澳洲您的“假设”计算中的澳大利亚房地产利率。悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，首先简要介绍一下背景：我已经浏览论坛几个月了，它帮助我改变了对通过房地产建立财富的心态和理解，我已经从“还清 PPOR 然后投资”， “投资，但前提是其 CF 为正”；到我现在的阶段，我有我最新的“啊哈”；正在阅读有关 Pamp;I vs I only 贷款的线程 这是我正在玩弄的过于简单的计算：如果我能：以 200,000 美元（包括所有费用）购买房产，贷款利率仅为 7%（借款 100% , 针对 PPOR) 每周租金为 270 美元 然后租金利息支付，然后我的净现金流出将是差饷、维护和其他费用假设这些是每年 3000 美元 该物业只需每年升值 15% 并且我没有亏钱 再升值也赚到了 更别说因为通货膨胀而涨房租了 我真的很高兴，以为我终于“明白了”； （正如我怀疑许多论坛成员多年前对我所做的那样）然后是“假设”。让我陷入现实 回到我的问题（终于！！） 如果利率上升 % 会怎样 房产现在每年花费我 5000 美元来持有 2% 每年 7000 美元 我可能仍在赚取资本收益，但现金流会扼杀如果我有这些属性中的一些，那么我的问题是 - 你会在“假设”中考虑什么样的利率？计算 你用什么样的策略来管理风险（固定贷款利率） 任何愿意分享他们在 80 年代利率如此之高时的经验 任何能帮助我克服下一个心理障碍的人将不胜感激并请戳洞在我的例子中，如果你看到任何欢呼阿德里安
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我倾向于使用“假设”场景来检查我是否可以继续持有房产，而不是收支平衡水平这可能是因为我喜欢收益率仅为 5% 左右的中值首府城市房产 我还假设长期增长率为 72% 考虑到这一点，我不同意您示例中的三件事：您需要中性现金流（在当前市场中很少见），你没有包括折旧，并且你假设现金流量数字是静态的 就我个人而言，如果这意味着我获得 72% 的长期资本收益，我很乐意接受 1% 或 2% 的负现金流量（尤其是在早期阶段），所有复利都免税 当然，这取决于您的收入您随着时间的推移购买更多房产，较早的房产变为 CF+ve 并覆盖 CF-ve 新房产 我的世界末日情景是利率立即增加 3% 和 6 个月的空置 我想我仍然可以持有我的房产几年在这些条件下，我将有足够的时间来解决问题 无论如何，固定利率几个月前利率更好，但 5 年固定利率仍仅比我的变量高 02%（取决于银行）我认为这是值得的5 年的安心 我不认为我们会再次看到 18% 的利率 RBA 愿意提高利率来对抗通货膨胀，所以我认为他们不会处于需要的境地18% 的利率 银行当然没有预料到，根据他们的 15 年固定利率，CBA 的 15 年固定利率是 732%，而 5 年的利率是 699% 话虽如此，经济衰退肯定是可能的 Alex
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谢谢你的回复亚历克斯，我会进一步研究固定利率，我不知道你买了 15 年的 对我来说，额外的成本会超过夜间睡眠因素我认为 PS 在我的例子中，我没有假设中性现金流，我是说如果支付租金利息，那么所有其他费用将构成负现金流的一部分我想我想说的是我现在对（最初）负现金流投资的想法感到满意，考虑到可能的资本收益，我没有考虑过折旧，我会对此进行一些研究以及它是如何进行的影响现金流
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嗨，阿德里安，我在这方面有点背景，虽然我从来没有在澳洲联储经济学工作过，这要归功于“我们不得不经历的经济衰退”的痛苦。两位数的利率是在不惜一切代价避免政治垃圾我不会说永远不会，但肯定不会在约翰霍华德和彼得科斯特洛在场的时候，也不是在工党仍然想重新建立他们的经济资格的时候（所以不是未来 15 年左右！）不幸的是，您不能使用银行的长期固定抵押贷款利率作为未来利率预期的指标 他们的长期利率反映了他们以今天的给定利率获得资金的能力 他们从第一天，至少在银行看来，这不是赌注就个人而言，我不会费心在电子表格中进行敏感性分析，看看如果利率增加 1%，我的底线会发生什么，2% 等 我的一些贷款是固定的 一些是浮动的 Mark
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我正在为我们的 IP 看 50% 固定 3 年 加权平均利率将介于 2 个利率之间，削弱了影响两个up amp;向下波动（不是说我预计利率会有很大变化）干杯，梭子鱼
