澳洲澳洲房产不是买家市场！悉尼

在澳大利亚地产投资



不是买家市场 大家好， 就像分享我最近在布里斯班购买房产的经历一样，我一直在寻找购买（嗯，实际上我讨厌这个词），让它获得我的第三个投资房产 我对单位情有独钟所以这就是我一直在寻找和提供的我的要求是这样的——该物业必须满足至少 58% 的总收益率，在 CBD 10 公里范围内，低车身，空心砖（那些吸盘是制造的到最后），2 bdr，内部洗衣房和低于 20 万美元的价格范围我更喜欢 6 包或 8 包，最好是旧式单元（我不支付溢价，所以其他人可以获利！）并且需要翻新无论如何，这里是过去 3 个月的简要概要： 物业 2005 年 11 月 1 日 地点：Chermside（距布里斯班以北 CBD 9 公里） 链接：http:wwwrealestatecomaucgi-bi0amp;p10amp;tsolamp;tyamp;snfrbsamp;agamp;cuamp;fmtamp;header要价 - $188K 代理租金预测 - $180 总收益率 49% 我的报价基于 $ 180 租金 - 172,000 美元 新毛收益率 - 544% 判决：被击倒 当前位置 - 已售出 注：该单元急需改造 它在目前的状态下是宜居的，但要价不是 180 美元/周, 不管 RA 怎么想 例如，厨房又旧又旧，内部衣柜坏了，架子不见了，地毯在接缝处裂开，又脏又破 至少，这个地方需要新油漆、地毯、厨房地板和维护维修 但是我计划全力以赴并彻底翻新这个地方，达到 15,000 美元 我计算出，在 reno 之后，我每周可以获得 220 美元的回报 因此，总成本将是 187,000 美元（$172K 购买价格 + $15K reno），总收益率达到 61% 此外，30 年 IO 的 $187K @ 682%（NAB！）的还款实际上是 $245pw，不考虑 Body Corp 和利率，我本来可以每周从口袋里掏出 25 美元，我本来可以忍受的不幸的是，卖家没有同意我的观点…… 物业 2006 年 12 月 2 日地点 Nudah（距布里斯班以北 CBD 6 公里） 链接：http:wwwrealestatecomaucgi-bi0amp;p10amp;tsolamp;tyamp;snfrbsamp;agamp;cuamp;fmtamp;header要价 - 代理商预测的 175K 租金 - 165-170 美元（我认为目前以 160-165 美元的价格出租） 总收益率 - 49% 我的报价基于 165 美元的租金 - 165 美元 新的总收益率 - 52% 判决 - 击退当前位置 - 已售 备注：您在 Nundah 后面的标准 2 居室和 1 个浴室单元 不吸引人，远离公共交通，需要好好舔一下油漆和地毯 唯一真正积极的方面是在一个 4 人的综合体中中等大小（约 700 平方米）的地块，如果您拥有整个地块，这给了您未来发展的可能性 总而言之，以 165,000 美元的价格购买是可以的，但不会超过一分钱的确，将其与另一个 2bdr 进行比较，我在 Nundah 检查的 1 个浴室 (http:wwwrealestatecomaucgi-bi0amp;p10amp;tresamp;tyamp;snf rbsamp;agamp;cuamp;fmtamp;header ）这个已经完全翻新，目前租金为 $195pw，非常方便新兴的 Nundah 村和公共交通（顺便说一句，自从 Geoff Doidge 在他在去年的 BIG 会议上发言）简单地说，这个单位的价值要高得多，收益率为 56%，但不幸的是，它超出了我 18 万美元的价格范围，卖家不会在这个价格上让步——我应该知道，我在 Btw 中提出了要约，您可能想知道这处房产是如何超出我的经济能力的，但是在 Chermside 的房产 #1，我愿意支付 172K 美元然后 reno 支付 15K 美元，不是很好，只是为了澄清一下，我的借贷能力是 18 万美元，所以所有费用（物业转让、印花税、购买价格等）都必须低于 18 万美元——当有更多资金可用时，我将在适当的时候完成 1.5 万美元的装修——即，我会等待整个房地产投资组合的资本增长，然后再融资以获得附加价值 15,000 美元的房产 2006 年 1 月 3 日 地点：Nundah（距布里斯班以北 CBD 6 公里） http:wwwrealestatecomaucgi-bi0amp;p10amp;tresamp;tyamp;snfrbsamp;agamp;cuamp;fmtamp;header 要价 - $169K 代理租金预测 - $160-$170 总收益 49%（基于 $160pw 租金） 我的报价基于 $160 租金 - $150 新总收益 – 554% 判决：敲回当前位置 – 在市场上 注释：与 Property #2 不同，这个坚固的建于小 1bdr， 1 间浴室（更像是套间），带大小适中的休息室和厨房，位置完美，靠近 Toombul 购物中心，也靠近 Nundah 村；所以它的位置很适合它，它也从海湾捕捉到了东风的微风。