澳洲澳大利亚房产 The Old Chestnut of Cashflow 悉尼

在澳大利亚地产投资



现金流的老栗子 我怀疑许多论坛成员在过去几年里使用信贷额度来支撑由低收益率造成的负现金流没关系 在价格下跌和横盘整理的环境中，LOC 方法开始蚕食净财富 我一直是创建自筹投资豆荚的粉丝 但是，寻找被动现金流并不是特别富有成效 我知道有些投资者喜欢购买农村房产，一些人提倡商业地产信托，另一些人会交易期权 当然，Navra 的拥护者会很清楚史蒂夫的解决方案 我已经研究了所有这些选择，并且对现金流的追求仍在继续找到了一个合适的被动替代方案来为增长 IP 中的现金流短缺提供资金”；问候 CB
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在这个阶段我的工作有风险我知道干杯ac
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是的另一种方法是向前迈出两步，后退一步随着繁荣结束，卖出一些IP ，获取资本收益和 ,ahhhgg paytttt tax gee 这只是一个三个字母的单词，并且由于这种情况而具有现金流为正的投资组合 缺点是纳税 优点是它使投资组合相对防弹，无论任何时间的长度或持续时间如何当其他人担心他们的储备减少和现金流状况不佳时，您还拥有正现金流和一些剩余知识产权的股权，您将能够开始购买我会非常担心人们对此有现金流问题周期的阶段，因为与上次低谷期间的情况相比，现在是周日野餐 See Change
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Yesonly购买现金流为正的增长IP 我们组使用两个标准; 1 IP 的土地价值必须大于购买价格的 85% 2 净租金在所有物业成本之后必须大于 100% 贷款的利息账单 对我们来说效果很好，过去 2 奇数年的资本收益有良好的正负 11% 每年，但我们预计未来 2 年将远好于我们预计 18% 至 19% 的复合年增长率，因为我们已经看到对上述类型房产的大量需求
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你好Dazza 我对您的数字感到难以置信 85% 的土地价值但现金流为正 我对您看到对此类房产的大量需求并不感到惊讶！毫无疑问，你不能透露你的秘密，但是一些提示呢 商业 我想 任何提示 农村 不，不是农村 土地很便宜 实际上，我的农场符合要求 但是，我必须努力工作才能得到它，而且收入非常不稳定 一年回报 15%，下一年亏损 而且多年来不会有任何资本收益 我们刚刚经历了价格的上涨 这不是耕地是吗 看你的 ps 实际上，我的农场不会现在现金流为正，随着价格的上涨 收盘
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嘿！，他们是“令人眼花缭乱”；数字，如果它不是商业地产，你能告诉我它是什么吗？“漂亮pleeeease”，我保证我不会告诉任何人 BF
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珀斯住宅 IP 在过去 12 个月中达到 23% CG （在许多地区更多），我拥有 IP 的地区去年为 18%，到目前为止为 17% 没有 + CF 虽然它会再次到达那里，租金会再次上涨，即使我们最近在他们达到中性齿轮时进行了再融资（应该是0G 而不是 +G 和-G) REDWING
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Dazzling 在过去发布了有关他的交易的更多详细信息 也许有点搜索会是一个想法 See Change
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很高兴听到令人眼花缭乱 对您 19% 的预测印象深刻（仅仅是资本增长还是总回报） 一个简单的问题 您是否介意与我们讨论一下您的一项交易的资金安排，即您是否接受 20% 到 30% 的预测押金加费用，还是您只与供应商进行交易，或者您是否找到了获得高 LVR 的方法，我会很感激其中一些他更详细的细节问候，CB
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Chaps，我们最近交易的细节在几个月前完全列在这些板上 有一个小问题 我们正在使用住宅股权作为银行的舒适因素，但很困难无押金 借入 100% 加上所有费用，约 105% 借出 与住宅或商业不同，一些较大的工业运营商需要大量的设备放置区 他们已经准备好为这个放置区支付费用（阅读未开发的泥土）小而华丽的建筑不是他们想要的 这是住宅前的条纹 人们不会为更大的后院支付房东额外租金 例如，我们有一个 260 平方米的小办公室，大约 5 个人，有相关的棚子和另一个 200 平方米的洗手间，全部坐在 3900 s 上qm 角落的泥土块 这是我的租户想要的所有工具包的比例类型，并且可以通过卡车和叉车的通道畅通无阻。这是裸露的泥土，但他们厌倦了冬天在邋遢的泥泞中开车，所以去年他们好心地在地块上铺设了大约 3000 平方米的沥青硬架，我们的房产在他们完成后大幅升值 由于租户显然希望利用他们刚刚改善的区域，我们刚刚完成了新的谈判与他们的财务总监在悉尼进行的 4x2 租赁 这就是他们的照顾 设置并忘记 我们有一封 4 年后要写的一页信正式询问他们是否愿意接受该选项 新的租赁在所有成本之后是现金流为正的, 土地价值现在我猜是房产价值的 92%，我们可以在接下来的六年里享受无忧无虑的租户，看着土地增长我们找到这些房产，更重要的是租户更专业与我们的住宅租户互动时比我们的住户更愉快、更愉快、更有利可图 祝你有美好的一天
