澳洲澳大利亚房地产低打击可能来自悉尼低文件贷款

在澳大利亚地产投资



Alan Kohler 2005 年 2 月 16 日可能来自低 Doc Loans 的低打击说起商业周期，我一般都是看看表，找个借口就走开。但至少在一个有趣的方面，这次澳洲的信贷周期不一样。认证”；贷款 据澳大利亚审慎监管局称，目前所有抵押贷款中有 15% 至 20% 是低 doc（或每月 30 亿至 40 亿美元） 监管机构保持警惕，并可能感到震惊：昨天 APRA 将抵押贷款所需的资金翻了一番保险公司支持低证明贷款，而储备银行和税务局都担心这类贷款的持续繁荣它是，银行家相信你，或者至少给你钱，不管他或她相信什么随着利率显然即将开始上升，很多人都想知道会发生什么 低文件贷款是最重要和最有趣的RBA 行长 Ian Macfarlane 一直抱怨的银行业销售文化的表现，并可能在周五再次抱怨自上次利率上升以来，银行业发生了变化从根本上说，现在当客户说“低文档”时，银行家发生了一种神奇的转变：提到一个收入数字，微笑的销售员，错误，银行家，只是把它写下来——不需要证明四年前，当这个词low doc 偷偷进入澳大利亚银行词汇表，它带来了巨大的利率溢价；现在通常根本没有保费 很难一概而论，因为低 doc 可能意味着很多事情：高达 60% 的贷款价值比率可能是无保险的；高达80%的保险；有些带有利率溢价，有些则没有 目前市场上最激进的低 doc 贷方似乎是 Mobius 提供的 95% LVR 低 doc 贷款，其一半由 Allco 所有，一半由 GE Capital Wizard Homes Loans，GE 去年从 Mark Bouris and the Packers 购买）贷款比例最高的是阿德莱德银行，其 40% 的新贷款是低 doc 客户不想提供的原因有很多收入证明：他们不会被打扰；他们因为收入太低而在别处被拒绝贷款，现在他们在撒谎；一家小企业，目前收入下降，但随时会回升（我保证！）；他们在纳税申报表上撒谎，并想告诉银行更高的真相 监管机构发现其中许多原因令人苦恼 昨天，APRA 向贷方的抵押贷款保险公司发布了新的资本指导方针，要求对低 doc 贷款的资本支持是正常贷款的两倍一位发言人告诉我，他们担心此类贷款缺乏历史记录，并认为确保对风险进行正确定价非常重要。此外，税务局已经调查了六个月并进行了一些测试审计： 70% 的低 doc 贷款申请与借款人的纳税申报不相符 这可能是 ATO 审计员的沃土，尽管大规模审计的后果可能对经济造成可怕的后果 在许多情况下，低 doc 住房贷款只是一种商业贷款以另一种形式——低于银行通常对小商人的 11% 或 12% 的利率 Mobius 的 Angelo Malizis 能够提供 95% L 的原因699% 利息的 VR 低 doc 贷款（通过 Wizard 和其他零售商）是因为他 50% 的股东 Allco 已经成立了自己的抵押贷款保险公司，业内认为该公司正准备对现有的 LMI 发起攻击双头垄断（这本身就是一个有趣的发展） 但是一旦 APRA 的新资本要求受到影响，莫比乌斯的利率可能不得不上升由于现金利率提高了半个百分点左右，利率不太可能上升 但是这次情况又有所不同 虽然平均家庭偿债率（利息与可支配收入）只有 93%，但有些人他们的负债率很高，他们中的许多人可能对自己的收入撒谎，或者充其量是对他们的业务发展方式过于乐观他们中有多少人被迫卖掉他们的房产没人知道 http://wwwsmhcomaunewsAlan-KohlerLow-blows-likely-from-low-doc-loans200502151108230002218html
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Hiya 如果我的经验有什么可参考的，APRA 有它很w除了前段时间声称经纪人引入的贷款比零售贷款更不稳定之外，我希望看到统计数据来支持这一点。大多数 lo doc 贷款都是基于整体贷款实践，即假设如果借款人获得了 x 资产，那么 x 的收入就可以根据我有限的经验，再次贷款低于典型的“捉襟见肘”；首次购房者 95 % lo doc 为 PPOR 提供贷款似乎有点冒险，但我怀疑 lmi 提供商的研究比 APRA 做得更好 - HIH 任何人 ta rolf
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我的 LODOC 贷款已经全部是因为自雇客户没有完成纳税申报，几乎没有例外 这种关于人们夸大收入的业务肯定是由其他经纪人完成的
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我处于无法借款的情况来自主流贷方，因为我需要两年的商业交易来证明收入（有些人可能需要六个月的时间才能偷偷通过）——尽管现有业务的利润是我以前收入的两倍多如果我现在想借款，低文件是我能这样做的唯一方法
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有趣的是，这样的文章如何如此容易地影响你的意见 我自己不熟悉 Low Doc Loans 我读了这篇文章并认为“基本上只是贷款伪装狡猾的逃税者”；但后来我读到了 Geoffw 和他的 Subway 业务的这篇文章，它把它放在了一个完全不同的角度。不管怎样，我很高兴学到了一些新东西 lt;KSgt;