它大约在 3 年前进行了翻新，所以它仍然有一些闪光和新鲜感实际上，它非常适合在没有任何工作的情况下立即出租，而且t 是吸引力 Bcorp 和 Rates 分别是您的标准 $1200 和 $1300 有趣的是，代理回来说供应商正在寻找 160 年代中期，并会在那个球场确定报价，我礼貌地拒绝了，告诉代理基于我的想法是这个价格不物有所值，并祝卖家好运底线 - 这处房产已经上市 2-3 个月了，如果卖家不这样做，我不相信它会快速发展'不要变得更灵活 结论 事实不言自明！为什么这么多人说这是一个买方市场，而事实却并非如此？我个人目前看不到房地产的巨大价值确实，忘记尝试寻找现金流为正的东西（顺便说一句，包括租金覆盖体公司 + 费率 + 还款），你将很难找到不会在你的钱包里大赚一笔的东西 不过，其中一些房产正在出售，这让我想 - 我的目标是否不切实际另外，谁会像我所看到的那样将资金投入到具有如此平均回报的投资中？
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乔治，很棒的帖子，内容丰富 我完全同意，我们距离它再次成为买方市场还有很长的路要走由于买家在那里，即使在目前的水平上，那么价格将保持稳定 给它六到九个月，看看当利率上调 05% 以遏制猖獗的、资源主导的通货膨胀时会发生什么然后我们可能会看到买方市场 如果没有，然后给它 5 年，直到房地产价格开始回升并愿意支付要价评论
我认为你的收购目标并没有太严格——这就是为什么我们有他们 Dolf De Roos 有他的 100-sometihing-something-1 规则，我将其解释为只是继续寻找更多的鱼在海 只是我的看法 还有，“不是买方市场”；说法有点纰漏 历史上每一笔房产交易，总有一个买家！这不会很快改变！ （请注意，我确实明白你的意思）只是我的 $002 无论如何，听起来你肯定知道你在做什么，所以祝你好运
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我有点喜欢迈克尔，看看在历史销售数据中，你会发现 SE Qld 的一些房产在 7 年内几乎翻了三倍，即使是普通房产在不到 3 或 4 年内翻了一番，所以在接下来的 7 到 10 年至少会再翻一番还是会在它到达那里之前有一个漫长的干旱期你会花 40 万美元购买一个拥有 22 万美元 UCV 的房产吗？我想每个人都有自己的
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Grubar 的精彩帖子感谢您提供的信息
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乔治，只是为了扩大你的视野，你为什么不计算第 2 年和第 3 年的净收益率，而不是只计算第 1 年
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我认为大多数人谈论它是买方市场是指尤其是悉尼和墨尔本市场，它们在 2003 年 9 月左右失去了动力 我知道布里斯班市场刚刚失去动力，所以在势头逐渐消退，人们意识到他们不能指望资本持续高增长和价格略有回落 西拉斯
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这是一个很好的观点，但事实就是如此 - 在买方市场中，你不必预测 2 -3 年后，这就是我的意思——当像 Brenda 和 Les 这样的人抢购房产的速度比你眨眼的速度更快时，这不是一个买方制造商的买方市场——那是因为他们获得了不错的收益，他们有大量的 CG 帮助他们的资产（从而允许更多的借贷），但其收益率保持良好的可服务性并允许您继续前进，“跨越式发展”；正如斯帕尼所说——尽管他在购买、重新估值、重估、无论如何重复的背景下谈论它，回到我的观点——如果我现在能以良好的收益率购买，那么我可以保持势头，如果不能，所以不得不项目 2-3 年，然后它只会阻止我继续前进 乔治
