澳洲澳洲房产 进不去！悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，可能有点自我放纵的线程，但是我最近在这里阅读的越多，我就越意识到很多人都坐下来等待进入市场的最佳时机，我同意如果您的现金流很弱，但对于这里的大多数人来说，我认为这不是一个限制因素因此，我想我会发布一个“为什么要等”。线！！我要去 Brissie 购买自从购买我的 PPOR 以来的第一个 IP 它现在重估了，我已经释放了股权，因为我已经计算了数字，我可以购买并持有距离市中心仅 15 公里的价值 35 万美元的房产在我的 NG 减税 4000 美元后，每年的总收入仅为 4000 美元左右！为了那一点点，我什至可以买两三个即使考虑到一些利率上涨，它仍然在我的可服务门槛之内房子里有所有的改装设备，在一个大小合适的街区，距离市中心只有 15 公里。她是一群人，忘记了十年后，她很有可能会翻倍，我将获得 35 万美元的利润40,000 美元的代币持有成本我必须同意这个论坛的创始人的观点，并重申正确的购买时间肯定是“只要你能负担得起”； LT;咆哮的;干杯，迈克尔
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未来十年房价会翻番吗？迈克尔，我认为预计（甚至希望）房价在未来十年翻一番是非常乐观的，这意味着房价的复合升值每年超过 7% 即使 Steve Navra 在他的数据中使用了明显“保守”的每年 5% 的数字，我的警钟开始响起 从长远来看，我看不出房产价值升值如何可能大幅攀升比工资上涨更快 人们回顾过去二十或三十年的趋势，将其视为长期趋势并向前推断 许多人在这段时间里在房地产上发了财，但正如他们所说的“过去的表现并不可靠未来表现的指标”；现实情况是，如果过去 20 年或 30 年的市场状况也继续保持相同趋势，我们只能继续向前推断 所有资产价格的最重要驱动因素之一是利率如果您查看任何图表自第二次世界大战以来的世界利率，你会看到一个几乎对称的形状，因为它们在 1982 年呈上升趋势，并在长时间的低通胀期间开始下降到今天，这为房地产价格提供了巨大的推动力（以及股票和其他资产），因为持有成本下降，现金机会成本降低 请参见此处的图表：http:wwwrbagovauSpeeches2004_Images140404_gov_graph2gif 必须提出的问题是，我们能否预期利率的这种下行趋势会继续？长期是不可能的 虽然在短期内它们可能会继续下跌或横盘整理，但在不久的将来的某个时候，它们必须开始开始趋势再次上升 虽然它们的有效性仍然值得怀疑，但了解康德拉季耶夫波浪仍然值得迈克尔·亚历山大（Michael Alexander）的股票周期（不像标题听起来那样专注于股票）或约翰·莫尔丁（John Mauldin）的 Bulls Eye Investing（谈到在这段时间内推断的危险） 目前投资于房地产或股票等资产是危险的因为它们开始时的基础估值很差（市盈率、收益率等），再加上我们可能会开始长期的盈利倍数萎缩和收益率上升（而不是过去 20 年左右的升值）年），我们完全有可能在未来十年内看到价格很少或根本没有升值 许多人将过去 30 年的资产升值视为长期现象。尽管利率很高，但房屋可以很容易地进行积极调整（即使在首府​​城市），这将再次成为房地产投资的好时机尽管您不会在报纸或本论坛上读到太多关于它的内容，因为每个人都会被使用房地产价格长期持平或下跌，房地产将成为不受欢迎的资产 您可能会将 4 万美元的持有成本视为最大的不利因素，但这是一个很大的机会成本 长期投资房地产的人（或即使相当短）时间已经习惯于反对一群人告诉他们财产是什么坏主意长期以来，他们一直在证明他们是错误的 毫无疑问，这种咆哮可以作为反对者的另一条评论而被放下群，但这是我的相信在上一次价格大幅上涨期间反对者已经平静下来，提供了一个完美的指标，表明现在可能不是买入和持有投资的最佳时机（或在不久的将来的任何时间）只是我的 2c，但我相信我的评论值得考虑干杯，托德
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不错的迈克尔，多么积极的话题！我在新西兰的 IBM 和一个叫 Michael White 的家伙一起工作，他也是一个顶尖的家伙！无论如何祝你购买顺利，你可能会在我附近的 Upper Coomera 用那种钱买一个不错的新地方 无论如何祝你好运迈克尔！
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你在迈克尔找哪个 burbs $4kpa 费用包括租金 考虑到我们仍处于春季发烧周，您认为是否值得等到 Chrissy 之前的一两个星期，那时供应商往往更灵活 我今晚要去拍卖 有趣的概念 REA 通过在本地 RSL 为他们提供了与其他代理商相比的竞争优势 我发誓那个人告诉我他们不收取拍卖费用，只收取标准佣金
