澳洲澳大利亚房地产 长期（400 年）房价比通胀高 0.2% 悉尼

在澳大利亚地产投资



《纽约时报》（免费注册请求）有一篇文章显示，过去几个繁荣萧条周期是异常的，在过去 400 年中，房价一直在跟踪通货膨胀 这是一篇相当长的文章 - 提到 50 年周期 席勒引用的是“非理性” Exuberance'成名 这篇文章的标题是'AMSTERDAM HOUSE; This Very, Very Old House' 万一链接失效从长远来看，我们都死了”
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我从未见过“为什么租金会追踪通货膨胀，但房价上涨超过通货膨胀”的问题让我满意 艾希霍兹的论文表明，从长远来看，房价跟踪通货膨胀 只有战后年份显示它们以高于通货膨胀 3% 的速度增长 艾希霍兹选择阿姆斯特丹这个地区的原因是有很好的价格数据，出售的房子是相同的，没有变化（更高）使用超过 400 年 所以出现的问题 - 任何建议房屋上涨总是每 10 年翻一番的人可能只使用自战争以来的数据 前 300 年的增长数据是否相关 如果土地没有被“更多地使用” '，那么它会一直跟踪通货膨胀吗？平均价格将以 7-10% 的速度增长，但该平均值包括用于更高用途的土地（土地储备、细分、开发） 这种平均是否会使“狗”（即 95% 的住宅 IP）看起来不错回归均值很快就会发生 论文中的数据 - 调整后的年度通货膨胀率 增长率 % 增长率 % 1628-1699 20 13 1700-1799 00 -01 1800-1899 09 10 1900-1973 53 -02 1946-1973 115 32
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我自己的理论是，7-10%的增长理论只有在土地以相同的方式使用时才有效，例如在新房和土地开发中，房产将作为土地增长7-10%本身变得更有价值 租金不会增长得那么快，因此租金收益会及时下降 在某个时候，房屋和土地被重新开发成更高的密度 开发商获得利润损失 租金调整到“正常”的收益率百分比（比如, 5-7%) 到新的房产价值 7-10% 的增长然后又开始了 Alex
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所以我们有一个连续的房产定价样本，来自世界上一个地方的一个城市的一个家庭来预测提供如此全面的声明跨越所有全球市场是一种有趣的方法，当时欧洲人刚刚开始殖民（或入侵）美国和澳大利亚，我们能否与其他地方进行一些比较以提供科学抽样例如，我知道南极有在过去的 10,000 年中，价值没有明显增长 这是低于通货膨胀率的增长，从而表明房地产的表现严重落后于股票市场 然而，如果在南极洲开放采矿，这种情况可能会迅速改变——股票分析师认为它出现的时间框架太短而且我还希望看到同一时期内股票价值的比较样本，以提供真正的控制组st 400 年 - 让我们说嗯嗯没有！我想投资 400 年时间框架的人应该选择房地产 - 与股票相比，它提供了更高的安全性和高于通货膨胀的增长，没有股票在这段时间内持续交易现在如果你想比较更短的时间框架，比如说投资一个人的寿命，故事就大不相同 归根结底，投资的成功与其说是您选择的工具，不如说是您投入的工作、您对该工具的了解以及如何优化其性能汽车可以将您从 A 带到 B（特别是如果您有一支优秀的机械师团队），但您的速度油耗路线和压力水平会有所不同干杯，Aceyducey
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您误解或没有阅读论文样本在同一个郊区使用 450 多处房产和 4000 笔销售交易 有趣的原因是该郊区尚未开发为“更高用途” 不，我在 2003 年发现了一个旧线程，您承诺要重新开发把它拱回到世界末日的书你有什么进展吗不幸的是vBulletins搜索没有找到我的主题我想你错过了帖子的重点问题是——我们一生中的时期（战后）一个畸变 并且（何时）将增长恢复到平均值 由“更高使用”引起的增长是否会显着拉高平均值没有人专注于郊区，都只谈一栋房子的实际价格 拿《纽约时报》文章的标题来说——“阿姆斯特丹一栋 400 年历史的房子的故事可以告诉我们今天的房地产市场是什么”； （恕我直言）所以，假设我错过了郊区其他房屋的所有统计数据——这仍然是一个很小且同质的例子投资房产时应该考虑为什么要把它捧为中庸之道他们甚至说这是文章！