澳洲澳大利亚房地产 低利率的日子已经“结束”悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，刚，另一篇来自 RBA 即将卸任的总裁的一些想法的利率文章： http://wwwnewscomaubusinessstory0,23636,20101358-462,00html 干杯 - 戈登
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这是对麦克法兰的完整采访，很有趣：http： wwwtheaustraliannewscomaustory0,20867,20099120-643,00html 干杯 - 戈登
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长期平均利率约为 9%，所以我们仍处于低利率制度 只是不是超低的干杯, Aceyducey
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所以你在过去 30 年里的说法如果我们平均利率为 9% 我还不够大，不知道当时的利率是多少
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我在非洲读到不久前，由于竞争导致贷方利润率下降，我们支付的利率低于历史水平
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从现在的房地产价格和可负担性 RedWing 来看，过去几年的利率如何比较
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从 RBA 的角度查看本网站的利率历史 http :wwwrbagovauStatisticscashrate_targethtml 安德鲁

或以图片形式：http://wwwrbagovauChartPackinterest_rates_australiapdf 干杯，Aceyducey
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这就是为什么我们现在是“热门”的原因。有这么多的费用 - 为了弥补过去的低利润率，我们没有这么多的费用，而是银行通过在 rba 现金利率与他们收取的回旋处和波动率之间增加更高的利润来获利
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除了 1990 年，我们在过去的 50 年里是否曾达到 15 +% 的大关, 你问过去几年的利率与现在的房地产价格和负担能力相比如何 上周来自 Lateline 的霍华德支持 RBA 的决定新房贷款还款占家庭可支配收入的 258% 但随着房价暴跌，今天的利率上涨将推动平均还款额接近 1,700 美元，吞噬可支配收入的 282%，比工党年高 2%网址：www wabcnetaulatelinecontent2006s1704469htm 干杯，Crystal
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这就是为什么我认为我们不会再看到 > 10% 的利率 因为我们现在比上次崩盘时负债累累 不过对于投资者来说，肯定是只是为了适应更高的利率通常可能意味着更高的租金收益随着我们从历史低利率环境过渡到更平均的高利率环境，很多人会受到伤害这与任何情况有何不同其他历史性的崩溃 我正在阅读关于决议信托公司（在 80 年代后期接管美国所有破产银行的美国机构）、关于中国的意见、日本的泡沫等的各种文章，它们都遵循类似的模式 主要是鲁莽借贷 它会再次发生，并且会再次发生从中赚钱的精明投资者 这不是“一次性”现象 每一次繁荣都会产生一群赢家（主要是那些在繁荣之前购买的人）和一群失败者（那些错过的人） 每一次萧条都会创造出一群赢家和输家，但通常繁荣时期的群体相反 Alex
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我仍然不相信这个论点，我认为这是一个有点过时的银行系统在我住在英国时不愿改变，即使那样他们也不得不调出一个屏幕说他们会向你收取多少费用，你必须接受我的账户现在在 suncorp，只要我不在昆士兰，我可以使用任何 atm 并且不支付任何费用网上银行都是免费的，在我自己的账户内转账都是免费的，我每个月都会收到一定数量的 bpay 交易，我在这几年里只超过一次，所以在大约 2 年的时间里，我为我的银行支付了 150 美元的银行费用Savingeverday 账户，虽然我确实为我的住房贷款支付了一些费用，但是 7%折扣弥补了银行费用最好由人们用脚购物来处理，尽管我读到澳大利亚人总体上很难改变 澳大利亚银行仍然在扭亏为盈，尽管利润微薄
