澳洲澳洲房产 英国房产：还记得谁告诉你的吗？悉尼

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2005 年 1 月 3 日至 2005 年 1 月 3 日星期一 11:20 英国住房：记住谁告诉过你的 早在去年 4 月，我在本专栏中的前任就警告英国房地产投资者要迅速撤离 这位有先见之明的评论员吸引了许多来自那些认为他们更清楚现在英国房价已经连续几个月下跌，而今年买的人损失惨重-------------------------- -------------------------------------------------- ---- 但是还有更糟的事情你真正要做的就是看看英国的租金收益率现在低于 5%，在某些极端情况下甚至在住房高峰期跌至 2%泡沫 这太低了，不值得拥有、维护和出租房产——除非你认为资本增长是不可避免的 你还只需要看看人们在英国要求鞋盒大小的住宿的疯狂价格杰出的室内设计师正在努力寻找足够的东西为居民提供喘息的空间 不，在经历了 10 年的价格上涨之后，英国房地产市场的“修正”大约需要四到五年的时间，这意味着它必须是一个大的，可能是有记录以来最大的一次。至少要回到 1990 年代初，价格回落 40-50% 有可能 不会一下子发生 从 1991 年到 1993 年，英国房价在利率飙升的压力下无情地下跌，预期的反弹从未出现发生了——直到 1996 年所以上涨的东西需要很长时间才能回落 利率没有 1990 年代那么高的事实没有任何区别，因为实际房价比当时高得多 现在我们面对一个与现实达成协议的市场，这将导致恐慌 12 月份抵押贷款申请下降 41% 意味着什么 想象一下客户下降 41% 对任何市场的影响 抵押贷款需求的崩溃可以意思是房价只有一件事 它是自我实现的 一旦客户认为价格正在下跌，他们就会等到它下跌，然后可能决定等待进一步下跌 如果你仍然拥有英国房产，你会怎么做？可以选择渡过这个周期，享受房屋销售暴跌将产生的租金上涨，或者您可以决定削减并运行，也许将您的房屋投入拍卖物业是一项长期投资——有些会说长期投资的定义是错误的——因此，如果您有能力度过难关，并且等到房地产周期再次来临，那么渡过难关的选择可能会很有吸引力。但是，如果您的财务状况已经捉襟见肘，现在可能比在做同样的事情之前再苦苦挣扎一两年更便宜。危险在于，到目前为止，我们所看到的只是冰山一角。主要资产类别的泡沫破裂ss 这不是你想被卷入的事情 记住 2000 年的纳斯达克崩盘和互联网股票的巨额亏损 所以英国购房者需要对前景进行冷静的评估，他们陷入了你的集体幻觉尽管 1990 年代初期经历了非常清晰和痛苦的经历，但仍不能松懈购买实体店，我们再次看到了投资狂热中人群的疯狂——并注意英国政府在提前大选之前削减和运行人们完全意识到发生了什么 http://wwwameinfocomnewsDetailed51523html
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12月抵押贷款申请减少41%！！！我的上帝！这是一个了不起的统计数据负扣税有什么关系！！如果你是一个买入并持有的投资者，假设租金没有减少并且利率没有飙升，那么房地产价格可能会减半，而且不会对你的现金流造成任何影响
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假设付钱不会很好每个月从你的口袋里掏出比你买它时价值一半的资产现在这就是我所说的智能投资如果你出于任何可能出现的原因需要出售一两处房产，比如无法跟上负扣税支付或利率上升，你走了我知道从长远来看它会回来，但与此同时有什么乐趣
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但负扣税并不意味着你必须付钱每个月从你的口袋里掏出来！！我有一些负扣税的房产，租金收入加上税收优惠减少了利息支出和其他零碎的东西，它们实际上是现金流的正向！他们实际上每个月都让我赚钱 如果房地产价格下跌一半，你处于同样的情况，如果你是正或负的，你的基础资产价值下降了如果你在任何一种情况下都必须出售，那可能会受到伤害
评论< BR>好的，我们不要分心，对此要迂腐 负扣税的定义通常意味着您在房产上支付的费用超过了您收到的租金 我不喜欢进入房产投资的细枝末节 您所指的现金流类型当您处于高税级时，这依赖于非现金扣除集，如果不是这种情况，那就忘了它。事实是，如果您正在支付钱并且您无法跟上付款并且需要出售您有麻烦如果您的pos 每月的收益略高于 20 美分，您大部分时间都不会遇到任何可能发生的情况ld 支付保证金借贷成本，知道最终长期股价会上涨 如果收益率是 2%，那么您购买的是市值增长，然后您确实关心股价在做什么以及股价是否减半那么你会担心它的投资 101
