澳洲澳大利亚房地产 您如何为负现金流融资？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，您如何抵消 -ve 齿轮 IP 产生的负现金流； 1 结合现金流 + ve 财产 2 使用收入资金来协助现金流 3 使用“日常工作”的剩余收入 4 淹没另一个 LOC 的公平 5 不要购买 -ve 齿轮财产 如果有人回答了上面的 2，有这个是一个长期的策略 有没有任何陷阱 谢谢安德鲁
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你好安德鲁自从我们结婚 20 年以来，我们都有负扣税财产每次我们买的时候，我们只是从工资中资助它 我们经常过得很辛苦，但从来没有没有生活的需要随着岁月的流逝，房租终于赶上，我们有更多的钱可以玩我们生活得很好，但没什么大不了的现在有两个孩子在私立学校，一个还在上高中，资金有点紧张，但仍然可以管理就在圣诞节前，我们迈出了一大步，对我们已经拥有的房产背后的房产感到非常消极 如果没有现在有一个开发区的好处，我们就不会这样做为此，我们借了总金额，还额外借了 25,000 美元作为缓冲来支付款项 这有点吓人，但这意味着我们必须制定一些计划在大约一年内开发该区块 我已经工作超过 14 年了，并且会可能宁愿卖一个 IP 而不是被迫重返工作 我们在生活方式和投资之间取得了很好的平衡 我们有一个巨大的学习曲线，因为我们以前从未开发过，所以在这个最新的房子里到目前为止处于亏损状态有点可怕Wylie
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Wylie，你听起来好像有一个有趣的投资故事要讲 我们用薪水来弥补我们的负利率缺口 计划继续这样做，直到银行切断我们的业务之后，我们很可能会寻找雷诺的组合来提高租金并利用管理基金
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2 amp; 3 但是请记住，我们的投资组合中目前并非只有房地产是一项长期战略，它是否随着时间的推移而发展和完善？陷阱是“恶性循环”；我们发现自己处于 - 一旦我们增加收入（2 或 3），我们就觉得有必要控制税收野兽，所以我们通常会通过借贷或其他一些方法来推迟税收这会导致在 -ve 现金流情况下，需要更多收入等 干杯，Y-man
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嗨，安德鲁 我们成立了房地产供应商融资（包装）业务来支持我们的购买和持有对我们来说很好干杯，保罗
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我和保罗一样 - 我有 5 个供应商融资的房产，它们提供了非常好的现金流，因此我利用这个来支付我的负扣税（但高 cg）房产供应商融资的缺点错过了未来的增长 我在繁荣开始时购买的第一套房产价值翻了一番以上，但我只得到 30% 的 cg 作为销售加价 + 高正现金流 现金流确实让我可以做其他风险更高的事情回报物业投资 我所有的 wrap 物业都是在繁荣初期购买的，并且是“公正”的如果租用是积极的，所以事后看来，我很遗憾不仅持有它们并且可以在我想要的时候自由出售和释放我大量增加的资本，而且由于现金流量它们对我有好处，但我要警告一句 - imo，包装效果最好在上升的市场中
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为什么你会说我在过去 18 个月里赚了更多的钱，而与市场热的时候相比，市场一直持平？这使得购买更容易，价格和条款与 2 年前相比，我现在获得的成绩非常好 下周再收拾 4-6 件我喜欢平坦的市场！我会说买入和持有对于上涨的市场来说是很好的，当市场已经达到顶峰并且价格持平时，包裹会更好，IMO当然回到原来的问题我使用包裹放大器;写有保障的股票分期认股权证，为我的负扣税资产提供资金 运作良好 选项 3 可能会限制您可以购买的数量, 你介意我问一下你使用哪个基金吗 谢谢,
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你有 PM'd you Cheers, The Y-man
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我也有兴趣知道，拜托
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哎呀溜冰者 - 我想刚刚发送到你的电子邮件 - 不是 PM 干杯，Y-man
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嗨 oc1 - 我不是一个有经验的包装员（只有总共做了 7 次），但我发现当市场没有上涨时，买家不能再融资，直到市场将房产的价值增加 10%，然后你才能拿回你的资金，即，以 15 万美元（价值 16 万美元）的价格在地下市场购买，以 18 万美元的价格出售，但在市场上涨且购买者无法再融资支付之前，该物业仍仅价值 16 万美元你出去，直到它的价值约为 19 万美元，据说这取决于你是否追求现金流或资本增长有何时释放我的资本的自由 我知道，从技术上讲，我可以为自己再融资并提取增加的股本——但这违背了我个人的道德品质（有一个高于购买者所欠的基础抵押贷款）而且它会扼杀我的现金流，这取决于您想做什么just me
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大部分收入来自我的薪水，但我每年都会提交一份 PAYG 税款变更表 这给了我每月额外的 600 美元以帮助弥补短期亏损 我最近也将一些资金投入到管理基金中以帮助支付费用