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格鲁巴，完全同意你的想法 我在布里斯班也有一套类似的标准 - 几乎相同，我正在寻找同样的事情 虽然我提供的房产仍然挂牌出售 所以再等一个星期，然后回到代理商那里 祝你好运 租赁市场正在收紧，所以可能是一个想法，让你的收益增加 10 到 30 周以上第二年，18个月，然后由于你的ren而增加o 工作，例如单位成本 170K 美元，每周租金 170 美元 在下一轮租约到期时自然增加到 175180185，然后将价值与您的 reno 工作相加 到这个时候（12 - 18 个月后），您很可能每周获得 220 美元以上，并且也增加你的价值无论如何这是我估计的一部分另一个选择是继续提供报价，直到有人接受 OSS
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好帖子乔治，在回答你的问题时，也许你只是看错了栗子堆然后得出结论，构成房地产市场的所有不同类型的房产都与您目前正在研究的房产具有相同的属性
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乔治，租金肯定在上涨而且不管发生什么未来几年的房价，租金可能会面临很大的上涨压力 我之前感到受困，因为我无法以目标收益率进入市场 一旦我开始考虑第一年之后的收益率，连同价值补充说，我开了一个全新的机会前景我还要补充一点，如果租金持续上涨，那么房价可能会出现滞后性蠕变。因此，值得考虑的是，您可能会在第二年更快地实现目标收益，而不是等待不确定的时间在第一年获得目标收益率 基本上，我是说价格可能会随着租金的上涨而持续上涨 当股市停滞不前或显示出一些真正的无处波动时，可能会有很多人获利并为 SMSF 重新投资房产等
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一个好朋友和 Somersoft Lurker 刚刚在本周五安顿下来，他以 12.7 万美元的价格买下了他的第二座黄金海岸别墅，刚刚以 180 美元的价格租了一周 他在网上做了所有的研究，一次最多可以检查 20 个街区已以 14 万美元的价格售出，但由于他需要新地毯、油漆和次要工作，他得到了折扣 本来打算加空调，但从第一次检查开始就按原样租了很好奇, 彼得 147, 他们检查 20 处房产需要多长时间 赫她上去一周并预约检查所有房产 我认为这里对那些购买州际公路的人来说有一个很好的提示
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一天！他第一次飞行，有一张他想要制定的地图，一辆准备好的汽车和一份清单来检查每个人并设定时间事先联系所有代理人解释程序，这样他就不会浪费时间我认为是这样这种方法让代理商坦率地说他是真诚的，而不是踢轮胎的人 他通常会在回家时提出要约，并回应代理商对“如果询问 Y，供应商是否会接受 X”的回应？在这最后一次，他居然同意了另一栋别墅，然后供应商试图提高价格，说他们忘记了CGT 他走到下一个最好的交易非常不带感情他的伎俩是让经纪人站在一边，然后问“他们为什么卖”;他还根据健全的 Peter Spann 和其他 SIG 会议的学校和交通等原则研究他的市场 已经要求他在这里发布交易，但他仍然认为他是一个学习者并且有点害羞地上网 Peter 147
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我在远离家乡的地区购买房产时也做过类似的事情虽然我通常会过夜，但不要租车（热心的代理人通常会从机场接你；第二天再送你回来），并尽可能多地查看我随身携带的文件夹，列出有关每个属性的所有信息，拍照和；然后当回到家时，在决定提供哪些优惠之前，与 Hubby 一起检查所有内容
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我去年年底在布里斯班买了一个单位，我知道当我在寻找时，一切都在我的价格范围内（入口点和一些以上用于郊区）在几天内被抢购一空 我正在租房并很乐意继续租房，直到我意识到抵押贷款仅比同一单元的每周租金多一点（15 美元 pw） 我的单元将租用57% 的总收益率 我的意思是，我发现在市场的入门级竞争仍然相对激烈，因为它是负担得起的 我对布里斯班买家市场的了解在 $450K - $800 中间价环城郊
