澳洲Westpac Sydney 的澳大利亚房产 Unrealistic Vals

在澳大利亚地产投资



您好，论坛成员，这可能是一篇很长的帖子 找到我的梦想之家 11 年来一直在投资房地产 4 个 IP + PPOR 刚刚出售了 1 个 IP 以促成这笔交易 PPOR Loan 220K Val 360K Westpac Val 300K（目前在市场上对于 365K) IP 1 贷款 160K val 290K Westpac Val 285K IP 2 贷款 267K val 300K Westpac Val 290K IP 3 155K（以 305K 出售） IP 4 不属于交易的一部分 新物业购买价格 700K (Westpac Val 670K) 新物业是 5 x 2 栋住宅，居住面积为 330 平方米，位于 16.72 亿平方米的可分割街区 面积可比销售额在 70 万美元至 75 万美元之间，包括新的 PPOR 西太平洋银行在内的所有 vals 将仅借出 588,000 美元顺便说一句，所有估值都在路边vals 我至少需要 63 万美元才能实现这一目标IP3 给我留下 138K 新购买的印花税是 $315K 给我留下 $107K 其他购买成本降低到大约 $105K 想要仅将 70K 用于新购买因此需要 $630K 我有一个经纪人，他迄今为止在帮我完成这笔交易 顺便说一下，提供当前的 PPOR、IP 1、IP2 和新的 PPOR 作为安全 我不知道这是否是一个好的结构 我现在进入财务批准阶段 3 周 刚刚要求再延长 10 个工作日财务批准 底线 西太平洋银行让我大吃一惊 我写了一封 2 页的信，特别挑战 2 个 vals 我目前的 PPOR 和新财产 在信中我已经遵守了当前的销售证据来支持我的 vals 我未来的女婿帮助了我我把这封信放在一起 他是估价师 如果西太平洋银行强硬而不重新访问他们的验证我该怎么办输入干杯
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嗨，我知道你不想听到它移动 :O( 它本身不是 WBC，它是一个将他的头卡在沙子里的估价师此时获得 15% 或更多的 vals 与不同的值并不少见估价师我不推荐这里提出的交叉协作安全策略，那是你“桶”的一半。问题在这里发帖的任何经纪人都会帮助您分类我确定您的财产目前是自我保护还是越界另一方面，当估价师在 refis 上返回低位时，我们往往会骗子，但当他们在购买时返回低位时在 10 个案例中的 9 个案例中，有一些我们不知道估价师已经发现的东西 除非您 110 % 确定您的购买价格，否则我会将银行 val 结果返回给供应商然后去，嘿，伙计，这些是银行估价师补偿销售（让您的经纪人从银行获得这些）并要求供应商恢复市场价格 Ta Rolf
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G'day Jerry，首先，让我说我在过去（并且赢了） - 但到目前为止，我的成功率是 50%（4 个属性 - 2 个赢了，2 个没有）而且，是的，“赢家”之一；与西太平洋银行合作 - 所以它可以发生！看看这些数字，我会推动 PPOR - 它比价值低 15% 以上（根据您的输入） 其他是 5% 或更少 - 祝他们好运！！！让你的补偿到位，坚持内部检查，祈祷！！！那可以做到 但是，当然，请接受 Rolf（以及其他在董事会上运行的经纪人）所说的 - 祝你好运 拥有未来的 SIL 作为估值师应该以某种方式对你有利 MILK IT !!!如果值得一战，把它带给他们，祝你好运，
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我会将我的业务转移到另一家银行，后者将使用（希望）不同的估值师与您的所有业务合作并不总是好事一家银行；我知道它可以节省费用并且更容易；但有时更重要的是获得其他贷方产品的可服务性和评估师
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我同意上述所有回复，只会添加一个问题 可以让友好的西太平洋银行官员为您效力 为您工作的人你从内部可能会以你的方式左右事情 我在为我刚刚完成的开发项目获得资金批准时遇到了可怕的麻烦，没有人愿意根据可维护性来触及它，我是操作系统，而这笔交易是一个带来更多风险的建设，尽管我有一个 CBA 拒绝了与他们的辉煌历史 然后我从未见过的当地分公司经理对我的困境感兴趣 他推动但没有成功然后通过电子邮件将我介绍给他在 CBA Commercial 的朋友 我的业务不是商业但他我也很容易以正常的折扣价买到它！因此，即使分支机构内部的关系确实没有以前那么重要，但建立它们仍然是值得的，因为有一天它可能会有所作为
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我有相反的看法，NAB 将我们的 PPOR 估价为 400k，而我们在市场上以 379k 的价格出售它并且还没有报价 Robo
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Jerry N，在对 Ip 进行估值并在它回来时对低估值感到震惊时，这是给你（以及其他任何不知道它的人）的提示该人可能在也可能不在您银行的批准估值师名单上 找出您的银行小组中有哪些估值师并任命其中一位 告诉他们您希望根据公平和公开的市场价值对房产进行估值 您会发现它将与为贷款目的进行的估值有很大不同（这是非常保守的） 将此估值带到您的银行并向他们表明这是对其进行的估值 然后如果他们不喜欢它，请提醒他们这是由他们的认可执照银行估价师之一，因此它必须是现实的代表对房产的真实市场价值的感知，不是吗？他们还能说什么
