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在澳大利亚地产投资



大家好，我对论坛成员如何在出价前确定房产的真实价值感兴趣是否有人获得未改善的土地价值，确定房屋和花园的成本并将其加在一起如果是，你对这个过程有什么建议吗 它是否给出了准确的指南（鉴于费率通知往往是保守的） 你是否使用任何资源，例如 Rawlinsons 的建筑成本指南 如果没有，你使用什么方法 如果可比销售额，如何您确定可比较的销售额不会因情绪化的购房者或未进行尽职调查的买家而夸大任何想法将不胜感激
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真正的价值是卖方准备出售该物业的价格, 并且买家准备在以下位置购买该物业 除了这只是猜测 宣誓的工料测量师的估价将为您提供当前物业价值的最可靠估计 - 但当然这需要花钱市场逐月变化，如果不是逐日或逐分钟变化，真正的价值是在这个时间点可以达成协议的价格我相信最好的事情是让你对市场有所了解做一些研究，做出决定 价格还受您的财务状况以及您需要多长时间做出决定的影响，而卖方的财务状况以及他们需要多长时间做出决定并完成销售 理事会的价值观可能会给您一个指导方针，但它们并不反映影响买卖双方的个人因素 财产对投资者（买方）一的价值可能大于投资者（买方）二的价值与投资者一相比，或拥有使他能够使其成为对他的可行提议的状态，投资者二无法匹配 或者，如果它是业主买家，业主买家可能拥有资源或看到房产的特点投资者不重视的帽子作为投资者购买，您需要了解您是否可以负齿轮或只想正齿轮，或者您可以开始负齿轮并且随着时间的推移或经过修改将处于正齿轮position 你需要自己做成本分析（Jan Sommers 的 PIA 软件可以帮助你） 你需要做自己的成本流分析，看看什么对你来说是公平的——有上限和下限 然后一旦你知道在哪里你的立场 你可以提供一个价格，并且知道你什么时候应该退出谈判 绝对价值没有硬性规定 但是你应该对你期望用该房产做什么以及你可以获得什么样的回报有一个粗略的想法如果你知道你的成本和收益潜力，那么它的问题是提出和提供，看看你在哪里 没有冒险，没有任何收获 没有任何伤害，提供和提供，如果你知道你的成本和收益潜力 然后如果达成交易，那么就会出现艰苦的工作制作你的道具现实 提出要约 对您来说最糟糕的事情是被拒绝了 然后您可以决定退出交易或提出更高的要约收入分析正确，你最终会损失金钱和时间 生活是一个问题，生活就是解决它 试一试 - 做一些生活
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对我来说，房产的“真正价值”;由可以轻松出租的金额决定 资本收益可以被视为非常方便的奖金 许多类型的投资可以根据其百分比回报进行分级；例如，投资房产每年花费我 10,000 美元的利息和持续成本，并返回每年 11,000 美元的租金，这使我每年赚取 10% 这里的关键点是收入仅来自租金 我必须承认这是一种短视和简单化的分析
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Easymoney，这不是一个不好的方法来交叉参考你的其他计算财产可能值多少 btwyou 可能想从你的 $11000 租金中扣除成本（我猜这是总数字），所以你可能不会得到 10% 的回报 最大，我喜欢使用 4 管齐下的攻击：1检查议会记录以了解未改善的土地价值并增加估计的改善成本 2检查同一街道或区域中类似房产的近期销售（RPdata，Homeprice guide , Residex, ABRetc) 3 预期租金回报，考虑到当时该地区的租金回报 4Gut 感觉（这比人们认为的更准确） 交叉参考整个地段，你应该有一个好主意，负 20% 和制作 an offer
