澳洲澳大利亚房地产购买，开发............嗯，保持？悉尼

在澳大利亚地产投资



我搜索了论坛，并在上周阅读了许多包含开发、细分和批准字样的主题（大约 7 页），我发现所有这些主题都提供了购买区块的策略和陷阱，在它们上添加了新的结构和然后出售 我对进行开发非常感兴趣，但出售不是我的策略的一部分 Michael Yardney 发表的一些评论指出，一些开发人员得出的结论是保留比出售更聪明，并且只有 2 次令人难忘的提及人将第二手房屋细分并移动到空置街区，这是我感兴趣的我在寻求建议、策略和陷阱后感兴趣的东西；购买已经有房子的房产（旧郊区，大约 700-800 平方米，新南威尔士州），将二手房细分并运送到空地，翻新然后出租 我读过的所有帖子都包含有价值的信息开发过程，我很喜欢阅读它们，我相信没有必要重复开发的主要步骤理想情况下，我想知道是什么让我的未来项目与新的建筑开发不同，以及这如何影响开发过程我将不胜感激任何信息，如果有任何信息，为什么这种方法不可行，谢谢
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rob - 归根结底，只有你可以决定你想做什么，但是，也就是说，我们目前正在做一栋房屋的拆迁重建，并且正在考虑沿着这条路做更多的事情我们买了另一栋老房子以重复但事后看来，房子还不错，而且街区可能不太合适对于什么规格的房屋是 av现在可用（虽然位置很棒，但只有 8mx20m 的街区）所以我们决定保留这个作为出租和土地储备它可能在 5 年内重建+从那个街区学习下一次购买将是立即击倒（不是根本不租）所以会完全无视房子而不买，直到我们找到合适的街区，我们已经完成了双人房并细分了要寻找的大事是第二套房子的通道较旧的郊区往往有大而窄的街区，而您需要清理车道和车道周围的空间 - 通常大约 5m 宽，因此我们的最后两个细分位于拐角街区，因为您可以使用双街通道，但是这些受到开发商的高度评价，而且速度很快，您需要知道所有公用设施的位置物业上正在运行管线，在下水道上建造会很昂贵，在新南威尔士州的地役权上建造房屋是非法的（但你可以在它们上面设置车道），如果你必须从下水道运行下水道街道的另一边，你挡住后面的房子——嗯——那也可能非常昂贵如果在短期内成本更高，但在未来节省大量金钱、时间和麻烦——即使您不打算出售几年，从一开始就将其放入，我们不得不重做两个细分，因为建造第二座房子的业主在建造时没有分开，所以必须挖院子，切断水源，总而言之，谚语中的痛苦我能给出的最好的建议是看看街区，很多，评估，计算总和，玩弄场地平面图，直到你可以看一个街区，阅读下水道平面图并立即知道它是否是一个好的购买 - 然后将你的第一个报价放在学习和理论中您计算成本以查看类似物业的售价确保您将获利的区域，并记住，没有临街的房产不如那些希望这对您有所帮助的房产值钱 lizzie 所有评论仅是我的意见
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Geez Lizzie 说得好 好话
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很棒的帖子 Lizzie
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Lizzie，精彩的帖子 Dontbuydoodads，我确实考虑在我拥有的街区上建造第二所房子，但决定成本将不值得您不仅要进行所有维修，而且还必须为 BASIX 付费以使其达到最新标准@#$$ 的彻底痛苦我们将从头开始建造第二所房子因为它只会比二手房放大器贵一点；它将获得更高的估值以及更多的租金
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上周我们举行了我们的年度房地产开发商研讨会大多数其他高峰，特别同意在今天的市场上很难做一个开发商出售比尔·郑（Bill Zheng）是一位出色的财务策略师，如果您进行小型开发并出售它，而不是将其保持为B###*amp;当您考虑税后状况时，您显然是卖掉它的白痴，出售是愚蠢的
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感谢所有您提供的信息性帖子，它会将这些信息放入我的尽职调查文件夹中，我肯定还有一个快速的问题，在细分之后，2 处房产中只有 1 处会受到抵押贷款的影响感谢第一个主题
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取决于您如何与银行安排，以及费用多少 您可能希望获得最高抵押贷款，这样您就可以提取您的资产以用于您的下一个开发项目See Change