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迈克尔的正面帖子很棒 - 让你的脚注保持最新，所以我们知道如何你要去 Jimmy - 那么你现在在做什么 珀斯的价格仍然非常好 昨晚我被经纪人告知，我在科莫持有的别墅可能在过去 3 个月内上涨了 30K-40K (15%)像任何东西一样，您必须选择值e 在你的市场 有时很难看到泥土中的矿石，但如果你仔细观察，你会找到它
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我当然愿意相信你的权利，但是当有这么多的人时进入游戏，我不会等待胖女士
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诚然，我的投资生涯还没有那么远，所以我没有处理数十万美元就像大多数人在股市上表现良好一样但是使用止损，这样当市场转向时不会被烧毁，绝对不会购买指数基金自动柜员机并无限期持有我所有的大头寸都被止损了，所以目前只有几个小头寸（矿产探险家）我也在尝试通过股票购买计划套利赚一点钱 有相当数量的现金（INGCitibank）等待机会，并将在接下来的一两个月内偿还所有消费者债务（使用一些最近出售股票的现金）也不断被烧毁，因为在美国做空 GOOG 股票（由于停止，幸运的是只有很小的损失）一直在考虑在特定的煤矿城镇建造一两栋房屋以进行转售，但到目前为止还没有具体的想法除了我唯一的其他想法是黄金股（可能看看 Croesus一旦停止下滑就开始挖矿）我正在尝试研究在资产倍数下滑时的通胀环境中什么最有效我目前所能想到的只是商品这将表明矿业公司，但我有点犹豫要不要在那股潮流中，我的职业生涯已经被采矿业利用了尽管我看好未来二十年左右的大宗商品，但这并不意味着在此过程中不会出现低谷，我预计会放缓2008 年北京奥运会后的中国 评论 干杯，托德

吉米，谢谢你的帖子，有逆势观点总是好的 但老实说，即使价格保持不变，我还是会做的好out of IPs up north 租金开启货币的上升和时间价值以及通货膨胀本身将使我在相当快的时间内保持中立收益率已经在 55% 左右，因此通过我的减税政策达到中立并不需要太多我不买认为过去 20 年并不能很好地预示未来 10 年的论点，或者我看不到任何会逆势而上的巨大变化 你很可能是对的，但我不会袖手旁观等待找出第一个布鲁斯，是的，我的 4000 美元是我的净持有成本，考虑到我所有的成本并扣除我的收入和税收减免 我使用了这个论坛上有人发布的一个时髦的电子表格来获取我需要的所有细节来估计真实情况持有成本我认为股票和财产通常是相互矛盾的，所以我不会试图在类别之间移动，我只会在这两个类别中增加负担，并确保在正确的时间出现在正确的类别中，这样我会很高兴取两者的平均值，知道其中一个应该是wo在任何时候对我来说真的很难 脸颊，肯定会保持脚注是最新的 我会在我的第一步开始的线程中发布我的步骤 今天我填写了 Lenders Equity 的所有申请表所以我可以利用 Navra 的零售股票基金，我在我的 PPOR 上投入了 309,000 美元我自己的股权，并利用他们的 250,000 美元现金为我获得了 559,000 美元的 NavTrade 我只提到了财产在这里，但如果我在过去 12 个月内以 55.9 万美元在 Navra，扣除基金费用后，我将获得 10 万美元的利润 当然历史不是回报的保证，25% 是不寻常的但是，如果我有一年就像那样，然后它资助了我在布里斯班的一个 IP 上 30 年的持有成本，你有点明白这些数字把我带到哪里了吗？如果你做好功课并在该类别中选择正确的资产，那么最终这些资产将为你努力工作我认为 Navra 是本地股票类别的赢家，因此我在投资我喜欢布里斯班的那只基金下注，并认为我将在未来几十年内获得成功的基金基本上，我是一个组合并且忘记那种投资者 大量投资于不同类别之间平衡的优质资产，看看会发生什么 我的可服务性让我可以轻松地在 IP 和 60 万美元的股票上做大约 100 万美元，所以我有相当多的“金币”；在我的“军队”中；在外面为我打仗一旦他们赢得了几场战斗并带回了更多的硬币，那么我也会让他们为我工作干杯，迈克尔
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MW, 为什么不把 620K 投入管理基金的 10% 并每年多兑现 62K Thx V
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是的 V，周围有很多好的投资除了房地产，虽然它也回到了个性，以及你对什么感到满意但我认为大多数专业投资者希望在那里赚到至少 10% 的钱虽然我对房地产没有任何问题，但从长远来看，这是一个很好的投资（不是 100%）周围总是有很多选择，让你的钱为你工作和复合

