澳洲澳大利亚房产 来自悉尼时代的有趣故事

在澳大利亚地产投资



http:wwwtheagecomaunewstim-colebatchsafe-as-houses-no-more200608281156617272592html 有趣的事情大家怎么看我敢肯定这可能是一个短期的影响——但这与多年来税收政策的各种变化有何不同（加上 CGT，改变指数以贴现资本收益，改变边际税率等）这些不同的变化有时有利于房地产投资，有时则不利，无论哪种方式都没有真正改变长期趋势 另一个有趣的点是作者使用的语言风格 - 它在断言预测中非常坚定，而不是简单地做出通常的模糊预测
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五月预算改变了税级（使负扣税不那么有吸引力）并改变了超级规则（使超级有吸引力） 投资房地产的所有理由（杠杆、负扣税、基本面）仍然存在 市场现在正在下跌 如果投资者放弃市场，价格将下跌，而租金会上涨。考虑到一些收益，时间也是如此！风格表明群体开始相信房地产市场已经死了 当文章反映群体的想法时，报纸卖出的报纸最多 基本面仍然存在 人口仍在增长 这次供应过剩似乎比上次少尽管那里有所有厄运和悲观的消息，但年轻人会将此视为购买自己房屋的机会这将形成底部和下一次繁荣的基础 等到收益率（租金上涨和价格下跌）达到购买变得更具吸引力的地步 Alex
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正是我一直在关注墨尔本的收益率并且已经没有注意到最近的涨幅很大（我可能是错的——因为我刚刚搬到了国家，并没有密切关注）墨尔本的价格似乎在慢慢上涨我在 fitzroycarltonrichmondhawthornst ki 周围观察lda等地区，尤其是在内东区（richmondhawthorn等）附近的价格似乎在上涨（虽然非常缓慢）-部分抵消了任何租金上涨，我认为接下来的025-05％的利率上涨是今年不可避免的，这将扭转这种局面（或暂停上涨）足够长的时间以使收益率上升悉尼似乎是另一回事，尽管我并没有真正关注那个市场（除了在媒体和 somersoft 上印刷的内容）我认为那里的收益率肯定会上升
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我再读一遍 - 并同意 许多文章现在采用更自信的语气 我想知道未来 12 个月将如何改变媒体对描述房地产市场投资的形容词的使用 与几年前的文章相去甚远背部！非常令人兴奋，实际上
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我昨天读到一些关于过去三个月有负回报的超级基金然后第二篇文章谈到了他们如何在过去几年中赚取了大约 17% 的年收益率SuperConfusing
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这是一篇奇怪的文章它绝对证明你不应该相信你在报纸上读到的所有东西 http:wwwtheagecomauarticles200608281156617272592htmlfromtop5 我发现这有点难以置信：它让你想知道是什么推动了墨尔本和布里斯班最近的市场复苏（和悉尼在较小程度上）最近干杯，
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一点也不混乱 这就是市场的情况 我的股票投资组合从四月份的高点下跌了近 10% 我会比平均下跌更多增持资源股 必和必拓股价最高为 32 美元 现在 2750 美元 必和必拓是指数的 10%，或我投资组合的 30% 见你的
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我认为这篇文章是关于“ 《时代》这是 他们 的 经济 编辑 广泛 的 概括 , 并 假设 价格 暴涨 只 发生 在 过去 20 年 左右 ,我们未来可能会有有趣的时期阅读墨尔本 The Age 的这篇文章，作为新手投资者想知道您的想法：http:wwwtheagecomaunewstim-colebatchsafe-as-houses-no-more200608281156617272592html 以下是我的一些问题，可能对您的帖子有所帮助：我们应该将此类文章与谷物盐结合 根据您迄今为止的经验（作者谈论的是 1986 年至 2003 年的 20 年时间框架）他的观点有多有效 您可能想说的任何其他内容 谢谢，
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嗨R我，这篇文章已经在在这里讨论 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt27608 如果你不介意我会把这些线程结合在一起 Ruby
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这也在这个线程中讨论过 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt27612 我不同意很多论点，虽然有里面有一点点真实但是，它会影响潜在的房地产投资者这一事实可能是最重要的干杯，