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干杯 See Change 我的目标是创建一个坚实的资产基础，项目将创造足够的股权以转移到下一个项目，而无需重新存入押金只是我拍摄的一个简短说明发给 BASIX 的电子邮件，询问 BASIX 是否适用于被放置在房产上的二手单人住宅 几秒钟后一位同事打电话给我，他用模糊的语言告诉我，如果您将二手房放在街区上并且不翻新它，它不需要遵守机智h BASIX 然后我问什么是翻新，他说这完全取决于理事会我然后问我是否可以书面形式提出，他说不，我问他是否可以指出我可以在哪里找到它写作时，他说“它在立法中”；他是一个很难交谈的人，似乎他认为我是一个试图扒窃他口袋的罪犯我会继续打电话，直到我和一个更有帮助的接线员交谈
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DLD，我猜是在某个阶段，您必须询问完成这项工作的时间表，并且在您的计划中，这笔钱最终会用于这笔交易吗，在过去的四年中，我在乡村地区进行了几次房屋搬迁，他们总是吹毛求疵最终线成本降低了 20%，请记住这一点，因为我从几个拍卖网点购买所有材料，材料成本，我自己的时间很低，但是如果在纸上加起来，每个委员会的工作方式都会有所不同, 有 20% 的损失缓冲然后去做就好了 willair

只要你能保住财产我会说做它只要它不是负担和还清自己
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我的邻居在他的房产后面放了一个预制的二手房他很幸运能以非常便宜的价格购买它，因为他是从fr买的om 一个即将关闭的房车公园 议会让他跳过的环路太棒了 他不仅要确保它符合 BASIX 标准，他还必须找出它在建造时有什么样的绝缘，使整个景观有当地人的后院，放在车棚里 还有其他的东西，虽然我不记得它们是什么 这是在布莱克敦新南威尔士州议会，现在可能是 1 年前完成的
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我感谢所有此处提供的信息谢谢滑冰者，您的朋友是否愿意写下他所做的事情以及他必须跳过的一些循环，如果可以的话，甚至可以快速列出来，请随时给他我的电子邮件地址 rsturzen AT bigpond D0T net D0T au 如果没有那就谢谢
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下次见到他我会和他谈谈隔壁是一个IP，所以我并不经常见到他。我没有他的联系方式我之前和他谈过这个论坛是多么重要的来源，但我认为他也不会来这里
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直接找到来源 - 给理事会打电话（规划部门）我通常发现他们很有帮助，他们会确切地告诉你他们需要什么，因为每个委员会都支持不同的立法 lizzi
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迈克尔·亚德尼的问题嗨，迈克尔，我刚读了你的帖子，希望你能解释为什么“在今天的市场上很难做一个开发来卖”；是因为销售成本（代理费和 CGT）还是延长销售时间会感谢声明背后的原因，我并不是说我相信其他 - 只是学习以便我可以微调我的策略并希望避免一些陷阱目前，我正在做一些小型开发，并且正在考虑在接下来的几个月内将一个项目（复式）投放市场，我考虑过持有（与出售相关）并通过再融资提取一些现金，但是，由于这些项目是我唯一的收入来源，我不确定这对我来说是否可行另一种收入来源我知道再融资策略，但如果我持有它们，我将没有应税收入，这可能会导致未来获得贷款的困难——即使使用 lo-doc 贷款非常感谢您对此的评论谢谢托尼Quote: quot;大多数其他发言者，特别是同意，在今天的市场上，很难做一个发展来销售quot; quot;比尔·郑是谁如果您进行小型开发并出售它而不是让您成为B###*amp;y 白痴，那么伟大的财务策略师显然会出售它quot;当你考虑税后状况时，卖掉是愚蠢的"
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我们采用这种策略 我们开发、持有并靠资本为生 我们发现它非常容易和成功 对我们来说，出售没有任何意义您免除 CGT 或所得税、GST、RE 费用、广告和营销费用、法律费用、会计费用、财务费用、州政府征税 如果您想吓一跳，坐下来把它们加起来 您需要大量营业额或获得成功的大利润空间 如果您没有大量营业额，那么为什么要向其他人支付您的利润 简化流程，看看一些聪明的金融经纪人和顾问并“继续收获”