嗨，迈克尔，你的冒险真好 听起来你已经完成了你的功课，你应该做得很好 你读过吗扬·萨默斯 (Jan Somers) 的书“逐个故事地创造财富” 非常鼓舞人心的关于普通人的故事选择购买 IP 并保持简单 有些人总是会找到不购买的理由 在 IP 变为中性之前多少年（假设利率是固定的并且完全被租用） 干杯
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恐慌，我假设你意味着而不是在布里斯班投资 IP 在这种情况下，答案是因为我不希望我所有的鸡蛋都放在一个篮子里，资产类别的多样化降低了我的风险，同时让我获得了我没有的所得税减免。 t 像一些人那样注销财产，并且相信我仍然可以在短期内从一个或多个财产上获得可观的资本收益而且 CG 都是免税的 如果由于税收减免我的持有成本只有 4000 美元，那么它只需要2% CG 让我获得免税利润 从长远来看，我认为这是一个非常保守的预期，我不需要尝试选择市场转向，可以“设置并忘记”；如果一切都按计划进行，您可以期待迈克尔怀特在未来几年出版一本书，题为“懒惰的投资者：7 种轻松赚取数百万美元的简单方法”。好吧，一旦 IP 和股票到位，显然缺少的要素就是商业和投资建议似乎适用于一些更高级的论坛，比如 Peter Spann 和其他 Cheers、Michael PS 我忘了提到我可以持有 35 万美元的杠杆由于银行允许的杠杆数量，资产价值，但只能持有 20 万美元的股票
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WillG，我现在在家用电脑上，所以没有电子表格，但我认为是只有大约 6 年 似乎很长一段时间，但我从第一年开始只涨 4000 美元，而且逐年减少似乎找到了“是的但是”投资方面的借口我也喜欢“这次不一样”；也请原谅我知道我的策略可能并不完美，但它经过深思熟虑并且非常适合我BR>Good on you Michael 我分享你关于在你负担得起的时候购买的观点，正如 Jan Somers 在她的书中所概述的那样——我只是不想每周从口袋里掏出太多钱，否则可能会更难2、3楼来的时候我还没有，现在只是存点小额个人贷款，反正我相信如果你买得起的时候买，考虑到楼盘的选择是好的，（财务和根本上），那么它会在长期内照顾好自己 好东西
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祝你好运迈克尔，我相信你会没事的 为什么你要在 Navra 的零售基金中投入 55.9 万美元你不应该在批发基金里吗
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嗨，迈克尔你提到所有的资本收益都将免税H哦，确实那工作 亚历克斯
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你不卖财产，我想你只是重新提取额外的股权并把它用在某个地方除非你有什么袖手旁观，迈克尔
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Merovingian ，不，你明白了我的目标是永远不会出售单一房产，所以永远不会支持 CG 只是继续积累并提取下一个存款的股权 到某个时候，我将拥有足够的房产，我可以不理会增长并开始建立被动收入但这还有很长的路要走，但我希望在 10 年内拥有 200 万美元的净资产，而不是我的 PPOR 这需要 35 万美元中的 6 美元的价值翻倍或其中 12 个上涨 33% 现在，如果我有 24 个，我只需要它们上涨 25% 你能看到我带着这个干杯去哪里吗，迈克尔
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当然，不过， 7% 的平均增长率是长期平均水平 换句话说，在过去 30 年中，增长率约为 7%，但在不同的 10 年期间，增长率将是 d不同 换句话说，迈克尔，我同意 Oz 房产将跟踪长期平均水平（由于人口增长，而且它是一个非常适合居住的地方）但是，接下来 10 年的平均利率是多少 我自己的观点是，如果未来 3-4 年市场没有下跌，我们将处于平稳状态，然后市场将再次上涨 如果您有一个“市场时机”比“市场时机”理论有效足够长的视野 10 年对于房地产来说并不是一个很长的视野，尤其是在我们刚刚摆脱巨大的繁荣亚历克斯