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QUOTE：我不喜欢进入房地产投资的细枝末节，恐怕这都是它的一部分！而且它不是分裂的头发我有负和正的资产负债他们都是正现金流我的租金在过去的 12 个月里增长得很好，所以现在一切都更是如此！但是，当然，如果您负重负，并且每个月要花费可观的金额来支持价值下降的房产，那么您当然是对的，并且您必须出售如果您不需要出售并长期坚持下去期限，与股票一样，您将获得回报 我经历了股票市场“修正”，保留了大部分，现在它们的价值比我为它们支付的价格高出很多 与房地产没有什么不同
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英国房地产90年代初的危机是两件事的结果——利率飙升过快和房价暴跌这意味着许多曾经是CF+的投资者变成了CF-，同时他们的房子也出现了负资产 那是一场真正的房市崩盘只有白痴会说它不会再发生或不会在这里发生但想一想 - 用巨额抵押贷款购买的购房者和借款到极限的首次购房者只需要从根本上提高一点利息影响购买放缓经济的决定 所以我认为它不会很快发生在我认为的市场高峰期出售（2003 年中后期） 哎呀
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实际上英国的出租物业“买来出租”;市场有一些新消息可能会导致它至少在短期内再次上涨——政府刚刚宣布从 2006 年 4 月开始的新税收优惠，这意味着一个人将能够使用个人购买出租物业甚至是 PPOR养老金，因此获得税收减免（如果 PPOR，您必须自己向您的养老基金支付租金） 养老基金将必须支付印花税，但不会有 CGT 和利润税（上限为到基金中的 1500 万英镑）被称为对高收入者的巨额税收减免，而不是人们对工党政府的期望 我将在来年更详细地研究它 此外，没有那么多人负在这里，因为很难为自己做好准备 至少不是正式的，因为您需要 20% 的押金和租金收入来支付您的付款才能获得购买出租抵押贷款，潜在的租金通常由代理我认为人们已经解决了这个问题y 谎报他们的收入并使用管理代理提供他们的租金评估 谁谎报潜在的租金收入 这些是一些可能遭受损失的人 就我个人而言，发生经常谈论的崩溃符合我的利益（我希望），但我看不到它发生在我目前租的村子里的房子（人口 2500）仍然以要价出售，甚至不必为 Harpic 做广告
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我梦想着英国的房地产崩盘 - 后悔卖了我在 2000 年的公寓，我希望它回来！前面关于 CF+ 与 CF- 的观点我也很困惑，为什么拥有 CF+ 财产的人对崩盘如此免疫 忽略资产的暴跌价值并专注于现金流并说一切都好是疯狂
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我认为 +ve geared、-ve geared 和 CF+ 和 CF- 之间存在混淆t)，那么你仍然可以 CF+ 和 -ve 齿轮 不论你是非常高的 CF+ 还是 CF- 资产价值暴跌，这里我们关注的是财产，当然是一个问题 但除非你是投机者，谨慎的房地产投资者着眼于大局和长期利益，如果明智地选择房地产，并且正如过去的历史所表明的那样，随着时间的推移将提供良好的回报
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我同意你的看法无论您的看法如何，您拥有的财产都会让您赔钱

我将这个类比称为“破产 101”的主要主题；只要您的收益率高于您的利息成本，以保证金购买股票并且不关心价格变动
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我并不是说忽略资产的暴跌价值，但我们的想法是不必出售在那些时候，如果一个人 - 无论出于何种原因 - 无法通过 neg gearing 支付利息，他们将不得不以极低的价格出售其资产并且让支付利息的租金一直在朝着那个糟糕的经济时代和房地产周期是不可避免的，我知道我宁愿在这些时期成为负利率的现金流
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你只会在你卖掉的时候赔钱- 根据选择或情况
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我不同意停业，但不要对此感到愚蠢），您实际上可以以较低的价格购买更多股票以提高您的百分比收益率，因为您知道股票最终会上涨，除非该公司当然处于终端衰退中，但您不会首先购买该公司的股票，如果他们可能不会支付股息他们处于那个位置 当股价确实回升时，您可以预期平均股价的 8%-12% 水平的高收益 这是唯一一次“平均下调”您的价格是可以接受的这个策略