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嗨 Rambada，感谢您的回复，如果我能够保留而不是出售，我可以看到一些巨大的好处（更短的项目时间框架，没有销售风险和麻烦，大量节省成本等），但我仍然不确定这是否现实我的选择只是为了确保我没有遗漏一个基本点，我将举一个例子假设：总计项目成本 775,000 竣工总价值 1,000,000 采用“保持策略”；你会再融资，比如说，完成时价值的 90%，即 1,000,000 x 90% 900,000 减去 775,000 取出（免税） 125,000 这意味着对完成价值的 90% 进行 lo-doc 贷款 -对于每个项目，我是否在这里遗漏了什么，或者这就是它的完成方式谢谢托尼
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嗨托尼我想你会在纯粹的交易中找到，那就是你以你的名义购买和建造并保留照原样，ATO 不允许扣除 LOC 这可能不是问题，但除非 LOC 用于创收目的（现金流不是），否则不能扣除税款 您当然可以成立公司并向其收取 PM 费用这就是我所做的开发，但是当我这样做是为了生活时，我的主张是真实的，尽管没有必要第三方独立 一次性这样做可能被视为简单的避税行为，不允许其他人发表任何评论 彼得 147
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彼得 147，我相信你是对的，LOC 不会是免税（除非我按照你的做法建立了一个结构——顺便说一句好主意！）在这个阶段，我不太关心外卖部分的税收状况，只是是否“发展并保持”策略对我来说可能是可行和可行的 我知道这两件事是相关的，但是（正确或错误地）认为 LOC 的税收问题是一个细节，而“发展和保持”是一个细节。战略将更像是一种范式转变它回到我不知道开发人员是否“开发并保持”的情况。虽然不得不以如此高的 LVR（约 90%）对 lo-doc 贷款进行再融资 也许确实采用这种策略（不出售）的开发商在低得多的 LVR 上工作，我想这是有道理的，因为如果他们的 LVR 低于65% 他们可以只使用资产借出 这是采用该策略的技巧吗 - 具有低得多的 LVR 如果是这样，也许该策略对于在高 LVR 上运行的开发人员不太有效 TonyHi，Tony，非常有趣的话题，我有与您的观点相同，因为我做与您一样的事情任何利润就是利润可能您不必全部出售-我的建议彼得 147，什么是 LOC（低文档）为什么它不能免税，只要它是有关投资你能解释一下吗
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嗨托尼，只是一些随机的想法：我不接受“不卖”。对我的项目的立场 相反，我采取“出售退休建设资金和其他费用所需的东西”；位置，并保留剩下的任何东西（当然，我决定在任何东西上市之前我将保留什么）自然这取决于你正在做的项目的规模和所涉及的利润我认为彼得是对的如果再融资贷款不用于产生收入的商业目的，ATO 将不允许扣除 Peter 建议您向开发项目收取项目管理费也是正确的，该费用应计入建设成本并包含在财务中套餐 如果您将两处房产都保留在复式中，并一起使用您的示例，它们的价值为 1,000,000 美元（每个 500,000 美元），而您的建造成本为 775,000 美元 您有 225,000 美元的利润（或权益）可供您使用 您可以将该权益转入您的下一个开发，这将减少您为下一个开发项目投入的现金 或者，您可以以 500,000 美元的价格出售 1 个，并且由于银行将在其合同中包含所有款项条款，因此 ba nk 将用全部收益偿还您的部分债务 这将使您背负 275,000 美元的资产 va 债务以 500,000 美元的价格被骗； 225,000 美元的股权 您拥有完全相同的股权，但债务较低，但您必须考虑出售的影响 您需要考虑的事情是：如果您出售一个，您将承担公司税30%（假设您在一家公司下经营），GST（假设您在施工期间申请进项税抵免），售价的 10%（如果您在购买时应用了保证金计划，则在保证金计划下约为 7%） , 代理费和其他零碎的东西 如果您保留并且在施工期间一直在申请 GST 进项税抵免，您将需要进行调整，这可能意味着您将有责任偿还一些 GST，您将获得更高的债务头寸与您出售时的股权头寸完全相同 在申请建筑贷款时，您的应税收入是次要的收入
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嗨，托尼，最聪明和最富有的开发商喜欢在每笔交易中为自己（或通常是他们的妻子）保留一两个单元，大型开发商不这样做是因为他们没有能力或现金流来拿奶油 个人购买和保留是我的新策略，已经还清了 PPOR 并建立了一家良好的现金流公司，让你远离玩具（在我的情况下是汽车），你可以设置并忘记一些很好的现金流CG 房地产投资 您还具有建设的优势，因此可以解决质量问题 好水龙头与漂亮但差，单独的水表，一组费率等都可以设置以最大化现金流短（收入) 和长期（维护）我现在正在研究一些网站并希望尽快采取行动将使您保持在循环中彼得 147