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对一些人来说，更多的是和luckbuyer的市场有关 例如，我们的朋友刚刚在Corinda的一个450平方米的街区买了一个现代的3br,2bath Queenslander，她街上的房子价格差异很大，那些有已装修可欣赏河景 售价 80 万美元以上距离布里斯班河一两条街，在专属私立学校的学区内，即布里斯班文法学校要价 39.5 万美元 出价 38.5 万美元并接受了 但是，他们重新协商了价格，最终同意了 35.8 万美元！太划算了 显然，主人已经分居并正在离婚 昆士兰人隔壁几个月后以 420 美元的价格售出，只有 2 个卧室 同一条街上的一块 400 平方米的地块要价 40 万美元 我认为他们立即进行了很好的资本增长
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是的，我知道你说的是下一个聪明的步骤，如果你喜欢的话，稍微修改一下想一想——在接下来的 6-12 个月内实现租金上涨，并将其纳入我的报价或严格遵守我最初的要求男男女女 George
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我认为低端价格的房产会不那么明显，因为它们吸引了首次购房者等 我个人知道有 3 个家庭试图在 Bonnet Bay 的 Illawong 出售他们的 PPOR和 Barden Ridge（悉尼中产阶级郊区，距离 CBD 25 公里）所有房子都值 ar 2003-2004 年的价格为 700-750K 但没有人提供超过 620K 的报价，而 Illawong 的房子以 570K 的价格售出，这是一个 4 卧室的房子，3 浴室，游泳池，安静的街道等 绝对偷！这些是你会看到不同的地方类型，可以提交低球报价等标志2003年有多少不平衡彼得147
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好点FrankGrimes，我认为你所说的对我来说很有意义我正在寻找市场的低端并且没有找到有动力的供应商的运气，我一直在寻找的一切都在广告价格附近（搜索仍在继续）
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嗨，我不熟悉在新南威尔士州市场，但我们去年在低端购买了两处房产，远低于要价 一处在墨尔本郊区，要价 265,000 美元 购买了 233,000 美元 区域要价 135,000 美元 购买了 93,000 美元 两者都需要翻新，这可能使它们更难出售买了低于市场价值虽然说过一旦我们买了它们就变成了市场价值，直到其他人以更高的价格购买它们因为我们在 2004 年初重新评估了我们的 ppor 以增加 loc，并且对估值感到非常惊喜，不用说它现在不会卖那么多，但是因为我们没有出售的打算，并且当我们最新的项目是时，loc 将被清除完成（准备下一个）我们非常高兴
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很棒的帖子，作为投资房地产的新手，这是那种提供比收到更多的网站 WBG
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国际海事组织这是金钱上的现货，正如其他人所说的那样，便宜货总体上似乎处于市场的中上端。目前我认为我们将看到（实际上已经看到）是一个真正的变化在我们各自市场的增长领域，我只能评论说，在阿德莱德，我认为正在发生的事情与其他首府城市相似，因为增长现在发生在“进入”阶段。郊区 由于利率仍然很低，仍有买家在那里，但他们的预算有限在 CBD 范围内，但 5 年前左右是非常不适合自己居住的地方 也许有点粗糙，但在设施、交通等方面仍能满足夫妻和小家庭的需求 同样，我们已经看到由于同样的原因，过去 12 个月阿德莱德山的小幅繁荣可能是因为人们会购买他们能买得起的东西，因此推高了对更便宜的市场的需求 如果利率上升，我认为我们将继续看到这些不受欢迎的小人物的增长，尤其是随着所有新的年轻血液进入该地区，他们变得中产阶级化 根据这些假设，从逻辑上看，在 l 中捡到便宜货似乎越来越困难市场尽头 IMO 我认为 emalily 和其他人都说这是一个买方市场，如果你在缺乏需求的价格范围内寻找唯一的常识我猜无论如何我的 2c 价值的玩笑 ArJay
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可能发生在阿德莱德，但在悉尼内城，土地税似乎将投资者挤出在可负担范围内——好吧，悉尼内城负担得起这意味着公寓和房屋刚刚超过 35 万美元的土地税门槛（或大约) 所以我看到内西区 2 居室房屋的巨大折扣，几个月前大约是 50 万美元，现在显示接近 40 万美元，Lewisham 的一个地方在大约三周 收成还是很差，但是少了 你不知道是不是一大群人在元旦醒来后想了想自己“废话！我的房子还没卖掉” Ben
