澳洲澳大利亚房产 OTP 购买 - Fortitude Valley -2016 完成悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我即将用我的 SO 在 Fortitude Valley 正在建造的一栋多层建筑中注册一个期房公寓，这将是我在 2016 年以约 53 万美元的房产结算的第一个 IP现在 10% 定金 这是由一个房地产集团完成的，他们相信我们可以在 5 年内以我们目前的收入获得至少 5 处房产，只支付利息并使用 IP 的股权购买下一个（s） 稍后，到出售其中一个 IP 以还清其他 IP不想签任何东西 以后会后悔
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任何特殊原因 公司，Ironfish 似乎并没有什么坏名声我可以搜索一下，我想我主要担心的是支付太多，或者没有得到预期的良好回报率增长
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谁是房地产集团问自己下一次购买需要多少存款然后问自己如何53 万美元的房产需要增长多少才能实现下一次购买？计算数字
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那将是 IronFish 谢谢，这是一个好问题，我下次看到它们时会问
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另外，询问向您介绍铁鱼的抵押贷款经纪人，他们在出售时能赚多少钱 观察他们的面部表情 通常它是一个大片段，大约 1%-2% 如果是这样，告诉他们那很好，但他们会扔给你几个盛大的方式 Iron Fish 以从中国采购投资者以帮助开发商出售股票而闻名 这样做的问题是您将购买一栋将充满投资者的建筑物 但是，这对于布里斯班市场我希望在 53 万美元的价格点你至少有一个 2 床 2 浴 1 车 80 平方米的单元 确保它是完整的交钥匙、百叶窗、烘干机、空调等
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他们直接找我（在投资博览会上遇到他们几个月前），所以我在办公室而不是在研讨会环境中遇到了他们是的，当我第一次听说这个时，我也在考虑这个 - 他们让我知道只有一定百分比是为了投资者作为自住的其余部分再次感谢，我会确保我也得到这些信息
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你为什么不阅读这些论坛，拿出你的 10% 去买一个更好的价值, 现有物业很快，而不是等待 2 年以上才能解决 + 获得股权该物业的开发商为他们提供了不错的脂肪佣金
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山谷中有一些很棒的发展d 也有一些普通的 如果您知道自己在做什么，OTP 没有任何问题 询问投资者对 PPOR 的百分比将是一个很好的开始问题 开发中有多少个单元 您的单元是否与其他一百个单元相同，请考虑空缺当它们全部上市时的比率只是您需要查看的许多考虑因素中的几个
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您正在关注 Fortitude Valley 的哪个发展 我的观点是布里斯班市场正在上升并且因此，假设您支付公平的市场价值，目前购买 OTP 并不是一个坏举动。正如 RPI 所提到的，在开发项目注册后找到第一个租户可能很困难我会考虑向开发商申请租金担保以减轻这种情况风险
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简单的答案是因为2年以上没有持有成本，但你仍然可以获得资本增长的好处
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如果你从这次OTP购买中获得资本增长就个人而言,我宁愿把这 53,000 美元现在用来寻找更好的房产
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用那种押金获得一些土地
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如果和购买已建成的房产完全一样，你会怎么做更喜欢两年的持有成本且没有 CG（即没有增长的既定房产）或没有持有成本且没有 CG（即 OTP 购买没有增长） 是什么造就了“更好”的房产 为什么 OTP 较差 为什么单位表现优于房屋并在过去几年中在布里斯班的许多地方土地
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或c）房屋，土地对CG来说具有良好的潜力并且在“持有”成本方面略有积极今天这里有很多人这样做，只是需要一些研究
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POE 为你的生活奔跑
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所以在布里斯班以 53 万美元的现金流量正房，具有良好的 CG 潜力 注册我 是否购买房屋和土地或单位阳极另一个话题，而不是我要说的重点 我的观点与 OTP 单位与既定单位有关
