澳洲澳大利亚房地产从 1 个 IP 跃升至 4 个悉尼

在澳大利亚地产投资



首先，我想说自从我们开始研究房地产以来的过去四个月左右，我发现这个论坛有多大帮助我看到了一些非常有用的答案，阅读了一些非常发人深省的帖子，并看到错误的假设被完全扼杀所以这是我的两难境地或其他任何事情 - 随意杀戮！四年前，我们节俭并存钱购买我们的 PPOR，然后我们生了一个孩子，并没有支付超过最低抵押贷款，但在那段时间奥克兰房地产繁荣，我们的房子升值了 60,000 美元（截至 2004 年 7 月的估值) 今年年初，一位同事给了我丈夫一堆书（巴比伦首富和两位扬·萨默斯），这让我们开始思考房地产投资，我们决定把它作为我们的“东西”两个月前我们购买了我们的第一个 IP，非常满意和高兴现在我又开始感到痒了（没有人告诉我这会上瘾），所以咨询了我们友好的抵押贷款经纪人（我的阿姨），看看有没有办法我们可以在圣诞节前挤进另一笔购买，而不是像我们最初计划的那样等到明年 7 月。可以转fr在我们的 PPOR 中的股权）数据如下： PPOR - 价值 207,000 美元；目前欠款 129,000 美元； Pamp;I 每月 626 美元的抵押贷款（745% 固定为 2 年） IP - 价值 193,000 美元；目前欠款 201,000 美元； IO 每月 1246 美元的抵押贷款（745% 固定为 2 年）收入：96,000 美元（不包括租金）；再加上在接下来六年多的时间里每年兑现股票期权时获得的每年 15-2 万美元的净额费用：每年 42,000 美元的生活费#8203;现在，这是我们令人愉快的困境——我们是否会陷入债务并获得另外三个 IP圣诞节前 我们的债务没有问题 我可以在晚上很高兴地睡觉，欠了 40 万美元，所以我想再有 60 万美元就可以了 此外，在我们周围的郊区找到现金流积极的房产（许多已经出租）也没有问题 我圈了六个昨晚在当地报纸上，所有租户显然都想继续呆下去在休息室等建立了一个 P 实验室，所以市场上到处都是多汁的出租我想关键问题是：我们是否被冲昏了头脑并且行动太快了我认为答案在于我们只会购买e 现金流 + ve 房产，我们住在租金高的地区，我们更喜欢已经出租的有大家庭的房产，我们正在寻找 4 间以上的卧室，我们住在新西兰最大的城市，房产不太可能在我们的价格范围内，价值会下降，我们有足够的现金流来支付空置房产的付款（在短时间内）另外，我们正在考虑资本收益对五个房产的复合效应，而不仅仅是两个这将使我们走得更远更快，明年我们将能够购买更多房产 但我们不知道我们不知道什么 是否有任何我们应该知道的粗心大意的陷阱 我们是否遗漏了一些明显的东西 有什么我们应该重新考虑或查看我真的很感激这个庄严的投资者团体的集体智慧和经验所带来的好处，尤其是像布伦达这样的人，他们在短时间内开始起步并建立了庞大的投资组合非常感谢，凯西
评论< BR>如果你对它感到满意，那就去吧 Oz 的许多人都在停下来，因为资本收益和现金流更难找到不过你不是在交叉核对
评论
同意 Geoffw 的观点，如果你觉得舒服就去吧！肯定越来越难在 Oz 找到 + cashlow IP's 我相信他们在那里只是没有那么多澳大利亚牧群无疑会搬到新西兰
评论
他们中的许多人已经拥有了一些史蒂夫麦克奈特的人（“一年内购置 1,000,000 美元的房产”）在新西兰购买；悉尼周日报纸上仍有整版广告为奥克兰的楼花公寓做广告
评论
对不起，我完全无知 - 什么是交叉抵押以及为什么不好 凯西
评论
已经有点 - 搜索抵押或 xcoll 会显示更多 简而言之，银行会尝试将您的贷款捆绑在一起所以，例如，如果您有房子，并且正在使用房子中的安全性购买IP，他们会想要房子的第二次抵押当你获得贷款时这不是问题 - 当你想要扩展超过银行的限制时问题就会出现 - 它变得非常很难原始股本而不撤回财产 这变得耗时，并且可能意味着失去机会（我现在正在经历这个过程） 你的房子是知识产权的抵押品，因此术语更好的方法是根据未使用的股本获得现金贷款在房子里（比如信用额度），然后用这笔现金作为 IP 的押金 当您想要另一个 IP 时，这会变得更容易 您甚至可能希望从另一家银行为 IP 贷款 - 预借现金使其成为可能很容易做到这一点
评论
