澳洲澳大利亚房产 悉尼阿德莱德住宅小区

在澳大利亚地产投资



大家好，我采用了购买放大器；自从我在 2001 年第一次购买 IP 以来，现在就保持策略 这现在相当于 7 个 IP 资产，但是我不得不说我感觉有点“被遗忘和陷入困境”。只拥有出租物业，无所事事 就在 12 个月前，我在阿德莱德以北约 7 公里处的 Kilburn 购买了一处物业 就在它的后栅栏上方是一个新开发项目，现在处于出售房屋放大器的第三阶段；一般 lt;500 平方米的地块，地块在 300-450 平方米范围内我以 199,500 美元的价格购买了这处房产，是一座 50 年的老房子，地块面积刚刚超过 700 平方米（16x44 米） 我们最初的想法是租 12 个月左右虽然我们正在制定其使用的最佳策略，然后很可能推土机并细分为 2 个 3br 房屋，但我已经接近 Homestead Homes 并与一位顾问进行了交谈，他正是这样做的，在同一个理事会区域和街区尺寸几乎完全一样（我的街区大一点，所以我们知道他们的计划将与我们合作）我们可以考虑纵向划分街区，并建造 2x 3br 独立式住宅 我的问题是，这似乎发生了很多在阿德莱德，无论你开车经过哪个郊区，你都会看到这些“两个新的更薄的房子”；在郊区的常规股票中，所以这是一个受欢迎的事情有没有任何论坛成员愿意分享一些基本的美元支出和利润虽然我可能对我投资购买放大器的能力非常有信心;保持模式并做好，我还没有深入研究这个“简单的dubdivide and build”；策略 您可以建造 2 并租用 2，建造 2 并租用 1 居住在 1，您可以建造 2 出售 1 或出售 2 等等 任何有关此类活动的一般信息都将受到欢迎！谢谢，安德鲁
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嗨，安德鲁，你有没有对你提议的开发项目进行可行性研究，以确定你的利润率是多少？我发现在不需要拆除原始房屋的街区上，利润最大化即车道足够宽以允许在后面进行锤头式细分和开发新住宅 原来的房子可以翻新并保持原样 我们的规则是，如果我们需要拆除房子，街区必须很大足以允许建造 3 套住宅，如果该街区只允许 2 套，风险回报率太高 但那就是我们，其他人可能会有所不同 我们希望在交易中获得至少 25% 的利润，甚至在我们触及它之前，我们不这样做'如果两栋房屋都需要从头开始建造，似乎无法在 2 个住宅区中获得它 还要看看西托伦斯和查尔斯特区，这些区域内有一些口袋，每个住宅允许 270 平方米 平均街区面积为 1000 平方米，因此街区很大足够3 dwel lings 您还需要在建造时考虑持有成本我没有使用宅基地，但听说他们可能需要 18 个月！我们收到了他们的报价，并要求他们在合同中添加惩罚条款，如果他们超过他们提议的时间他们宁愿失去你的生意也不愿坚持他们的报价！！！请随时与我联系，我（显然）也在阿德莱德
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G'day Xenia 你有没有找到任何愿意写惩罚条款的建筑商我认为任何普通的住宅建筑商都不会有兴趣知道罗斯代尔将提供固定价格合同，但没有绝对的时间框架 干杯格雷姆
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嗨，Xenia，现阶段没有任何细节这只是我想要的喜欢看，但是目前我正在等待被澳大利亚皇家空军录取（接下来的 2-3 个月应该会看到我），因为我手头的钱越多，我需要借的钱就越少，从而最大限度地提高利润目前那里的房子正在出租190周，虽然它不是一个很好的房子，但它是可以出租的，所以在这个阶段帮助贷款所以我手头有时间[QUOTE]如果一旦细分完成了，现有的房子被推平了，两个新的地方建成并出售，如果我要出来的话整个交易后的净利润为 5 万美元，我对此感到非常满意。这仅代表每栋房屋的 25,000 美元利润，我认为这是一个相当合理的预期 这相当于我工作了一年多，所以我d 被那个 Juts 包裹着，此刻正在试探一下，并且希望人们发布一些做这种事情的例子，因为它到处都在发生 Andrew
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我还没有做过任何建筑我'已经做了一个小的细分 我计划在未来 2 年内开发 3-4 个站点 我的建议是获取一些销售数据 Agleave 我和 4 个朋友共享一个高端销售数据订阅（例如 RP Data 实际上现在由 RPData 所有）你可以这样做对数据进行一些真正感兴趣的取证搜索，以准确发现其他内容呃人们在做你看到新住宅的土地购买和随后的销售数据（包括土地和建筑规模）考虑到合理的建筑数量（1000 平方米）你可以从该网站获得他们可能的利润我不会甚至考虑开始发展“职业”；没有准备好访问详细、最新的销售信息所以你可能会在这里得到一些例子，但如果你得到 Upmarket，你可以获得 100 个实际例子
