我看不到它 我正在尝试做数字 我目前的借贷能力不是基于我可以借多少，而是基于可服务性 我正在寻找内墨尔本的负扣税物业，以期随着时间的推移获得资本收益使用买入并持有的方法 但是由于第二个或第三个 IP 的可服务性问题，我将无法负担多个 IP 然后的策略是寻找现金流中性的属性，这样我仍然可以获得一些资本收益，并保持我的股权完全投资，同时不影响可服务性因此，根据数字，我预计随着时间的推移，一个适度负扣税的房产会变成正现金流例如：300,000 美元的 IP，租金收益率为 520% （每周 300 美元），假设我的收入为 85,000 美元，我的服务成本为每月 532 美元 假设通货膨胀率为 3%，5 年后我的成本仍为 509 美元，10 年后为 433 美元 减少幅度不大 所以这种信念超过时间租金将增加而利息偿还将保持不变相同的东西并没有真正加起来-我不会很快就能购买更多的房产我错过了什么也许有人可以通过一些解释帮助我示例提前谢谢
评论< BR>理论不就是这样吗：如果在 10 年内，您的房产从 30 万美元涨到 60 万美元 您的租金保持在 52%，那么在同一时间范围内，它从 30 万美元到 60 万美元周你的未偿还贷款金额保持不变，假设利息保持不变，据说你会更好干杯，Y-man
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可服务性这是我们许多人过去曾撞过的一堵砖墙你可以坐回来等待租金提前支付利息，或者您可以寻找其他方式来偿还债务 要有创意，如果您阅读一些关于可服务性的旧帖子，您会找到很多解决方法或通过它一些按时工作，买 2 个 IP 等，然后卖一个来支付另一个或关闭，然后用租金来帮助服务更多 de bt 投资股票基金并使用其中的现金来帮助偿还债务 Cashbonds 管理业务的 CF+ 资产，为您拥有的每个 CF- 购买 3 或 4 个 CF+ 有很多方法可以解决银行的可服务性问题 Cheers quoll
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嗨，McBrain，您是否添加了所有负扣税福利，您将从该房产中获得税收 - 包括成本和折旧 这可能真的有助于增加您的现金流干杯，Jen
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是的，NG物业确实变得积极，这是我今年以36％的总收益率买了多长时间的问题假设租金和费用随着CPI上涨（即收益率随着时间的推移而下降，因为假设CG更高CPI）需要 27 年才能变为正数 我有另一处出租的房产，我租用了家具，总收益率为 75%，净收益率为 55% 我计算出现金流为正数需要 10 年时间< BR>评论
McBrain, 假设租金会随着 inf 增加我目前所读到的一切都表明，近年来租金增长落后于通货膨胀，需要认真追赶未来几年来缩小这个差距 我附上了一个示例电子表格，说明了未来三年每年租金上涨 15% 的影响，然后稳定在通货膨胀率 3% 的涨幅从那时起 你可以看到结果是房地产变得积极第 6 年扣除后的现金流 人为夸大的租金年份以红色字体显示在绿色阴影背景下 还有其他方法可以增加房产的收益，例如开发房产，但为了这个练习，我们假设您是坚持原样并尽可能快地提高租金 问候，迈克尔 PS 这个模型显示你在第一年是 337 下午（4,039 美元）的负数，所以我不很清楚你是怎么得出下午 509 美元的 毫无疑问，你的数字更准确
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它确实有效 我们的第一个联合 IP 成本为 54000 美元，根据记忆，租金约为每周 90 美元（20 年前(也令人沮丧）但这就是我们建立投资组合的方式我们没有很多IP，但它们在布里斯班市中心，资本收益非常好租金现在正在缓慢追赶每次我们购买IP时，我们都会倒退如果我们真的想走得更快，我们会选择不同的策略，但我们很乐意这样做毕竟，我们只是想现在和退休生活都不够好 我们不渴望成为下一个沃伦·巴菲特 说了这么多，最新的 IP 落后于我们已经拥有的一个（银行实际上拥有它），它为我们提供了 72 个位置和两个临街面我们计划在中间建造一些东西（一栋房子，两栋联排别墅）并开始研究它（slooooooowly）这将使我们的投资组合更快一些，因为我们获得了“免费”；如果我们能获得批准 Wylie
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我似乎遇到的问题，不确定其他人是否遇到同样的事情我拥有房产后租金稳步上涨，但以下情况已经消失远远超过通货膨胀迅速侵蚀额外的钱 - 法人团体费用（这些家伙似乎每年增加 10％） - 市政费 - 水（现在比以前更贵） 当你认为你会开始更多地进入时真的很糟糕利息 然后你会得到一些小幅加息，虽然这对我影响不大，但仍然会影响我的现金流 我计划在接下来的 18 个月内非常积极地提高租金 我觉得我的租户不能得到太好的交易< BR>评论
感谢您的所有回复我现在想购买我的第一个 IP，但一直在限制自己，因为e 我不想因为可服务性而陷入我买不起第二个的位置这有点愚蠢，我应该购买第一个IP，基于它现在对我来说是最好的投资，而不是担心服务未来的其他 IP JenDMichaelWhyte：我已经考虑了我在 Vic 的折旧和扣减，所以我支付的印花税比 QLD 还要多迈克尔，我假设利率为 75%，而你的利率为 677%——否则数字匹配得很好（不足为奇，因为我正在使用您出色的电子表格 - 正是我一直在寻找的！）我也预计未来几年租金收益会增加，但我根据通货膨胀计算的数字是保守的，我想你可以认为 %pa 增长在短期内可能会更大，但对于长期计划，我们不应该将 5% 作为长期平均值 Wylie：看到您发现您的可服务性随着时间的推移显着提高，这令人鼓舞，我想我将不得不潜入并看看会发生什么 我目前正在展望未来 15 到 20 年 我喜欢有一个好的、可靠的计划，这样我就可以为任何突发事件做好计划 我认为我的前进方向是首先获得第一个并专注于那，而不是计划在明年 2 干杯
