澳洲澳大利亚房地产高度负利率悉尼

在澳大利亚地产投资



我是这个激动人心的论坛的新成员 我有一个问题 我有一个负数，在 800 万的住宅物业组合中每月短缺 8000 美元，LVR 为 45% 我除了租金之外没有其他收入 所有的购买房产是为了实现高资本增长而不是高租金收入 有些是开发用地，但我无力开发它们 我靠在需要偿还贷款时出售房产来生存 我出售时不支付资本利得税，因为我总是在税收损失情况最近，销售一直缓慢所以，我正在考虑为一些房产再融资以筹集资金，然后购买 10 处高度积极的房产以平衡我的投资组合 我找不到一个好的抵押贷款经纪人来建议我如果我可以使用我的年度资本增长（估计为 750,000 美元）作为实际收入，以提交低文件申请的融资 任何人都可以就最佳方式提供任何建议如果我要积极购买-g有耳的房产，我在哪里可以找到它们 我想避开新南威尔士州，因为我的土地税法案已经很严重了！
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欢迎 cloclo，从我的简单角度来看一些想法 - 我没有财务规划方面的培训或资格（请获得专业建议 Steve Navra 或许能够提供一些合适的建议；您可能是“现金债券”的绝佳人选）必须出售以履行承诺听起来很危险 鉴于 45% 的 LVR 应该可以借更多的钱 平衡投资组合可能更好地实现股票多元化（而不是正齿轮财产）直接或间接（管理基金）和保证金贷款 从我的角度来看，关键是适当的风险管理措施 就我个人而言，我会尽可能多地借款并保持健康的相对流动性以提供缓冲 例如，至少 1,000,000 美元也就是说，即使我购买了更多的房产或股票，大量的资金（可能是一些投入股票的资金）也将很快用于弥补几年内我永远不会想要的负扣税缺口被迫出售以履行承诺 明天（星期一）应该会看到抵押贷款经纪人返回论坛，大概你会收到经纪人的真实沟通 恕我直言，最好改变您的策略，这样您就永远不需要出售任何房产 我建议您立即寻求专业的财务规划建议 要借入更多资金，请使用您当前的主要贷方或联系专业的抵押贷款经纪人 -或者可能几个，直到你找到一个你最舒服的新南威尔士州可能仍然是你的选择，只需以新名称购买 除了在其他州购买之外，还有其他方法可以最大限度地减少土地税 此外，为了确定前进的方向，它可能对澄清您的个人策略非常有帮助 这将取决于您的目标、风险状况、财务能力等 我发现这样做的一个好方法是尽可能多地学习 - 例如从这个论坛和许多可用的书籍中的一些 每周花几个小时简单地思考你想要实现的目标以及你将如何做到这一点 HTH 最良好的祝愿，
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谢谢宠物e 非常感谢您的建议 我肯定想了解更多关于“现金债券”的信息；我确实保留了“缓冲”；通过重新提取一些贷款，但每隔一段时间，我必须“重新补充”；通过出售房产 关于股票，我从未投资过股票，因为我对股市一无所知 房产对我有好处，因为我的大多数房产每 4-6 年价值翻一番，而不是出现的 10-12 年成为常态 我希望明天听到一些专业抵押贷款经纪人的消息
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cloclo，链接到 Steve Navra 的网站问候，
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嗨，cloclo，我计算出你的租金回报率为 8m是 lt;2% 可能接近 1% 那是一个糟糕的投资回报我会放弃开发项目并专注于投资记住它是现金流使交易保持良好状态
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我同意现金流是所需的氧气投资 没有它我们都知道会发生什么（很快）
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目前实际租金收入是375% 看起来很低的原因是因为我买房产的时候回报率是4%到7%，但资本增长很快比租金收入的增长要高得多，即当我购买房产 4 年时以前我支付了 35 万美元，每周租金为 275 美元资本增长已将房产的价值推高至 47 万美元，但我每周获得的租金不能超过 275 美元因此，可以公平地说，因为租金不会在与资本增长率相同，（记住我选择了具有良好资本增长前景的房产），我的租金回报率随着时间的推移逐渐减少