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嗨 Agleave，我认为你的思路是正确的方向，但您需要提高对您需要的利润金额的预期 Xenia 是正确的，您需要至少有 25% 的利润，否则不值得这样做 - 您的建筑成本约为每平方米 1000 美元，所以即使一个 100 平方米的中等大小的住宅至少要 10 万美元，加上你的土地成本，你已经是 20 万美元了！基尔本的类似开发项目售价多少 - 我知道这是一个郊区，由于它靠近城市，近年来人气急剧上升 - 如果你能以每个接近 300 美元的价格出售它们，你可以做生意当前财产价值 您可以将其出售并赚取您满意的利润，而无需着手进行无论如何只会提供边际回报的开发项目 您需要考虑您将产生的其他成本，例如拆除成本、持有成本在建设和销售期间，您的税收影响包括消费税、销售成本（代理费、广告）所有这些都会影响您的底线 如果您只赚 25,000 美元，那么很快就会被这些费用侵蚀利润微薄，25k 美元毕竟是 25k 美元，还要考虑这个过程不会没有压力，所以即使你不弄脏你的手，你也不会白白赚到钱 Tom
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嗨汤米R，我的基本情况和估计如下： 土地 - 200K（房子是免费的，真的 - 以土地价值购买） Bulldoze amp;细分 - 35K 2x 3br1ba 房屋 - 340K（从具有相同地块计划的人那里获得数据） 持有成本 - 25K（假设整整 12 个月的建设） 除非我忘记了其他任何东西 - 该地区总共 600K 块约 300-450 平方米是售价为 150-165K 我还没有看到任何售价低于 300K（包括小街区）的 3br 房屋由此，我会假设（仅猜测）每间房屋的价值应该在 300 美元（310-330K）以下，所以如果你以 315K（保守）的价格出售两者，然后将存在 30K 的利润。这并不多，这就是为什么我只考虑将其作为一种选择，并试图从以前做过这件事的人那里得到一些想法看看我是不是完全出局了 安德鲁
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嗨，安德鲁，在 3 万美元的利润中，你没有足够的钱来支付任何成本井喷，一个轻微的打嗝，你的利润就没有了 不要忘记房产已经欠您钱，购买和持有房产 12 个月的费用超出了购买价格ce，可能至少 15k 所以这会将您的利润减少一半，然后是税收放大器；可能会从剩余的 15,000 美元中提取消费税 - 如果需要 3-4 个月的时间来出售和结算，那可以解决剩下的问题！我不是想拖延你，只是想建议你的建议可能不是目前该物业的最佳方案但是这些数字需要叠加——要么更多地放在街区上，要么降低建筑成本——更小的尺寸或不同的建筑商如果你的街区售价为 150-165k 美元，你最好只细分和出售您需要能够以 35 万美元以上的价格出售，以提高仅出售空地的潜在利润 - 这可能吗？如果他们支付了 15 万美元以上，您所看到的 3br 房产是否与您提议的房产相当对于土地和 17 万美元的建筑，这似乎不太可能随着 17 万美元的建筑成本，你是否会陷入过度资本化的陷阱 我刚刚想到的另一个想法是你的街区的宽度，如果你细分中间，你会发现每个应该只有 8m 的宽度，在你太兴奋之前，也许你应该向委员会核实允许的最小宽度，如果你的街区太窄而不能并排，你可能不得不考虑创建一个战斧配置 - 这在好的一面可以让您保留现有的房子并节省成本 您需要解决许多方案来确定最有利可图的方案，如果此时最好的方案是持有，请不要灰心再久一点，到时候你就不用想了，别睡着了，就让它过去吧！干杯汤姆
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G'day TommyR，我确实考虑过将街区一分为二并在没有建筑的情况下出售土地房屋的销售数据给我更准确的“销售”；数字 另一件事就是坚持下去，在负利率的同时，我相信 CG 在此期间肯定会超过持有成本 是的，不用担心，虽然我还没有在我的特定地块上向议会提出任何申请，我认识一位女士，她目前正在按照与我相同的计划建造 2x3br 房屋，她的土地短 3M，宽度相同，而且她在同一个议会区域内战斧不是议会过于热衷的东西，虽然我可能是能够通过，阿德莱德似乎对sidexside友好得多如果它变得“太难了”；现在，我会继续把它出租，直到面积进一步扩大 今天他们在“第二阶段”中又释放了 12 个街区，而且我知道第三阶段是从靠近 Churchill Rd 的路标而来的，我认为即使是土地储备也会为那些对距离阿德莱德中央商务区 8 公里的区域感兴趣的人工作 没有比这更近的了！安德鲁
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或者甚至在两个街区获得 DA 并将地块作为 DA 批准的街区出售——如果可能的话
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