评论< BR>我知道这是水晶球，但如果利率恢复“正常”，人们会根据历史利率认为“正常”吗 8% 的固定利率会被认为是正常的吗？如果利率看起来可能会在短期内保持正常未来，明智的投资者是否会冲出去，将 5 年的利率固定在目前“低于正常水平”的利率 Cheers Fish
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嗨宠物e W，我同意您关于避免银行费用的观点我在信用合作社有两个账户（第一选择）并且不支付任何费用 - 甚至有一本支票簿，免费！和住房贷款 我拒绝支付月费或申请费，并已向 Homepath、Resi、Royal Guardian、Assured Home Loans 贷款，目前正在向 One Direct 申请贷款 他们有 671% 的可变上限，直到 2007 年 1 月才增加到 696 % 不收取任何费用、收费或申请费 3 年固定利率为 699% 分拆贷款不收取任何费用 大师 Steve Navra 解释说，由于现在的债务水平高于 17% 的天数 - 利率不可能达到那个水平再次高该国将以低得多的速度陷入深渊，因此不会再次达到这些水平，阿门！干杯，Crystal
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这是一张自 1959 年以来的可变住房贷款利率图表 - 你会看到超过一半的时期利率超过 8%，平均住房贷款利率约为 9% (893%) 中位数为 838% http:wwwloansensecomauhistorical-rateshtml 不，据我所知，与利率较低的时期相比，1980 年至 1990 年代初期的止赎率并没有显着提高 澳大利亚的传统银行不喜欢丧失抵押品赎回权——他们失去了现金流并得到了不好的代表他们倾向于多次警告并在将家庭赶出家门之前寻找替代品同样人们在出售之前放弃了许多其他奢侈品当人们出售时，在统计数据中它不被视为丧失抵押品赎回权——所以由于财务原因而发生的这种情况没有被跟踪 请记住，资金成本和借款金额是两件不同的事情 今天人们借的钱比以前大得多 这放大了更高利率的影响 并且相信利率可以飙升至下降的水平是无关紧要的 - 从长远来看，重要的是实际发生的事情 干杯，Aceyducey
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有趣的图表只是为了玩技术分析师（和逆向投资者）在这里纯技术分析术语，直到 Acey 图表上的标准可变利率突破 2000 年 10 月 11 月设定的 805% 的先前高点，该图表在技术上仍处于下降趋势，所以不要恐慌一次（1 ）那个高点过去了（另一个 025% 的上涨就可以了）然后 (2) 利率向下回溯并形成一个高于 2 月 3 月 2 日设定的 605% 的新低点，然后我们才能说我们正在改变趋势上升趋势或横向趋势 但是随着 CBA 提供 759% 的 10 年和 15 年期固定利率贷款，他们当然不认为利率会“随处可见”。 fast LL
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Landlubber，老实说，我不认为技术分析适用于储备银行设定的利率图表 也许专注于影响利率的因素（如 CPI 等）会给你一个更好地做出判断的机会
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难道整个银行体​​系自 80 年代以来都发生了变化吗？基本上是因为他们以低固定利率（30 年固定！）借贷（即获得存款）在利率上升时以更高的利率我的理解是，由于贷款证券化（打包抵押贷款并将其作为证券出售）银行不不再真正承担利率风险，即如果他们证券化，他们不会在现有贷款上赔钱：利率风险转移给证券持有人当 CBA 提供 10 年期固定贷款时，他们不会只接受抵押贷款吗并将其出售给正在寻找的投资者对于 10 年期债券，只要他们定价，使得他们收到的收益高于他们在出售债券时必须支付的收益，他们就会获利 这意味着目前没有预期利率将显着上升（基于收益率曲线）话虽如此，谁预计油价会从 20 美元上涨（哇！我记得当加德士倒闭时！）几年前到现在75美元就个人而言，这一切都不会阻止我投资，尽管我会要求更高的收益率（通过降低价格）并且可能使用更多的固定利率贷款亚历克斯