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我很困惑为什么有这么多股权的人不会有更好的财务状况，你是不是得到了某种意外之财，然后出去买了四分之一的房产这么多的股权，你应该永远不会再有财务问题，但是你又一次处于资金有限或无法获得它们的当前位置，这我也觉得令人费解，老实说有点担心
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我将分析您当前属于极高风险类别的投资组合您过去显然购买得很好，并且鉴于过去几年的当前市场经历了合理的资本收益，这很好但是您也说“我在需要偿还贷款时通过出售房产来生存我出售时不缴纳资本利得税，因为我总是处于税收亏损的情况最近，销售一直很缓慢”；您建议您当前的投资组合每年增加 75 万美元 在 800 万美元的投资组合中，这大约是每年 9% 您认为这将是可持续的吗 目前的市场表明不是 一个更现实的增长率可能是在其他资本增长之前约为 5%成本 有了这些回报，您最好将资金投资于 ING 现金管理账户 这表明，如果当前市场再停滞 2 年（一些评论员建议 5 年），那么您的投资回报将令人震惊，并且可能需要进一步销售投资 认识到销售缓慢应该让您意识到您完全依赖一个收入来源（财产），如果该投资类别经历低迷，那么您的回报将很差 我建议您寻求建议请注意，这不是财务建议，但是当您声明“销售有很慢”；这是否表明您的投资应该更加多元化 除了股票或管理基金之外还有许多其他投资类别 大宗商品（石油、天然气、电力等）、基础设施、林产品、小企业股权投资、商业银团都是在分析他们的整个投资组合时应该考虑的投资类别
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不，没有意外收获，10年前刚刚开始，首先使用我家中的股权，在增长良好的地区逐一购买房产至于我的财务状况就我而言，我相信一个房地产投资者如果有一个优秀的银行经理或金融经纪人在我的水平上获得资金已经成为一个问题，因为抵押贷款保险公司对每个投资者都有限制，而且我相信市场上只有 3 家抵押贷款保险公司而且，可服务性问题抬起了丑陋的头许多贷方不将资本增长作为收入我需要的可能是一个有经验的优秀抵押贷款经纪人我最近的 2 或 3 位经纪人无法与多属性投资者打交道
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嗨，cloclo，你已经到了最后阶段 - 这里 99% 的人都希望有你的问题400 万美元以上的股权 如果我是一名财务顾问（我不是），我建议你 - - 卖掉这个地段放大器；扣除成本后实现 400 万美元以上 - 缴纳 200 万美元税款 - 将剩余的 200 万美元以上投资于创收资产，例如 LPT、收益率为 7% 以上的蓝筹股，靠 15 万美元以上的收入为生 - 去巴哈马、里约、托斯卡纳等地 2 年-5 年 - 偶尔访问 somersoft，这样您就会知道下一次繁荣何时开始 - 当它确实发生时，回来放大器；做任何你上次做的事情，以赚取超过 400 万美元的股权 - amp;告诉我们你是怎么做到的 KJ
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谢谢你的建议，但我非常喜欢房地产投资，以至于我从来没有考虑将我的投资组合转换成现金投资到其他地方 我喜欢看着我的房产增值对我来说，这就像玩垄断
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房地产投资可以像玩垄断，但它就像拥有从停车位到停车位之间的所有财产可观的 但是，如果您拥有从绿色到蓝色的所有酒店，则其他玩家将在回报方面遥遥领先 这就是垄断是关于投资回报的 至少我会考虑卸载您的开发网站，这将产生没有收入（或少量收入——也许它们被用作停车位租赁，这实际上可以在 CBD 地区产生可观的回报），并且未来几年可能很少有资本增长来开发这些大多数建筑贷款贷方希望在放贷之前获得至少 15% 的回报，资本化利率约为 9-11%，具体取决于贷方 如果您没有进行任何房地产开发在那之前这是非常冒险的 我见过许多没有经验的开发商破产 我个人认为未来几年市场不会出现大幅资本增长，所以我已经卸载了我的大部分住宅物业组合（商业似乎进展顺利）和把它投入到其他企业但是正如他们自己说的那样