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Max, 我们对 Easymonet 采用类似的方法 首先，我们计算出我们想要的房产回报，查看该地区类似条件的类似住宅的租金和入住率以及各种成本，例如作为更新，税收，strata amp；维护 接下来我们计算出我们准备为房产支付的费用 然后我们提出报价 关键是我们得到了回报 我们需要证明购买的合理性 如果卖家想要更多的房产并且可以得到它，那么欢迎他们将建造住宅放大器的成本出售给他们选择的任何人；花园很少是价格的一个因素（除了情感上），因为住宅贬值，土地升值 3 年前花费 12 万美元建造的房子今天可能只会为房产增加 40-6 万美元的价值 - 并且需要 1 万美元的工作才能启动 我们使用评估我们拥有的财产以获得额外资本的补偿虽然补偿受到情绪买家的影响，但它们确实代表了为房产支付的真实价格真实价值更主观，但我喜欢将其视为房产在出售后的价值（有些房产突然贬值，有些暴涨）干杯，Aceyducey
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我同意我在人生的这个阶段，我正在寻找积极的齿轮命题然而，几年前我最初是从一个消极的齿轮属性开始的在这个论坛上看书和其他人的帖子，也有负扣税的地方你应该自己研究成本和租金收入对于负扣税你需要考虑自己的财务状况，我会现在倾向于将其视为股票，并设定何时出售房产以实现您希望获得的资本收益的指标，以抵消持续亏损并实现您的利润您还需要做好准备您的财务状况发生变化，可能会迫使您出售 但是，我保留了我的负扣税房产，随着时间的推移，租金上涨使其成为正扣税，并且我已经使用额外的股权来贷款以获得进一步的提议 - 同时仍然保持中立以该物业为基础 真正的价值我仍然反对的是买卖双方同意的价值，而且这确实每时每刻都在变化 但是作为买方，您必须决定什么是最高价格，这将使交易成为合理的商业决策你，然后提出一个较低的报价，看看会发生什么 如果这笔交易没有成功，继续前进并找到另一个但是你能赢得的唯一方法是根据你的情况进行成本收入分析，了解市场如果您是为购买和租赁而购买（如果策略是购买并持有）您很少了解卖家的情况 - 只需提出报价，看看会做出什么决定
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Aceyducy，你在估价中说买了一些暴涨，一些下降了这是什么估值
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我不得不同意这个想法，他的4爪攻击听起来不错，如果我什至考虑租金作为奖励的话什么都买不到 当我刚开始时，我获得了估价报告、建筑检查报告等，这让我付出了很多，而且总是错过购买的机会现在我什么也没得到，尤其是当我意识到所有的专家估价师都是做的是找出附近的房产在 1 年内卖了多少钱，然后给了他 400 美元的报告现在我以 37 美元的价格得到了澳大利亚房产监控器，这是整个郊区的一次性优惠 我对可以修复的废弃房产感兴趣赚取并立即获得资本收益，我不感兴趣尽可能多地在租金中休息 所以这取决于你想从房产中得到什么出售空置然后让您对该地区的租金做功课，以了解您可能会得到什么不要只相信代理商的话
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JustaMum，这是基于comps并获得官方估价师评估这个地方 如果你想用房产中的资金购买下一个房产，这是唯一真正重要的估值 除了当你买房子时（有时甚至是这样），银行不在乎你付了多少钱，他们关心他们的估价师所说的有一些非常可悲的情况，人们购买了（特别是单位）并看到该地方的价值由于过度建设而大幅下跌，他们无法出售房产并弥补损失或使用房产中的资金购买另一个- 更不用说租户问题了！我知道有些人在昆士兰州买了房子 10 年了，它的价值仍然低于他们购买它的那一天当然，如果你只是为了现金流而购买，那么房产的真正价值是无关紧要的 Cheers, Aceyducey
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感谢 Aceyducey
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亲爱的投资者，你没有得到建筑检查 如果你认真对待房地产投资，建筑检查是强制性的合同 1) 知道属性故障的安全性如果你只看自己，总会有你错过的财产不幸的是，如果你不是建筑商，你会错过一些关键的东西，我知道这是“妻子”的事实。只购买过一次没有进行建筑检查的房产 在那种情况下，结果证明房产缺少部分屋顶 当第一场大雨来临时，这对内部来说非常好 2) 谈判工具 建筑报告是进一步谈判的绝佳工具房产的价格 如果房屋检查完美无缺，那就是严重错误 即使是全新的房产也有缺陷 在您签订房产合同之前，您不会进行房屋检查（除非您是在拍卖会上购买的）但是不要签完合同再买不是个好策略反对建筑检查的感觉要小得多（当我第一次开始回应时我没有接受）“投资者”提出反对意见 我认为建筑害虫检查是强制性的 我今年早些时候参加了一次拍卖，价格大大超过了底价 有白蚁损坏，修复费用超过 15,000 美元 我不确定购买者是否知道这一点