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是的，我处于类似的情况，我我是自雇人士，而且相当有利可图，但没有两年可证明的收入来获得贷款我
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在某些方面，lo docs 对那些也是 Rick Otton 的客户的人很有价值——收入不错，但很难通过正常渠道获得 laons 的人
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我目前的大部分 ip 贷款都是低 doc，因为即使我在过去几年赚了 1-200,000 美元，它也用于改善和销售房地产并且是一次性支付的，因此不被视为固定收入- 我有聪明的会计师，他发现所有合法的文件都是可能的，所以收入是“纸”；幸运的是，我的几笔贷款现在有这么好的 lvr，我正在转换为固定的，利息只有低 doc - 意味着我可以继续借款并赚更多的钱
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我认为很多政府当局真正担心“这种贷款缺乏历史”；他们没有任何过去的数据来进行风险评估正如文章所提到的，这次的信贷周期不同，自从上次利率上升以来，银行业发生了根本性的变化 获取他人的资金从未如此简单未来会很有趣 是的，这是一个更高的风险，但我认为没有多少人能够为 PPOR 获得 95% 的低 doc 贷款 我怀疑与总数相比，这一比例微不足道这些贷款中用于投资物业的 APRA 的新资本指南针对贷方的抵押贷款保险公司，而不是贷方本身无关紧要 如果事情变糟，某人必须破产 如果我的保险公司破产了，我的保单就不值得了写在Low doc贷款上的论文本质上是另一种形式的商业贷款，但在过去几年中，有很多“歪曲的逃税者”。和非商业人士也利用了这类贷款的宽松贷款标准。低文件抵押贷款人 他最近被问及他的纳税申报表与他的贷款申请中的收入申报不符 他的回答是他向银行撒谎以确保融资 我相信这足以让 ATO 将他添加到他们的名单中潜在的审计目标 他告诉我他有一位非常聪明的会计师 我告诉他 ATO 不在乎，即使他的会计师出言不逊，他仍然负责BR>评论
G'Day 好吧，我刚从一个非常有趣的早晨回来，五个主要的不合格贷方听取了低文件和无文件贷款的所有最新发展让我告诉你这是蓬勃发展的 m市场在那里！借出之一ers 表示，他们的主要增长区域在 South Yarra，一个相当富裕的墨尔本内城区。推动这种变化的是澳大利亚劳动力市场的变化形式，而不是偷偷摸摸的逃税者 现在有很多人以永久临时工、合同工或两三份工作来凑齐他们的收入 幸运的是你如果你有一份工作两年多的高薪职位，并且在支付房租和生活费后，已经设法节省了 20% 加上购买自己的房子的费用 大部分人发现生活和他们的计划发生了必须改变 女性离开工作去生孩子，公司被出售或关闭或失去合同，男性转向薪水更高的工作或被迫接受薪水更低的工作 许多人根本不符合主要银行要求的借款人 我今天了解到的一个有趣的发展是，一个家庭有良好的出租历史，但从技术上讲，他们不适合任何贷款模式 按权利，他们付不起房租，更不用说存钱了向他们自己的家提供 100% 的住房贷款，来自将 FHOG 视为“真正储蓄”的不合格贷方，这将是在这种情况下为家庭祈祷的答案 是的，他们支付的利率可能高于主要贷款人拥有巨大购买力的银行可以提供，但如果替代方案是终生租房，则必须自己做出决定 几年后，并建立了良好的付款记录，他们当然可以考虑再融资到传统的贷方，但至少他们已经真正开始了在XX贷方的桌子上，我告诉他们我的客户在出售另一处房产之前先在一处房产上押金的故事，经过六个月和无数次前任时间紧张面临撤销 您对可能失去 100,000 美元押金有何感受 他们等待的奇迹不会发生最终结算 他们很快就卖掉了另一处房产，但经过长期结算，当交易完成后，贷方接受了贷款本金的减少，并将利率降低了 2%，而他们无需再融资或支付任何费用。进一步的费用我们都是人，一个规模肯定不适合所有人像大多数经纪人一样，我主要写主流，贴现的可变贷款，但是不合格的贷方具有高 LVR 低文件和无文件贷款因此，下次您看到一生中最优惠的价格，或者您目前的贷款需要续签时，不要只询问您的经纪人您是否符合“五巨头”的条件，而是要查看范围广泛的不合格贷款贷款产品在那里 你可能会惊喜 干杯克里斯汀 哦，现在我有这么多品牌钢笔、咖啡杯、文件夹、压力球和鼠标垫，嘿嘿嘿
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Geoffw的问题是不是不能证明他的收入，而是因为没有足够的时间为主流贷方提供稳定的收入。如今，大多数自雇人士可以相对容易地出示收入证明，因为他们的记录会不断被更新迄今为止 似乎低 doc 贷方已将风险转移给抵押贷款保险公司，可以说贷方正在逃避责任 想知道抵押贷款保险公司何时会资助一些贷方认为低 doc 贷方疏忽没有证明的案件收入和确保借款人的贷款负担能力
