澳洲澳大利亚房产 所有持有成本都相等吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



我知道，非利息持有成本（例如维修、费率、法人团体、管理等）所吞噬的租金比例因物业而异，此类非利息成本可能高达收到的总租金的 40% 便宜大型综合体中的乡间别墅、小型单位、度假单位和公寓通常可能有很高的非利息成本 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt21288 是高成本房产的一个例子，而郊区房屋的平均成本可能只有 25% 不像利息（可以通过还清财产来消除）这些成本不是可自由支配的 在您出售财产或尝试自我管理之前，您总是被它们所困扰 他们在长期内的行为与利息不同，如下例所示（使用来自出售单位）** 2005 年租金：每年 5000 美元 利息：每年 4000 美元 非利息持有成本：每年 2000 美元 现金流量：-1000 美元 现在快进到 2015 年 租金和成本已经增长在 CPI 水平和利率保持不变的情况下，我假设每年通货膨胀率约为 4%（即 10 年内增长 50%） 未考虑税收 ** 2015 年租金：每年 7500 美元 利息：每年 4000 美元 非利息持有成本：3000 美元pa 现金流：+$500 pa 2005 年非利息持有成本占利息成本的 50%，到 2015 年增长到 75% 到 2020 年之后，它们将等于甚至超过利息成本 另一处房产最初可能更昂贵（因此利息成本较高），但非利息持有成本部分可能较低 例如，房屋或复式公寓的持有成本可能低于单个单元（由于没有法人团体）或（较贵的）大都市房产可能利率低于（更便宜的）国家财产 由于非利息成本的增长速度将快于利息成本，因此非利息成本较低的财产将表现出更好的未来现金流 如果 l 也可能表现出更好的资本增长和组件和/或位置更好 主要缺点是如果利率上升，风险敞口更大 房地产投资书籍提到非利息持有成本 他们还有图表显示价值上升如何超过欠款（假设是 IO 贷款） 有些人还提到了负扣税房地产最终如何当债务保持不变（或下降）但 CPI 和租金上升时变为正现金流 然而，与此相反，高非利息持有成本承担了随着资产持有时间越来越重要的成本部分，这可能是隐含的，但并不总是明确提及，即使它可能是财产选择的一个重要方面因此提出的最初问题的答案是持有成本（利息和非利息）不相等，并且随着时间的推移表现出不同的行为 Rgds, Peter< BR>评论
这就是为什么，当我的 IP 开始看起来有点破旧并且需要超过平均水平的维护时，它们被卖掉了资本收益并购买维护较少的更新 IP，并希望获得更高的租金和更高资本增长的前景
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嗨，布伦达，关于您获得的资本收益，（假设您不在信托或超级基金中）在您有机会使用它来购买另一处房产之前，您要为此支付全部 25% 的税 如果是这样，您是否发现从长远来看，您最好支付此税而不是支付那些增加的持有量；维护费用，即使它们可以免税 Dan
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嗨，布伦达想知道和 Dan 一样 不知道你的税表细节等以及你为你打算出售的房子支付的费用（为了讨论），但如果维修不是很大，你最好把维修完成，可能会收到更高的租金而不是出售，支付CGT，出售时支付代理费，然后在购买时再次支付代理费以及印花税和任何其他费用给贷方 如果您不相信我，请阅读箴言 22：7并负责 IP 的所有维护 贷方无所事事，只是坐视不理所有利息支付 当 IP 的价值在繁荣时期大幅升值，但 IP 看起来有点邋遢时，租金达不到应有的水平，这将花费数千美元重新装修到新的，我可能会卖掉为什么要借更多的钱来装修，当我可以出售资产时，同时还清原来的购买贷款和另一个早期的IP贷款，然后再借来购买更多的IP在一个较冷的市场 税收方面，是的，我对 25% 的资本收益纳税，但这取决于你的税收规模对我来说，我仍然可以获得低收入退税，因为资本收益收入和一点净租金, 是我唯一的收入 我不为任何工资工作 我的丈夫必须支付他 25% 的资本收益，但总金额很少足以将他推入最高税级 出售知识产权后，支付贷款和为自己节省了数千美元的利息支付，（以及在 IP 管理和维护方面的悲痛），令人惊讶的是，在获得体面的被动收入之后，借钱购买更多 IP 变得多么容易，而不是负债累累的投资组合据说价值不菲 就像拥有一块价值数百万美元的金条在确定我是否应该出售或保留某个 IP 时，我可以非常宽容一个性能不佳的 IP，如果它坐落在一大块未来的开发土地上，需要大量维护
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我了解，如果可维修性阻碍您购买其他物业，而买家愿意为您支付更多费用比原来的房子对你来说值钱，那么如果你能找到更便宜的房产和更好的回报率，你会更好。我的未来打算这样做的方式不同，纳税感觉太痛苦了，cgt，代理费用，物业转让，印花税，检查和供应商税，我对股权感兴趣只是因为我还年轻，思考长远，打算强迫自己长期全职工作我喜欢持有是因为我该死懒惰的！除非你住在你要买的地方附近，否则买卖是一个很大的麻烦而且我不喜欢的文书工作如果我到了我负担不起服务能力的地步，我将停止购买房产而不是出售我个人我不像 CGT（谁愿意），但对那些像布伦达这样打算再投资的人不公平 例如，我有一些股票价值翻了一番，我在 1 年后卖掉它们，然后 6 个月后我意识到这是一个坏主意并且它们具有长期价值并以相同的价格再次将它们买回来但我只能购买我曾经拥有的金额的 75%——因为我必须尽快支付 25% 的 CGT，而我宁愿在最后支付它 回到主题我可以看到，通过选择高收益和低成本的廉价房产，您可以更轻松地说服银行让您快速获得越来越多的房产，而且它似乎确实奏效了！如果你不介意我的话，我打算做的是下次我找房子和区域房产，比如新南威尔士州南海岸时，把租金收益放在我的首要位置
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布伦达询问，所有这些购买放大器；出售资产，您现在拥有多少房产 您是否正在缩减规模，以便在价值再次开始上涨时再次购买您是否打算将您的资产保留在昆士兰州，或者您是否打算分散到另一个州
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房地产之美 Dan，这就是房地产投资之美 它可以量身定制以适合任何类型的投资者，即使他们有不同的做事方式，他们仍然可以繁荣 Skater, I will have 17剩下的 IP，（9 个全资），加上 PPOR，（也没有贷款），如果一切按计划进行，我已经卖了一两个，还清了几年的债务，一次不要太多，否则 CG 会超过减少债务的好处 是的，我肯定会在未来回购市场 我错过了很多，大部分是在拍卖，在上次繁荣之前，因为银行说我没有足够的股权或可服务性来获得信贷额度不希望再次处于那个位置 而是像一个在棒棒糖店里的孩子钱 不确定我是否应该去其他州 如果新南威尔士州将取消供应商出口税，我可能对那里更感兴趣
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