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我想问题是双重的 1 你已经有一个负扣税的房产，所以有现金短缺要弥补，2 任何你拿出的股权，你支付利息（贷款利率）所以你要使用这个股权，一项投资需要至少支付贷款利率和你可能需要投资回报 10% 收入的负齿轮差 我有两个目前的偏好 期权 - 写覆盖看跌期权我希望拥有的股票为此，我从卖出看跌期权（减去经纪佣金）中获得溢价（每月平均 1%），并在借入现金的同时赚取利息（年利率 4-5%）用作看跌期权头寸的抵押品 或者我寻求高收入支付股票基金 不收支平衡但确实接近 我不会因为现金流为正而购买农村房产 是的 写看跌期权有风险期权，但略低于直接购买股票课程的马 OSS
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嗨，Old School Skata，你说“期权 - 写有盖看跌期权我希望拥有的股票为此，我从出售看跌期权中获得溢价（平均 1% 月）（更少的经纪佣金） ) 并赚取利息 (4-5%pa)，而借入的现金用作看跌期权头寸的抵押品”；去年，我在 Sanford Securities 成功地做到了这一点，每个月在 BHP 上写了多达 32 份看跌期权合约（期权到期后一个月，在撰写本文时低于市场价格的一个行使价）我发现的问题是我的净利息费用很高（通过信用额度借入的资金为 724%，通过 BankWest 赚取的利息平均约为 4%，因此净利息费用为 324%） Sanford 要求为其卖出看跌期权提供 50% 的现金保障 当必和必拓最后一次为 1250 美元时年我需要每月从信贷额度中将 20 万美元存入 Bank west 账户，以便我能够签订 32 份看跌期权合约 这导致每月净利息支出为 374%pa x $200,00012$623month 但是在 BHP（波动性更大的股票）上写下只有一个月到期的看跌期权更高 - 更快的时间衰减（溢价回报更多约 24%-36% 年或 2-3% 月） 我的年度净利息支出是Sanfor 约 7000 美元d 我现在发现 Commsec 将允许您在不提交 50% 现金保障的情况下卖出股票看跌期权 您只需要提交澳大利亚票据交换所 ('ACHquot;) 保证金和另外 50% 的保证金，就可以离开您的 CBA 信用额度中的剩余资金 然而，CBA 将只允许您编写 10 份看跌期权合约（CBA 期权团队似乎在 10 月被烧毁，现在非常害羞） Avcol stockbroking（前 Rivkin）将允许您编写无限数量看跌期权，并且只要求您提交澳大利亚清算所保证金（请参阅 Avcol 的 Fin Review 中的广告-“哪家银行限制您的期权”）如果我在写 BHP 看跌期权时就知道这一点去年可以避免 7000 美元的净利息支出 我最近一直在写 Suncorp 的看涨期权（这次又是期权到期的大约一个月，行使价比当前股价高一倍） 我一直在做他因为我持有大量 Suncorp 股票以便获得股息和特别股息和邮资信用我现在发现 Commsec 并不总是要求书面通知头寸的特定（股票）承保范围我再次在提取资金时产生了利息费用从我的 LOC 来持有股票（与书面看跌期权不同，虽然我认为有股息收入，但提交的现金担保没有抵消利息收入） Suncorp 书面认购权的溢价收入低于 20% 每年（这应该是波动性低于必和必拓的股票）最近这项工作不太顺利（仅在过去 3 个月内领先） 有时我希望我没有通过书面电话锁定我的 Suncorp 股票（因为最近价格上涨的速度比我快得多）预期并且书面看涨期权头寸被证明平仓成本高得令人望而却步）书面看涨期权今天到期一文不值，因此 Suncorp 控股不再被锁定，我可以自由地采取下一步行动（不确定会是什么）阿贾克斯
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Ajax, 你对目前的结果满意吗 你这样做是为了用负齿轮 IP 来支付成本 你在写你的看跌期权时是否已经行使过，或者你是否不得不滚动或推出 在这里解释你的努力并把从其他人的角度来看，您在信用额度账户 (LOC) 中拥有 200K 美元的权益，每年的利息为 724% 因此，如果您重新提取这些资金，每年将花费您大约 14480 美元或每月 1207 美元（假设使用 100% 的现金支付抵押品）将资金存入现金账户作为书面看跌期权的保障，为您赚取 4% 或每年 8000 美元或每月 667 美元 每月净亏损 540 美元 现在，如果您提前一个月在必和必拓（BHP）上卖出看跌期权（那些在 12 月到期）并且执行价格低于当前价格（必和必拓今天为 2186 美元，一个行使价下跌 2150 美元）收到的溢价是 41cshare 或每份合约 410 美元（假设每份合约 1000 股）您可以写 9 份合约（9 份合约 x 1000 股合约 x 41c）减去 3690 美元的经纪和费用（200 美元） ) $3490 如果您改为使用较低的行使价（即 $2100），溢价将为每股 21c 或 $210 合约 再次编写 9 份合约（9 x 1000 x 2100 $189000）在此示例中，收到的溢价为每月 1690 美元 使用现金公式ac 利息收入 - LOC 利息成本 + 收到的书面认沽保费 所以 $667 - $1207 + $3490 $2950 月额外或 $667 - $1207 + $1690 $1150 月额外所以这意味着您有额外的 $2950 或 $1150 月额外来帮助支付你的负齿轮道具这些数字不考虑到税收 下行 - 股价下跌，您被迫以低于行使价（2150 美元或 2100 美元）的价格购买股票，这就是为什么人们应该分析如果价格下跌他们愿意购买哪些公司股票股票将以低于卖出看跌期权当天的价格（例如高于 2186 美元）买入股票，减去您已经收到的溢价 - 可能是 2109 美元或 20 美元很快就变成梨形 OSS