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你能不能也把它和这个结合起来 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt27612 谢谢，
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没问题的管家，我已经把三个线程合并在一起了只是为了展示这篇文章有多有趣，让三个线程开始讨论它
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我同意，看起来好像繁荣是由投资者推动的，但从那以后流入系统的资金来自自住业主 - 这并不奇怪
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嗨，伙计们，我想我们都在唱一首类似的歌写那篇文章的人正在谈论他的流浪汉如果所有所谓的投资者离开市场，那么租金将不得不上涨 谁赢了那些仍然在那里的人 恕我直言，那些盲目地让别人告诉他们投资什么的人并不是真正认真的，应该失去他们的 $$ 做他们的人的人尽职调查并考虑一下要投资的财产类型以及他们将如何进行财务管理，通常会将他们置于与接受这种“运球”的一群吓人的猫不同的市场环境中；正如这篇文章所说，但就像他们说的那样“当它出现在报纸上时，它一定是真的！”是的，对，西蒙
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不过，我认为，群体通常比自己研究的人更相信报纸，否则他们不会被称为“群体”就我个人而言，我很喜欢这些文章希望大众会读到它，相信它，然后开始恐慌猜猜谁会在附近购买他们的房产做尽职调查的人并没有惊慌并意识到市场下跌并回升分析很有趣文章语气的转变，虽然早在 2003 年和 2004 年，它有点弱，“嗯，上升的东西最终不得不下降”，现在它是“财产作为一种资产类别已经结束”，我认为当财产消失时完全没有消息是当市场触底时我的观点是，当“想要”的投资者都离开市场，价格下跌，沉默的首次购房者开始进入时，市场触底。与大多数繁荣一样，许多首次购房者价格超出了最后一个，这将形成下一次繁荣的基础 亚历克斯
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我刚读了那篇文章 从阅读中，我发现蒂姆·科尔巴奇是一个真正的最大输家 他梦想着当价格回落到 2000 年的水平时的承受能力 什么是承受能力？纯粹是那些“专家”；神话 为什么房价必须是平均工资的3-4倍 为什么不是10倍或20倍 我相信3-4倍过于乐观 不会再回来 对比上海、北京、巴黎、东京、香港的价格等等，什么是负担能力为什么这些垃圾专家不能做一些研究他们会对负担能力感到惊讶——人们仍然买他们的房子蒂姆·科尔巴奇是个失败者——他一定在过去 5 年错过了这条船，因为他的愚蠢理论我相信他没有任何投资或很少有任何认识他的人可以与他交谈以让他澄清不要听那些失败者的电话-用你知道的大脑
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负担能力是基础关于一个家庭只能支付一定比例的收入来支付抵押贷款的基本理论它认为，一旦负担能力下降到某个点，人们就再也买不起房产了，这在该理论内设定了价格上限，有任意数量的像单身双重收入、利率、抵押贷款条款等 最重要的是，我认为，是贫富差距 是的，纽约、东京、伦敦、上海等房产通常具有更高的收入倍数 这是一个结果收入分布非常倾斜，即在这些城市中有相当多的高薪人群 事实上，在这些城市中，普通工人（教师、下级办公室工作人员、公务员等）买不起悉尼已经开始以麦格理银行家的形式出现的这种偏差 珀斯的类似偏差推动了西澳当前的繁荣平均收入分布（即大多数人是中产阶级） 10-20 倍假设收入分布非常倾斜（很多人收入数百万，而大多数人相对收入很少） 从我的角度来看，澳大利亚的情况如何我会说 n 个观察结果收入变得越来越不均等 所以 3-4 倍的倍数很可能已成为过去 在上一次繁荣时期，肯定有更多的高收入者和低收入者被排挤 专业人士的工资增长速度快于非技术工人 问题也就是说，我们是否预计收入会变得越来越不平等（在这种情况下会出现倍数增长），还是我们是否预计经济衰退会抑制那些雄心勃勃的人，使收入分布更加平等 从长远来看，我们是否希望精英阶层继续制造荒谬的薪水推高中位数价格我认为真相始终介于两者之间说）话虽如此，悉尼不是纽约、伦敦或东京它不是纽约的对冲基金中心，它不是亿万富翁俄罗斯寡头的避难所，它不是伦敦的神经中枢东京是世界上第二大经济体（日本非常以东京为中心），它不是上海和北京那样的心理繁荣的中心，也不是香港在法律上享有优势、土地受限的门户。奥兹的房产价格与收入倍数的关系何时会上涨 但是，我认为您无法证明现阶段悉尼与纽约、伦敦和东京相同的倍数是合理的 10 倍收入的中位数价格对悉尼来说非常高回到 3-4 倍 可能不会，考虑到收入变得更加倾斜的趋势 尽管如此，倍数下降到 6 或 7 倍是完全合理的 Alex