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亲爱的杰夫，承认这一点，但投资者确实把“建筑检查”归为一类。进入他的全面评论“现在我什么都没有”；我们有责任让新手不会对某些黄金法则感到困惑 干杯，Sunstone
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嗨 Sunstone我在谈论所有都去拍卖的房子 我得到了房屋检查和估价 它花了 850 美元 我想这就是它 我要得到这个 经纪人引用了一个低得离谱的数字，我以为我会得到一个我拿着我的报告去拍卖，还拿着代理人的信，给予 5% 的初始存款和 12 周的结算，站在那里自信因为我准备好比代理人报价数字高出 10 甚至 2 万 嗯，这是一个学习对我来说，我最终在拍卖中间提高了房产的价格，然后我惊讶地退缩了，拍卖继续进行了 10 分钟，售价比代理商报价高出 200K 对于接下来的两处房产，我刚刚获得建筑物检查和拍卖时同样令人失望的结果，我以为我也要去买那些在我购买第一个 IP 之前，我参加了 150 多次 veiwings 和至少 50 到 60 次拍卖 你能想象有多少建筑物那里的检查费用为每人 400 美元，这是针对一处房产的，但我确实会寻找需要大量工作的房产，那些普通房产投资者会回避的房产我会去看房，当我听到投资者对经纪人说不，这个对我来说有太多的工作，那是我感兴趣的那个地板等并没有打扰我当然，如果您打算购买经过全面装修的房产，您想立即出租并且不想要任何惊喜，那么是的，我想建筑检查是个好主意但是f或者我感兴趣的那些，我已经为最坏的情况做好了准备通过私人条约出售，如果是这样，价格过高 所以除非你有代理人作为伴侣，否则你几乎会被拍卖困住 在这个火热的市场中，我担心房屋检查会发现蛀虫或白蚁损坏会被置若罔闻 这根本不是讨价还价的工具也许当事情冷却下来，更多的房产被通过，然后去出售并在那里停留一段时间时，也许你就可以用它来降低一个绝望的供应商的价格问候
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“我们有责任不让新手对某些黄金法则感到困惑”； Sunstone，也许以上是你的黄金法则，你的现实我从 17 岁起就在建筑行业工作，（不是作为一名建筑商，作为一名电气承包商）并且我已经有几年没有使用工具了并且已经足够新了建造翻新的拆除扩建的房屋以维持我的一生，因此我自己进行检查就估值而言，我可以完全按照估值师所做的那样做，而不会因获得报酬而产生偏见投资者，我看着去年在内西区的房产（一个露台），人们实际上在休息室的地上行走，因为地板已经腐烂并被取出以确保安全 这绝对令人震惊 该房产以超过保留价的 180 000 美元售出
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我们尽量不要在拍卖会上购买，因为潜在的检查费用不予退货。害虫检查如果结构存在严重问题，这给了我们退出交易的空间 在拍卖情况下，可以要求供应商进行合同修改或提供特殊条件，在这些条件下，您将竞标 Ergo 采购，但需接受检查然而，在激烈的市场中，检查条件很难被接受（尽管仍然值得一试 - 尝试特殊条件的成本低于预先支付检查费用 - 而且你总是可以退回支付检查费用）我个人喜欢看到立法通过，强制所有要拍卖的房产拥有独立的建筑放大器；害虫检查由供应商承担费用 这些检查将在拍卖前至少一周向所有相关方提供 这将保护很多人并为我们其他人省钱 干杯，Aceyducey
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Acey , 我以前听说过这个建议，这是一个好主意，但相当容易滥用 id 说
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大脑，被谁滥用 建筑检查员应对他们的检查负责 如果他们实质上撒谎，我认为有法律追索可以起草立法以确保如果在给予时的建议不准确，买家可以得到保护当然如果租户在检查之后和拍卖之前破坏了这个地方，那可能是另一回事了，干杯，Aceyducey