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实际上，jrc，这不是它的工作方式 Lender's Mortgage Insurance 是一种专业的保险形式 例如，Landlord's I保险，假设您的租户有一个聚会，他们的一位访客滑倒在溢出的饮料上并打破了窗户租户的超额费用由您决定 贷款人抵押保险与建筑商保修保险更相似 例如，假设您从一个家庭购买房屋，该家庭从建筑商那里购买房屋作为“房屋和土地”套餐 完成后项目建筑商结束了公司，并与一家新公司一起进行下一个项目 房子有物质损坏的迹象，假设地基似乎已经失效，并且外部砖墙开始出现裂缝 你找不到建设者，因此您要求保修保险 保修保险为修复地基提供资金和墙，您支付保险副本中所写的超额部分，该保险副本构成您购买房屋时的卖方披露声明的一部分，并且保修保险公司找到建筑商并向他索回费用，她可以，所以贷款人的抵押保险是一个两步过程 贷方评估贷款申请，如果它符合他们的标准 - 无论可能是什么标准 - 然后他们将其提交给 LMI 信用评估团队 他们自己决定是否接受交易 他们通常会反击报价，例如降低 LVR、减少贷款金额等，然后他们向客户提出有关风险状态以及他们将收取的风险溢价金额的报价。这种一次性溢价随后涵盖了贷款期限内的贷款。贷款，例如 30 年 因此，买方违约可能会在 5 年之后在适当的时候 - 请记住，抵押贷款的止赎“适当的过程”可能需要一年或更长时间 - 财产被没收、出售和设置导致物业出售的价格，加上不断累积的罚款利息，销售成本等可能少于贷方的贷款余额抵押贷款保险公司然后向贷方支付差额多少差额 500 美元，5,000 美元，无论如何，但不太可能是原始贷款的全部成本抵押贷款保险公司然后“起诉”借款人他们必须支付给贷方的金额 在这种情况下，我使用“起诉”这个词意思是对承担责任的借款人提起合法诉讼 主要是，买方借款人 提供的贷款担保是财产，贷款由注册抵押担保 借款人对贷款合同负责，抵押保险人对借款人 jrc 进行补救，如果您有片刻认为贷方抵押贷款保险公司是树林中的宝贝，我在这里邀请您重新思考所有贷款，无论是受监管的、不受监管的、合规的、低 d在向申请人提供贷款之前，oc 或其他任何事情必须经过许多柜台最终，申请人要为他们的行为负责 我们非常感谢抵押贷款保险公司没有他们，如果没有非常严格的储蓄标准，就没有机会借贷超过 80％的 LVR >评论
嗨，克里斯汀 125 % 在我看来与 LMI 供应商一致，想象一下第一次购房者节省 20 % 的押金会低得多 ta rolf
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Low Docs 是一个以很小的利率溢价获得融资的好方法 去年我的销售额为 6 万美元，佣金为 2.5 万美元 结果普通贷款人做到了不想借给我，因为我的收入是“不放心”，所以我很高兴满足于低文件 正如之前的帖子所提到的，现在的工作市场是多种多样的，人们换工作，女人有孩子，灵活的工作时间，兼职，合同和临时工作 贷款人期望大多数人有全职工作时间和固定收入模式是幼稚的。Low Doc 也很棒，因为它减少了文书工作
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认为这可能会增加对 Low Doc 贷款的另一个见解 http: melonmailmeloncomauvemailview_emailphpid29867amp;u2949
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嗡嗡声，那个链接很棒 Esp喜欢他的解决方案 A86
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是的，但是如果人们也不在纳税申报单上撒谎，那么税务人员会更快乐ATO 正在使用贷款声明作为一种简单的手段来发现你的谎言 使用上述解决方法可以解决这个问题，但它仍然不会阻止他们针对低 docno doc 借款人进行审计 这是寻找候选人的沃土所得税申报表ns 不可能支持取出的借款金额 一种蜜罐
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OSienna，ATO 自然不希望人们在纳税申报表上撒谎，我个人不喜欢我喜欢他的解决方案虽然，正如我从个人服务能力的角度来看的那样 A86
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上面建议的问题是，如果它是消费贷款，你不能签约消费信贷代码，你什么都没有签署可以使您远离或超出代码提供的保护 这是低文件贷款的最大危险所在 许多贷方要求借款人签署一份声明，声明该贷款用于“投资”或“商业用途”，他们认为他们已将贷款移到代码之外但是，如果借款人遇到麻烦并上法庭，借款人只需要说“这是购买 PPOR 的贷款”并且经纪人告诉我签署声明“接下来贷款又回到了代码之下，LMI 提供者可以（正确地）说原始协议是欺诈性的，他们不会因任何索赔而陷入困境
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