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房价资本升值被高估亚历克斯，我只是试图快速查找一些长- 长期房价数据来支持我的论点，但我能找到的最好的数据是 1901 年的 3 居室租金与 2001 年的租金相比，我希望这是一个安全的假设，即租金收益率应在长期内保持不变，因此它应该给我们一个预期房价升值的想法这个数据指标tes 100 年复合利率是名义上的 54% 和实际每年 13% 我的意思是，即使价格上涨了 7%（或更高——任何人都可以验证过去二十三十年的实际数字是多少，或指出某个地方有这个数据），这不是长期趋势 由于利率下降，在此期间价格一直高于长期趋势 如果你考虑到这是一个相对较低的时期通货膨胀，那么实际回报肯定高于长期趋势因此，要弥补这一点，价格必须持平或下跌一段时间才能回到趋势一旦出现下降趋势，通常会跌至长期趋势以下期限趋势水平另一个主要问题是价格数据使用中位价格如果我们将1901年的中位房屋与今天的中位房屋进行比较，显然要好得多因此，相同房屋的价格升值幅度必须低于实际l 13% 的比率 即使我们使用重复销售指数，它也不能说明住房（雷诺）的改善，这仍然是业主自掏腰包的资本 我想我的主要观点是 230 年的数据不足以使用它作为长期平均水平，尤其是当利率一直在提高的时候 所以，总而言之，我们经历了一个房价上涨速度超过长期平均水平的时期（这个时期不仅仅是最后几个时期年，这是最近二十年左右）要回到这个平均水平，我们必须经历一个低谷期（时间的长短取决于它下降的速度）这仍然不能解释长期 -我们拥有的长期趋势包括对住房的资本改进和不断改进上线的新股票（因此房地产价格升值的速度将低于这个已经较低的速度）干杯，ToddTodd，你的想法绝对正确，并且有一个很好的案例e 为未来 X 年通常为平坦类别而设计 但是，您上面关于收益率是房价的良好指标的观点正是 Steve Navra 用来选择价格合理的房产并确保您没有买错的技术周期中的点 他称之为“租赁现实”；我在布里斯班看到的房产符合他的租金现实标准，即它们当前的收益率超过了过去 5 年邮政编码的平均收益率 有些人可能会认为 5 年太短了，但至少可以确保收益率开始再次朝着正确的方向发展 我被引用的具体收益率是 52% 并且呈上升趋势 它完全在我的适用范围内，即使短期 CG 很少或没有，我很快就会保持中立如果租金不断提高对th的需求从长远来看，该地区肯定会有所改善，所以 CG 总有一天会发生，我真的不在乎这是一篇展示我对需求和可能的中期 CG 的思考的帖子 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt22402 干杯，迈克尔
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吉米说我希望这是一个安全的假设，即租金收益率应该在长期内保持不变，因此它应该让我们了解预期的房价升值。这个数据表明，100 年的复合利率是每年名义上的 54% 和每年实际的 13% ;只是我的看法，我认为租金收益不会长期保持不变 这是因为随着人口的增长，土地的需求量越来越大，尤其是理想的居住地 举个例子，回到 1788 年的悉尼几千人住在这里 土地几乎一文不值 几乎一栋住宅的总价值将在住宅本身 快进到今天 位于悉尼东部这样理想居住地的土地需求量巨大 百万美元财产，可能是四分之三的土地含量，或者，土地价值 750 000 美元，其上的房屋价值 250 000 美元越来越大的房产比例因此我相信随着时间的推移，租金收益应该会慢慢下降随着时间的推移情况一直如此这是否有意义我知道我想说什么只是努力投入工作ds See ya's
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这里不要试图成为悲观主义者，但要小心你的 5 年租金现实平均值通过繁荣下降，然后在繁荣高原后开始上涨 如果您的 5 年平均收益率较低，那么它将抬高您的购买价格 见附件 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp170832#post170832
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TFB，谢谢那个，但我意识到了这种风险因为 RR 只是过去 5 年的平均值，你需要意识到过去 5 年的收益率可能会因繁荣而变得非常低，并暗示现在的价格虚高这就是为什么在我上面的原始帖子中，我建议 5 年可能不足以真正表明邮政编码的租金标准，无论如何我肯定会压低价格，甚至会争取 7% 的收益率虽然他们目前是 52%将我的购买价格从 35 万美元降至 28 万美元我可以把它挤到那个水平 干杯，迈克尔
