澳洲澳洲房产 帮我姐姐。第一次购买，你觉得悉尼怎么样

在澳大利亚地产投资



大家好， 一个小时前和我姐姐谈过话 她在墨尔本，我在瑞典 她错过了昨天在墨尔本的拍卖会上买房的机会，并转向了她几个月前发现的一个新想法 她丈夫在塔斯马尼亚有一个 62 岁的朋友，他想以 15 万美元的价格出售最近翻新的房子，然后以 160 美元的价格从买家那里租回来，租期为 5 年。她问我对这个放大器的看法；我是负面的 我是专业物业，在伦敦有 8 个地方，所以感觉我知道我在说什么 但我承认我的经历是在伦敦，尽管我自己是澳大利亚人 她在最近出售她的房子后正在租房 这将成为她有史以来的第一个投资房产 我的观点是： - 太远了，不值得她参与 - 如果她必须出差解决问题，费用高且不便 - 因为她太远而被建筑商敲竹杠的机会 - 困难当这个人离开时获得新租户 - 不适合租给朋友，关系可能会破裂 - 你如何踢出朋友 - 租户可能会花掉现金；租金有困难 - 租户年龄太大，无法长期可靠 - 她没有经验可用于这次不寻常的交易 她的回答： - 租户拥有房屋放大器；会自己维护它；因此，她不会被建筑商骗走——她不需要去那里旅行——这是 10 美元/周的现金流 pos amp；她在墨尔本买不到 - 他想住在那里直到他死 - 如果他是租户，他将获得他现在无权获得的收入支持 我的回答： - 当他破产时情况会改变 - 如果她没有太多关于投资的阅读，为什么她认为她有时间在塔斯马尼亚解决问题 - 如果真的出现问题，没有规模经济来支付旅行费用 - 她的回答是：我很生气，因为我不同意这是个好主意。真的不想多谈所以我想我会把它放在这里询问您的想法和任何可以帮助她决定的经验如果线程发展一点我会给她发一封电子邮件并向她展示人们所说的话甚至可以让她进入这个论坛，在那里她可以获得她需要的提示
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嗨，TTRTR，你可能想向你姐姐指出一些快速的事情——这所房子的现金流不是正数，它每周负利率超过 50 美元 购买价格为 150,000 美元，以 7% 的利息借入，每周利息为 202 美元只偿还贷款 租金是每周 160 美元 所以直接短缺是每周 42 美元 然后你有保险、费率、维护、管理（可能） 清单还在继续 你姐姐有没有提到她是如何得出的数据表明该房产是正现金流的每周 10 美元 一切顺利，杰米（当然，如果您存入足够大的押金，任何房产都是正现金流，但我猜这不是您姐姐的意思）
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不，她没有说她是如何获得最后 10 美元的，我只是相信她的话我猜她可能没有包括她的存款的利息成本或损失的机会成本，这可能可以解释这一点
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嗨 TT，如果是我姐姐，我会告诉她同样的事情塔斯马尼亚房地产一直在倒退，直到过去几年所有正向负债类型的投资者都在那儿买了这一切都在一封电子邮件中展示了她的来龙去脉，让她从那里解决问题 她想投资是件好事，但糟糕的投资可能比将现金存入定期存款并寻找离家更近的东西更糟糕有很多更好的资本收益机会 我知道当我们的经验告诉我们有更好的机会时，很难不说些什么，但我们只能表达我们的意见并希望他们倾听我认为不值得在内部制造压力家庭是的，我只会给她看数字，然后让她知道我已经尽力了
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你姐姐还需要做更多的研究除了它是严重负向的事实（告诉她加入论坛，人们会很乐意与她讨论这个问题），在 Tassie 的某些地方，150 K 可能非常物有所值（例如在新城），而在其他地方，它会超过顶部 查看更改
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我想知道你姐姐是否刚刚假设 $150pw 将支付 $150,000 的房产，并且额外的 $10 pw 是 +ve 现金流我注意到很多人认为如果你在每周租金上加上三个零，你“将得出一个“中性”的价值数字这是一个很好的“球场”计算，但当然它与完整的现金流计算有很大不同亚历克斯
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另一点 - 将租金停滞在 160 美元 5 年这不是一个理想的情况随着通货膨胀、保险成本增加、物业经理等，您希望每年租金至少增加 5% 一些论坛会员目前正在经历非常强劲的租金增长（高达 30%），而我认为你姐姐会通过保持 5 年的固定租金来进一步限制她的现金流 干杯
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这对我来说听起来很糟糕就像在塔斯马尼亚的乡间小镇买房子一样，我想要一个远远超过 5% 的毛收益率 我同意 Macca 的观点 积极的负债狂热者在许多增长潜力很小或没有增长潜力的地方将价格推得比应有的高得多，而且所有土地都充斥着看你的