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为什么我很想知道你的推理
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这是理所当然的事情 这是有道理的simtr 是在说 忘记一个与数百个其他单元在一个综合体中的单元 有一百万个原因为什么它增加了不必要的风险，并且很可能会做出一个糟糕的投资选择 如果你不知道原因，那么你只是在赌博这个决定
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Hi Poe，53 万美元的 Brissie - 哇！不，谢谢 一般来说，在墨尔本，我使用每平方米 8,000 美元的价值计算器作为市中心公寓的指导 - 这是多少平方米以中国人和 SMSF 投资者为基地，布里西的 OTP mkt 遵循与墨尔本相同的趋势，中国人大量购买这引发了人们对未来估值的担忧 就我个人而言，我认为这个地区有一个高佣金模式——也许是房地产发起人将披露他们的佣金 - 通常佣金越高，您对价值的担忧就越多 坐下来 - 放松并尽职调查 如果您确实购买了楼花，请独立核实租金估算（如果有租金保证） -然后问更多问题 就我个人而言，我发现布里斯班市中心的公寓市场被高估了，如果您愿意的话，您可以在布里斯班附近找到更好的机会干杯，Iva不，感觉就像一个工具，因为我把郊区弄错了 同样的细节，但郊区是 Newstead，而不是 Fortitude valley纽斯特德的单位已经超过 80 万美元这是否意味着我现在投入的 5 万美元作为押金，其余部分将在 2016 年结算，这意味着我很有可能在资本增长方面处于积极状态有点好得令人难以置信，但我现在找不到任何缺点我要买一套 2 卧室公寓，这似乎是适合该地区的类型
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我可以在过去的销售中看到Newstead 过去 4 个月的 2 间卧室，价格从 425K - 850K 不等所以这取决于您的单位本身有时百万美元的顶层公寓的销售额可能会扭曲单位的中位数价格
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嗨 Poe，我也和一个谈过Ironfish 代表之前（大约两年前）她推动我在 Sydn 购买一居室单元甚至到了她要我向我爸借钱押金的地步（因为我已经买了一个单位，当时我没有足够的押金）从那时起，我就跑了，我很高兴我没有继续他们 我知道这可能只适用于我，但我认为首先研究该地区不会对您造成伤害 在 Newstead 查找 2 卧室单元的最新比较 500k 是布里斯班市场的大宗购买 我认为您可以购买距离布里斯班中央商务区 10-20 公里的有土地的房子（如果我错了，请纠正我）祝你旅途愉快
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你可能想澄清一下，你说的只是单位然后我在谈论更好地使用 OP 的存款 我在帖子中特别提到了“财产” 这个论坛上有很多帖子，第一次投资者被吸引购买 OTP 只是为了看到他们的投资在未来几年受到阻碍 我原帖是针对 OP 环顾四周，做一些阅读在这些免费论坛上，并为那笔钱寻找更好的房产
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租金保证嘿，先问他们地层是多少从我能在布里斯班收集的 OTP 单位来看，我很高兴早在 200809 年我没有不要注册利润丰厚的所谓 5 年租金保证，因为我现在检查了这些单位，它的售价几乎与 2008 年相同，当时他们提议上帝保佑我的朋友和家人阻止我购买，否则我不会能够处于我现在的情况要非常小心，因为他们喜欢使用大量折旧表和租金保证来诱使新手相信当您查看他们提供给您的东西时，他们正在做出一生中最好的决定，你几乎无法相信它有多好，不接受这个提议真是太可惜了，这是你需要重新考虑的时候 然而，我可能是错的
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谢谢，有很多提出的好点我试图确保我不卖这个对我自己来说，同时尽量不要再错过一个潜在的好交易基本上，如果那里的公寓中位价已经超过 70 万，我是否对这间公寓抱有太大的希望，到时候在 2 年内解决到那时已经获得了很多股权想想这是我正在看的发展：http://wwwbrisbanetimescomauqueor-five-tower-development-20140723-zw64yhtml
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纽斯特德是一个很棒的郊区你可以原谅你把郊区弄错了，因为你已经链接了to 位于 Newstead 和 Fortitude Valley 的交界处 我在职业生涯中与开发商的联系太紧密了，所以我不会对你正在查看的特定项目做任何进一步的评论
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这就解释了