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****************************************** * 亲爱的 Landlubber， 1 感谢您与我们分享有关利率走势的技术分析 2 您声称从技术分析的角度来看，利率的基本基本面趋势仍处于下行之中 3 在同一个注释和相同的技术从分析的角度来看，下一个可能的利率走势是什么，只要您自己的图表显示，假设这个基本趋势仍然无限期地保持不变，利率可以走多低 4 从您的技术分析从您的角度来看，您还声称在浮动利率超过 805% 的情况下再次加息 025%，将导致突破当前的门槛线，导致基本利率趋势反转为横向或向上趋势 5 从您的技术从分析的角度来看，整体利率走势是否也受周期性趋势的影响，如房地产周期，从您自己的技术分析角度来看 如果是，趋势是否也可以从您的图表和过去的趋势数据中描述和预测 6 如果是的话，什么可以我们现在预计，从您的技术分析的角度来看，严格来说，基本利率趋势何时以及如何可能逆转为上升趋势，以及假设利率现在进入上升趋势，新利率能走多高？是我们正在谈论的时间框架 7 我们期待与您进一步了解技术分析中的利率趋势s 观点 8 谢谢干杯，Kenneth KOHD 亲爱的，1 Peter Costello 警告澳大利亚人要谨慎的新代际长期贷款产品到底是什么？现在为什么不完全禁止贷款产品，如果它对澳大利亚经济、澳大利亚社会和整个澳大利亚人民都不利，作为现任财政部长 2 这种新的贷款产品和彼得科斯特洛的警告以及Ian Macfarlane 对利率趋势进入正常周期的评论都是“相互关联的”。与另一个 3 当彼得科斯特洛最后一次暗示“过度”时，我们还能期待更多的东西。 2006 年 4 月观察到的通胀数据可归因于商业周期的结束”，就在 2006 年 5 月加息之前，正如财政部长科斯特洛所暗示的那样，一旦当前的商业周期结束，我们真正期望看到的时间和确切时间是什么 4 同样，伊恩·麦克法兰斯（Ian McFarlance）到底想说什么，当他发表评论时，“低利率的日子已经过去了”； McFarlane 期望我们在未来 1-5 年的时间范围内看到什么样的（正常）利率 5 有多少州政府正在使用“赤字资金”？现在是 2006 年，他们在多大程度上做到了 6 请您对 Ian McFarlane 的评论有什么理解和解释 7 期待在这些相关主题上学习和进一步教育自己 8 谢谢您，Kenneth KOH
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直线 你可以在该图表上画出任何你想要的线条，除了可能是直线之外，它并没有多大意义将处于下降趋势 非常简单的东西 历史价值和关系看起来很有趣，但需要问一个问题，历史规范与现在和未来有多大相关性 我最近读到的一个聪明的想法（GaveKal 研究）是中国对我们经济的作用 该研究报告指出，由于如今大多数商品在中国的价格，我们的美元和通货膨胀正被推向中国不生产的东西（服务、可再生能源、股票、f金融部门）这里的一个想法是，由于更平坦的世界的影响，历史规范很可能正在发生变化BR>Longer Term IR's 我相信这个电子表格最初来自 Pitt_St，之前已经在论坛上发布过 公共领域数据 无论如何，亚历克斯关于转移风险的好点我认为很多人仍然相信银行设置的固定和可变利率在某种程度上代表了他们的方向性观点
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长期贷款只是降低了还款额 由于无论如何很少有人持有抵押贷款到他们的期限结束，长期贷款实际上意味着较低的利率（实际上它只是降低了本金支付，但大多数人不理解）但是请注意，这对日本人没有帮助（世代贷款和几乎为零的抵押贷款利率），主要是因为消费者情绪在日本的情况下，这么多人们被这场崩盘烧得焦头烂额，对财产的看法如此有毒，以至于即使贷款是免费的，人们也没有借钱 这也是他们的崩盘持续这么长时间的部分原因掉头贷款条款不如人们对他们认为房地产是否会继续上涨的看法重要 如果普通人认为“利率不会下降，所以我们最好小心过度杠杆化自己”，那么他们会少借一点结果，RBA 不必继续加息 McFarlane 不想让经济陷入衰退 RBA 想要的是在过去几年的过度行为之后软着陆 他不想加息，所以这会扼杀经济，所以他希望他的言论会导致消费者退缩，而不是迫使澳洲联储进一步加息 麦克法兰并不意味着澳洲联储无论如何都会保持高利率 澳洲联储会做出反应经济形势 如果明天消费者支出枯竭，经济衰退，澳联储肯定会降息 他的意思是‘如果你们为房地产和消费借太多钱，我不会通过降低利率来帮助你们，所以甚至不要向我寻求帮助'我认为随着当前商业周期的结束（可能是由于美国和中国经济的低迷压低大宗商品价格）正在发展的事情将是通常的衰退、更高的失业率、更低的消费，下降属性 p大米 如果油价居高不下导致高通胀，澳洲联储可能只会维持高利率（滞胀）在经济衰退期间亚历克斯
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这就是我不相信我们会看到任何一家大银行像上次经济衰退时那样被逼到墙边的原因，他们不仅卸载了很多风险（我想知道他们是否对他们出售的抵押贷款支持证券附加担保）这次他们没有向开发商提供那么多贷款 悉尼的供应情况仍然紧张 这意味着我们可能不会看到像上次崩盘 上次你必须在需求开始推高价值之前消化大量供过于求的情况 这一次，无论如何供应都很紧张，所以如果发生崩盘，租金就会上涨（如果他们的房屋被收回，人们仍然必须住在某个地方，所以租金需求仍然存在，除非人们搬出城市）将比上次更快地拉动市场回升 我开始看到一些悉尼房产的收益率为 5% 说价值下降 20% 租金上涨 20% 这将使房产成为收益率的游戏，无论如何Alex