啊！这是有道理的——我敢打赌，这条小建议可能会为我们节省成千上万的机会和挫败感！谢谢！
评论
我可能理解的很慢，但在我看来，如果现有 IP 受到 PPOR 的保护，那么该职位将类似于： PPOR 价值 $207,000 IP 价值 $193,000 总计 $400,000 现有借款PPOR $129,000 IP $201,000 总计 $330,000 现有贷款所需资产 $33,000 $363,000 可用资产 $37,000
评论
你好 Kathie, 很高兴在这里看到另一个新西兰人，即使你是雅法人 有几件事要考虑 - 你所有的借款都在2 年固定期——这让你暴露于当时可能的利率 而是考虑拥有一系列固定期——在不同时间到期——这样你就可以分散风险——基兰·特拉斯（Kieran Trass）经常谈到这个概念——但他有没有为概念放大器申请专利；您的抵押贷款经纪人应该向您指出这一点-查看 wwwhpcconz-那里有很多免费信息您的目标是现金流为正的房产，因此您可以免受即将到来的“房产崩盘”的影响。 - 我同意在 Wgtn 中看起来也不太可能！但是租金需求呢？您会接触到这一点-与您所在地区的一些物业经理交谈，不仅是租金范围，还有可出租性-床位，车库等方面的需求在哪里 查看您所在物业的租赁历史考虑 - 不仅仅是他目前的租金，还有多少空置 - 而不仅仅是过去 12 个月 - 什么时候可以租 允许维护预算 - 特别是如果您正在寻找较旧的木屋 - 我们个人不会触及 1940 年之前 - 也是很难 - 但我们面临 DIY 挑战！我现在发现每年 5,000 美元的维护费用比我过去预算的 1,000 美元要现实得多——不是每年都有——但如果你不准备将房产维护到一个好的标准——你真的不能抱怨租户的标准吗？至于你是否加入 - 你的数据是否将利率提高到 10% 加上 6 周的空置率并减少 30 美元/周的租金 - 你能在那种情况下携带它 - 你还能晚上睡觉吗？ PM - 即使您目前没有使用 PM - 您可能会对租户感到厌烦或想要度假看起来有点摇摇欲坠，所以停了下来-不过现在工作已经整理好了，随着估值的增加-开始重新审视-至少我的伴侣没有抱怨我只是在商店里买东西-他对我买更多的房子太紧张了帮助他的母亲出售和缩小规模e 她的家 - 但不一样 - 似乎无药可救
评论
PPOR 贷款是 5% 的押金，我不知道 IP1 需要多少押金，因为我们用我们在PPOR 没有实际转移任何资金（交叉抵押） - 我怀疑 10% 我已经和我的抵押贷款经纪人谈过了，她坚持她的原始数据，所以在我们走得更远之前，我必须和她坐下来思考一下我们在两个月前购买了我们的第一个 IP，我发现我们在这个过程中犯了很多错误——不过没有什么致命的！我感到非常尴尬，但作为辩护，我们对我们的第一个 IP 的兴奋有点忘乎所以，并保证不再这样做！这是一个相当陡峭的学习曲线，所以我非常感谢所有输入、其他观点、建议和经验丰富的集体智慧！顺便说一句，我们今天提供了一个报价 真有趣！绝对会上瘾！
评论
顶级作品，很有趣！交叉抵押的真正危险在于，一家银行将您贷款的所有钥匙都保存在一份文件中。然后，如果他们感到紧张，或者改变了他们的指导方针，他们只能说——不再为您提供贷款，也没有其他银行会碰您，因为第一家银行对你所有的财产都有第一抵押贷款你提到过瘾——如果银行开冷火鸡，直到他们，而不是你，舒服了 问你的阿姨调查一下 - 如果你停在一个交叉抵押品上很好，但知道你知道你不想在您拥有 4 或 5 股后，再拥有 9 股的股权，而银行想要阻止您或收取数万美元以放松身心 与 rolf Latham 交谈并查看金融论坛，然后再做出您最满意的决定并留下勇敢的！鲍勃
评论