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我个人讨厌OTP，我会告诉你一些原因，然后你可以自己决定OTP的一个大问题是，你看到很多人在几年后卖掉它们的售价低于他们支付的金额，或仍然与他们支付的金额相同 - 为什么：因为价格太高 他们通常会将资本收益计入其中，但不能保证资本收益 OTP 不是初学者的策略，这是为了以后你更有经验，可以嗅出不好的交易有几个原因他的 OTP 合同是写给开发商的，与购买已建立 OTP 的标准房地产机构合同相反，通常会支付更多的佣金和更多的营销费用，所以你浪费了更多的购买价格你现在注册的 OTP您没有无条件财务批准的事情 没有银行会给您持续 2 年的批准，在 2 年内情况会发生变化： -估值可能会下降 -由于大量开发项目，银行可能会对该地区施加 LVR 限制 -您的收入可能垮掉或换工作 - 家庭情况 在建造期间，如果不冒财务批准的风险，您就无法真正购买其他房产，但同时要非常小心 而对于已建成的房产，您会一次购买一个，直到您买不到为止再购买 使用 OTP，您必须始终意识到即将到来的结算，这确实让您束手无策像这样，您是否购买高于中值的价格，如果是这样，可能您支付的价格过高，考虑谈判或离开您将难以获得股权，因为估值师通常不愿意将价值高于中值，除非有很好的理由 -您是否在已建立的单位可以购买的价格之上支付溢价，而不是它们的广告宣传例如，如果已建立的单位是 50 万美元，您可能可以以 47.5 万美元的价格购买不要因为它是新的而支付溢价，几年后它会像其他人一样，价格会正常化 -问问自己为什么不购买已建立的房产尝试从有动力的卖家那里购买，您可以真正将价格降到最低，低于中位价 2 万至 5 万美元或更多 然后在 6-12 个月内，您可以以新的中位价重新估价并取出股权以帮助购买下一个房产以上是因为OTP不符合我的增长策略，但它只是我的意见，并认为我会分享它，以防你能认同其中任何一点。一些 OTP 可能很好，但这不是一个简单的游戏
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我是一名专门从事房地产律师房地产开发 有道理，我会为一些开发商代理 我个人有一个 OTP 单位的合同 我认为这表明我把钱花在了 OTP 购买上
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总是很高兴透露你有个人对开发的兴趣，以便人们可以在上下文中听取您的评论您是否与 OP 处于相同的情况这是您的第一笔投资房产，您的其余投资将基于此
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至澄清一下，我完全没有个人利益 我在专业上存在冲突，因为我不应该评论我之前为该方行事的事态发展 我已经搬迁了公司并且与该开发商没有任何关系 6 个月或更长时间但仍然觉得评论不合适 本质上，是的，它会 b e PPoR or IP1
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点击展开几篇博文，burb 的中位数下降了 $100k 这说明你用的是你的心，而不是你的头 或者你正在慢慢看穿 BS 不好对于投资者你甚至知道中位数意味着什么你似乎认为如果你购买低于中位数价格的房产，它比购买中位数或高于中位数的房产更有可能升值他们是否告诉过你这一点？研讨会手册 对于突然变得更令人向往的 burb 可能是真的 绅士化 - 你错过了 Newstead 高档化的船 burb 到处都是单元 最近建造或正在建设中，可能会有更多单元 有，或将要纽斯特德的单元过剩——承诺的租金不太可能兑现the burb
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也许这只是一些内城地区单位的价值追赶阶段，但从任何人开始也会看到单位租金他们似乎空置更长的时间，或者正如一位房地产经纪人告诉我的那样，他的几个长期租户已经购买了自己的房屋
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我今年购买了一个成熟的 OTP 肯定比其他人更好，并且有信誉良好的公司可以提供帮助根据某些标准（低密度、低地层、位置、独特性等）选择更好的作物显然他们只看 OTP，所以他们的意见会有偏见但是（这只是我的结论）总是有更好的回报我的意思是你可以用你在OTP上花的钱做更多事情，特别是当你愿意花的钱可以花在一个体面大小的房子上时，我也认为还有更多空间在已建立的资产中增加价值rty
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也就是说，如果提到租金保证，快跑！
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我刚试图说服客户不要在墨尔本投资公寓，我严厉地说超过每套 10.5 万美元的价格距离城市 10 公里的平方米，他的回应 - 但它有租金保证！ - GRRR - 我个人不喜欢租金保证，就像上面提到的松饼上的巧克力 Newsted - 再次大力推广 - 我肯定会把我的客户推离那里干杯，伊万
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要爱出租'来自 2 美元公司的保证
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逃跑，很快 otp 估值很少在成品中实现，谁会购买任何其他产品，在 2 年内交付，你甚至看不到演示版本定制的，它基于经销商的 g85，您可以骑它 otp 使用吸盘作为现金来源来资助构建，如果价值下降，开发商会将吸盘保持在合同价格并且吸盘会赔钱支付垃圾如果价值上涨，开发商将违反合同并以更高的价格将房产出售给其他傻瓜，仍然支付垃圾租金担保是开发商承认数字不加起来，没有理由保证黄金开发商发财了如果你看不见摸不着它就不存在如果你想继续，我有一些海港大桥的股票要卖，每只10k