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亲爱的安迪，1我定期提取房屋净值 CG 来资助我在澳大利亚的生活方式，并进一步再投资于那里的其他负扣税房地产投资。自 2003 年以来，我一直作为一名全职房地产投资者这样做 2 关键是要引用； Buy-and-build”，以批发价投资，在高增长的郊区投资好，这样每次新房子新落成时我们都会立即享受到巨大的CG 我们将在之后继续享受后续的CG只要我们能负担得起，就继续持有升值的房产，而不必出售其中任何一个 2 如有必要，我将尝试在每个市场高峰或每 1015 年出售至少一处房产 3到目前为止，我在 2002 年、2003 年和 2005 年每年都卖出了一处房产，我可能会在 2006 年再卖出 2 处，同时我自己又购买了 2 处房产投资 4 敬请更新 5 谢谢你的问候，肯尼斯KOH
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我资助我们使用租金收入的投资组合现金流，使用 ITWV 的退税，CashbondAnnuity，amp;投资 LOC 我还努力通过购买新的或接近新的别墅放大器来最大化我的现金流；联排别墅
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安迪，目前对我来说不是问题，因为不幸的是我没有任何负现金流但这种情况可能会在不久的将来改变希望我打算通过组合来弥补短缺剩余工资收入加上管理基金收入这些都已经到位了是的，税务员此刻爱我！干杯，迈克尔
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非常感谢到目前为止大家的回复 包装当然是我没有想到的事情 目前我有 2 个 IP 的税后现金流为正，并且感觉很舒服购买另一个 -ve 齿轮属性 做数字后我觉得我可以弥补税后工资的不足，但也有以下几点； 1 管理基金 [Platinum International, Prime value Growth, Navra Aus Retail amp; 452 Capital] 最后两个是收入来源，希望如此！ 2 loc 可用于 sanf 这也给我带来了下一个问题 大多数人认为税后现金短缺是可接受的 pa 我知道这取决于很多变量，但是我认为在高于平均增长区域每年 5k 的情况下相当新的 hse每年 10k 或更高 再次感谢 Andrew
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我个人认为这是我可以合理负担的，而不会显着或显着降低我们的生活方式和生活水平 每个人都有不同的情况和承诺，所以恕我直言，没有我可以给你一个货币价值的方式希望这有帮助
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你好安德鲁，考虑使用你所有的 LOC（@7% 利息）购买 LPT（收益率 8%），设置保证金 ac（但不要使用它）使用 LPT 的股息支付 LOC amp 的利息；保留 1% 的差价 如果您急需现金，请使用保证金贷款 这样您就可以获得 1% 的免费资金， LPT给你带来的任何增长；获得您原始 LOC 的 70%（'LPT 的 cos LVR 约为 70%） 当然有风险，所以请寻求专业建议 KJ
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安迪，你说得对考虑到个人投资者的情况，这取决于很多变量如果您有 200 万美元的受薪和或 MF 收入，那么我认为您可以承受负扣税资产的可观现金短缺 当然，您必须对 MF 收入进行折现，因为这是可变的而且我认为个人收入保险是必须的 所以，不幸的是，很难指定一个可以接受的特定数量的负现金流 我最近错过的 IP 在第一次显示出大约 13,000 美元的总负现金流税后一年，鉴于我的个人情况，我对这个缺口感到满意这将完全取决于你的估计您对它的满意程度 最好的问候，MichaelHi Michael，当然，您是否满意与您是否相信该物业的上限增长将超过 13,000 美元的缺口，而不是您是否愿意为它提供服务 干杯，Y -man
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按百分比计算可能更好 例如，如果现行利息是 7%（或其他），现行租金是 5%（财产价值），那么差额是财产价值的 2% + 成本（费率，支出，维护）干杯，Y-man
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亲爱的安迪，1 是的，像 Rixter 一样，我也用产生的租金收入来资助我的 LOE 2 除此之外，我现在正在扩展我对房地产的热情投资于全职商业活动并帮助产生额外收入并进一步改善我自己的 LOE 个人现金流 3 为您提供更新，请 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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我相信 Rixter 的观点是“现场”我们通过在短期内做出更大的牺牲以实现更大的长期目标来加速我们的增长话虽如此，我们的策略并不是你归类为规范的，在当前周期中也不推荐特别是买卖土地但是我们总是持有带有房屋的房产（类似于永不出售的理论） 我们在一个空置的街区上建造了一座新住宅，以将平衡恢复到更积极的情况 我们已经实现了一个积极的资产负债率，从租金上涨房产 我们购买了几乎为负现金流的房产 最近我们翻新了一个单元（我们自己），我们将提高申请折旧以帮助平衡的能力 我们目前的资本收益也将允许我们从我们的 LOC 借款以还款（如果我们需要) 但是无论您购买的是负数、正数、齿轮式、OTP 还是包裹式（尽管最后两个我们没有考虑过）无论选择哪种房产，您都必须对它感到满意，fe 也是如此让您愿意从自己的口袋中添加的额外金额感到舒适 干杯蒂姆
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基思 有趣的想法 - 从未想过以这种方式使用保证金贷款 干杯卢克
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