这样看，市场往往表现得更像正弦曲线而不是直线它们一直在上升和下降——有些人称之为周期（尽管周期会回到起点，而这些市场不会）生命周期 一个不同的平均值很可能适用 - 基于 400 年（或 20,000 年）平均值的决定不会有利于您的投资 肯定会发生并且确实会发生崩溃 - 但风险应根据程度考虑到您的投资策略中例如，现在与英国和法国发生战争的风险是什么（导致文章中讨论的房屋第一次崩盘）我给它的房价风险溢价为 00005c 并考虑到财产增值 - 将这一点与人口增长率和家庭规模一起看可能会证明我确实找到了非常有启发性的 Domesday 书籍工作，但有太多假设，恕我直言仍然不是一个出色的科学标准 - pri如果在如此长的时间内在全球范围内进行预测，一个国家的财产 ces 在统计上仍然不显着与此示例不同 这里有几个地方可以查看自世界末日书以来的价格变化 您需要自己进行计算 - 考虑到通货膨胀（过去一千年的最后部分是负数）生活方式和土地使用的变化http:wwwhighbeamcomdoc1P1:244ark+peels+back+the+centurieshtmlrefidip_hf http:propertytimesonlinecoukarticle0,,14049-2053190,00html（1923 年价值 2,100 英镑的 2.75 亿英镑财产） http:wwwlocalhistorymadeleyorgukhisthtml（伯明翰在爱德华国王的总价值 4 先令六便士时间）最重要的是——这份关于收入和人口变化的文件提交给英国议会（主要是在上个世纪，但也提到了 1086 年末日）： http:wwwparliamentukcommonslibresearchrp99rp99-111pdf 玩得开心！干杯，Aceyducey
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同意 单个房屋的样本量在统计上是微不足道的 Pages 5 amp; 6 篇论文说他们的样本量从 614 减少到 487 5583 笔交易减少到 4252 所以在这方面它似乎在统计上是有效的 这是我希望探索的问题之一 - 是战后时期的平均值平均放大器；因此与我们的一生相关 或者我们是否可以期望增长恢复到更长期的平均值，例如 400 年或 1920-39 年之间的 20 年，当时增长率低于通货膨胀率 26% 我们是否可以预期租金会随着通货膨胀率继续上涨;战后价格上涨意味着如果您能找到其他郊区几乎没有变化以使用良好的价格数据（amp;通货膨胀数据），它可能会增加本文的重量（或不增加）是的，但它们是周期谈论的是短期放大器；只是弥补长期平均值 那是 NYT 作家说的明显 绝对，肯定会有不同的平均值 但那是什么意思 每个人都引用战后平均值（7-10％） - 通常这样做符合他们的利益 从不前20年的-26%！人口变化是论文中提到的一个因素 我没有该时期荷兰的流行统计 论文总结 - 干杯，KJ
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G'day Keithj，http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp81310amp;postcount39 这个（旧）链接展示了我对“真正的收益”这一主题的看法；无论如何，目前的通货膨胀率并不是很容易获得但是，在我看来，我们都渴望一个任意的数字（无论那个数字是什么），而通货膨胀不会自动进入等式，问候，
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殖民化的影响可能很有趣一方面它（有效地）增加了土地供应，所以尽管这会降低殖民大国的土地价值另一方面，通过殖民大国的金融和贸易增加的财富可能很好地反映在更高的土地价值上，尤其是在金融中心、港口、铁路枢纽和制造中心http:johnquiggincomindexphparthe-baumol-effect-and-myths-of-rich-and-poor 和 http:crookedtimberorg20031104vacuum-packed-cassoulet 虽然这更关注制造商（可以机械化，因此更高效）和服务之间的生产力差异（这是劳动密集型的，所以不可能），我不禁认为财产就在某个地方由于土地是固定的（并且不能廉价制造），而房屋建设是劳动密集型的，那么财产就不像电视，更像是人性化服务（例如私立学校的学费和私人医疗，两者的涨幅都超过了 CPI） 此外，财产与私人医疗和私人学校教育一样容易受到时尚（或神话）的影响*，因此人们会为声望付出高昂的代价彼得 (*) 在一些光鲜的私立学校广告中使用空洞的短语、对成功的诉求和缺乏严谨性似乎正在接近狡猾的房地产投资者 恕我直言
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嗨 Les，这篇论文确实给出了实际之前的收益矿石通货膨胀 通货膨胀是知识产权投资者的朋友——知识产权价值随之增加，但相关的债务不会让人们对“更高使用率”问题的看法拖累平均价格上涨吗？租金随着 CPI 工资上涨而价格上涨，通货膨胀率加上 3% (7-10%)pa 而且因为收益率无法赶上长期短期平均价格很快就会停滞不前（实际价格为 0%），因此在通货膨胀后会恢复到 -3% 干杯，KJ
