澳洲澳洲房产 现金如何成为“王者”？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我最近一直在想一些事情，这个由 topcropper 发起的很棒的话题特别让我想知道如何“现金”？永远为王 似乎普遍认为，在投资周期的某个阶段，现金是最好的资产类别，提供比股票或财产更好的回报 我只是不明白为什么让我们以 100,000 美元（不是借来的）为例) 用于投资任何资产类别 如果您投资现金，您最多希望赚取 7% 左右 - 所以您投资现金的回报是完全无杠杆的每年 7,000 美元对于这里的大多数人来说，回报率是完全不可接受的 即使忽略租金收益红利，这与仅 50% 杠杆的股票每年 35% 的资本增长或 80% 杠杆的房产每年 14% 的资本增长相同的投资回报率今年支持自己购买增值超过 14% 的房产 或购买年回报率超过 35% 的股票 如果借钱，情况会更加明显 投资现金回报低于您的利率”再借在 - 这怎么可能是可以接受的 利率无处可去 - 下一次利率走势下降的可能性与上升的可能性一样大，在可预见的未来，低通胀在这里我假设我错过了什么在这种经济环境下，怎么能“套现”呢？永远是国王 杰米
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杰米，国王是基于回报的相对 在股票、企业和房地产停滞不前的经济环境中，7% 的现金回报是可行的，但事实上它现在这种环境不就是人们在修炼咒语时会忘记的东西吗？很好，你已经接受了这个谬论，因为所有人类都喜欢简单的咒语和模型，即使在现实没有的情况下，也很普遍地追求它们'不匹配 这是我经常建议论坛上的人们检查他们自己的假设的原因之一而且我一直检查我自己的 干杯，Aceyducey
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我在这里的 2 美分，我的看法, 现金才是“王道”，只有当现金供应从“系统”中抽走时，比如大萧条时期那么对于商品和服务，可以理解为什么那些因为现金是“王者”，因为他们可以无偿或几乎没有拿走我们的资产 从投资本身的角度来看，我同意你的观点 现金根本不能成为国王 问候，詹姆斯
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杰米，这些数字假设租金回报和股息足以抵消贷款利息如果利率为 7%，那么您需要大约 56% 的租金回报（扣除成本）和 35% 的股息回报来做到这一点（以你提到的借贷水平）不确定前者现在有多容易，但我认为股息回报应该不会太难我认为现金在不确定的环境中可以成为王道，因为它更安全除非银行破产，否则你不能得到资本损失，而财产很容易，股票也很容易而且我想投资者从财产和股票转向现金的主要原因正是出于这个原因——在不确定的情况下降低他们的资本风险times 换句话说，它更多的是用于管理风险而不是最大化zing 回归 GP
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通货膨胀侵蚀银行中的现金，所以纸面上可能没有资本损失，但除非利息与通货膨胀相匹配，否则会发生损失
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“好债为王”怎么样，或“杠杆为王'
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我认为这一切都归结为风险，时间和动机，会有一个点，你可能不会把钱看成是一切，而是追求其他利益，所以无论如何这点当您达到某个财务舒适区或生活中遇到某种危机时，可能会出现，就像我们在某些时候所做的那样
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没错，但房地产和股票的增长数据也需要考虑通胀因素 干杯，GP
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当你需要购买一些杂货时，你必须保持一定的数量流动性来支付计划和意外的费用，而且能够迅速利用出现的任何机会 也许最好的方法是提取现金但坐在您的抵消中您的观点非常好尽管离题一分钟，我只是不明白为什么任何有任何借款的人都会投资“现金”。特别是通过管理基金的媒介 为什么要向一些欺诈基金经理支付 15% 以将您的部分资金投入收益率为 6% 的债券 您可以自己从银行获得What the Cheers N
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Tradies 嗨，我遇到过很多认为“现金为王”的tradies。干杯 Jared
