澳洲澳洲房产 几个新手问题 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我几天前才发现这个论坛，并且一直被困在我的显示器上，在这里吸收大量信息之前在迈克尔亚德尼的书中找到对论坛的参考之前，我有一些投资房地产问题阅读他的书浏览这些论坛教会了我很多东西，但是在满足我以前的好奇心方面，我比以往任何时候都更加困惑如果有人能提供一些启示，我将非常感激作为一个背景知识，我在我 20 多岁并且在过去三年中一直致力于开发家庭的房地产投资组合（我知道，不是最好的时间）我的父母有 PPOR，但在过去三年中我已经获得了其他所有东西（通常是在他们的经济帮助下）像大多数不知情的新手一样，我立即将注意力集中在 CF 属性上。我以前听说过类似于 Yardney 关于 CG 的观点，但我永远无法在内部证明它们的合理性。阅读此论坛后，我看到了许多类似的帖子情绪 所以，我的主要问题是 CF 和 CG 属性的区别 Yardney 展示了许多计算和表格，但从市场来看，它似乎并不那么明确（当然）我只是似乎不是能够接受 Yardney 书中的观点，即 CF 属性只是在 CF 中具有更高的回报率。举个例子，他提出 14% 的 CG 属性可能有 10% 的 CG 和 4% 的 CF，然后反之为一个 CF 财产 这将意味着 CF 财产将增长到 CF 将是巨大的 想象一下，现在以 30 万美元的价格找到一个 IP，每周有 2 千美元的 CF 我遇到的最大问题是在实际情况下 对现在我可以购买带有两套住宅的内城房产，这些房产提供的综合高 CF 对大多数人来说是一个 CF 房产吗？和更低的CF）我意识到这些只是术语和理论，但我认为如果我知道什么是 CF 和 CG 属性，这将帮助我消化这些理论只专注于 CG 或 CG 和 CF 的组合 最后，我理解经验更丰富的投资者会建议设计我自己的理论，但我认为我被困在我可以不同意其他人但没有足够经验的空白中支持我的理论！非常感谢
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我没有看过迈克尔的数字，但我同意收益率 + cg 为常数的一般观点旧的，必须拆除，等等，所以使用会改变一个新的收益率 cg 组合然后重新启动 还有一个论点是租金随着通货膨胀而上升，而 CG 上升的速度高于通货膨胀所以随着时间的推移，收益率几乎下降到零显然可以不会发生：现实中发生的情况是房屋（例如）变得陈旧和破旧，并将被拆除并重建 一个更“正常”的收益然后适用于新房产 或者，房产变得如此有价值以至于它进入豪宅市场，有这么多自住业主，收益率变得无关紧要（想想海滨豪宅）至于两套住宅（我假设是复式）v 类似大小街区的独立式住宅：仅仅因为房产有好现金流并不意味着它不会有 cg 你可能只是t 有一个非常好的属性，两者兼而有之！不过，总的来说，独立式房屋的价值会低于 2 套住宅（我假设它更旧，而不是更新的复式），因为更多的价值在土地上，这是值得的拆除房子并重建，产生更多的cg，而不是拆除复式最后，专注于CF或CG取决于你的目标就我个人而言，我今年29岁，有10年以上的视野，所以我更专注于CG 如果您现在需要更多收入，请选择CF 如果您发现CF 属性具有良好的CG 潜力，那就买吧！没有规则说它要么是要么，只是大多数属性往往是 CG 或 CF Alex
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用 CF 属性开始你的房地产投资组合并没有错 我为你看到的主要问题 Avura是您在堪培拉繁荣结束时开始了您的投资组合，（那是您正在投资的）才刚刚开始恢复，因此在市场的这个阶段很难预测它会持平多久，回升和攀升需要多长时间 对于您年幼的 CG 投资组合，您需要快速增长，因此您可以将资产从房产中取出并继续投资 如果您的 IP 现在有现金流，这将随着租金的上涨而增加这些属性的价值可能只会增加 3未来几年的百分比，因此很难为更多 IP 提供资金 但是，如果您在收入与投资方面获得一些好的财务建议，您应该能够建立现有房产的股权，并处于购买的有利位置在市场再次开始上涨之前