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管家 弹性技术分析是可以用于“任何市场驱动的商品”的技术分析。从五花肉到铝，在这种情况下，是资金成本（以利率的形式） 这只是作为投资者的工具箱中的另一个工具，您是否不同意 Acey 的图表显示了某些周期性模式？粗略”重复了 Kennethsorry ，但它是技术分析而不是“水晶球” 简而言之，直到我们的曲线同时形成“更高的高点”； （必须高于 805% 而不仅仅是等于它）然后随后回撤并形成“更高的低点”； （605%以上）我们不能“跳枪”；并假设我们已经改变了趋势 这并不是说我们实际上还没有触底。 （油价等肯定会表明我们有很高的可能性）但是没有人“敲响警钟”；俗话说，在 2000 年 8 月，当我们达到 805% 时，是不是趋势的变化和上升趋势的开始，当然看起来不是这样！快乐投资！ LL
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你好，很想听听任何经历过上一次房地产衰退的人的来信 我不相信这些“便宜货”。当经济衰退发生时确实存在，根据自己的经验，80 年代和 90 年代拥有的单位每次保持的价值都不同，谁知道会发生什么，我所知道的是一切都在上升谢谢 myla
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如果利率下降超过 10% 我会吃掉我的帽子（我需要）
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如果你想对利率的走势进行一些技术分析，你可能需要更多的利率图表即使那样，经济学也从来没有那么简单
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嗨，亚历克斯，这是正确的，PittSt 提醒我们使用固定利率，你不是在“与银行对赌”。当银行借给你钱时，银行就赚钱了 同意你的投资 POV Ben
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在我看来，技术分析是对市场共识的一种看法一旦它可能有用 当这个观点由一群 50 岁的经济学家决定时，技术分析就没那么有用了指标 你看不到 CPI 在一周内下降 25% 当然可以假设一个趋势将在短期内持续，因为很难改变与整个经济有关的东西 但我不相信诸如支撑、阻力和趋势线之类的概念看的时候有意义在经济统计中 这取决于你在趋势中看到的东西——在图表上画一条线，或者随着时间的推移，市场中每个参与者的意见我采取第二种观点，因为如果你只看线，你就会错过重点技术分析的
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************************************ Dear Andrew_A 1 从技术上讲，一个- 澳洲联储的时间决定并不构成“趋势”； 2 加息一次并不一定意味着“上升趋势”；利率现在已经到位；- 同样，澳洲联储一次性放宽利率也不意味着利率下降的“趋势”；到位 3 当我谈到新的利率趋势到位时，我指的是新的（长期）基本利率变动“趋势”；例如美国联邦储备银行在过去 18 个月连续加息 17 次，然后在上个月开始暂停利率 4 当然，一次性 025% 利率的影响本身就存在，如果我们考虑到澳大利亚央行已经在 2006 年两次加息，第三次加息仍有很大的可能性，以适当抑制潜在的通胀趋势 5 这一点，影响并不显着。与 2004 年和 2005 年的情况不同，澳大利亚央行根本不需要提高利率 6 我个人认为，您“过于简单化”了。手头的问题，通过你的帖子（基于同样的理由，你似乎也在间接地削弱 RBA 所扮演的角色的重要性！） 7 RBA 还需要多少才能进一步提高利率才能有效地提高利率？抑制澳大利亚经济的潜在通胀趋势，在不引发近期经济衰退的情况下，享受了 15 年的持续经济繁荣 8 目前的利率是否会像 20 世纪 80 年代末那样上升到每年 18%-20% 并且紧随其后的是“我们需要”的衰退；和过去一样，在保罗·基廷（Paul Keating）的时代，澳大利亚这次经济衰退会有多糟糕，享受了 15 年的持续经济繁荣 9 或者仅仅将利率进一步提高 025%-05% 就可能引发经济衰退澳大利亚，与过去大不相同，正如本论坛的一些成员所说 10 对于您的更新和进一步讨论，请 11 谢谢您的问候，Kenneth KOH
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我一直有这样的印象，当查看历史利率及其对事物的影响，您总是需要考虑当时的潜在通货膨胀因此您需要使用扣除通货膨胀的利率 - “实际”利率 让过去 18% 的利率看起来不那么激烈 T