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除了股票或管理基金之外还有许多其他投资类别商品（石油、天然气、电力等）、基础设施、林产品、小企业股权投资、商业银团都是分析其整个投资组合时应考虑的投资类别[QUOTE] 感谢您的友好建议但不知何故，我对在房地产之外进行投资感到不舒服也许我从未研究过其他任何东西
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我能理解cloclo 当你在一个特定的投资类别上获得了可观的回报时，想要留在那个投资类别是人类的天性，一个人也必须在晚上睡觉o 这是任何投资策略的重要组成部分 您是否考虑过商业地产（小型购物中心、工业单位 - 小心这些我看到有人在 Tuggerah 购买工业单位，然后一年后建造了大约 50 个新的工业单位，所有这些都有对于租赁标志，这确实抑制了人们对工业单位，商业街区的热情）
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是的 - 没想到你很喜欢这个想法 选项2是卖掉其中的12个来支付免除所有债务 不，不喜欢那个选项 3 - 向他们借款最多（找到一个好的无文件贷方放大器；经纪人优先）将所有新贷款（2500 万美元）放入收益率为 7% 的蓝筹股，再从保证金贷方借入 200 万美元（使用股票作为担保），将保证金利息资本化 7% 的收益率超过了额外支付借款 200 万美元的保证金借款（您无需支付利息，因为它已资本化）也产生 7%（14 万美元），这将很容易支付您的 8Kpm 缺口听起来很冒险，但它可能会让您坚持下去直到收益率上升或下一次繁荣 这是将增长转化为收入的另一种方式，您还需要密切关注前两个选项的风险要小得多而且这不是建议
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我只做小型双住发展，他们都有旧房子，因此租金回报率低我不愿放弃他们，希望我能筹集足够的资金来完成开发项目每10个住宅市场就会增加一倍以上在过去的 40 年里，我一直在关注它，我不明白为什么这种趋势不会继续 我很高兴在房产上抓住机会仔细选择显然是一种帮助
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由于您提到的原因，我一直远离工厂单位 商店很可怕，因为我看到周围有很多白象一旦它们变成白象，它们变得无用，而住宅总是可以找到租户，即使这意味着较低的租金回报
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我同意cloclo房地产周期似乎每10年翻一番，我也​​没有理由我的风险状况是，我的投资必须每年产生至少 15% 的税前回报，我才能继续留在该投资类别中 住宅物业在过去 4 年的回报远远超过我的回报，但我未来几年看不到那种回报 在 2 到 5 年内我可能会重返市场 这完全是关于风险分析，一个人的风险状况与其他人非常不同 我同意从长远来看我相信我认为这个循环将像过去 40 年一样继续下去

我必须清醒地坐下来考虑你提出的选项谢谢我认为 Keithj 所说的对我来说很有意义我可能会卖到足以让 lvr 下降到 20% - 摆脱收益率最低的房产 那时你可以针对其中一些房产设置一个相当大的 LOC 帮自己一个忙，去史蒂夫纳夫拉的一门课程， 275 美元是值得的 他在这个论坛上很有名 搜索他的名字，你会看到很多积极的评论——还有一些人在这里争论他的“结构”。另外，您可能还想参加下一次 SIG 会议，并与其他志同道合的投资者会面 还剩几个座位 这是链接
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重负齿轮选项 3 对我来说听起来很可怕我就像我筹集 2500 万的部分一样，但是然后用 200 万来投入 20% 的存款加上成本，比如 40 x 20 万美元的房产（价值 800 万），每个房产每年回报 5% 到 6%，我会保留 1200 万（作为 LOC 可能）以弥补不足 10 年计划 在十年期限结束时，这些新购买的房产可能会翻一番，达到 1600 万（根据每年st 经验），而我只欠他们 6400 万 我的权益将增加 9600 万，并且大概我可以再做一次 当然这纯粹是假设，但即使规模较小，我会不会比选项 3 处于更好的位置有人可以评论吗谢谢