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谢谢亚历克斯我完全忽略了由于住宅太旧而重新启动周期，虽然这里有很多40岁以上的房子仍然出租强劲但它确实提供缺少的链接，谢谢！我的情况和你相似，我比你年轻一些，但观点略有不同 虽然我自己和你一样有 10 多年，但我必须考虑我的父母，他们离理论上退休还有 5 年 他们自己经营的退休金很少生意，我想让他们整理我所取得的大部分成就归功于他们的股权，所以我应该考虑他们的前景（加上他们是我的父母）他们说他们会很高兴每年有 10 万在退休期间，这似乎很容易实现 从我之前的担忧继续，我想下一个问题是，大约 40 年的历史数据是否足以确定地预测未来如果关于优质房产每 7-10 年翻一番的陈词滥调是是的，那么这将相对容易虽然你说 CG 增长高于通货膨胀，但我已经看到统计数据表明，如果你往前看，它一直与通货膨胀保持一致但实际上，我个人认为我们的历史（尤其是二战前）太疯狂了用作可靠的数据（那时我还活着，所以我会知道什么） Yardney 书中的另一点是，在考虑其他投资的回报时，房地产并不是一项出色的投资他说区别在于在可用的杠杆中，这使它成为最好的（主观上）投资但我可以利用股票同样多（80％），更容易，成本低得多（印花税，土地税等）所以总是有这个问题也是我个人认为好的房产更安全，心理上更安全（这甚至是有效的），但有兴趣听听其他人的观点
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谢谢Arriety 我想这正是我所做的，从CF 属性现在我才在考虑我自己以外的理论（我确定这与你所说的我的“嫩龄”无关，呵呵）我只有堪培拉的 PPOR，其余的在新南威尔士州和昆士兰州，但我现在想专注于堪培拉，因为我在这里已经有一段时间了（ 5 年）并且更了解该地区 我一直认为我是在繁荣结束时购买，但现在我开始认为这是繁荣结束的结束 那可能是平稳期，乐观地说是尽管如此，如果周期像过去那样继续下去，我认为我可以继续购买和购买（好房产），最终都会赶上但正如我在上一篇文章中提到的，我有我父母的情况要考虑，这真的很麻烦你关于需要快速增长的意见，在这个阶段更有可能在租金中，是我考虑过但从未听说过其他人提出这一直是我的对其他“CG 爱好者”的案例：“如果我根本没有钱，我怎么能投资！”我想 CF 与 CG 辩论的答案不是那么明确 再次感谢您的回复
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G'day Avura，欢迎加入 - 并感谢您的搜索帖子您显然已经认真对待了以为你在那里说了一大口！大多数人都理解“手头有钱”。但可以忽略投影现金（即他们了解 CF，但不能完全“接受”CG）因此，他们坚持熟悉的（不能说我在大多数情况下责怪他们，因为他们从未接触过替代品） Avura，您这样说：- 啊，可能不是 - 随着 CG 的命中，收益率下降 - 所以，一个 20 万美元的房产回报（比如说）200 美元每周的回报率约为 5% 但是，如果房产在 7 年内价值翻倍（ 10% 的增长）但租金“跟不上”； （3% 增长）你最终会得到如下数字：- 7 年后：- 价​​值 $400k 租金 $246pw 收益率现在仅为 31% 而不是 5% 但是，当然，这是 31% 的收益率更高的数字 相反的是 CF+ 房产 - 增长较低，但现金流更好 从相同的 $200pw 场景开始，您将看到以下内容：- $100k IP，$200 pw 租金 10% 收益率（或 2 x $50 k IP 每个 100 美元/周）7 年后：- 价​​值 132,000 美元租金 246 美元/周收益率现在是 93%（假设相同的 3% 租金增长）我严重怀疑这将是我的报价，所以我猜这是你自己的 Avura不知道您是如何达成这一目标的——但如果您愿意，我们很乐意进一步讨论除非您正在考虑 2050 年的 CF+ IP，但您提出的是 30%+ 收益率 - 这就是 HELLUVA 现金流！！！不要忘记 - 随着 CG 的增加，收益率下降 - 因此，即使您可能从“10% 收益率”开始，这与 IP 的当前值相关 百分比可能会令人困惑 - 一个最喜欢的例子每当澳洲联储决定提高利率时，我的情况就会发生 今天，我们倾向于徘徊在 675% 左右 - 然后明天（我希望不会！！）澳洲联储将利率提高 025% 现在，025% 听起来并不多，是吗但是等等，还有更多！以目前 675% 的比率计算，025% 是增加了 375% ！！看看我对百分比的意思如果你想了解真相，坚持使用真实数字，只要你真的明白他们在告诉你什么，就一定要使用百分比问候，