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我的理解是，如果通货膨胀是负的（即在经济衰退期间），资产（股票、财产）的价值相对于现金会下降 你最好拥有 10 万美元而不是购买10 万美元的房子或一些现在价值 9 万美元、8 万美元的股票，我不确定租金是如何产生的，但在经济衰退（萧条）中，你的租金可能也在下降在首选的乐队中 愿他们在未来很长一段时间内保持它
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GP，我不确定你是不是在说：a）通货膨胀确实侵蚀了财产和股票的价值（就像它对现金），b）通货膨胀不会侵蚀财产和股票的价值，或c）完全不同的东西但是当现金以X％投资时，X％代表（在扣除CPI之前）两者的总和资产基础的增长和将产生的收入流 您花费的每一美元收入（净利息收入）实际上侵蚀了您的资产基础（反之亦然） 但是，对于股票和财产，资产基础和收入流都被划定了 您可以花掉您收入的每一分钱（无论是净租金还是净股息）并在晚上休息知道（如果历史是任何判断）在整个商业周期过程中，您的资产基础（房产价值或股权）将优于 CPI 此外，对于房产，租金至少应与 CPI Mark 挂钩
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马克，是的，我真的看不出有什么区别：回报就是回报，无论是资本还是收入本质上（当然税收待遇不同）在银行赚取6%的利息，或净租金收入为 3% 的房产的 3% 资本增长，是相同的回报（忽略折旧和其他税收差异） 如果 3% 的租金回报用于偿还贷款利息，那么这与花费一半现金和租赁收到的银行利息让另一半复利 不过，在现金方面，租户、PM 和空置没有麻烦，而且成本更低（没有土地税或印花税）我认为这取决于你的时间框架和财产份额的状态当时的周期我相信过去几十年房地产价值几乎持平增长，尽管我不知道同一时期的CPI是多少如果你的时间框架是20多年，那么也许你可以休息相当舒适，但如果您的时间框架少于 10 年，那么在像现在这样的时候，可能会有更多的担忧。如果您对房产进行了负扣，增长率必须超过 CPI 和增长率利息损失保持领先 干杯, GP
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有趣的是你提到这一点我想知道在这些经济条件下，每周产生正现金流的房产是否会更加丰富，（因此投资的不同驱动力将是明显）
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杰米，这里是我y 关于现金何时为王的想法 1 流动性 2 低租金收益率（低于 6%） 3 经济停滞或收缩，以及 CG 中的房地产倒退 4 拥有一家偶尔需要现金注入的企业 - 不要只将现金视为澳元，想想其他货币，可能还有黄金 Thx V
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我认为最终整体回报必须足以使房地产投资变得可行 在低增长环境中，租金必须更高才能弥补（其他事情 - 如利率和税收 - 相等）因此现金流为正的可能性更大 GP
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关于这一点的另一件事 这是一个不争的事实，如果你有现金投资，以保护实际价值您需要将部分收入存起来我不能在此线程中讨论过的是现金投资的税收影响考虑以每年 7% 的利率投资 10 万美元（7000 美元），CPI 为 3% 在这种情况下，您的 3000 美元利息必须重新添加到您的 10 万美元中，否则你的资本基础减少了 所以，7000 美元的收入，其中 3000 美元回到了你的资本，你有 4000 美元可以维持生计 等等 7000 美元的每一分都是应税收入，在 200506 年 - 假设你赚取 AWE 或附近（大约 40,000 美元） - 您的边际税率为 30% 因此，7000 美元的收入减去 2100 美元（7,000 美元的 30%）税收和 3000 美元返还给资本基础，剩下的（有一个小公司）1900 美元（19%）作为100,000 美元“投资”的回报；呜呼！因此，与股票或财产不同——两者其中（如前所述）具有明显的资本增长和收入特征——现金投资的可持续（即保护实际价值）管理要求您从税前收入中进行再投资，因此，净回报严重降低 Mark< BR>评论