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绝对 - 你可能会从增长的 POV 中得到更好的结果，但你仍然需要为你的 $8Kpm 不足的放大器提供服务；其他 40 个 IP 的不足 一个“现金债券”（正如之前的海报所建议的）只是一种年金（或者你可以自己用 LOC 合成它）你现在可以这样做 - 借 0500 万美元的放大器；用它来支付利息，直到收益率上升下一次繁荣发生但如果你不准备出售任何东西，那么你可能会等待很长时间才能获得收益率。因此，可服务性上升到足以开发其中一些但是，我将开始转向选项 2（最多卖出 12 个半以消除大量债务放大器；使减少的投资组合更接近 cf 中性）您将继续投资于 IP，但是在下一次繁荣开始时，您将从一个更强大的位置（可维护性）开始。与此同时，您可以继续发展，我遇到了与您类似的问题。考虑了我给你的选项（以及更多） , 你的投资组合的目的是什么我的意思是, 如果你想做的只是建立一个庞大的资产并且你不关心收入, 那么保持你现在正在做的只是卖足够的钱来让你的现金流变为零并继续持有 但是，我认为房地产是实现财务自由的一种方式 所以如果我处于你的位置（800 万基础，LVR 45%），我肯定会想办法增加我的现金流 而且这些收益率听起来很低是吗可能你的房产估值处于最高水平 你提到销售一直很缓慢：你的投资组合可能价值不到 800 万美元 我的意思是，你做什么取决于你想要实现的目标 如果你只想留在住宅物业, 卖出足够的钱来偿还足够的贷款，让你再次进入正现金流亚历克斯
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感谢亚历克斯利，在这个论坛上，许多聪明人都建议出售我的部分投资组合，我同意这是一种选择。但是，正如我在原始提交中提出的那样，如果我能找到一种最大限度借贷的方式，购买一些积极的资产来平衡我的投资组合并使用 LOC 来弥补短缺，从长远来看，我会不会更好
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理论上，也许但你必须考虑一个事实，即使在区域现金流积极的领域很少安培；这一次，许多地区的资本增长非常惊人。收益率处于历史低位 为什么不去 Navra 课程，因为其他人建议 Steve Navra 在论坛中备受推崇；他有许多以股权为生的客户这可能会有所帮助还与该论坛上的一位经纪人交谈他们中的大多数人知识渊博，并且由于他们与多个投资者打交道，因此会遇到与您类似的其他人
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另一个想法另一个想法，Cloclo，这可能不实用我今天早上才想到建立新的信托并将自己的一些财产出售给新的信托新的信托每次至少借入70％的LVR -例如在“无文档”上；贷款 这也有助于对抗高额土地税 由于新购买的印花税成本是负面的，
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我脑海中闪过一个亵渎神明的想法gt;gt;gt;gt;gt; Cloclo 先生会不会小便 SS 的一个共同点是，“贷方不会借给我更多的钱，因为他们相信我完全承诺”。我自己也去过那里一个人需要向银行家敞开大门并获得我们所知道之外的资金 为什么向美国寻求建议
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看来你的动机是建立资产而不是利用现有股权你必须提供什么将是一个可持续的收入，不再需要工作或做很多事情，除了享受生活如果是这样的话，那你为什么不更积极地进行交易呢？向我们描述的问题背后的完整故事
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在如此低的 LVR 下，您能否拿回一些头衔，您的新信托结构可以用作 lowno doc 的担保，然后购买高收益房产或开发和销售其中一个以创造现金流只是一个想法-不是dvice Regards Bushy