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哇，这是一个昂贵的利率
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还寻找可以立即提高价值的房产开 - 比如说需要油漆、新的排水沟和景观美化（草坪和花园，没什么花哨的），然后对房产进行重新估价，您可以释放更多的股权作为信贷额度，以支付任何增加的利息，例如：购买250,000 美元并简单地将 reno 价值增加到 280,000 美元，可以借到额外 30,000 美元的 80%，所以现在有 24,000 美元的缓冲来支付利息，如果你感到绝望，我从不买任何我无法增值的东西 - 是否这是一个快速整理，主要的雷诺，细分为两个街区或小型开发它是果酱的钱！
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我不知道这是否属于“戳洞”类别，但“如果”没有资本收益这不是保证！
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但这就是负扣税的目的，不是我专门作为为这个费率着想，所以我有很多扣除额
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我以 8% 的利率进行压力测试 IO 租金最低增加 pa cpi 最大空置率 852 15% 不可索赔的损坏或过度磨损 05% 的房地产市场价值pa
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如果你的IP在那个利率下工作，那么你将是一个不修复它的杯子
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银行的融资成本不会基于收益率曲线，尽管例如如果共识是 15 年后的利率为 15%，那么 CBA 将无法以低于他们为固定抵押贷款提供的利率为其 15 年固定贷款提供资金 当然，银行将即使利率发生变化，现有贷款的利润（因为他们用固定工具为其固定抵押贷款提供资金）但是，如果 CBA 目前提供 75% 的利率，例如，这意味着市场总体上以 75% 的固定利率放贷 15 年，这那么意味着相当平坦的收益率曲线 收益率曲线反过来反映了市场上所有参与者的意见 并不意味着他们是对的t，但这确实意味着目前，人们预计中期利率不会超过 10+ 亚历克斯
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你是否使用现金转换器为你的投资融资
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Prosolution 的 Stuart Wemyss 有一篇关于银行如何设定固定利率的精彩文章 http://wwwprosolutioncomauarticlesfixedpdf
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Re Adrian 关于 CG 的表现优于任何内部利率上升的观点 - 当我购买时（我在 2 月做了）我仍然打赌 CG 的表现会超过任何损失我可能会在短期内受苦 我会选择 lizzies startegy - 总是买一些相对容易实现的东西 块分割是我的最爱 如果你准备等待下一次好转，你将成为赢家 如果不是，你可以成为失败者 这里的市场现在变慢了，价值是静态的，但在我计算出来的那一刻我并不担心我需要每年不到 1 % 的增长率才能收支平衡 我希望我们的表现会好于 5 倍 1未来五年的 % 即没有任何区块分割或其他改进只是把它租出去所以阿德里安，我认为你的想法很好
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它变成了一个“糟糕的选择，让我们不要再那样做了”;运动干杯，Y-man
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嗨，Lizzie，我可能错了，因为我对这些东西有点生疏，但银行不会借出新估值 28 万美元（无 LMI）的 80%（ $224k) Cheers BC
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但是，如果 Lizzie 最初以她初始价格的 80%（$250K $200K 的 80%）购买了这处房产，她现在可以借 $280K 的 80%，即 $224K ，留给她 24000 美元 如果您打算这样做，请注意银行及其规则
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