如前所述，在通货紧缩的环境和（放眼全球）货币升值期间，现金可以成为一种非常好的资产例如：100 万澳元你现在可以购买比一年前更好的财产汽车电子产品同样是 100 万澳元你可以比一年前购买更多的欧元瑞郎没有任何费用的 6% 比当前的许多租金收益率要好，在许多情况下比股息要好，而且您不会接触到“价值”；变化 当然你不能用同一种货币来杠杆现金，这很愚蠢，但是你可以在其他货币上下注 但是，在我看来，“现金为王”这句话。处理其总流动性和即时性 - 将现金转换为任何其他资产类别比反之更容易和更快捷 这是“王者”；凭借现金 - 你可以做任何事情，现在就可以做
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资本增长当然有更优惠的税收待遇，因为它在实现之前不征税，然后可能有 50% 的折扣但是，作为我之前提到过，有时资本增长可能是负数，如果现金投资在合理安全的机构中，这更难做到。然后尝试以 7 % 利息增长率为 3%，扣除成本后的收入（除利息）为 4%，CPI 为 3% 这与您的 7% 回报和 3% CPI 贷款利息相匹配 28,000 美元通胀调整后增长 0 美元收入 20,000 美元 总体结果：8,000 美元loss 你怎么能靠那个 GP 生活
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如果这是你能找到的最好的 IP 交易（即使在后繁荣的澳大利亚市场），那么我建议你不够努力，或者，或者，你坚持定期存款我也可以举一个荒谬的例子，比如有人倾销ir 10 万美元存入支票账户，年利率约为 25%，但我选择不标记这笔交易只是荒谬的，因为如果您正确处理数字并且您知道可能的增长率，您就不会这样做和近期的 CPI 这当然不是最好的交易，但我认为这也不是当前环境的典型情况，至少在悉尼这里（可能甚至比典型情况更好）我敢肯定有很多消息灵通的投资者会参与这样的交易，从长远来看，他们可能会在下一次繁荣到来时领先但这并不是真正的重点问题是什么时候现金才是王道，我仍然这么说在一段时间内增长可能非常低或为负并且回报率低的时候，它会比房地产更好，特别是对于那些没有时间在全国各地寻找所提供的微薄选择的人当然，给它时间，财产将再次回升（如基兰如此雄辩昨晚没有解释），但在这种情况开始发生之前，我认为这些资金可能会更好地用于其他地方这并不是说如果我已经有房产我会卖掉，但我很可能决定推迟购买我可以在银行或其他地方获得更好的钱回报 干杯，GP
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皮特街，很好的分析 但是，这与流行的看法有什么关系，即如果你把钱留在银行，你实际上是在赔钱是，通货膨胀的增长速度比利率快 评论 还是乔治

即使通货膨胀与利息完全匹配，您也在赔钱，因为通货膨胀不是税收减免银行利息与财产的资本收益不同，立即应纳税在其中你可以选择不实现收益，或者实际上以一种不会导致它被征税的方式实现它
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我认为现金是国王，而不是它的回报给我，但就交易而言（我预计）它将使我能够做到，在一个金融不会像现在这样容易获得的时代查看变化
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只是为了把它混在一起——从不久前的BRW；我认为GP对悉尼房产的分析是合理的；悉尼的平均价格 500k 租金收益率 4% (20k) LVR 80% 注意：他没有包括持有房产所涉及的任何其他成本 这里的大多数投资者不会有这样的投资，但话又说回来 - 大多数 Oz 的房产投资者不在
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我想你会发现“现金为王”的由来关系到“现金流”的重要性；在商业 相对于个人投资，该短语可能适用于： - 杠杆对现金的依赖流量和杠杆是最强大的投资，除了教育 - 提供一个在市场底部谈判购买的最强大的位置毕竟，市场并不总是在攀升我宁愿在软资产中拥有现金或股票市场 想想我能买到的便宜货 - 现金不会像其他资产类别那样遭受周期性流动性困难 - 未支配现金的价值是给定的，不受供需影响，就像其他资产一样
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这只是意味着现金流量与账面利润，例如，我可以购买 10,000 英亩土地，其价值每年上涨 10%，但如果有人过来说我，我到底如何才能为该物业 7% 的奇数利息提供资金？将给您 9% 的年度现金回报，以换取您在 20 年内获得的所有资本收益，我会得出结论，“现金为王”并接受它
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最明显的是，如果你得到报酬现金收入就不用申报了
