澳洲澳洲房产 Somersof 策略有缺陷？悉尼

在澳大利亚地产投资



请帮助一个困惑的崇拜者我昨天浏览了一个关于如何管理 IP 支付的线程（不记得如何发布链接），这让我开始考虑成本无论如何我的看法是，除了复杂的策略，使用“somers”;类型方法，即中等租金的中等房产需要花钱持有我们可以讨论成​​本的范围，但本质上，如果持有房产需要花钱，我们如何才能实现财务自由，除非它通过现金流为正的房产，这似乎很少见，并且不符合我对如何做事的理解所以回到 Somers 方法，刚刚参加了最新的布里斯班研讨会，我认为这些场景可能会有所帮助 平均投资者工资 55kamp; 45K，房产是 340K，租金 295wk 很多关于增长，成本等的数字，但所有的标准底线 117wk 持有成本跳到退休目标设定位，目标是 7 个房产在 20 年内实现 1ook 收入 这是如何实现现金流的部分显示了多年来不断增长的正现金流当详细信息显示每处房产 117 周的持有成本时，这怎么可能，这可能只会变得更糟，因为只有这么多的应税收入可以抵消提前感谢任何回复 Janfan
评论
从长远来看，租金上涨，而贷款本金因通货膨胀而被实际侵蚀如果你选择合适的房产，它的价值会因需求增加而上升，而贷款实际减少如果你可以在周期的正确时间购买体面的房产 你可以确信它的价值在 10 年内翻倍，租金应该随着房产价值的上升而上升n（比如最初是 100%）现在只有房产价值的 50% 再保留 10 年，贷款金额只有 25% 如果 10 年后没有积极调整，那么你做错了我不知道不要以为简的策略是一个快速致富的计划，更像是一个缓慢但肯定的致富安迪
评论
安德鲁，感谢您的回复“选择合适的财产”； ，这不是说 Jan 的系统使用了大约 5% 的收益率，这在 15 年内不是 +ve 并且肯定与研讨会上使用的示例不匹配，并且肯定会妨碍投资组合构建我使用了研讨会示例因为我认为它们与我自己的地区和情况相关 在 Jans 的书籍（旧数据）中，她使用了示例房产 140k 购买和 180Kwk 租金，这几乎是正现金流，但这意味着我们需要至少 7% 的收益率或总体规划行不通 对于更有经验的熟练投资者来说，这可能是可以实现的，但在研讨会上或我去过的任何其他人都没有提到使用 5% 的数字作为可行且容易实现的 Janfan
评论
大家好, Janfan, 虽然我没有参加过 Somers 研讨会，但我从书本上的理解是，配方中的一个重要成分是不断降低债务水平 在 Building Wealth 中，Jan 使用了一对夫妇还清了他们的债务的例子先PPOR，然后继续投入相同的金额（根据通货膨胀进行调整），同时继续沿着 IP 路径我无法引用确切的数字或页码，因为有人借了我的副本使用偿还贷款的概念（甚至使用抵消账户存更多的存款），加上通货膨胀对租金和投入金额的影响，加上上限增长，那么这个方法在过去 30 多年里一直有效 当然不能保证相同的公式在未来30年，当然条件会有所不同，但我看不到更好或更安全的投资理念。财产”从您的问题看来，似乎不完全推荐 祝您好运 LL
评论
BillL 感谢您的回复PIA 软件也许我应该回答这些问题 - 或者也许没有提到参加减债的人 IO 仅使用贷款来最大限度地降低持有成本 所有资金都旨在获得更多财产 使用研讨会数据，正如我之前指出的 2 处房产持有前 5 年 810 个月的成本下降到 410 个月 研讨会显示从第一年开始节省现金，如果我是对的，这是不正确的，这是相当昂贵的，绝对不是每个人的一杯茶，除非达到更高的租金，但未指明或强调我正在喋喋不休，因为你知道，从我在 OTPnew v 建立的上一篇文章中我知道我正在努力寻找自己的方式，并且我正在努力关注更大的图景我没有看到那种出租重新变成这样我曾希望在新的东西中，美元差距似乎很典型，即购买 330k 租金 280-300wk 或 400k 租金 350wk 所以这是否意味着我必须放眼更远的地方 寻求更好的回报还是证明价格太贵 Janfan
评论
Landlubber, 一些研讨会物有所值，您可能需要在发帖时多提点意见 碰巧我刚刚拿起了一份更多财富的副本，快速翻页表示之前的更新版本书籍 虽然我注意到这些数字是基于 200 周租金的 160K 房产请注意研讨会是最近的，并且使用 340k 道具，租金为 290 周恕我直言，这与布里斯班的中位数数字一致，似乎与我想说的保持一致收益率为 5% 的中等房产成本太贵了 找到优于 5% 的收益率需要技巧和经验 Janfan