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房产可以达到 10 或收入的 20 倍 假设有些人的收入远高于“平均水平” 这些人在澳大利亚是否存在 显然是的，因为在悉尼的泡沫高峰期，房价确实疯了如果是这样，在多大程度上公司的高传单坠毁90 年代初在纽约，90 年代末以对冲基金经理的身份回归当前的 Mac 银行家是否会崩溃和烧毁这将决定房地产价格能否保持在收入的 10 倍或 20 倍 就像假设平均值将遵循历史趋势是有缺陷的，分析师，你为什么认为它不会再回来发生了什么变化你是说银行会放宽他们的贷款标准，这样一个人平均每年 6 万美元就可以借到 50 万美元以上，因为还款额约为 40 美元k 在这笔贷款上，普通人如何负担得起人们会在他们有能力的范围内购买 正如我们在悉尼看到的那样，人们在高峰期过度扩张，现在随着价格走软而受到伤害 可以说，这些人不应该拥有当时买了 当许多现有卖家处于负资产区域并且经济衰退袭来时，人们将如何购买房屋 人们仍将购买房屋 房屋所有权仍然是澳大利亚人的很大一部分ian 文化 并不意味着人们会以任何价格购买他们的房屋 他可能不会持有很多投资 不一定意味着他是一个失败者 他认为倍数会回到 3-4 可能是错误的，但没有规则说 10-20 是正常的，要么考虑到澳大利亚和具有 10-20 倍数的地方之间的差异（所有经济体都大得多，精英人数相当多，以及其他问题，如纽约和香港的土地限制），你为什么会认为悉尼“应该”和那些地方一样多亚历克斯
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你是房地产啦啦队长，还是投资者我不认识蒂姆，但我相信他不会在乎投资者是否阅读他文章信不信他的话 如果你不相信他所说的话，那么就不必担心——因为如果普通民众相信的话，就会有便宜货。收入倍数的国家平均值是；澳大利亚 62 (sydney 85) 爱尔兰 60 新西兰 59 英国 55 美国 46 加拿大 36 该报告于 2006 年发布，基于 2005 年第三季度记录的数据，因此目前洛杉矶的倍数最高 (112) 悉尼 (85 ) 比纽约 (79) 和伦敦 (69) 更便宜 阿德莱德 (65) 比多伦多 (44) 和波士顿 (61) 更便宜 http:wwwdemographiacomdhi-pavrlshtm TJI 一遍又一遍地阅读这篇文章，我认为大部分是正确的 税收规则的变化确实降低了负扣税的吸引力，因此这会影响财产和股票，但对财产的影响要大得多 同时新规则使完全免税的股息更具吸引力 新的超级规则很棒超级 如果有人想在超级基金中进行杠杆，您可以随时购买杠杆股票基金的单位 这是一个房地产论坛，所以这里的大多数人都希望房地产成为赢家n 赢家 如此巨大的赢家，没有留下任何价值 价值开始回归，但下一次繁荣将在数年之后 投资者确实推动了房地产市场 当投资者蜂拥而至时，这将导致繁荣 聪明的投资者开始繁荣 聪明的投资者当市场充满价值时，投资者会涌入 [记住 1998 年任何人] 当聪明的投资者意识到没有剩余价值并获利了结时，繁荣结束了聪明的投资者现在可能正在出售珀斯林鸭可能正在购买文章是看跌房地产 嗯，这里有什么新鲜事 这只是周期的一个阶段 现在大约有 5 个不同的看跌故事发生在 somersoft 的“房地产投资一般”部分 我记得三年半前媒体多么看跌是股票，而对房地产有多看好 然而，真正愚蠢的事实是，现在股票比 35 年前更贵，而房地产[在东部地区] 的价值要高得多，但现在房地产却是输家对媒体说为什么他们35年前不这么说因为媒体描绘了公众的看法我认为这位记者写的唯一一大堆废话是关于价格翻倍不会再发生的一点，他说，***“在 1997 年和 2003 年之间，澳大利亚首府城市的房屋价格翻了一番，但 5 月预算中新的巨额税收减免意味着这种情况可能永远不会再发生”；*** 好像不会再次出现房地产繁荣再次发生 当然会 它会在 Joe Blow 平均放弃房产时发生 它会在租金收益率上升且工资倍数降低时发生 它会在股市疯狂、价值在那里消失、崩盘后发生 它会发生当黄金海岸的天际线不再有建筑起重机时会发生 它会在等等时发生我从不投资又是财产——哦，我怎么这么傻！ http:wwwtheagecomaunewsbusinesshome-sales-fall-again200608311156817008783html
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今年预算将是美国制度的开始 很快政府将为他们的 PPOR 提供与美国类似的税收减免，更多的钱将被注入股市 更多贪婪的CEO将开始出现在澳大利亚，有些人会因为公司欺诈而失去生命储蓄:-( 有些人会非常非常富有 循环继续
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呃，这将如何融资，通过向我们征税更多仍然会很有趣所有那些付清的 PPOR 所有者可能会再融资并撤回股权这将导致巨大的繁荣