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是的弗兰克，我知道你的意思对于那些在同一个州和或信托结构等中拥有多个 IP 的人来说，土地税可能是一个真正的杀手保险是另一项有时会突飞猛进的支出 最重要的是，州政府和地方议会似乎越来越多地将财产用作收入来源的摇钱树，尤其是投资者通常更容易成为目标。不想开始另一个股票与财产的争论，但对我来说，我打算在我退休时处置所有财产，并用优质的股息支付股票和 LPT 干杯 - Gordon
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我知道感觉，我所有多余的现金目前都在 LPT 中，有时我不禁想“与我的属性相比，这有多简单”；对我来说，只需在 LPT 中设置常规负债并等待 20 年，我就会退休 没有大惊小怪，没有无用的物业经理，没有实体公司，没有租户等我同意，许多州政府目前都依赖这将很难，尤其是在未来几年的新南威尔士州，因为投资者成群结队地离开，老实说，我认为他们的眼光非常短，看不到大局，投资房地产是不可分割的一部分整体经济 编辑 - 也许我今天只是愤世嫉俗
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如果您不断为房产再融资以进一步投资，那么您不太可能在单个房产上获得正现金流 整个投资组合是另一回事 记住目标是并非每个财产都必须承受自己的重量就像在企业中一样，有些领域会花钱，有些领域会赚钱，重要的是总和（有些商人很难掌握）州政府在e SE 已经受到房地产投资下降的影响，但是在澳大利亚的税收制度下，与他们提供的服务的重要性相比，他们没有太多其他选择来获取资金（法律和法律；秩序、健康、教育）这种不匹配需要在未来的某个时候纠正 干杯，Aceyducey
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也许是比尔Zheng 的 CashFlow 产品可以帮助 Investors Direct 的 Bill Zheng 发布了一个产品来帮助处理负扣税资产： http:wwwinvestorsdirectcomaunewsletters062006story1htm 该链接并没有真正详细说明：我不隶属于 Bill 或他的公司，或者有使用了这个产品，关于的信息可能完全错误，但听起来确实很有趣！ -- MJ
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我不知道我仍然相信，由于允许更高的 LVR 和相对安全的无追加保证金，房地产将在长期内击败股票 我考虑过的一件事是，如果你有足够多的房产（或与其他几个类似情况的投资者聚在一起）你可以雇人为你管理你的IP 如，雇人来收邮件，把数字放到电子表格中，处理PM问题。像一位前任 PM 或有房地产经验的簿记员，想要兼职工作 我住在海外，无论如何我与 PM 的所有沟通都是通过传真和电子邮件 鉴于我们都可能活得比我们想象的要长，我认为这是有风险的在退休时过多地降低负债：您可能需要这些资产！亚历克斯
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要回答一般性问题，是的，我同意大多数房产应该随着时间的推移变得更加积极，假设租金至少上涨 CPI 和固定利率何时发生的主要决定因素 收益率为 8% 的房产将在几年内达到 CF+，而您需要等待更长的时间才能获得 4% 的收益率 一个收益率为 2% 的房产永远不会是 CF+，因为 2% 几乎不会超过非利息持有成本 无论如何在今天的收益率中，取得进展的速度（即图表的斜率）应根据以下因素而变化： - 利息支出的比例（恒定）与利率 BC (CPI) - 建筑的可用性和数量折旧扣除 这对不同类别的房产有不同的影响（假设它们都有相同的 5% 收益率） * 典型的 1970 年代郊区房屋（市政费低且没有实体公司）应该显示出向 CF+ 的快速进展，因为持有成本较低一种还款百分比 B * 典型的 1990 年代郊区房屋（同样是低利率 amp;不 BC) 同上，但有建筑物折旧 它应该比旧房子更早成为 CF+（税后） 但是曲线会更平坦 改善率低于 1970 年代的房子，但你从更接近的中性点开始税，如果你还在工作，你会过得更好 A * 由于市政费和维修成本成比例地增加，在一个乡村小镇的旧房子或一居室单元会显示出较慢的进展 这些持有成本将在支出中占更大比例时间，所以持有成本的增加率将趋向于 CPI C * 楼花公寓 非常高的 CPI 或更高的法人成本上升 但是你也会从一开始就有非常高的折旧来部分抵消 所以税后它可能从一开始就很容易维修但是随着折旧率下降（减少方法）和团体人数增加，可能根本没有维修能力改善我觉得这令人担忧！ F 主要变化将是收益率（如果乡间别墅接近 10%，即使改善率较低，它也会成为更好的选择）和资本增长等考虑因素（1970 年代的房子可能比1990 年代的房子）OTP 公寓的改善速度非常缓慢是一个问题，如果你换工作并且你的工资下降，严重的恶化是可怕的彼得
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好一个彼得，谢谢你这么清楚地拼写出来！卡夫
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