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G'day Keithj，我认为租金往往会上涨接近通货膨胀——但我确信“供需”；将产生更大的影响，例如在紧缩时期，租金可能会比 CPI 上涨更多，但总的来说，我们永远不能超过租户支付租金的能力 但是，无论如何，今天的租金是针对更小的一块土地（我们是现在把人们塞进单元里，过去，我们把他们放在房子里）嗯！小时候，我看到我的父母从租半英亩（2000 平方米）的房产开始，然后搬到四分之一英亩的 PPOR（1000 平方米）。现在，我看到很多人开发的房产占据了其中的一半- 而且，今天，人们甚至很高兴在公寓楼中拥有一套公寓作为家庭住宅但这已经花费了 40 年的时间 - 我看到随着价格（租金）的上涨，街区变得越来越小而且我认为这是未来的道路——人们会花更少的钱花更多的钱 我不记得我父母“早在什么时候”付了多少钱。一个大街区的房子-但我认为今天的人们会花更少的钱花更多的钱有一天，我们很可能会陷入日本的情况-需要3代人才能还清家庭房屋总之，在我看来，随着时间的推移，人们会花更少的钱买更多的钱——供求关系决定了这一点。但是，“市场”；解决所有问题 例如，如果悉尼变得太贵，人们会用脚投票，然后搬到布里斯班或巴瑟斯特。这就是所谓的“进步”。问候，
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没有理由收益率应该在短期内造成这种戏剧性的变化 基思 经济环境良好，战争很远 是的，这是一个神话 - 但一个有用的指南 请记住我们称之为“通货膨胀”仅仅是根据价格和收入的变化来衡量货币贬值，如果租金和工资增加，这对通货膨胀的影响是否超过通货膨胀是用于估计通货膨胀的篮子和权重的函数 政府喜欢通货膨胀与工资增长相比，它让人们感觉更舒服——即使实际成本上升速度快于他们的工资 长期平均值只不过是对过去的衡量 它不是自然法则！试图将其预测到未来充满风险 在一个停滞不前、缓慢变化的环境中，它具有价值 然而在一个快速变化的世界中，情况变化太快，以至于长期平均值无法保持价值 长期增长率是多少为 1970 年代的打字机干杯，Aceyducey
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嗨，Les，听起来你通过“更高的使用”经历了增长 - 细分 论文选择这个郊区是因为没有细分或更改为更高使用的放大器;增长跟踪通货膨胀 感谢您提供一些观点 你知道这什么时候开始的吗 嗨 AC，当然，今天的经济环境很好 - 但我们生活在一个瞬息万变的世界 - 正如你在下面指出的那样，我希望能够移动关于“更高使用率”的更深层次的问题 这场战争还不到一生的时间（对某些人来说）这是我试图表达的观点之一 每个人都引用战后的平均增长，要么是因为它看起来不错，要么是因为那是他们拥有的所有数据 如果他们将数据集增加 50%（包括e 1920-1973）增长率跟踪通货膨胀我认为你必须看看背景，在我们快速变化的世界中，房屋是否可能被某些东西所取代，它们是否已经存在了 1000 年，然后使用适当的时间尺度他们看起来像是在寻找时间旅行放大器；开始填充其他世界 我会考虑重新平衡我的投资组合 KJ

我自己看好跨维度旅行 我遇到了几个来自其他维度的人 我在这里和那里遇到了一些时间旅行者好吧，尽管大多数人似乎都生活在过去 BTW - 任何计划参加时间旅行者大会的人 这是去年的 (http:webmiteduadoraitimetraveler) 他们意识到他们只需要举行一次 干杯，Aceyducey
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上一次遇见未来的旅人，我问了一个问题，我说，你用什么货币，美元还是欧元，他都没有说，'元'见你的
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大家好，这场辩论对我来说似乎缺少一个元素 那就是通货膨胀现象 由于政府脱离了金本位制（即货币的价值不再与银行金库中的黄金数量相关联），政府的能力印钞量从未如此大，我想你会发现通货膨胀率 sinc e 1930 年代远高于过去 350 年的平均水平 也许应该以从那时起的平均通货膨胀率作为起点 如果我们继续从平均房产中获得上限增长，主要是由于通货膨胀或变化在没有通货膨胀的情况下，持续增长（7-10%）的唯一机会将是利率和收益率的崩溃，就像 90 年代日本的情况一样，这就是我的看法，再见