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哎呀我是性别特定的忘记了许多像 Joanna K Lets 这样的伟大女性开发者说家庭信托为了安全 对不起，彼得 147
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LOC 信用额度 ATO 允许为创收目的的贷款利息减税 股票或财产贷款等 不提供收入的贷款 银行将很乐意接受（并要求）财产出于安全考虑，但这并不能使其免税 因此，如果开发成本为 80 万美元但价值 100 万美元，您不能简单地通过贷款来实现您从交易中获得的 20 万美元资本利润并将其称为债务 您可以（可能）收取费用如上所述的 PM 费用，但您将再次按 PAYE 费率支付税款 确保您能够证明您的贷款用于正确的事情非常重要，否则 ATO 会拒绝某些人将 LOC 用于个人和商业目的，并且这样做会模糊细节 同样的原因，您不能简单地再抵押已经支付的 IP（投资物业）或 PPOR（主要居住地或您的家），然后将这笔钱用于其他地方的生活方式 此规则适用于很多事情佛r 例如，如果您要成立一家公司，那么在您有收入之前，设立成本等都是资本。使用个人现金作为押金以个人名义购买 IP 也是有风险的，然后从贷款基金中偿还押金，因为 ATO 可以说财产是 10%您拥有的现金，只有 90% 的贷款，并且只允许在贷款时扣除！！！最好始终使用存款债券购买，因为它没有从个人资金或专门为投资目的设立的 LOC 交出。简而言之，在单独的账户、信用卡等中保持财务状况清晰，以便您可以显示纸质记录 Peter 147
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嗨，乔安娜，谢谢你提供的信息量很大的帖子我有很多东西需要考虑（改变出售与持有房产的组合以操纵 LVR，包括财务方案中的项目管理费，集中更多关于建筑贷款等的资产基础等）我本来打算保留一些（考虑到大约 20% 的开发项目），但可以看到我需要做更多的研究来解决如何增加我没有考虑设置的金额成立一家单独的项目管理公司，根据您和彼得的提示，我将为此制作一些电子表格并与我的会计师讨论可以通过使用抵消来消除或减少税收，从长远来看，节省可能是巨大的 从迈克尔·亚德尼的评论看来，这个建议是“保留所有”，但也许我误解了这个你的评论“卖什么是需要并保留剩余的内容”；说得通nd 低维护的观点，而不是仅仅从美学的观点 是时候再次打扰我的会计师和抵押贷款经纪人了 Tony
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是的，LOC 不能免税 - 谁在乎你是否工作事实上，你赚一美元，只有一美元 你有一个选择 - 付给某人 7 美分或付给某人 30c - 你选择哪一个 所以你要么付给银行 7% 要么付税 至于你的数字，他们是对，但是，这是我们的策略——我们只达到 80% LVR 所以根据你的数据，100 万美元的估值——80 万美元的融资，25,000 美元的支出知道 明年不多，加上 5% 的资本增长，再融资 4 万美元可用 一些用于再投资，一些用于生活方式 现在将其推断为 200 万美元 Start @ 80% LVR 5% 增长是 10 万美元，然后我们将以 6 万美元（3%）为生，并投资 4 万美元（+ 任何超额上限增长） 这是一个增长策略所以超过通货膨胀 你的净信用（资本价值减去债务）每年都在增加 这不是我最初的概念 多人这样做，最著名的是 Steve N avra
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是的，但是你每年支付 7%（提取的 LOC 的利息），而且不能抵税。这不是一次性成本，它是持续的，所以比较 7% 持续与一次 30 % 不是苹果比较的苹果 查看变化
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没错 - 我认为 7% 的持续成本是无限好 你保留了每年都在增长的基础资产 你不必解除一根手指，继续消费，但不要太多，不要太贪婪你卖掉资产并“只”支付一次 30% 的税，然后它就消失了——你必须继续做更多的项目才能跟上我认为这就是人们必须了解的 PS - 我敢肯定，如果你做对了，有一种方法可以让 LOC 利息扣除 - 尽管 PPS 的所有价值，但让我们面对现实吧，谁为减税投资聪明人或愚蠢的人 你投资是为了增加你的资本，或者是为了获得大量的现金流（或两者兼而有之）——税收减免只是一小部分，不应该是我们想要的oncentrate on 更好地赚取大量资本 我认为，填上税收 PPS 不要听我的永远 Lol T
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所以当我们刚刚经历了现代历史上最大的房地产热潮时，您希望您的房地产投资组合每年都保持增长 嗯，有趣的看到变化