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当然我怎么这么失职忘记了
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greatpig，我质疑这种通货膨胀会导致现金方面的资本损失
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虽然我找不到 BRW 参考资料，但我确实从商业报纸 The Standard 中找到了一份在香港：巴菲特表示，除了外汇以外，他认为很少有投资便宜货 伯克希尔哈撒韦的现金持有量为 4,340 亿美元，高于 9 月 30 日的 430 亿美元，因为巴菲特和 81 岁的伯克希尔副主席查尔斯芒格认为“我和查理现在想要的是一点点行动”，巴菲特写道，“我们不喜欢坐拥 430 亿美元的现金等价物，但收益微乎其微”选择现金投资的人 巴菲特是股票投资者，而不是房地产投资者，如果您查看他严格的收购标准（如下），您可能会明白为什么他坐在这么多 moola * * *#8203;伯克希尔哈撒韦公司收购标准#8203；我们渴望听取负责人或其代表关于符合以下所有标准的企业的信息：（1）大宗采购（至少 7500 万美元的税前收入，除非该企业适合我们现有的业务部门之一），（ 2) 表现出一致的盈利能力（我们对未来的预测不感兴趣，“转机”情况也不感兴趣），(3) 企业在使用很少或没有债务的情况下获得良好的股本回报，(4) 管理到位（我们可以不提供），（5）简单的业务（如果有很多技术，我们不会理解它），（6）报价（我们不想浪费我们的时间或卖家的时间说话，甚至初步，关于价格未知的交易） 公司越大，我们的兴趣就越大：我们希望进行 5-200 亿美元范围内的收购 我们不感兴趣，但是，我们对收到有关购买的建议不感兴趣可能在一般股票市场上我们不会参与不友好的收购 我们可以承诺完全保密并非常快速地回答 - 通常在 5 分钟内 - 我们是否感兴趣我们不参加拍卖 查理和我经常被接洽关于无法通过我们的测试的收购：我们发现，如果您宣传购买牧羊犬的兴趣，很多人会打电话希望卖给您他们的可卡犬 乡村歌曲中的一句台词表达了我们对新企业、转型或拍卖式销售的感受* * *#8203;资料来源：2004 年伯克希尔哈撒韦年度报告，第 29 页 通货膨胀确实会导致现金方面的实际资本损失 您投资的名义价值可能相同 - 2004 年的 10 万美元相当于 2005 年的 10 万美元，但 2005 年的那些美元价值大约比 2004 年的美元低 25% 任何不能掌握这一最基本投资基础的人都应该坚持退休金马克
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通货膨胀正在侵蚀现金，我想不出任何投资可以不受通货膨胀的侵蚀影响如果房地产价格上涨是平的，你仍然需要扣除通货膨胀率来计算实际回报在这种情况下，通货膨胀似乎对所有投资的影响都是平等的
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现在为什么会唤起Scrooge McDuck GP的形象
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使用我在此处发布的统计数据，我决定查看： - 自 1986 年 6 月以来，ABS 房价指数价值的真正变化是什么（请记住，房价指数是所有首都价格的加权平均值），以及- 什么原因l 现在价值 1 美元，与 1986 年 6 月的 1 美元相比，对于那些感兴趣的人，我将 1986 年 6 月的房价指数转换为 100（它是 613），并类似地转换将 CPI 数字同时调整为 100（它是 756），这样所有 5 行数据都具有相同的来源（100），但正如您将看到的那样，相似之处就在此处结束 基本上您有 5 行 1 纯红色是自 1986 年 6 月以来的 CPI 季度环比复合 2 深蓝色是名义房价指数，自 1986 年 6 月以来类似复合 3 浅蓝色是房价指数的实际价值 4 深绿色是 1986 年美元的名义价值（以美分计）（它总是 100) 5 亮绿色是 1986 年美元的实际价值，考虑到 CPI 总结一些更有趣的点： - CPI 在 18 年内从 100 上升到 1938 年（几乎翻了一番） - 名义财产价格指数基本上表明 1986 年 100 万美元的（平均）首都城市房产今天价值超过 4100 万美元（该指数的价值翻了两番多） 这意味着其实际价值翻了一番多 - 100 万美元1986 美元价值 516,000 美元 20 04 美元（以购买力计） 是的，房地产长期横盘整理——在 1989 年 3 月和 1998 年 6 月，实际房价指数为 1293，表明没有真正的价值增长 但是虽然房地产持有量（平均而言）没有实际增长价值，在同一 9 年期间，现金持有的购买价值下降了 20%（从 814 到 625）马克