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我认为，在普通人变得越来越富裕（即不会出现衰退）的情况下，预期财产将继续以高于通货膨胀的速度增长是很合理的，这是因为生存所需的收入百分比越来越少，而可以曾经生活在一个理想的位置 例如，追溯到 400 年前，我想普通人的主要目标是维持生命。每天工作 12 小时，为家人提供足够的食物。国王被用来提供住所、吃饭、打扫和睡觉 今天，越来越多的收入可以用于食物以外的其他事情 一个人甚至可以将收入的 50% 用于生活在一个好地方的愿望，比如旁边水，或者在绿树成荫的CBD老街也许，50年或60年房地产增长远高于通货膨胀的原因是因为只有在这个时候，普通人才变得足够富有，可以在生活成本之后剩下钱此外，在那段时间，食品的实际成本大幅下降 奶农生产每升 20c 的牛奶 鸡蛋生产商以每只鸡蛋几美分的价格生产鸡蛋 他们可以这样做，因为他们可以以每公斤 15c 的价格从我这里购买谷物 只是一条面包价值几美分的小麦 白色家电、家具，甚至汽车现在都比实际价格便宜得多，这让普通人能够支付更多的钱来过上理想的生活增长，人们有更多的闲置财富，房地产的增长速度将快于通货膨胀 显然，在此过程中会出现高峰和暴跌 2003 年是由于羊群行为导致价格超前的时期 类似于 198990 除非经济衰退或禽流感大流行或战争，我认为房地产将继续以快于通货膨胀的速度增长见你的
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嘿Topcropper，假设一个以消费者为导向的社会，你的观点占主导地位有经济、政治和社会原因我们的社会需要一个大一群消费的中产阶级（有贫困心态），就像中世纪社会需要大量自给自足的农民来支持统治精英所以也许社会变革是对房地产价格持续上涨的最大威胁干杯，Aceyducey
评论< BR>Nice point Bill 此外，在过去的几十年里，我们在澳大利亚看到： - 更多的女性进入劳动力市场（2 个收入家庭） - 大幅放松金融监管和自由化这意味着获得房地产贷款可以说从未如此简单（从“金融供应”的角度来看） - 住宅房东的崛起（房地产投资者的大量增加） - 相当大的人口变化 - 人们寿命更长，人们退休后不再消失在默默无闻和摇椅中 - 海变树改变虚拟办公室（缓慢，但到达那里）趋势 - 更轻松的交通（高速公路，更便宜的航班等） - 大规模的“新”；家庭从工人阶级走向财富的财富创造一代人（与代代相传的“旧”财富相反）-等等他们认为他们能负担得起的珀斯正在蓬勃发展，因为人们已经兑现了 - 从矿工一直到城镇的顶端 例如，我在报纸上读到一篇文章说资源律师每小时收费 600 美元 - 几年前是每小时 400 美元这对房地产价格有什么影响 与兑现的 seachangers 一样 treechangers 那么未来 5 年、10 年、50 年、100 年会发生什么到那时人们将有大量现金住在漂亮郊区的漂亮房子里 一种很可能的情况（恕我直言），政府最终将不得不醒来并闻到咖啡的味道：电力、水和食物的实际成本温室, 水污染ste 和过度农业捕鱼将使恐怖主义的成本相形见绌 特别是对于数百万渴望达到西方生活水平的中国印度人来说，这些基本生活将开始要求我们收入的更大比例当这种情况发生时，人们不会准备好为他们的下一个 PPOR 支付大笔费用
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我同意 它基本上是旧的供需曲线再次起作用，而房地产是终极奢侈品由于无数马斯洛等级制度的原因，房子在一个更好的位置它从基本需求一直到尊重需求和可以说是自我实现！ “我成功了”并对生活感觉良好！所以，只要富裕经济体参与者的口袋里有闲钱，那么房地产价格就会继续比通货膨胀更快地上涨 这对我们作为投资者意味着什么 这又在我大脑的暗处开启了另一盏灯：购买钱在哪里或可能在哪里！！！！即，现在不言而喻的是，西澳和北领地正在发挥作用。在商品繁荣的背后，现在有钱悉尼是我们国家最富有的地区的所在地，因此可以说那里的投资者从商品中受益澳大利亚证券交易所的繁荣，所以这里的房产也应该保持下去 但为了获得最佳效果，看看新兴富人在哪里，或者某个特定地区的财富在哪里有明显的转变 房产选择蛋糕中的另一块未来十年我们经济财富的可能驱动因素以及澳大利亚哪些地区最有可能从中受益 也许商品繁荣将继续为我们的经济提供资金，珀斯和达尔文是未来几年拥有的地方，而不是发散的从城市房地产增长的长期趋势中一闪而过 欢呼，迈克尔
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其他人可能已经说过很多话，但我认为我们必须考虑当今发达国家的人口很多现在比 100 年前更高 工作集中，城市更大 对同一块土地的竞争更加激烈 他们对拥有 5000 人口的黑水区的 311 要价 30 万美元以上 我还没有看到比较 100 年住房负担能力的统计数据，因为按家庭年收入的倍数
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我认为他的时间比这更长，尽管我同意长期价格分析不能解释他干杯，Aceyducey
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Aren'你把大海的变化和看到的变化混为一谈
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