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迈克尔，在过去的 3 个月里，我一直试图挤 7%，但供应商仍然有抵抗力，尽管在过去的几周里减弱了，而且在今天早上与我最喜欢的 REA 交谈，我们同意低端非常活跃，首次购房者准备支付要价进入市场 不过，中间的东西仍然疲软，尤其是布里斯班似乎超过 40 万跳入 400 年代的真正心理障碍 也许这听起来太接近半磨房 然而，在过去的几年里，我们已经变得不适应 300 年代 REA 认为 realestatecomau 的搜索引擎也与它有关 他认为他得到了家庭点击率大约是 10 倍吐温 380-400 与房屋 400-420 相比，为了解决当前的供应商阻力和低端活动，我准备等到克里斯西之前，或者找到适合增加祖母房的中等房产 我的 REA 同意有巨大的需求对于 1 间卧室的廉价住宿，一个奶奶公寓而且人们正在为他们支付溢价 30 岁以上的单身男性不喜欢分享，并且更倾向于在住宿上妥协，中年女性也是如此
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迈克尔，做您打算自己找到这些属性，或者 Navra 会为您找到它们 干杯贾里德
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TFB，最后一篇文章都是黄金！巨大的荣誉来自我的方式！这是这个论坛的一大优点，你有来自澳大利亚各地的人，都在进行房地产投资，我可能会时不时地给你发个 PM，在我做一个之前先了解一下当地的布里斯班市场什么时候进去我已经在考虑圣诞节前的时间了，但是你帮助我了解了代理商的情绪在哪里不想浪费一次旅行来尝试强迫 35 万美元财产降到 28 万美元 无论如何，我会用新的小家伙忙一两个月，并希望在圣诞节和新年前后飞到那里谢谢你的信息！干杯，迈克尔
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demoman，布里斯班 Navra 办公室的 Roger Frusca 打算帮帮我风险，因为他们将在销售中收取少量佣金，并且可能希望帮助一些事情，但风险并不像与 REA 打交道那样大 他的利益在于满足客户，如果我管理他对什么的期望我希望那时他应该能够在这些范围内工作我会在下周给他打个电话聊一聊我也会和他一起将我的期望设定在 7% 左右，并获得他的反馈干杯，迈克尔
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保持我们的状态迈克尔，祝你好运，至少你有一个策略，我相信你会像我们一样做一些细微的调整 PS-我也很感兴趣：Glebe's Post 为什么你在 Navra 的零售基金中投入了 55.9 万美元你不应该在批发基金中吗
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好问题，我是问了 Navra 的伙计们，显然所有通过 NFS 财务计划方法进来的客户都进入了零售行业而不是批发行业 我特别在马克不在的时候给 Michelle Lowbeer 打了电话，问为什么不批发，这是她的回答显然批发更适合大人物他们自愿加入并想要采取很大一部分行动我想考虑到我投入的资金数量，我可能会稍微强迫这个问题，但如果我愿意的话，我总是可以重新分配混音不认为费用差异那么大而且我已经在费用上挤压了马克很多所以不想把友谊拉得太远他们是好人并且为我做了一些很棒的事情所以我很高兴能接受这个决定 干杯，迈克尔
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迈克尔，谢谢你我想是因为我们还没有走这条路，但马克 R 还没有提到这一切是如何运作的 渴望尽快买一个地方但会听从建议，先偿还更多的坏账t 让我们发布您的经历 我们正在等待 17 号马克回来，然后我们就可以开始运行了 我已经去过 Brissy 几次了，大约 25 小时车程，并且对如何继续前进感到惊讶一切都在那里 TFB，似乎市场的最底端最忙碌我在蓝山（新南威尔士州）房地产的伙伴正在经历来自首次置业者的相同需求也许那些等待讨价还价的人将是顺便说一句，我也可能会在市场上寻找你的角度，如果没关系，干杯贾里德
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迈克尔，在我看来，关注你的帖子（加上我自己的经验), 现在是时候投资 IP你的计划有这些基本属性 我们可以永远争论明天，明年投资r 下一个十年，你可以投入资源过度分析情况，或者实际去做并采取实际行动当你考虑写那本关于“懒惰投资者”的书时，一定要打电话给我，我希望能做得很好到那时的案例研究 我过去曾发布过我相信我对知识产权很感兴趣，现在投资于简单、无聊的多元化管理基金以保持平衡，并且做得很好 简单、无聊但有效 我想要的一件事前段时间发表的是，我永远不会一次在任何股票或管理基金上投资数百 K，我坚信在数月（或数年）内滴注该金额以获得美元成本的收益再次平均，这不是一种性感的方法，但我发现它对我有用 希望一切顺利，我也对你的进步感兴趣 祝你好运
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