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谢谢大家的回复 Rixter，没有选择 Westpac 花了 3 周才完成遏制side vals 那是批准融资的最后期限 我已经告诉我的经纪人，到 COB 2 月 13 日星期一如果仍然没有答案开始寻找新的贷方 我给西太平洋银行的 2 页信应该让他们重新审视他们的 vals 但是，时间不在我身边 融资延期的日期到期 2 月 22 日 结算到期 3 月 31 日 我确定这是他们的拖延策略 我的经纪人推荐了圣乔治银行（投资组合贷款专业套餐） 不太了解他们 再次感谢致所有 Jerry N
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你好，Jerry，不明白你为什么对那个房产如此感兴趣，即使银行说它价格过高 请问你在哪里买哪个郊区
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我在 stg 有几笔贷款，并且经历了与你相反的情况，我们有d 我们的 ppor 重估了一个 loc，估值比我想象的高出大约 50,000 美元，不用说我们非常高兴他们还在过去 12 个月对我们的其他 ips 进行了一些路边估值，结果非常有利似乎一旦你在十几家房子里得到了很好的历史，他们就会问经纪人你认为它值多少钱，你需要多少，并以此作为他们的指导方针，我可能在他们的估值模式上是错误的但我们发现 stg 对客户非常友好
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大家好，该物业将成为我的下一个 PPOR 有潜力在其上细分或建造一个 3x2 单元我对它非常感兴趣，因为它拥有一切我想要也不需要经过建设过程 房产位于华盛顿州坎宁维尔 在我的房产投资组合的这个阶段，这是理想的场景 缩减投资并实现梦想 可能不得不给西太平洋银行轻弹 太多了作为一个漫长而有价值的cli ent Cheers
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Jerry N, 与其提供所有其他房产作为担保，您可能希望在适用的情况下将您的借款提高到 80% 的估值 将这些借款用作新 PPOR 的押金并获得新贷款只针对您的新 PPOR 进行担保 这样您就不会被交叉证券化 但这取决于您目前如何设置 IP 的问候 Alistair
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嗨，杰瑞，几件事 1 四大通常是好人如果您想要低利率（一些发起人现在已经关闭），请从那里借钱，但它们对客户服务来说更糟糕，让四大改变其价值的机会忘记它，它不会发生您必须做的事情（哪个对你来说太晚了）是在估值之前找出他们使用的估值师并首先找到他们，然后要求银行使用他们面板上的估值师 2 估值师会做三种类型的估值，市场，银行，和保险不一样，银行也不接受另外两个 3那里有很多贷款人在估值系统上非常灵活，nab 有两种估值，他们有分行经理查看并给出他对财产价值的看法（如果他没有一条线索你死在水里）还有我们有来自 colliers、frank knight 等（房地产）的估值，他们认为 4 我的建议是去一个世界上的圣乔治 nab，nab 将是最快的，因为他们会同时给你一封offer和估价如果你说在canning vale有一个nab，而房产在canning vale，nab经理是估价师，他会给你贷款和val in 10 分钟到四个房产中的每一个，然后做同样的事情 5 去西太平洋银行获得这个批准，带上你在未来 5 年内用 20 栋房子在 Excel 中完成的电子表格g 购买，有流程图和饼图，回报百分比等孩子们现在可以在学校这样做 6 然后进入蝙蝠，询问他们是否会批准你目前想要的东西，或者你能做这笔交易，他们不会看看其他 20 笔交易，你已经得到了 nab 7 的批准哦，和女婿聊天，我没有告诉你这个，但是一只小鸟告诉我，你可以让估价师达到比市场价值高出 20%，是这只鸟也告诉了我上面的电子表格，这只鸟坐在窗台上看到了它的发生好的人前段时间就可以做到这一点，你不会处于这个位置，但你的视力是一件很棒的事情，也可以单身没有交叉可乐贷款
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杰里，我希望这一切都适合你听起来未来PPOR具有细分潜力是一个伟大的举动坚持与th的字母在女婿的协助下担任估价师，但通过电话和面对面的时间跟进 在短时间内您可以做的事情不多，否则我会按照 Rixter 的建议运行 我的 PPOR 得到了重视由 WBC 估值师一年左右返回 LOC 以 78 万美元的价格出现，当时我的估值约为 80 万美元，当时我很高兴，它给了我执行战略所需的现金事后看来，这可能是一个也有点保守 无论如何，从那以后市场有所回落，所以我认为我当时锁定了一个不错的价格 毫无疑问，未来几年会好转，但是在价格下跌的同时锁定 LOC 这很不错这可能就是为什么银行对 vals 持保守态度，因为他们知道价格现在只会走一条路，如果他们不得不取消赎回权，他们希望保护他们的资本，迈克尔
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