评论
嗨 Jan Fan，我完全同意你的观察 有些研讨会很有价值，他们可以提供积极的“颠簸”是的，Jan 的“更多财富”；是早期书籍的翻版，但仍然是非常好的信息来源或“高产”；正如您从这个论坛中所充分了解的那样，两者兼而有之是非常罕见的（两年前伊普斯维奇做到了）它通常出现在较小的口袋和区域中心，但您必须“挖掘”；恕我直言 Peace LL
评论
G'day Janfan，我怀疑研讨会只是简单地更新以适应我“开始”的日期。使用 IP 的回报率不难找到 6 - 8%（例如 2000 年，价格 140k，租金 $200 pw） 现在，同样的房产估计价值 $250k，租金仍然只有 $220 pw 因此，由于价格已经飙升，收益率从 74% 下降到 46% ！！！ （请记住最近的一项民意调查，询问“我们今天会购买相同的房产吗”）在我的情况下，答案在所有情况下都是不！现在，这可能只是肯定了您对“物业价值过高”的评论吗？而且，我不得不说，如果你想要 7% 的收益率，你可能不得不继续寻找！！！ Jan 在她的研讨会上还说，收益率和增长之间存在反比关系，即随着资本增长开始，收益率开始下降（这两者步调一致，无法分开）无论如何，回到你的主要问题 在我的记忆中，Jan 主张在你有能力持有的时候购买房产，我猜你可能会在“低收益高增长”的情况下购买更少的房产。倍，多在“高产低增长”；次（IP 的平均美元成本） 当接近退休时，Jan 建议出售一些，利用获得的增长来偿还剩余 IP 的未偿抵押贷款（如果长期持有，肯定是“可行的”）然后将您剩余的 IP 转换为“严重 +ve 现金流”；为您的退休提供资金 那是我记得的，Janfan 对于 +ve 与 -ve 的讨论，使用搜索（我敢肯定我们以前就是这样 - 一次或两次）问候，
评论
Landlubber 似乎我们普遍同意 Les，感谢耐心的回复 我想我对持有成本有点惊讶（并且有点恼火的是研讨会的数据 1）不准确 2）更重要的是没有强调我们谈到的风险) 我想大多数人会说这就是艰难的生活——它并不像看起来或看起来那么容易幸运的是，我有足够的现金流来资助一些 IP，即使还没有很好地掌握基础知识但与我的阅读我试图关注更大的图景，因此我可以 1) 接受中值类型方法的大量持有成本 2) 继续寻找更好的回报，尽管我觉得这会让我完全退出市场 3) 看看reno path - 虽然我认为这不适合我目前的个性或生活方式t 4) 继续学习，但要摆脱“gunna”；我目前处于Janfan的阶段
评论
嗨janfan，刚开始时我购买了PIA软件，每次看到我感兴趣的资产时，我都会输入我在12个月前购买的IP的数字并且刚刚收到我的纳税申报表并且必须说该软件非常准确我强烈推荐 PIA，如果没有它我不会购买我必须同意 Les 我今天不会购买 IP，我在 12 个月前做了，因为现在回报不存在，因为它在 12 个月前制作了很棒的 CG，购买 165k，租金回报今天 $200wk - 250k，租金回报 $220wk 这些回报还不错，但在我的情况下，我不喜欢太多由于我目前现金流有限，我仍在寻找更多的 IP，但目前我找不到好的回报，所以我会坐到我找到合适的房产欢呼，
评论
干得好Janfan，听起来你正在做很多新手投资者没有做的事情-你正在做你的总和它消除了游戏中的所有情绪如前所述租金确实会增加，但我认为最好的办法是在您有能力购买的情况下购买能够补充您收入的房产，即（A）如果您处于高税率范围内，您可能可以承受 -ve 现金流由于房产的增长超过了您的损失（B）如果您有最低工资，您可能会尝试中性或 +ve 增长较少的东西，您的租金会增加，然后您将能够购买类似的房产(A) 上面 最终的结果将是一套可以照顾自己且对您当前收入影响不大的房产组合您可以从 (A) 类型开始，然后 (B) 类型开始，或者以相反的方式问候布什
评论
Janfan，请记住，如果 Somersoft 数字不适合您，也许您需要查看在房地产投资的其他方法 马为课程干杯，Aceyducey 评论