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嗨，彼得 147 , 谢谢你的知识 想认识你，从你那里得到一些经验 当你来到珀斯 iBeginner
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************************ ******************************* 亲爱的乔安娜， 1 不，我不同意你在这里的反馈我认为你在这里实际指的是什么实际上是Development Finance Loans，如果我在上一期Real World房地产课程中从Bill Zheng那里正确理解的话，完全是基于项目可行性，贷款额度一般高达总开发成本的70%开发项目通常包括 3 套或更多联排别墅，运行金额超过 100 万澳元 2 至于建筑贷款融资，贷款银行会考虑申请人的 DSR 和当前信用状况，贷款限额最高可达开发成本的 80%这通常适用于成本为 100 万澳元或以下的单栋住宅开发或 2 单元联排别墅开发 3 我认为，从我在 LaTrobe Homeloans 的借款经验中发现，这种理解确实对贷款银行产生了影响。令我惊讶的是，我能够通过谈判将利息从之前的 901% 降低到 775% 以进行我的低 docno doc 贷款续签，这证明了我自己对建设贷款融资和开发融资贷款之间区别的理解 4 敬请更新，请 5谢谢你的问候， Kenneth KOH
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****************************************** ************** 亲爱的 Rambada， 1 如果我们进行开发和销售，然后再投资收益，我们可能会损失高达 12% 的利润或产生额外的再投资成本 2 您是否有推荐给 Tony100 的金融经纪人来帮助他解决他的担忧 或者，为什么不与我们分享您将如何解决 Tony100 的问题对采用“开发和销售”的担忧；方法 这也是我关心的问题 因此，出于同样的原因，我暂时采用了“开发2-持有1-卖出1”；开发方法，我试图进一步增加我的个人损益表并增加我未来为下一个开发项目的借贷能力 3 鉴于昆士兰房地产周期的房地产周期波动性，这涉及到潜在的 10%-15% 的房价下跌未来几年的市场峰值，我个人很想知道你们有多少储备来缓冲这个未来几年的潜在下行风险，以便我也可以考虑安全地采用与您相同的策略 4 我期待向您学习，拜托 5 虽然我还没有像您一样在财务上自由，但我也靠我的生活股权作为全职专业房地产投资者 6 谢谢你的问候， Kenneth KOH
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************************ 亲爱的 Rambada 和 Sailesh， 1 我期待在不久的将来，可能在 2007-2008 年期间，在布里斯班黄金海岸地区做开发项目，特别是在我周围为这个昆士兰市场组建一支优秀的顾问和可靠的支持人员团队时，向你们俩学习 2我目前正在珀斯房地产市场开发单体独立式住宅，目前已建造了 3 套住宅 我的第 4 套住宅目前仍在建设中，预计将于 2005 年 9 月至 2005 年 10 月完成第 3 期之后，我的下一个个人挑战阶段就是尝试做一个2-3联排别墅的开发e单位开发规模约$1-$1500万开发成本 这是为了进一步增强和增加我作为一个学习新手开发者的理解 4 暂定，如果上帝愿意，我正在准备自己尝试这个级别的房地产开发墨尔本房地产市场在 2006 年通过 Michael Yardney 和他的 Metroploe Properties Group 的协助，最早可能在 2005 年今年年底，一旦我能够筹集到足够的股权来进行这些项目 5 敬请更新，请 6谢谢你的问候，Kenneth KOH
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Kennethkohsg, 3 鉴于昆士兰州房地产周期的波动性，在未来几个时期，房价可能会从市场峰值价格下跌 10%-15%多年来，我个人很想知道您准备多少储备来缓冲未来几年的潜在下行风险，以便我也可以考虑安全地采取与您相同的策略 Kennethkoh sg 恕我直言，有些人认为在 qld 的这些线上，在 18 个月前，几个地区的大多数房产都是负数，但一些被忽视的内城郊区在未来三年内仍将显示 10% 的任何投机情况，我一直在观察一个内城区几个月了，是的，在过去的 12 个月里，它确实下降了 12%，但是现在通往昆士兰大学的新桥已经开始，在该地区的大块土地上划定 lmr 的任何东西都将翻倍未来三年祝你好运 willair