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在纽卡斯尔这里仍然不是买家市场——任何好的交易似​​乎都会吸引一群仍在争论的投资者，并且支付接近要价的价格我拒绝加入的投资者数量不如有，但仍然有一些兑现的婴儿潮一代和前建筑商我会继续寻找 - 他们最终会下降
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我仍然认为这是一个买方市场，但只是因为它不是一个“卖方”市场我知道很多销售困难并且不得不降价 5 万美元或更多的人该物业最初挂牌在 - 上端，挂牌价和售价之间有很大的下降 仍然有很多投资者在抢低端的便宜货，所以你必须在他们之前找到便宜货上市我们刚买的-我d不认为这是一个很好的交易但合理 供应商已经减少了，它已经上市很长时间了 我喜欢它，因为我知道我可以很容易地租到它所以抢了这个房产 明天结算，我们已经有一个很好的租户
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嘿，很棒的帖子格鲁巴 我在金融和我寻找的房产类型方面处于类似情况 我位于悉尼，所以主要寻找波茨角地区的工作室，你可以得到一个低于 20 万美元但类似的经历我虽然低调并且没有任何真正的关闭机会 不过最近有一个想法，我在税收服务后计算出一个单元（包括地层等），有时房子会花费相同或另一个郊区更贵的单位你认为买房子还是更贵的单位比我们目前考虑的低于价格标记的 20 万美元的单位更好，因为维修成本是一样的，但你可以获得更高的杠杆率 另外我会在t旅行到墨尔本他在不久的将来有没有人知道在墨尔本以低于 20 万美元的 1 居室单元入口以下的价格考虑哪些郊区关闭城市提前谢谢蒂姆
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这如何让他们站在一边
评论< BR>Frankston 我在那里呆了一个星期，因为我的出生妈妈在那里，可以以便宜的价格购买具有发展潜力的房屋 它具有基本面： 火车站 海滩 新码头 待建 理事会升级 Foreshore 全新的大型购物中心 高速公路通道 Uni 和 TAFE 出租不是很大，但低端的耻辱在哪里，这是真的，但它有海滩，周围是一些大钱区 Baysode 土地只是越来越少 发展潜力在那里 看看 Peter 147
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有对弗兰克斯顿有很多了解-尤其是好的和坏的领域值得搜索
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这如何让他们站在一边点击展开我认为推论是：诀窍是让特工站在一边，而且一次他们在场，你可以问他们“他们为什么卖gquot;因为你有他们在场，他们可能会给你更接近准确的回应 干杯，大卫
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Gotchya
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正确 泄露他们为什么要销售并不违法 某些答案表明如何严重的他们是严重的是：离婚死亡病IP 我买的最后三个道具有以下原因：搬到堪培拉和妻子怀孕是我们的PPPOR 1996年全面装修 由于风险，比拍卖前一天他们想要的少了1万美元1996 年拍卖失败 情感购买 丈夫受伤并提前退休，所以没有 NG 这是一个 IP 1999 年拍卖在上涨的市场中以公平的价格获得它，并在 2003 年以 24 万美元的毛利润出售 出售以获得更多成长家庭的空间，另一个IP 以 112 美元的价格再次在上涨的市场中以 106,000 美元的价格买到它 1999 现在价值 180,000 美元 购买 Ironicalll 后的同一租户 我即将出售上述 PPOR 原因：带着 4 个月的婴儿搬到维多利亚 以我的朋友为例，业主想要出去 去其他地方刚刚有一个令人震惊的租户需要工作但最终只花了 5000 美元支付 124000 美元并以每周 180 美元的价格租用如果代理商对我说没有理由或诸如释放现金流之类的垃圾理由我总是更加谨慎彼得 147
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