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但是在成为成功购买者之后签订的合同中会不会包含一项条款，即购买者将在您找到财产的情况下（即在拍卖日）占有该财产的条款 不知道销售合同如何运作当你在拍卖会上购买时，实际上，我认为建筑检查是为了检测可能自行发生的结构问题（例如下垂的屋顶），而不是表面上的损坏，例如石膏上的洞，但人们永远不能过于小心 KevinAbuse 在以下意义上：假设我有一个建筑伙伴，我让他给我的房子一个很好的报告，因此获得更高的购买价格 你会知道建筑放大器；害虫报告附有一百页的免责声明，因此很难通过法律追索相信我已经尝试过
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这是真的-检查几乎不值得写在上面的纸（就法律而言）求助)
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亲爱的大脑，显然你觉得不做建筑检查很舒服我已经发表了我对此的看法关键问题是，通过发表这个声明，你是否推断出对新手的建议不要得到建筑检查 关于房产估价，我不会将其与建筑检查归为同一类别 如果您在您所在的地区进行了自己的尽职调查，您应该能够做出自己合理准确的估价（否则您将如何确定是否这是一个很好的购买等）投资者，当大多数房产只能通过拍卖获得时，我同意这对新手来说是一个挑战，通过拍卖购买是最好的开始方式我不敢苟同所以我问什么t 最初创造了这场拍卖的购买狂潮 是否对拍卖的戏剧娱乐价值有如此依赖 是否在拍卖中承受购买压力是否更舒服 如果最初选择的投资目标区域因此而改变 Aceyducey ，我喜欢供应商在拍卖前支付建筑检查费用的想法，但是如何使其独立始终是一个问题解决此问题的一种可能方法是拥有一个业主没有选择的独立建筑检查员小组选择干杯，Sunstone
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quot;投资者，当大多数房产只能通过拍卖获得时，我同意这对新手来说是一个挑战，通过拍卖购买是最好的开始方式我不敢苟同所以请问是什么原因造成了这场拍卖会的抢购狂潮 对拍卖的戏剧娱乐价值有如此依赖吗？迫于竞价买入的压力，如果最初选择的投资目标区域因此而改变”；嗨 sunstone 回答你的问题 你是对的我第一次去我记得我在投标时差点心脏病悉尼东郊和内城是由推动房地产繁荣的所有因素造成的拍卖 他们建议我在当地报纸上进行为期 3 周的营销活动，然后“观看他们在拍卖室中进行斗争”；如果你这里每个经纪人都在鼓吹拍卖，那你还能指望什么 不，我以前讨厌拍卖，这就是为什么我在买IP之前就去了这么多。前几个我有压力，现在我一点压力都没有了有一个限制，我永远不会超过这个限制，因为下周总会有另一个 IP 现在我不介意他们，但我更喜欢私人条约，因为买方对情况有更多的控制权 我不喜欢市中心和东郊大笔的钱是在那里赚的你只需要花更多的时间研究在澳大利亚还有什么地方可以找到房价从 60 万到 1000 万不等的郊区“课程用马”底线，你学习，你做你想经营的领域需要做的事情就像我说的那样，他们需要学习在他们想要经营的地区游泳（生存）或装修后出售 你提到你看租金，但似乎并不重视它 干杯
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我听说彼得斯潘会和其他买家一起在拍卖场买一个检查对于所有的Jas
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有人提到拍卖不是为那些出价的人而伟大的，而是为那些等待传递的财产而等待的人对于传递的财产，你不是处于一个很好的位置吗？