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是的，毫无疑问，如果它没有，我可以资助它，直到它成功 太容易了
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G'day Willair，我'我对这句话很感兴趣：-哇-大约 3 年前我听说过一些话-这是即将发生的事情 你有参考链接吗 问候，
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我将尝试从我们的观点，但大师我不抱歉，也许引用的东西很糟糕，但我不能用漂亮的小方块等剪切和粘贴，我要忙于学习所以我会重申尽可能下跌 10 % - 自我上一组 vals 以来我的房产没有下跌 当开发并保持其明显以批发价格最近的高市值增长时，因此未来不再 - 有几种方法这个，为未来 5 - 7 年的收入购买 CB，你只需要在那段时间有增长 此外，任何超过 3% 的上限增长都将被再投资，因此最近的大盘增长将被再投资，以提供更广泛的资本基础，以此为基础策略，例如 500 万美元 您也可以购买本质上可以减税的 CB（无需用于购买更多房产） 3% - 我认为如果您继续对您的业务进行再投资（购买更多房产），那么最终将继续生活3% 可能成为一个愚蠢的数字，例如 500 万美元净值 15 万美元，1000 万美元净值 30 万美元——我是一个品味简单的普通人 每年 30 万美元对我来说几乎就像 Brewsters Millionare 情景 财务——我们使用当地的西太平洋银行经理，他是耸人听闻，我们用比尔正布ild 2 - sell 1 keep 1 - 我喜欢这个想法，作为获得正向资产的一种方式 只是还没有需要使用它 请意识到我们没有所有的答案 - 只是一个不同的前景 把帽子挂在我们的想法是对我们来说很可怕 - 我们绝对不是顾问！
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亲爱的 Ramdaba，1 感谢您分享自己的经验，我当然可以从您的帖子中学到一些东西 2 来自 Steve Narva 金融服务的 CB Cashbond 最低限度是多少我们此时可以购买的 CB 数量以及应付的利息回报率是多少 3 你现在的房产在哪里 我必须说 有趣的郊区 我必须说任何特定的驱动力在一般房地产周期内保持市场需求和房价仍然高企正在向南 4 你使用什么财务策略来增加你的借贷能力ty 连续 5 是的，虽然观点和观点不同，但重要的是它已经成功地为您解决了因此，我想找出您投资成功背后的关键成功因素，以便我可以适应并尝试重复你的策略结构为我自己的投资考虑 6 我期待你分享经验并进一步向你学习 7 谢谢你的问候，Kenneth KOH 这句话在阅读你的帖子时对我来说很突出我认为这很可能是因为这个想法很简单，（忽略每个项目中每种情况特有的其他因素）有人告诉我一个案例，有人在阿德莱德拥有海滨房产，他住在那里他细分并建造了两栋相邻的房子，卖掉了一个并住在另一个显然他在上面赚了大约 300,000 美元，但我无法向任何做过“买 2 并保留 1”的人证实；策略，从现金流的角度来看，它是否盈利如果您在珀斯以 280,000 美元的零售中位数价格进行双工开发，那么 2-1-1 策略不太可能对现金流产生显着影响，他们可能会花费您224,000 美元的开发费用，因此通过出售一个您将支付 50% 的税和另外 10% 的 GST，因此您将清除约 25,000 美元，典型租金可能为 220 美元/周，因此您剩下的那座将由建筑成本提供资金减去来自另一方的利润，因此大约 20 万美元的借款 57% 的总回报相对于市场来说是不错的，但远非 CF+，再加上你为实现它所付出的努力以及你可能因此错过的机会致力于开发资金 您将获得类似的成功，只需购买一个n 被低估的房产，或者已经建成但仍然有丰厚税收减免的房产，或者是期房（比如说，由于银行要求，开发商被迫以今天的价格出售，让您从资本增长中受益，直到完成时几乎没有money down)
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嗨，Kenneth，你是对的，财务是基于项目可行性的，我过去曾多次强调过（这就是为什么你的应税收入是次要的）我很高兴使用术语发展资金而不是建设资金（这是我通常使用的术语，涵盖开发和建设的所有方面）以避免任何未来的混乱好吧，我们在这里谈论粉笔和奶酪如果你在谈论建筑贷款如果是单独的房子，那么也许是的，如果申请人是为自己使用而建造的，银行会查看申请人的 DSR（我不知道，因为我没有做过单独的房子开发）但是，如果申请nt 正在寻求借贷以进行建造和出售（大于单个房屋开发），然后它将再次恢复项目可行性 利息通常资本化，并且在结清出售的房产时全部偿还债务 在我所有的资金安排中银行从来没有问过我的应税收入（如果他们问了，我永远不会得到资金，因为我不给自己发工资）利息下降，但任何大于银行应该将其视为某种商业风险并相应收费的东西每个人对这种东西都有不同的经历，我的帖子只反映我自己的个人经历希望这有帮助