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谢谢，Pitt St 非常有趣只是为了方便，我附上了图表的 GIF来自电子表格
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所以谁仍然认为现金为王 干杯，Aceyducey
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这些数字显然没有考虑持股收入：租金和银行利息 为了准确比较，总回报需要考虑 但更重要的是，这些数据只呈现了一种情况，一种最受青睐的房产（即长期投资） 现金在较短时期内仍可能带来更好的回报，特别是那些房地产增长几乎为零或负增长的平稳时期 I不要认为任何人是声称现金在长期内将胜过房地产 干杯, GP
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你到底在说什么现金 如果是长期国债，这些在利率降低的环境（或中央银行的 ST 变动对 LT 收益率有相反的影响） - 去年美国债券基金对长期国债的平均回报率超过 20% 现金作为短期 MM 账户的东西：这样做有两个目的：如果你是定向的投机者，喜欢为市场计时，那么您需要现金并等待一个不错的高概率游戏，而不是像所有那些平民一样的美元成本平均值 现金给每个人：有两种情况现金是好的：1 高通胀和低通胀之间的拐点: 仍然不是最优的，因为长期债券投资会更好 尽管通货膨胀和通缩之间存在 2 个拐点，当然在通缩环境中，仍然比大多数其他资产类别要好 我们是否存在通货膨胀 2%，GDP frowth 2%，如果我们陷入经济衰退，现金将比房产蜂蜜更好，因为你需要现金来购买那些更便宜的资产 动物精神反过来，一旦失去了魔力，就很长时间才能回来 有些人如此焦躁他们曾经再次投资该资产类别（wusses）是的，我们爱我们的财产，但是当它伤害您时会发生什么，让您和其他少女叫您的名字（卖给您傻瓜，我会以用户价格从您那里购买！开个玩笑（只是一点点）认真地想知道人们是如何失去对资产的爱的，这是积极和消极的强化 5 年零 CG，在报价低于市场价格 30% 的 90 天前这可以结束一段恋情和羞耻和内疚（伪装成不耐烦来捍卫自我），他们驱使人们在错误的时间出售 2008 年进行讨价还价，我将转换我的美元来购买这些苦恼的买家 当然没有苦恼的自动取款机，但是时间，零 CG 和不会随着通货膨胀而减少的债务的重量会使士气低落加上经济衰退，我可能会感兴趣同时做很多其他事情我不在乎财产是否在 1， 5 年或 10 年我知道它一定会发生，同时还有其他有用的事情要做，
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黄金和！
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乳香和没药的推论是，如果通货膨胀是每年 35%，然后从所有资产类别的 cg 中平均减去 35%

FTB，我同意你的理由100%，资产的名义价值可能保持不变，但它们的实际价值随着通货膨胀而下降，除非 cd 等于或大于通货膨胀与生活成本和法定货币的价值挂钩，其中黄金具有一些基本价值，例如“生产成本”； Thx V
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普遍高兴趣 l导致经济放缓（可能的衰退） 当这种情况发生时，任何人都可以猜测 大约 8 年前，我遇到了一个涉及购买政府债券（10 年）的策略，您的利率在债券的有效期内被锁定因此在 1990 年，您可以购买支付约 15% 利息的 10 年期债券 债券有残值，随着实际利率下降，其价值会增加 您的股票经纪人将有一个特殊的债券计算器来计算其价值 实际债券价值公式是一个数学难题噩梦 因此，您可以使用此策略获得巨额资本收益 您也可以应用杠杆 在我调查时，保证金贷方将借出债券价值的 4 倍我们都知道政府一旦感觉到经济正在放缓就会迅速降低利率因为你的债券被锁定在更高的利率很快你就会进入正现金流区域 就像所有的策略一样，这个策略需要很好的时机，而且你的机会窗口很短所以如果你是在高利率下赚钱的！！！！
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