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谢谢 Bushy，这是一个想法，但问题仍然是再融资还有哪里可以找到这些高收益房产
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RichardC，我澄清一下我每个月有26K的租金收入，而且我只是在需要时将房产一一卖掉以弥补每月的短缺并放面包上多年来，这对我来说效果很好，但现在房产需要更长的时间才能出售，我正在寻找替代方案 我听说一些贷方会将预计的资本收益作为收入，以证明其可使用性 有人知道吗？
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嗯，正如玛格丽特洛马斯所说：“最简单的方法是去 wwwrealestatecomau 并在全国任何地方寻找房子，不到 100,000 美元”；结果中的某处肯定会有良好的现金流投资
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IMO，100,000 美元以下的房产将是不受欢迎的大量投资组合的补充 如果可能的话，尽可能继续前进 - 改善贷款结构，财务，等等，以最适合您的目标，
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我不得不不同意这完全是关于偏好我有一些人认为是一个重要的投资组合放大器;它由廉价的现金流+物业与现金流的城市物业组合而成-我更喜欢将它们平衡一下。想到了三个拥有大量投资组合的投资者，即 Karina、Brenda Irwin 和;史蒂夫麦克奈特我相信他们都做得很好如果它不是太侵入皮特（我真的不是说这是一个论点），你有多少属性？你有什么证据支持上述说法
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嗨 Cloclo，我一直在计算你的数字，因为有一天我希望拥有相同的资产基础而没有相同的问题价值 8 磨房债务 36 磨房租金每年 312k 短缺 96k py 我假设您的租金是净租金（即扣除租金的 20% 的成本）您当前的回报将是 48% 的总回报 选项 1：出售 24mill 的 48% 总回报的房产并购买 24mill 的 88%返回财产，然后您将拥有现金中性投资组合 选项 2 出售 1 个 IP 并将债务减少到 26 个现金中性头寸 选项 1amp;2 将使您回到无压力状态 - 因为它会照顾自己 然后您可以如果足够用于开发项目，则再出售一处房产 随着租金上涨或您出售开发项目，您仍将拥有 8mill 或 7 mill 投资组合，未来借款的前景更大 在此过程中，您降低了风险状况 负面侧面，您的总投资组合增长率io 会放弃只是想法，并没有考虑到购买销售税费用关于 Bushy
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Cloclo 我得到了与 Bushy 相同的总体数据，如果债务是 3600 万，我有点困惑，即使是 8% 的 IO 贷款, 利息只有 288K (7% 是 252K) 如果租金是 312pa，每年 96k 的短缺来自物业的持有成本，例如土地税、地税等，我错过了什么 Gazza
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再次出现正现金流或资本增长！溜冰者写道 谢谢你的问题，溜冰者 我的投资组合正在走向类似于 cloclo 的，因为我的负利率很高，并且专注于高资本增长的房产 从这个角度来看，我对廉价的现金流积极的房产没有兴趣，我不知道 Karina 关于 Les amp； Brenda Irwin 他们的方法完全不同（与我的），你也知道 Steve McKnight 这些人公开赞同对现金流积极的属性的偏好 基本上，正如你所写的，所有关于偏好 我的偏好是资本增长 从这个角度来看，我没有兴趣购买多套廉价（不到 100,000 美元）、现金流为正的房子 Steve McKnight 写的关于在 35 年内拥有 130 套房子并从记忆中赚取 130,000 美元（）的租金我不确定租金数字我在 45 年前开始 35 年后，6 个资本增值物业（加上我的 