这是另一个帖子的链接，我在其中描述了保守的投资策略如何为您提供 42,000 美元的退休收入，总共购买 4 个 IP 和你的 PPOR，然后等 30 年直到退休 所有数字都是今天的钱，所以随着通货膨胀，30 年后 42k 美元很可能是 100k 美元 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;postid72963#post72963 这个例子简化了情况，但鉴于我们大多数人想要为了比我所描述的更积极，通过房地产投资应该很容易实现舒适的退休收入
评论
大家好，Janfan，有趣的是，两个人如何阅读同一本书并离开完全不同的图片我会再去解释我的理解书中给出的例子更多财富（我之前什至把标题弄错了，因为我面前没有这本书），使用你的g 购买 PPOR 并加速付款的夫妇 在还清房屋后，他们开始了 IP 追踪 但是，他们不仅让租金支付费用，还继续将与他们支付时相同的收入百分比投入到交易中离开 PPOR 然后他们有 3 个来源为 IP、租金、税收减免和他们的投入提供资金 在租金和他们的投入增长一段时间后，有足够的股权来继续这个过程（添加另一个 IP）等等 关于你的数字已经产生，看起来这个过程对你来说太慢了 然而这一切都回到你可以投入到交易中 如果你在为你的 IP 提供资金的同时无法节省，那么你可能不得不寻找另一种策略 太多人有采取了一种致富（不管那是什么意思）缓慢的策略并将其转变为一种快速致富的策略然后他们想知道为什么这些数字没有加起来未来永远无法准确预测，但我可以向你保证的一件事是10 年内rs time 当前水平利率、收益率、上限增长和通货膨胀之间的关系将与今天不同 再见
评论
Janfan：如果您采用 Jan 的方法投资住宅物业，您可能不得不为租金短缺提供资金可能不包括利息+费用这当然取决于你买什么我只知道墨尔本，目前在墨尔本都市区很难找到正向投资，甚至在较小程度上甚至是正现金流的房产如果如果您想订阅 Steve Navra 关于何时购买的方法，请在“Rental Reality”上进行搜索，这实际上是一种测试，可在价格远超其租金回报 Steve 的“Rental Reality”时阻止您购买。等式表明墨尔本目前的价格太高（或租金太低，相当于同一件事）但回到萨默的技术，安德鲁已经指出，在 5 到 9 年左右之后，所讨论的房产将成为正向调整，因为租金赶上来 更重要的是，房产价值有望大幅增加 将房产用作投资工具的整个想法是它为您提供的杠杆数量 如果您今天可以购买 30 万美元的房子，那么以每周 250 美元的价格出租它，您很可能每周短缺 100 美元（考虑到负扣税的税收优惠后），即每年“自掏腰包”5200 美元； *但是*（这是*但是*）如果您可以在 30 万美元的房产上获得 8% 的增长，那么您的房产价值增长了 2.4 万美元 2.4 万美元的增长使得 5,000 美元的持有成本看起来还不错贷款永远不会增加，但房产的价值确实增长了 8%，例如，五年后您的房产价值 44 万美元，但您仍有 30 万美元的贷款 该房产中有 14 万美元的股权属于您 当然，您已支付 26,000 美元或所以要获得 14 万美元 如果你卖掉，你不会实现全部 14 万美元，因为你必须考虑购买成本（主要是印花税）和销售成本（主要是代理佣金），你大概会必须支付 CGT（最高 24% 左右，允许 50% 的 CGT 折扣）但是此时，这 14 万美元的股权足以获得 11 万美元（80% LVR）的股权贷款来购买下一个房产（中位数现已增加到 44 万美元）这是另一个资金缺口，因此您可以看到，除了极少数房产之外，您需要非常雄厚的资金来维持这一点 此外，5 年后租金可能会以通货膨胀率（比如 3%）增加，所以原来的每周 250 美元的租金现在是每周 290 美元 仍然不包括利息，但它降低了每周的持有成本 在一天结束时，去的投资者负扣税资产正在寻求资本增长以赚钱最终收入几乎变得无关紧要 想象一下，如果 30 万美元的房产实现 25% 的增长（在我们的“繁荣”时期并不罕见），净资产增加了 6 万美元——租金显然是“奶油”；但是即使您没有租客支付*任何*租金，您仍然会赚钱但是有任何负面影响，永远不要忘记您是在预期发生的事情时购买的，这显然风险更大——您今天正在付钱期待实现增长，而增长代表你未来的“利润”；购买正齿轮物业的人通常会接受增长放缓的可能性（如果有的话），但他们的物业收益足以支付费用，少量盈余提供他们的额外收入 这是“手中有鸟”的经典案例在灌木丛中值两个”；你最终选择哪种策略取决于你的风险承受能力，你的收入，工作稳定性，各种各样的事情
澳洲中文论坛热点