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Hi avura This is the way我明白了 主要参与者是住宅所在的土地 这才是真正升值的地方 位于该土地上的住宅改良类型仅决定收入或产量 产量越高，持有土地就越容易，而土地价值随着时间的推移而增长 底线是“购买位置优越、有潜力增加产量的理想土地”；这可以通过购买一个有潜力的旧旧地方来实现，增加价值以增加整体物业价值和收益 Michael Yardney 可能会重新开发等式 Simon
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Excellent Post Les
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非常感谢 Les Is MY 是我应该知道的东西的缩写 这些数字不是我计算出来的，只是我试图说明回报率的提高但基于这里的帖子，我现在明白了现实 感谢其他人太感谢了
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我会怀疑我是迈克尔·亚德尼
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对不起，Avura，我想我们已经习惯使用缩写词了，以至于我没想到 Lizzie 说过它：-您在帖子的早些时候引用了迈克尔的话一定要找到任何给予 30% 回报的东西，不要三思而后行 - 买它！！！！即使它有问题，它们也不太可能那么严重（当然，除非它是泰坦尼克号的股票）至少每月重新计算的保证金设施，任何短缺都必须立即弥补或出售的股份 干杯
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我自己的例子是我父母的房子北岸悉尼 20 年前以 25 万美元左右的价格买的，现在价值至少 100 万美元 目前收益率（如果出租）可能为 3% 该地区周围都是新房（更贵，但收益率略高于 3%），一些中等密度，但主要是几乎所有自住业主，所以收益率不每年 10 万美元意味着大约 200 万美元的净资产，低债务，因为如果你假设资产回报率 lt;您的抵押贷款利率，债务越高，您的回报越低在预测未来时要非常小心地包括所有成本 就我个人而言，我认为 7 到 10 年内翻一番的事情仍然有效 这是因为城市在增长，土地利用发生变化（房屋从中等密度到更高密度）郊区被推得越来越远，因为人口增长和总需求增长，房产的 CG 将高于通货膨胀（即高于工资，因此高于实际购买力的增长） 对房屋的需求增加，因此增长速度可能快于工资这是每个房地产投资者都听到的一点：股票的回报比房地产高波动性大并且有追加保证金通知 你也不能像你可以对你的财产做 reno 那样为你的股票增值 就我个人而言，我持有两者都是为了多样化 有些成员使用 LOC 投资股票，这与投资股票相同但没有追加保证金的风险这很有趣，但我个人觉得投资股票风险很大（我用现金购买股票）但我很乐意为房产借数百 k 的财产 Alex
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有趣的是，我确实看到了悉尼南部的一处房产，承诺 30% 的回报 它位于租赁土地上，上面有一家汽车旅馆 我敢肯定还有更多，但我没有再费心寻找任何东西 我可能会找到感兴趣的人的链接 返回不过在话题上，如果我现在看CG属性，未改进的价值扮演什么角色我知道它是什么，但是我应该给它多少权重我应该简单地找到一个像样的属性y 价格最接近甚至低于未改进的价值 我有一个想法，我相信我可以在专业人士推荐的郊区（例如 Residex）中获得低于紫外线的属性，似乎所有的紫外线都低于价格的 70%肯定不是这么简单，但是考虑 UV 以促进长期增长，这是一个好的开始吗？这些 UV 数据有多可靠
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好点，我的数据习惯于在不考虑时看起来好多了-出来并写在纸上这里的每一个回复都让我想到了一些新的东西关于你的帖子亚历克斯，现在我想知道在什么阶段可以让他们的权益增加以提高 CF；反对持续购买 80% LVR 正如你所提到的，在 500 万美元时你仍然可以保持零 CF 你的计划是什么（如果你不介意我问的话）来享受你的劳动成果我要去很快从这个论坛获得咨询费账单