PPOR）的投资组合价值约 2,500,000 美元 [现在超过 3,000,000 美元，即去年增加了超过 500,000 美元] 这些房子大多靠近Mandurah 以北（珀斯以南）的海滩，所有迹象都表明这是下一代（比如 30 年）资本增长最好的地点之一，过去 5 年的资本增长约为每年 17% - 18% （令和数字）我保守地预计未来 30 年平均每年 10% 的资本增长率（即使是珀斯郊区的平均水平在过去 30 年中也超过了这个资本增长率）因此，在 35 年时，与史蒂夫麦克奈特的比较时间为 10%我的投资组合每年增长 250,000 美元相当于——在我看来，新借款占 70%——（免税）收入超过了以正现金流为重点的投资组合所获得的收入130 cheap 房屋 - 我相信这将是一场行政噩梦 事实上，我确实听说史蒂夫卖掉了房屋！另外，那是因为他“包裹”了；许多购买，他错过了资本收益 再次，正如你所写，这完全取决于偏好 我对我的情况非常满意 我预计明年将有 500,000 美元的资本增长 自那以后我没有购买过房产时间 35 年，顺便说一句，相反，我享受了一些假期，并且正如在其他地方提到的，买了一个“梦想”；汽车，并且非常享受在过去的两年中，我借了超过 400,000 美元来应对资本增长假设，200,000 美元我今天可以进一步借入类似或更大的金额 所有迹象都表明，这种免税的进一步借款是未来几年可用 以上所有都忽略了租金，记住这个适度投资组合的管理非常简单，需要我的投入很少 我最初的评论是“在我看来”。我在相同的基础上接受您的评论 与往常一样，由每个人来决定是否适合他们的情况和当前市场的现金流正资本增长的平衡偏差有很多路径问候，
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Pete , 毫无疑问，你做得很好我相信有很多珀斯投资者想听听你的故事，关于你在哪里买的，买了多少钱等等在那段时间价值大约翻了三倍回到cloclo的正轨尝试与Chan amp的Ed Chan聊天；悉尼的 Naylor wwwchan-naylorcomau 他与 Navra 的想法相似，只是他只主张财产，这可能适合您的财产弯曲相同的想法，即“好”债务是您的朋友，您应该尽可能“最大化”它而且，据他说，“永远不要卖掉你的财产”，所以这可能会帮助你改变你目前的销售策略以维持生计 你如何进入这个职位的故事背后的故事也同样有趣，即是什么在你开始依靠租金收入作为你唯一的收入之前你所做的 kp告诉你一切都意味着在这个论坛上讲述我的整个人生故事 我要感谢所有花时间为我的场景的讨论做出贡献的人学到了很多，今天和大家聊天，包括bushy，pete和kph 对你们所有人，谢谢！在结束之前，我将给您留下以下想法：对于所有梦想拥有 7 个每个价值 30 万的 IP 退休的人，在放弃您的日常工作之前考虑以下几点：1）人们活得更长，这意味着如果您现在 70你会至少活到 85 岁 如果你现在 45 岁，你可能活到 95 岁，那是退休 50 年，如果你现在 30 岁，你可能会迎来 110 岁生日；如果你是2005年出生的，你可能会到120岁！你能在退休后的所有岁月里靠股权生活吗 2) 随着时间的推移，你的净资产增长速度将超过租金收入 你将变得富有而现金匮乏 你是否能够轻松获得贷款 3) 成本如果你现在每年预算 10 万，10 年后你可能需要 20 万，以此类推（1972 年霍顿金斯伍德售价 2000 美元现在一个准将多少钱）还有其他策略，但现在讨论将打开另一罐蠕虫！也许在另一个线程中
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嗨皮特，我很高兴你没有把我的评论弄错正如你所说的，我们每个人都可以根据我们的个人情况达到任何感觉良好的平衡归根结底，我相信你选择 CF+ 还是 CF- 并不重要，只要你做你的研究放大器；能够以合理的价格购买并对您的决定感到满意 我拥有少数 CF+ 房产的原因是，这使我的投资组合几乎处于中立位置股权”；路径 你知道，我们 2 年前在珀斯度假 我的直觉是，这将是一个很好的投资领域 希望我们在那里时更仔细地研究了 RE，因为它有很大的上限收益 恭喜您购买 Mandurah是个不错的地方
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