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这归根结底是做你的自己研究并购买价格合理的东西 如果您买得好，它会增值 不同之处在于房地产通常会升值，汽车和大多数其他物品不会升值 购买期房的好处是您有机会获得资本增长在合同期内，不收取持有费用 押金以信托方式持有，不能用于支付建设成本 它们通常存放在一个有息控制的货币账户中，买方通常会收到利息 1 显然开发商会将买方持有至合同 这通常是签署具有法律约束力的协议的性质 你认为出售煤矿的人会因为煤价下跌而释放买方吗 2 开发商如何“打破” “合同”我在房地产开发行业已经八年了 那段时间我看到开发商让买家退出合同，从未见过开发商“违约”以更高的价格出售给另一个买家 3 A出租保证通常是开发商承认，当所有单位在完成后同时上市时，很难找到 100 多个租户他们的业务出于同样的原因在这个论坛上有多个关于 OTP 的主题没有关于成功的主题
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您尚未提供任何逻辑推理来支持您的论点我对拥有不同投资策略的人没有意见，但是人们至少应该提供一些逻辑依据，以便原始发布者可以做出明智的决定谈论安利和新宝马并没有真正帮助任何人
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我在链接中注意到provi ded 说 Mirvac 也在该地区建造公寓 Mirvac 享有良好的声誉，我的 REA 朋友说（对于悉尼）即使在周围的大量单位中，Mirvac 单位的价值也相当不错。看看 Mirvac 的价格，如果它的价格与 Ironfish 相似，如果您仍然想要 OTP 单元，您也可以选择 Mirvac http:unisonmirvaccom 或者您可以选择南布里斯班的 Mirvac Art House（我不知道布里斯维加斯郊区，所以请不要）不要问我哪个郊区更好）因为 2 床起价为 544K http:arthousemirvaccom 最重要​​的是，Mirvac 不会提供你有租金保证，所以应该取悦所有这些somersofters（只是有点呵呵）我认为OTP属性可能是一个很好的策略，具有潜在的额外税收优惠，但你必须从丑陋中挑选好的
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http:wwwpropertyobservercomauilamp;utm_term0_a523fbfccb-02233df462-245346541
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我承认JDM已经验证了那里的大部分错误陈述，只是想为OTP开发增加一些知识人们支付10％的原因价格并将其存放在信托账户中（通常他们通过在银行开立定期存款来提供银行担保，直到双方同意放款才能动用）然后开发商可以向银行展示他们收到的所有银行担保支持他们已经为他们的项目找到了一些买家，这样银行就可以继续借钱给他们，否则银行会退出，项目将无法完成，这就是我们有时看到 OTP 出售的原因g 以折扣价甚至扔家具只是为了引诱人们购买它们，以便开发商可以继续资助
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嘿，Poe，我今年在布里斯班买了两套 OTP 公寓，我也被鼓励去进行多项交易，但使用我的 SMSF 而不是依靠股票增长 我被推荐在 Bowen Hills 和 Fortitude Valley 的开发项目中，我没有购买任何推荐给我的项目，而是选择了我自己的一个在 Newstead 和一个在内西区在您的情况下，我只会选择 OTP，前提是您可以买到具有与开发中的公寓和附近的其他公寓区分开来的公寓，并且您以良好的平方米价格获得它 我的建议是与 Emporium 的 2B 进行比较，因为它是最接近的发展 无论如何要增加溢价以考虑年龄差异 您也可以与 Mosaic 和 Mamp;A 进行比较 还要小心 Medians，它们可以从宏观考虑（城市郊区）选择，但只是因为您在 med 下购买ian并不意味着您将获得良好的增长 此外，如果它没有停车场，则在标价上加$ 50,000以便更容易比较 向我推荐的开发项目分别有250+，300+和1000套公寓我购买的开发项目有 72 安培； 15 我个人不会仅仅因为缺乏稀缺性而购买大型开发项目中的一个单位，当您尝试出租或出售时，您可能会与同一开发项目中的许多其他人竞争 还要注意公寓的大小有很多 65-72 平方米的 2B 公寓正在建造中（包括一个小阳台） 我不相信这些公寓适合居住 虽然这对租户来说可能并不重要，但您可能很难将其出售给自住业主是您更有可能获得资本增长的地方 IMO 在 5 年内购买 5 件会吓到我，但我很保守，我非常怀疑您将在 12 个月内获得足够的股权增长来为下一个房产提供资金 我的建议； 1) 去布里斯班，在 FV 和 Newstead 附近走走，感受一下这个地方对我来说 Gasworks 的氛围很好 2) 沿着 Ann St 走，与现有建筑物进行比较 3) 选择你自己的律师 4) 放慢进程, 自己研究 祝你好运