一个经过考虑的报价 代理商已对卖方进行了调节，卖方处于压力之下，并且 y你是可以解决他们所有问题的人 你应该已经知道房产的价格范围、预期的租金回报、经过适当装修和展示的房产的售价，并且拍卖过程已经向卖家发送了关于他们的房子的价值 但是你不是在买房子 对你投资者没有任何感情 你有选择不购买这个房产的选择，你很高兴离开，但要以合适的价格或合适的条件你很高兴把房产从卖家手中拿走 他们真的想卖掉 他们能等多久 问题 原帖问的是什么是房产的真正价值 我说 1）它对你投资者有什么价值 a）没有房产检查 b) 有检查报告 2) 卖家是否有等待出售的奢侈 3) 你能否可靠地判断房产的状况，足以知道没有重大问题（是否有白蚁活动 i在该地区，是否在分区的泄洪道中，屋顶是否笔直，所有地板都吱吱作响，布线是否已有 100 年历史，是否建于使用石棉的时代等等等等）为什么要限制自己选择哪种方式to go 一次检查对您来说价值多少 提供多个报价 报价 1 美元 X 6 个月结算，无检验报告，2 周内提供物业访问以开始 reno，报价 2 美元，3 个月结算，以检验报告为准3 $Z 2 周结算，免验货 Offer 4 $A 6 个月结算，免验货，卖家可以花全世界的时间搬出，但在此期间支付市场租金 报价 5 您对房产感兴趣吗？在海湾下 完美的退休人员，我们如何构建一个创造性的交易（股权分割，低租金，无存款，包裹，租赁选项，等等等等）我的头疼
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JumJones, 传递的属性有原则上对我来说总是听起来不错 但是，最后一个投标人 g获得与卖方谈判的第一次机会；你需要趁热打铁！我参加过几次拍卖，房产被通过了，但最高出价超过了我为房产支付的费用（根据数字） 你如何确保你参加正确的拍卖 我发现这是不可能的计划 我发现最好一次提供不超过两个报价，最好只提供一个 - 否则卖家和房地产经纪人会陷入混乱（到处都是红色的东西！）干杯，Aceyducey
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嗯1）不要去拍卖 - 周一检查您所在地区的情况，一定要提出拍卖前报价（添加到条件中），并给代理商您的卡，他们可能会喜欢你有你作为后备计划检查你罢工区的所有财产并重复恶心我认为拍卖是针对不精明的购房者，购买情绪 - 制定你自己的规则我有比参加拍卖更好的时间做事 2 ) 加赞！拍卖后谁可以和不能出价没有任何规定如果成功出价超过他们的“储备”并且锤子第三次落下，则出售 ASY 我认为这只是意味着中标表明他们的出价是某人当天公开出价的最高价 - 我认为即使中标者在拍卖之后和签署任何东西之前也没有法律义务签署任何东西，他们可以回家！ASY）3）不要被想要特定的财产所困扰 - 根据您的计算提出要约并继续前进 4）我同意你不想用太多的报价来混淆卖家，他们只是例子！！！！！！但说真的，三个要考虑的报价肯定比一个要好 它表明您很灵活并且认真想要提供帮助，并且您更有可能进入他们的美元或期限区域 它还表明房产的价值你被捆绑的不仅仅是购买美元 想知道 Yardney 和他的同事是否参加了他们众多客户中的一个可能感兴趣的房产的每一次拍卖 哇，这将是一项壮举将以最少的努力和最大的享受为您提供最佳结果（以及一路上的奇怪美元利润）
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嗨，Handyandy 在这个阶段，我正在卖掉我还年轻的所有东西，我想建立起来我的资本尽可能快地离开我的专业并尽快专注于财产这是我现在的主要动机出售也将使我能够进入更大和更频繁的发展而无需依赖在银行，我不太担心租金，因为我目前的工作可以维持我所拥有的任何利息支付，直到我完成 reno 或获得 DA 然后出售等等如果你刚刚赚了 200 到 300K 的资本装修（无论是大修）谁关心租金 如果你打算租它，你无论如何都会成为赢家 直到今天我还没有从任何租金中收到一分钱 但是一旦我停止工作，我必须有足够的在银行或任何地方（商业，住宅），收入等于我现在的收入，然后我可能会开始购买并持有它更容易，更不紧张悉尼东郊的议会太难处理了 问候< BR>评论
嗨，我们对我们要购买的房产进行了建筑检查 它显示出混凝土板的问题，这对于普通的“乔”来说并不明显 当然很高兴我们做到了！从长远来看，检查的成本是微不足道的而且我认为对失败购买的检查成本无论如何都是税收减免
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我用来计算真实客观价值的方法是，检查目标租金收益率面积，然后 x 租金 x52 除以收益给你从这个论坛学到的真正价值，为我工作问候 Rob
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