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G'day Avura，Shucks - 我什至从没想过租赁（我不在堪培拉居住） - 所以我应该限定我的陈述简而言之，如果您可以在任何永久业权房产上找到 30% 以上的回报，购买吧！！！想不出有什么问题会淹没这样的回报（但是，我错过了“租赁权”——所以用他们应得的忽视来对待我的评论）问候，
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这就是 Somersoft You 的伟大之处从比大多数财务规划师和会计师更有经验的人那里获得建议，而且都是免费的！我有几个我正在考虑的选择商业工业产权（租金>住宅抵押贷款利率）、股票和LPT（divs分布>住宅抵押贷款利率）、小型开发项目、固定收益，所有这些都由“核心”支持住宅物业生成 CG 根据我的预测，仅购买 CG 类型的 IP 是不够的，我会建立大量股权但现金流很少 Alex
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G'day Avura，关于你的 UCV 问题，检查这出来了 - http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp197189amp;postcount10 在我的一生中，我看不出 UCV 和现实之间有太大的相关性（当你点击链接时你会注意到）但也许也一样，因为所有的税率和土地税都是基于 UCV - 所以我不希望他们是现在的三倍但是如果有任何成员在理解 UCV 方面取得了实质性进展，我会非常感兴趣这对我来说似乎从来没有多大意义，问候，
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我同意 Les 在某个时间点我用一个公式来衡量特定领域的市场实力 U​​CV 与销售价格的百分比 百分比越高，市场越弱 这可能有些道理，但有太多其他变量无法作为可靠的衡量标准 Simon
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Hi Alex整个想法是，您要么让 7 到 10 年的翻倍将您的 LVR 减少一半，要么通过利润出售减少债务。无论哪种情况，这都是一个长期项目，当然不是一夜之间的成功 CheersHi 得心应手，我希望我是这里不会偏离正轨 另一种策略可能是，保持投资组合增长并将 lvr 平衡在舒适的水平上 靠部分租金收入为生，并从实现的股权增长中补充持有成本 Simon
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嗨，西蒙，当然，有很多策略可以遵循，但随后我们进入了“为什么”之类的整个论点，我采取了最简单的策略来尝试将其保持在上下文中虽然整个租金的生活似乎b e 一项学术活动，就像所有产生的费用一样，作为所有者，您肯定不会，如果您还在偿还债务，这就是您所指的使用增长来补充租金收入的地方我个人采取了一种不同的，可能风险更高的策略，目前产生的收入大大超过总租金收入 根据我的帖子 http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp197177amp;postcount18 在线程 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt24684amp;page2 显然这个策略仍然需要相当数量的股权来完成期望的结果 干杯
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感谢那些方便的链接 我花了一段时间才看完所有的帖子，但这都是很好的信息 我理解你关于财产是一项长期战略的观点，但这是一个认为拥有 300 万以上股权的人很难看到 100kyr 的 CF，这并不令人沮丧，我想这个案子的真正问题是PPOR 持有大部分股权​​ 看看人们希望从财产中获得什么也很有趣，尽管当有人说他们想要 $x CF 时，我不确定这是税前还是税后；我之前假设回想起来，我关于认为 100k CF 很容易实现的评论现在似乎有点无知 LOE 是我认为理所当然的一件事我不确定是否有很多人考虑过red 买好生意带入CF 当然有风险，但如果你了解产品服务、市场和区域，它可能会提供比任何投资物业更大的回报
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我不太关注你在上述学术上我目前正在使用这种策略到目前为止没有问题通过低文档产品借款来增加投资组合除了租金和销售财产我没有产生任何其他收入在这个阶段我没有必要卖得太多以保持金融服务能力的车轮转动这有点像达到一个临界质量，然后让势头持续下去很难简单解释西蒙