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最常见的“违约”方式;是开发商将竣工结算推迟到日落条款中的日期，取消所有合同并邀请购买者支付更高的价格 从技术上讲是违约，但很难证明，在大多数情况下不值得提起诉讼 当然不是常见，但绝不像应有的那么罕见
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虽然很罕见，但我已经阅读了在日落条款（以及其他条款中）非常明确的合同 本质上：quot;如果我们不由 x 完成，我们保留撤销出售和再营销该物业的权利，您有零发言权哦，您也同意所有固定装置、配件、您公寓的实际大小和形状、综合体中的住宅数量、您的征费等等都可以根据我们的意愿进行更改而且您也没有发言权等等，我们几乎忘记了，所有漂亮的计算机生成的图像都是“艺术家印象”，这意味着它们可能代表现实，但并不完美也许就像一个模特photoshop喷枪d 杂志封面 也许您在这些图像上看到的窗外城市天际线景观实际上可能已经被放大到实际大小的两倍，也许当我们更换我们的 DA 时，您拥有的私人阳台实际上会被邻居忽略在我们批准后合并更多的公寓”；是的
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我不碰OTP的另一个原因
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是不是因为供应过剩和由于营销费用而导致的定价更高，如果开发商提供租金保证怎么样？ar，我认为 OTP 对新的首次置业者有好处，因为他们除了购买 OTP 之外别无其他选择来获得补贴
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关于 OTP 的帖子很多，并在其中发表了我的反馈不是供应过剩，而是更多，所以它不利于投资，同时有 50 个单位上市，这意味着更多的竞争，这意味着您需要降低租金以确保早期租户或希望幸运一旦12 个月的租约到期，您正在与其他 12 个月的租约竞争 租金保证是个玩笑，它已包含在您的价格中 如果政府为 PPOR 的现有房屋提供 FHO 100k 补助，猜猜什么会对 FHO 物业的价格感到满意 是的，他们可以购买，但是如果两个 FHO 都多出 10 万，那么他们都可以再出价 10 万，他们以前没有，所以赢家是所有者现在用 OTP 将其翻译给开发商
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是的，这将导致价格再次被过度夸大，就像 2009 年 K-Rudd 推出的那样致广大群众 感谢赐教
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你好，看来我之前做的更新没有发布我确实决定最终继续在纽斯特德进行OTP 大楼正在提前进行，这很好 一些大公司也开始将其总部搬到纽斯特德，这希望这意味着好的出租候选人明年这个时候，我想我会知道是否值得这是我买的大楼：http:wwwnewscomaufinancerealched-in-newsteadstory-fndbalka- 1227193560891
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环顾布里斯班中央商务区，看看天空中的起重机所有建筑OTP物业这些都将在未来12-18个月内完成，所以问问自己什么会让你成为一体与所有其他正在建造的房产相比如此独特我相信这本光鲜的小册子表明您将实现资本增长并且永远不会空置但是请进行自己的尽职调查我完全赞成购买已建成的房产但这是个人喜好干杯
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有出租吗
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我确实检查了该地区并看到了各种项目随着各种公司将总部搬到这个郊区而其他项目只是没有装饰的高层建筑，这似乎是不错的选择 我还完成了来自该主题和其他主题的问题列表，并对答复感到满意Coomera QLD 4209 用于 Hamp;L 包装 3 床 2 浴 1 车，早在 2011 年就以 42.9 万美元的价格出售 很高兴我没有接受 JDL Strategies 的报价
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OTP，恕我直言，劣质因为： - 你不不知道你得到了什么，贪婪的开发商可以改变你身上的固定装置和配件，可以改变计划并重新开发公共区域，可以在隔壁建造并接受你的看法，可以在新兴市场（一些）要求更多的钱，可以改变并提供替代车位等 - 购买全新意味着您为该物业支付了高价，该地区类似的成本可以更低，并且可以创建具有翻新潜力的额外资产-地层可以在一年内增加100％，您不知道交易，以及开发商保留的百分比-基本上您不知道与您目前购买的产品相比，您通过 OTP 获得的正是您所得到的，并且已经看到了您所获得的物有所值！ - 你不知道业主占租户的百分比所以只是一些原因
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一些投资者能否说明他们推荐的是事实还是观点他们在此过程中获得的成长和经验 我很想知道 评论 感谢

恕我直言，生活很好，但投资非常糟糕 我想知道维护所有这些便利设施的分层成本是多少，我希望你投资回报率累积！祝你好运
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