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嗨Merovingian，如果可以的话，这可能是一个非常有利可图的策略为了给你一个想法，我们已经在每个项目中建造了一些项目并保留了一些以下是一些一般数据：Hurstville，总成本，包括土地和建筑约 220,000 美元（价值 500,000 美元），目前租金为 Woonona 成本的 815%，包括土地和建筑的总成本约 200,000 美元（价值 350,000 美元），目前租金为 Woonona 成本的 702%，包括土地和建筑的总成本约 200,000 美元（价值 460,000 美元），目前租金为 1589%（注意这是商业地产）卧龙岗，总成本包括土地和建筑约 230,000 美元（价值 435,000 美元），目前租金为成本的 746% 所以，你可以看，收益率比目前达到的 3% 好得多，而且他们正在产生一个可爱的现金流希望这会有所帮助
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乔安娜这些都是非凡的回报你在这里谈论你的赫斯特维尔房产的时间范围是什么示例显示您何时将土地签订合同时获得超过 100% 的回报
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您好 Ausprop，Roughly Hurstville 于 2002 年 10 月动工并于 Se2003 年 9 月 Woonona 于 2003 年 1 月动工，2003 年 12 月完工 卧龙岗于 2004 年 2 月动工，2005 年 1 月完工
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Les，如果你进入布里斯班市议会新闻室，它在主页上，几周前开始施工，在达顿公园一侧，抱歉无法为您打印链接，恕我直言，从 moorooka 到 fairfield,yeronga，进入​​河流地区都将受益于这座通往昆士兰大学的新桥祝你好运会< BR>评论
感谢乔安娜的洞察力！它们是不错的租金回报——但显然，需要更多的工作和时间才能到达那里啊，ol'奖励与风险的争论仍然，它们是极好的回报，而且你已经在我看到的这些交易中进行了一些资本回报< BR>评论
不错的数字乔安娜，但这只是故事的一半这些都是大发展，就像在多单元网站上一样，是的，这是否意味着你卖光了余额（显然有一些预售来满足贷方的需求单位的第一名），以偿还债务和累积的利息，并获得利润并缴纳税款、cgt、gst 等。这听起来是一个很好的策略，最终结果是你决定最后保留多少来提供一些现金流以及一些现成的股权（您以成本收购它们，市场价值远高于此）令人惊讶的是，您完成它们的速度有多快（在 12 个月内）kp
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谢谢，威莱尔, 所以它终于来了关于问候，
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嗨，kp，是的，th它们是多单元开发，但我不会称它们为大开发 Hurstville 6, Woonona 13 和 Wollongong 23 是的，我们事先计算了我们将花费多少，我们将承担多少税收和其他成本，再加上我们最后想要一些现金在银行，我们出售满足这些计算所需的东西 如果需要，这些单位的余额用作转入下一个的担保，如果不是，我们没有负担我们可以随心所欲地处理财产 到目前为止，它对我们来说效果很好，我们对这样做所产生的收益和现金流感到满意 这些只是施工时间，所有这些都是在有 DA 和长期结算的情况下购买的我们要获得CC，所以我提到的时间框架从拆除时开始，到出售单位的结算结束
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我同意这个线程的要点，因为投资者的主要目标是长期创造财富 使用开发者策略允许您加速财富创造过程 但是，您会增加风险 在这个论坛上已经写了很多关于房地产开发风险的文章 投资者也可以接受较低的利润，将自己定位在靠近中央商务区的关键蓝筹地段，以获得更大的增长潜力从长远来看，不是每个人都能保持发展 如果您愿意花时间研究市场，周围就有机会 我们目前正在为我们的客户管理多个项目，其中一些正在寻求出售 根据市场迹象和预售，我们如果不是更好的话，应该实现我们的预期利润
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