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嗨，Old School Skata，到目前为止，我对结果很满意，但是我写的是在必和必拓股价稳步上涨的时候它可能会变得非常梨形-只是问一个写了 74 美元罢工的人，今年 9 月 MBL 的股价为 75 美元（MBL 随后在 10 月跌至 6150 美元）从我的其他业务中增加收入ss 我租用并拥有 2 个 IP——一个现金流中性和一个负利率 我在上个财政年度使用了 2 个策略（1）我写了 BHP 的看跌期权，写了尽可能多的合同，Sanford 允许我用 20 万美元的现金抵押品（因为他们需要 50%现金保障 如果我今天与必和必拓签订约 2150 美元的期权，我可以卖出大约 18 份看跌期权 当时必和必拓是 1250 美元，我可以卖出大约 32 份看跌期权l) 我从 2004 年 4 月到 2004 年 9 月这样做了，然后我被吓到了我认为 1550 美元的必和必拓已经跑得太远了 我从来没有使用过我的书面看跌期权 我不需要再延长一个月或降到更低的罢工 当你玩大美元并且无事可做时，这可能会很累（除了监控头寸）每月一次设置 有时我在期权到期日附近买回我的头寸（买入平仓） 这一切都可以通过在线经纪费率在线完成 它导致平均每月 1500 美元的相当稳定的收入（写作一击必杀低当前价格）并且预先收到收入 我需要强调的是，如果我不必为书面头寸价值的 50% 提交现金抵押品，而只需支付澳大利亚清算所（“ACH”）的保证金平均 165% 的仓位（与 Avcol 一样）回报会更好（如果你写的是 12 月 BHP 的看跌期权为 2150 美元，而 ACH 保证金为 1666%，使用 LOC 的 20 万美元，你可以写 54 份看跌期权合约并使用您的示例获得当月 10,140 美元的溢价 如果您决定像这样使用杠杆，您可能会在下面写下 2 个罢工）（2）我的第二个策略是在股票除息之前以保证金购买股票（股息交易策略）这可以通过访问 wwwexdividendwatchlistcomau 得到更好的解释 这在市场上涨时效果很好，但在第二个 ha财政年度的 lf （包括 2005 年 4 月的更正） 我没有像这个网站的作者那样分散我的资金（他的最大杠杆头寸是一只股票中的 20k） 也与作者不同，我从第一美元支付利息投资（LOC 利息或保证金利息） 我倾向于在我喜欢的少数股票上持有大量保证金头寸 这并不总是按照我想要的方式进行，但没关系 我上个财政年度从上述策略中净赚了大约 3 万美元（虽然我花了相当多的时间来实施股息交易策略）我现在已经将部分 LOC 资金用作另一个 IP 的存款我现在正在使用查看其他策略，包括在保证金股票上写看涨期权（平均结果如前所述）我已经不得不以大约 2500 美元的净成本将这些书面看涨期权头寸（Suncorp 11 月 24 日到期 1976 美元的看涨期权至 11 月 24 日到期 2025 美元的看涨期权）中的一个汇总起来，尽管我的持股量仍然略有增加（如已收到完全免税的股息和资本收益）阿贾克斯
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回避期权，我想其他技术可能是：购买或开始兼职业务投资房地产信托支付高收益租赁选择您的财产我对这些都没有任何经验，所以我只是把想法扔在帽子里 当然还有其他人如何克服这个问题 OSS
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嗨，老派斯卡塔，我的意思是问 (i) 你有什么股票一直在写放权 (ii) 你写的离到期还有多远 (iii) 在什么行使价水平（行使价略低于当前市场价格或低于一两个行使价） 似乎有一种误解，认为上市财产信托会从分配中提供足够高的收益，以产生超过借贷成本的收入 在澳大利亚上市的房地产信托通常每年有两次分配 如果您幸运的话，收益率将在 8% 到 10% 之间 如果您的 LOC 成本和保证金资金是一些从 70% 到 80%，而且这笔费用每天都在增加 我看不到骨头上有太多脂肪 可能与美国房地产投资信托基金的情况不同——虽然读过 10% 的收益率是常态，但对这些不太了解Ajax
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LHG 通常会在 1 个月内低于 1 或 2 个执行价格，具体取决于溢价我只做少量的纯粹作为学习工具而不是增加回报如果我有更多的资金会超过必和必拓，白细胞，里约热内卢
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