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类比不好所以大概负利率的房地产投资者可以使用同样的低LVR策略，并且完全可以避免经济环境的任何变化你能告诉我一位在股票上购买股票的知名投资者吗当股价下跌时，保证金平均下降，或者谁提倡这种策略（除了你自己）
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如果房地产投资者使用低LVR策略，他不会否定杠杆，那s 如果我理解正确 谁对“知名”投资者说了些什么 我说的是成功的投资者，我知道有一些人使用过它，因为它是一种有效的策略 该策略用于收益而非增长策略 但是所有收益策略（包括 pos geared 资产）最终确实会增长 谁提倡它 我认识的一位非常知名的人是 Actvest 的 Alan Hull，他提倡将其用于资产类别股票而不是交易投资股票 关键是您购买资产是为了收益或收入并且并不真正关心股价，只有当有机会以较低的价格购买更多以增加最终收益时
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房地产投资者可能会因 LVR 较低（例如 66%）而受到负面影响，认为低收益的 resi 财产 这是你在财产和股票之间的类比，不是我的 你是否使用了 666% 的股票杠杆（23 股）的例子 我的保证金贷方给出的最多是 70%，而且只是在较小的范围内股票帽子几乎没有给你太多的平均下跌空间，如果他们在玩完全不同的 LVR，将房地产投资者与股票投资者进行比较是否有意义你能告诉我艾伦赫尔在哪里购买股票时主张平均下跌利润！我知道他交易的是长期趋势，并且会想象他有非常严格的止损规则，尽管我没有读过他的任何书“以保证金购买股票，因为它们是“坚实的蓝筹股”；为了收益而不关心价格，然后在价格下跌时购买更多是一个非常有趣的策略，如果艾伦·赫尔（Alan Hull）提倡这样的事情，我感到很惊讶
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至于与 LVR 的负相关66％是可能的，一切皆有可能，但让我们留在明智的投资领域如您所知，将高额存款（33％）用于房地产购买的原因是为了降低还款额，至少是中性的，并希望积极的 任何在投入 13 次低收益（高价）房产成本后否定齿轮的人都不会被称为明智的投资者恕我直言，并且可能有更多的钱而不是理智 你听起来很惊讶像 Alan Hull 这样受人尊敬的投资者确实提倡那个策略，你被证明是错误的 他确实提倡它，只是因为你没有听说过这个策略并不意味着它不存在或不好 看看他在第 3637 页周围的课程笔记我认为他们可以从他的网页 http:wwwalanhullcomdownloaddownloadhtml 哇我同意当股价减半时，您会担心但请记住，您正在为长期投资而我添加的粗体文本因此大概您必须非常确定资产最终会变好我接受它
评论< BR>更多负扣税只是您的减税额大于租金的情况，正如 Fester 指出的那样，如果您的租金和退税额大于贷款支付和租金费用，这可能会导致 +ve 现金流处于高税率只是等式的一个组成部分（不是唯一组成部分），高租金、非现金扣除或低成本可能导致 +ve 现金流（请参阅：在不断变化的时代建立财富 - 所以mers, pg: 180) 我不同意 发表在下面
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我不同意（再次）这将排除任何人在黄金海岸的海滨或海滩上以 66%（500k-18mill）的价格购买住宅物业作为明智的投资者，因为他们将得到的租金仍然是-ve geared 我仍然无法找到Alan Hull 在哪里提倡平均下降保证金 他确实提倡严格的止损（第21页），这只是一个关键的想法，所以你一直非常关心股价走势在你提到的页面（36-37）上，他提到了 CBA，以及你如何不关心 5% 的修正，在 650 美元买入并跟随他们到 30 美元我可以充分理解这个“平均下降”；是当股价从您的起点向南移动时使用的术语如果有人主张“平均下降”；在保证金上，我仍然希望看到它 Alan 提到需要“重新平衡”；你的投资组合一年几次，这大概会让你在他的 CBA 示例中处于平均水平无论是你口袋里的现金还是股票或“账面利润”；持有您的资产以期从任何挫折中恢复的想法并不意味着您没有赔钱
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