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Alexee，部分我同意你我没有说我们必须是 10 -20 倍 Affordabiliy 是基于中价 10,20,30 中价是 20，但仍有 10 作为切入点，为什么首次购房者必须购买中或更大的房子 为什么他们不能买便宜的房子，当家庭变大然后买更大的为什么你h有生之年要还房贷 我相信贷款TjamesX会有新的融资方式，我是投资人
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称之为我们这一代的物质主义 我们习惯于拥有最新的衣服、小玩意、汽车等等，我们也对房屋采取同样的方法 你在考虑什么样的融资方法 当然有很多澳大利亚没有的东西正在海外使用 长期贷款，PPOR 的利息扣除，1031-类型交换（如果出售房产并购买另一处更昂贵的房产，则无需 CGT）等 老实说，对于我们这些已经拥有 IP 的人来说，人们想要越来越多的房子是件好事 提高我们现有的价格IP 另一方面，如此猖獗的购买（正如我们在悉尼的泡沫中看到的那样）意味着房价波动更大（上涨更快，回落） 对于有经验的投资者来说，波动是好的 希望我们有更多的购买空间当市场超调时往前走（注意悉尼！）并在市场变得异常时使用 LOC 锁定价值（珀斯） 我们是投资者，而不是交易者，但就房地产而言，我认为波动性是一件好事 允许我们在较低点买入并“卖出” ' （再融资）比市场稳定上涨时更高 亚历克斯
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我认为在市场再次繁荣之前人们会变得比现在对房地产更加消极我记得所有90 年代中期关于住宅投资的反房地产言论 我听到诸如“低通胀意味着房地产不会再次上涨”之类的说法。和“悉尼房产是一项糟糕的投资”；当高端开始移动时，最好的就出现了首先是“只有靠近CBD的蓝筹区域中位置优越的房产才会上涨”；然后它变成了“Pr靠近CBD的靠近水域的运营也将增加”；转移到“涟漪效应意味着更远的房地产正在上涨”。最后的评论（因为每个人都不情愿地接受我们正处于全州范围内的繁荣之中）沿着“快速，繁荣开始，不要错过！”的路线。不幸的是，对于大多数人来说，到那时真正兑现为时已晚！将会有更多的负面情绪出现，但事实是 出租物业短缺意味着租金正在上涨 当租金上涨让我的口袋里有更多现金时，我并不太担心资本增长疲软（也是时候了！）而且，如果租金上涨太多，人们将不得不购买，不是吗？然后价格会上涨！这是很自然的 至于知识产权的负扣税，我认为这是我们目前面临的唯一通配符（除了可能由于“我们不得不进行的战争”而导致美国经济下滑）澳大利亚是唯一的国家正如 RK 在他的“富爸爸”中指出的那样，允许这种情况的世界和房地产价格可能会因此被过度夸大。书籍，在取消 IP 的负扣税后，美国的房地产价格大幅下跌（50% 左右）自从我的税率从 475% 降至 42% 以来，我个人一直在升级我的 IP 以提高租金回报认为减税自然会鼓励人们寻找不亏本的房产，也许这会提供“软着陆”。随着人们开始根据回报而不是仅仅根据未来的资本增长预测来评估房产的价值，我知道购买的最佳时机将是当悉尼餐桌上的话题变成关于有多少人的故事时已经失去了他们的IP！当然，现在正在发生
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另一方面，美国允许您扣除 PPOR 支付的利息，并且他们有 1031 交易所（如果您在其中出售和购买更大的房产，则免费 CGT某个时期），我们都没有PPOR 我想 PPOR 价格会上涨，而 IP 价格会下降（并且收益率会上升） IP 仅占整个住房存量的 30% 左右（假设房屋所有权为 70%） 你会发现美国 IP 收益率部分原因是更高 政府仍然记得（我希望）他们最后一次削减-ve 传动装置时发生的事情 由于悉尼的供应紧张，如果他们这样做，租金会飙升亚历克斯
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恕我直言，时代知道人们只是喜欢房地产故事所以他们不断地将它们从香肠工厂中抽出来本周（我认为）娜塔莎·西卡（Natasha Cica）又是另一篇，这是我很长一段时间以来读过的最骇人听闻的胡言乱语之一。他们不断抽出它们，因为读者喜欢它们，它们总是阅读最多今日文章 他们并没有真正报道任何事情，他们只是在吸引群众评论
如果有足够多的人像你妈妈一样（恕我直言），那么负面文章将导致市场崩盘 这都是从众心理 如果有足够多的人相信市场会下跌并决定在价格下跌之前卖出 我们'是少数，我们总是会从大盘的迹象中寻找羊群，并做相反的事情我敢肯定有些人已经开始认为'房地产正在下跌，不应该现在购买'我们，作为投资者，正在考虑“市场正在放缓是时候准备好 买！'亚历克斯
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我不认为单靠负面情绪会导致市场崩盘 横盘整理也许房子比股票更难卖而且大多数人没有看到他们的房产每天都在重新估值 我认为你需要负面情绪到位，然后发生某种金融冲击，增加失业率上升的恐怖袭击联邦劳工被选举出来，请参见变化
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