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嗨 TTRTR， 看看你姐姐是否想来一个可以在非常轻松的氛围中交流想法的论坛成员的友好会议 我们墨尔本会议的详细信息将很快发布，但本月可能会再次在 Hawthorn 举行9 月 28 日星期三 干杯，Y-man
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如何关于建议她阅读 Jan Somers 的逐个故事的故事书 许多 1-2 页的小经历 人们在那本书中做了各种非传统的事情 这是很好的灵感，并表明确实有比你想象的更多的方法给猫剥皮也表明对你所做的事情感到满意是非常重要的，例如有些人买全新的，有些人重新装修，有些人只买房子，而另一些人则找到要走的路也许这个特别的交易对她来说不是最好的，但她很好想投资是不是！对她有好处 她想要比这种特殊情况给她更多的灵活性 但是我理解采取就在您面前的东西的吸引力，因为尽职调查是如此令人生畏，但这也是您学到很多东西的地方！所有事情的权衡确实是一个自我教育的过程我很高兴我的意见不仅仅来自我在澳大利亚以外的经历，我已经通过电子邮件向她发送了一个链接，这样她就可以自己阅读了。她甚至可能会加入我猜在上面的一点上，她说卖方正在寻求每年增加 CPI 租金但我说她至少应该坚持租金增加与一些可观的房地产统计数据相匹配，这样她至少可以得到租金上涨，其他所有当地房东都在增加；她很好地理解了这一点，但我坚持我所说的。仍然认为她应该避开 BTW，她的存款是 50k 安培；她意识到它的现金流量是因为她在补贴租户
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我最近在 Tassy 以 165,000 美元的价格出售了一个 IP 它得到了 175 美元的租金 我肯定会在租约中写一些关于租金上涨的内容 我的 IP 的租金增加了每年大约 $10pw 我拥有它，如果我保留它，今年圣诞节它会上涨约 $15pw 只值 $150pw，它要么用完，要么不在一个伟大的地区她是否打算管理自己，或者得到一个 PM Tassy 收取的费用非常高，所以这也会削减她的收入 自我管理远程 IP 会降低成本，但风险不值得
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这简直是疯了< BR>评论
在看我的第一个 IP 时，我最初是这样想的（最后几个零），直到我妈妈指出一年只有 52 周，而不是 100 周，一定是我们大脑的自动化需要四舍五入的度量数字
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假设5%的租金收益率是令人满意的，即年租金要价价格005还是年租005*价格所以周租年租52005*价格52~价格1000大概会给5%的收益欢呼，托尼
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这就是为什么我说觉得值得做一些进一步检查 也许这是十年来的一笔交易 62 岁的人没有意识到塔西的房产在过去几年中翻了一番，并且是根据六年前他隔壁退休的房地产朋友告诉他的要价 好的，因此不太可能，但不进一步检查是愚蠢的 查看更改
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您缺少现金流量正数意味着什么的定义，它不是“正负债”；仅您的租金就高于您的支出 正现金流是指您的支出被您的租金收入和税收减免（包括折旧等纸面扣除）超过因此，在这种情况下，她说她的租金收入和税收减免（可能每两周在她的工资中提供）在支出后会给她留下 10 美元 乔希
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我会假设现金流为正实际上意味着有现金流出你的投资给你 积极的负债me 与负扣税相反，并且负扣税的一般假设是您将您的税收状况考虑在内，所以我会假设正扣税意味着您将您的税收状况考虑在内但这都是语义无论哪种方式，财产都不会是现金流为正或正齿轮 查看更改
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嗨乔希，我不确定我错过了什么 - 你能指出我在哪里使用了“正齿轮”这个词吗？在我的帖子中，我使用了“现金流正”这个词；因为那是 TTRTR 在第一篇文章中使用的我很清楚你提到的每个术语的定义 - 我的帖子是一个关于一个突出点的快速回复我觉得 TTRTR 的妹妹正在使用 $160 周租金价值 150,000 美元的房产每周将 10 美元直接放入她的口袋——从上面的几篇帖子来看，情况似乎是这样的正如我之前所说，我可以通过足够大的存款使 Mosman 的豪宅现金流为正 确切地说，该线程不是从语义上看待投资条款 - 这是我们帮助某人克服有缺陷的前提并更好地理解的机会投资机会 希望已经实现 Jamie
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同意 对不起，伙计，引用围绕“积极负债”的引述；我的意思是当你的租金超过你的开支时人们通常所说的我不是指你引用的东西，屏幕上文字的乐趣，我很抱歉
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