻 如果它们是负向的对我干杯
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有些消极,有些积极,总体消极 他们不是昂贵的房子 Th at 使它听起来比它更令人印象深刻 除了我们 2004 年在汤斯维尔购买的最后一个和在霍巴特以 220 的价格购买的四个单元的最后一个单元之外,所有单元都低于 100 K 我们现在已经卖掉了 11 个(原因之前解释过),并打算保留其余的 如果我们纯粹用销售所得的钱来偿还剩余的债务,我们将(接近-实际上没有完成这笔款项)完全拥有其余的 8 个 IP 在单独的信托中完全拥有这将使一个在下一个周期开始后(或者甚至可能在正确的财产出现之前)在好的地区做一些合理的负扣税 查看更改
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不到 10 万 - 我只能在墨尔本做梦 有没有人做过关于是否下注的数字呃(对于现金流),比如说,拥有 20 处 100k 的房产或 4 处 500k 的房产我想知道我是否应该为我的“投资组合”看一些负面影响较小的房产,但实际上,我追求的是昂贵的市中心房屋的更高资本增长
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好点 McBrain you只能负齿轮这么多 在某些时候,这会消耗你所有的闲置现金流,你会碰到“可维修性墙”;如果您想继续增长,中性或正向资产或创收资产必须在某个时候成为您投资组合的一部分继续
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较贵的资产可能具有较低的比例持有成本(例如利率和管理),但较便宜的 IP 可能具有较高的收益率 McBrain,只有一种方法可以回答您的问题,那就是为您看到的广告中的真实(而非假设)房产自行计算 找到一些 50 万美元的待售房产,打电话给代理商并询问他们的价格,团体等,并可能租金 对 10 万美元的房产做同样的事情 然后得到一个来自同一地区的 REA 的租金清单,以计算出可比房产的合理租金 使用各种抵押贷款计算器来计算各种贷款类型和 LVR 的年度还款额 或者只是使用计算器并假设8% 的利息仅为简单起见 根据您的边际税率,扣除大约四分之一或三分之一的税收成本,如果这个地方足够新,建筑折旧的成本会多一点 用笔和纸(或电子表格)完成所有这些如果您愿意的话)对于不同的组合通过以较低的价格减少一点来调整数字,改变存款金额和租金等 在便宜的郊区或乡村地区租一套房子可能会支付大约一半的成本 在“平均”中中郊区可能接近三分之一,而在声望很高的地区甚至比这更少 你从建筑折旧中获得的收益往往会因新房与已建房的较高购买价格而损失 旧房可能根本没有建筑折旧 甚至可能成为 10 年左右房屋的“最佳地点”,这些房屋都比新房便宜得多,但折旧率仍然不错 但这取决于地区 所以要回答你的问题,很多人都会为 al 做过数字l 各种疯狂和不那么疯狂的交易 但它们都不会像你为你所在地区的不动产和你的个人情况所做的计算那样好 彼得
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