嗯，你知道，我就是喜欢争论，我真的觉得哇！不要交叉抵押，耶哈！可以抛出一个烟幕来证明这种策略有多大帮助到目前为止，根据我的经验，银行和其他贷方并不像流行的观点那样大惊小怪地将证券联系在一起，除非我最近刚刚写了一笔交易有一个很好的理由对于一个银行存款不足 5 美元但在投资物业中拥有合理数量的股权的小伙子，并且由于大量的摇晃和气喘吁吁的结果（只是不要让我开始了解证券的特殊性质财产或缺乏可用信息或这笔交易的繁文缛节数量）我们最终得到了一个很好的贷款安排，与一个贷方的两笔单独的贷款，并且因为这两笔贷款都与他们一起，贷方的抵押贷款保险很重要因为这两种证券的 LVR 都降低了，而不是交易开始时的 LVR 为 95%，而交易开始时的 LVR 为 70%，我们从交易中挤出了最大借贷能力，只有 803% L VR 值得记住的是，我们投资是为了赚钱 这通常需要将借款与证券（房地产和非房地产证券）挂钩 借款需要偿还债务并以一种或另一种方式偿还本金 如果我们停止偿还债务债务，在适当的时候，贷方可以来取走证券 如果需要，他们可以取走您的所有资产，而不仅仅是他们持有的注册证券 您是否在任何特定贷方处有超过一笔贷款，违约不管你的贷款文件有没有说，一笔贷款都是对所有贷款的违约实际上，即使你欠理事会的利率钱，从技术上讲，一项债务的违约就是所有债务的违约——得到一张未清的停车罚单理论上，如果一个的贷方听说他们可以收回您的贷款 所以我用这个“崇高到荒谬”的例子来简单地指出每种情况都是不同的，每个借款人和每个贷方每笔交易我都有三个地方与一个贷方真正交叉抵押，我觉得很好贷款，我很高兴他们按自然条款行事。同样值得记住的是，不同类型的贷款都有贷款上限，而且真的有人的整个计划、他们的意图和他们的个性都必须考虑在内，这就是凯西的阿姨似乎在做凯西，现在你知道你可以买，并不意味着你应该买没有急于在你设置新贷款之前尽可能多地了解投资野兽的性质不要撤消任何事情没有充分的理由 是的，无论如何，买四六个，或者不管多少，但是在这种或任何其他类型的投资中获得适度成功的关键是你如何使用这笔钱，而不仅仅是一开始就拿到钱这一切都非常有趣，而且听起来你住在一个收集一些奖杯的好地方 好好计划这些下一次购买，你将有充分的理由对自己感到满意，甚至，我敢说，一点点沾沾自喜！祝你好运 Kristine
评论
我同意这会非常有帮助 如果没有 x-coll 我不会有我的污点 但是成本是在轨道进一步分离的困难中，当属性增长时银行不让您为下一个财产提供贷款，通常是出于可服务性问题，使用该财产作为担保的唯一方法是将财产交给另一家贷方，另一家具有不同可服务性标准的银行花费了 12 多个月对我来说释放股权 这是一个需要谨慎使用的工具 - 并且可能只有在没有其他替代品的情况下才可用
评论
交叉整理 希望这有帮助coll）在我的银行说我买不起更多房产后增加资金的可用性感谢 Rolf 我现在有 2 个 LOC（1 个个人，1 个 inverstment）并且所有 3 个房产都是独立的（有效的 5 个贷款）现在也可以获得很多希望我有更多的钱当我开始 12 个月时就知道这一点s ago 现在，如果我能将这些财产转移到我的新混合信托中（感谢 Dale）而无需付出高昂的代价，我对这一切都是新手，但我最近的学习是建立一个信托和公司 使用 LOC 为存款提供资金 找一个好的抵押贷款经纪人加油 祝你好运
评论
我和克里斯汀在这个问题上 使用几家不同的银行可能会很有用，但不必痴迷于每笔贷款都有不同的贷方，这只会增加您可能的管理负担不需要我选择拥有最适合我需要的贷款产品的银行（在 Rolf L 的帮助下） 如果银行不给我最好的估值，我会换行 我的 22 c N
评论
好建议从所有 - 谢谢！好消息是我们周六又买了两个IP，都是正现金流！奈杰尔Kristine 重新使用不同的银行 我刚刚发现我们目前所在的银行将为投资贷款提供高达 95% 的资金，因此我倾向于在分散到另一家银行之前尽可能多地与他们合作 Kristine 我们找到了一个很棒的律师（实际上是通过教堂认识的），她和她的丈夫一起拥有大量的房地产投资组合，包括住宅和商业 她正在做我们的转让，并决定我们需要一点指导 我们明天要和她共进午餐以获得更多有关正确设置的建议等 老板已发出停止令，直到 2 月之后任何新购买我们有至少一个的押金，但希望有一个安静的圣诞节，而不用担心运输，建筑检查，寻找租户等等 所以在夏天，我们将在我们的地方安装一个新浴室，并做一些其他的美容工作，然后在二月份为每个房产获得新的估值，然后解放军在三个月内我们的下一组购买 0 到 3 可能不是一个记录，但我们对自己感到有点高兴 - 正如克里斯汀所说，即使是一点点沾沾自喜，因为他们承担了自己的成本！而且我们现在拥有的财产比我的直系亲属和我丈夫的直系亲属加起来还要多（7户）嘻嘻嘻！！！
澳洲中文论坛热点