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++++++++++++++++++++++++++++++++ 亲爱的亚历克斯， 1 借款人有没有支付“未使用部分”的利息；贷款期限 2 如果是，这些未偿还的剩余贷款期限的应计利息是否会很大 3 如果不是，那么“捕获”是什么？对于这种类型的长期代际贷款 4 每次我们选择向 nee ledging 机构再融资这种长期贷款时，我们都在谈论什么样的罚款 5 期待进一步自学，请 6 谢谢你的问候， Kenneth KOH
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**************************************** 亲爱的汤姆， 1 我完全同意你的看法 2 但是，这个论坛也有一些成员认为利率不需要大幅上升才能引发经济衰退，基于今天，平均住房抵押贷款是比以前大得多 为什么必须如此 3 如果是这样，那么实际利率成本与 CPI 与住房抵押贷款规模之间的实际相关性是什么 4 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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我不确定我是否理解你，肯尼斯 我对50年贷款的理解，比如说，与目前标准的25年贷款相比，是：用25 Pamp;我一年贷款你pa y 每年大约本金的 2% 对于 50 年的贷款，您支付的费用更少（比如 1%），因为您在更长的时间内偿还本金 所以对于 25 万美元的贷款，通过转换为 50 年的贷款，您可以少支付 2,500 美元一年这一事实对您的普通妈妈和爸爸买家来说并没有太大意义：他们只会看到他们的付款减少了 2,500 美元（对他们而言）效果就像利率下降了按 1% 贷款期限没有未使用的部分 当您对旧贷款进行再融资时 您再融资时有（或没有，取决于产品）中断成本等，并用新贷款替换它 当我们为我们的标准再融资时 25年贷款，旧贷款的利息成本停止，您支付很少的中断费用（也许），你开始新的贷款 我不知道是否有更高的费用来为长期贷款再融资，但这是贷款产品的一部分 从技术上讲，没有问题 显然，如果你还清了本金更长的时期，您每年支付的本金更少 如果您愿意的话，“捕获”是大多数人不会区分较低的利率（当然，尽管利率可以回升，但实际的，更便宜的付款）和较低的本金还款额（你只是把它拖出来并随着时间的推移支付更多的利息）实际上这是公平的，因为你使用银行的钱更长时间科斯特洛和麦克法兰担心的是大多数人（阅读：没有金融知识）不会意识到原则上还款的下降不如利率下降，但他们会以同样的方式对待它们并再次抬高财产这导致了我们在过去几年诱使人们增加信贷 c ards '因为他们的房子要涨' 对于那些买不起 PPOR 的人，他们可能会放弃并决定放弃拥有自己房屋的任何希望，只是用他们的收入来消费 回到 2002 年和 2003 年，我听我的一些朋友说（收入可观的人，20 多岁中后期）“反正我在这个市场上买不起房子，所以我只会玩得开心” 科斯特洛和麦克法兰最担心的是什么大约是经济衰退自相矛盾的是，过度支出（即看起来良好的经济状况）将推高通胀并迫使澳洲联储采取利率措施如果他们将利率推得太远，高利率将导致经济衰退亚历克斯
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嗨，LL，我和 Kenneth 一起讨论这个 利率不是市场驱动的商品 它们是由储备银行（单一卖方）设定的，而贷款银行在设定最高保证金的基础上的能力有限关于他们的利润目标 当然，利率似乎表现在循环方式，就像许多市场交易产品（公司股票）一样——但是这是对经济周期的反应，我看不到储备银行的任何人根据对过去利率走势的技术分析来确定下一次利率走势也就是说就我个人而言，我不认为两年内利率上升 075% 是一种激进的趋势 干杯，Aceyducey
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嗨，肯，我的意思是你不需要拿出尺子用利率来计算趋势，如果这次他们被提高，那么你很有可能处于上升趋势中！正如你所提到的，连续 17 次是一种趋势 中央银行不倾向于提高、降低、提高、降低等等 看看 IR 会发生什么会很有趣，我个人是那些会受益于说快速提高利率以将有杠杆的人从树上摇下来，然后我可以买一些便宜货，在我完成购买后利率将开始降低 我们都可以梦想，难道我们彼得 S 提到过05 年他将在澳大利亚寻找的房地产投资的“最佳地点”，我已经在论坛上发布了他在特定 BIG 会议上的想法
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