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对不起，伙计们，这都是关于你所说的足够的对我来说，我我要取代我从业务中获得的收入 这个收入是数 mils 所以这就是我所说的“学术” 只是在扣除所有费用后的直接租金收入中，我得到了大约 150 - 20 万美元（50 万美元）毛），但要匹配或超过我以前的我需要产生 1500 万美元的收入，差不多就在那里，但如上所述存在风险 这当然对我有用，使我能够建立一个庞大的房地产投资组合，我现在可以利用它在其他地方使用 绝对！！！！！！西蒙，正如我已经指出的，有很多不同的方法可以实现你的目标，听起来你做得很好事实上我很想听听你的故事也许在 SIG 之夜与 DD1 一起组成另一个小组 干杯
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听起来是个好主意 西蒙
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拥有 PPOR 的人很常见，仅此而已 当然，如果您设法建立超过 20 或 30 年的投资组合（积极投资，而不仅仅是支付离开你的 PPOR）你可能也会培养产生 CF 的技能同样的道理，如果你通过 renos、开发等了解区域市场，如果你也可以在 IP 中赚取巨额利润，即你可以在任何事情上赚大钱, 股票, 债券, 企业, IPs 这一切都取决于你对什么感到满意 以我为例，我正在寻找懒惰的出路，所以我不会从事涉及我工作的业务 我需要一些东西如果我想离开，我可以一次离开几个月亚历克斯
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我知道你的意思亚历克斯我是w 你在其他地方发的帖子提到去意大利旅行在一定程度上影响了你对财务独立的要求我在去年初的加拿大和瑞士滑雪旅行中也有类似的“启示”我很想能够在一个有时间不用担心财务问题 不过回到你的帖子，我想我将不得不对我的 350k PPOR 感到满意，因为它的价值远低于我的任何 IP，但可能很难！
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The意大利之行让我意识到我需要更多的时间和金钱这就是为什么我要远离那些虽然有利可图但需要我大量时间的投资我已经训练自己能够辞掉工作然后去离开几个月，所以这是一个开始 就我而言，过去几年我一直在海外工作，所以我不必考虑 PPOR 所有的积蓄都用于 IP 和股票 当我回来时，虽然, 我确信我会像其他人一样做，在我的 PPOR 上花太多钱希望到那时我会我有一个足够大的投资组合，可以自己成长 Alex
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最好把那箱现金带回来，或者准备好支付高额的 CGT 我想你会发现买一件需要一大笔押金在这个仍然非常昂贵的城市里，我在距离 Curly 海滩 600m 的地方看到了一个完整的拆除工作，这将拍卖这个 wend，起价为 900 美元 Syd 的每个人似乎都想要那个 PPOR 并且不介意付钱要么在 20 多岁时买你的单元，生孩子，然后为蹒跚学步的孩子买一个更大的地方，然后在他们年纪更大的时候再去郊区去学校然后有不可扣除的 reno 成本我认为人们花费了他们一次性用品的 50% 以上我想这就是为什么大多数人都有“工作”的原因
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是的，我知道我一直在网上寻找 悉尼是疯了 目前的目标是 50 万美元左右的旧房子在 Epping Eastwood Ryde 地区 预计澳大利亚经济将崩溃和房地产 p大米也将下跌 20% 对投资组合的预测表明，在不出售任何现有 IP 的情况下，我可以买得起 50 万美元的房子，押金相当大 (25% 以上) 之后，扩大投资计划并最终获得 10 美元m mansion on the water 我见过一些非常好的我同意这就是为什么大多数人都有工作我不认为自己是大多数人的一部分，尽管这个论坛上很少有人会成为大多数，无论是亚历克斯
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