澳洲澳大利亚房产 出售房产 CGT 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我目前正在出售我的房产，并且已经上市一段时间了 就在本周，我终于拿到了房产的报价，我很担心资本利得税，但我读到我可以豁免 CGT 6 年规则 所以我在 6 年规则之内，但我正在与租户一起出售房产，在那段时间我和我的兄弟一起购买了另一处房产，目前也是租户 我的问题是，我还能申请吗6 年规则豁免 在此先感谢
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要问自己的问题是 - 从第一天起你就住在这处房产还是至少在你所有权的某个时候 - 当它被出租时，你有没有有另一处你归类为你的财产
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在出售之日无需居住在该财产中以适用6年规则参见第118-145条ITAA97的法律
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是的，购买时我在该物业住了一年我没有PPOR，目前与父母住在一起 我的关注n 是我还有另一个投资房产感谢到目前为止所有的回复

没关系你只在盈利时纳税
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不，你只在盈利时纳税你什么时候提交纳税申报表 所以如果你明天卖掉它，那将是 201516 年的某个时间，这取决于你是提交自己的报税表还是通过会计师提交
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我的回复更像是对一个被广泛持有的认为纳税是一件坏事的信念如果你纳税——无论何时——这意味着你在赚钱我希望有一天能收到巨额的税单
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这是一个简单的描述有效：关于资本利得税的一个常见误解是它是按统一税率收取的 事实并非如此 支付的金额取决于您的边际税率，这取决于您产生的收入，这意味着它可以是税收有效的时间处置资产，以便在个人应纳税所得额较低的一年内完成出售 有时需要支付 wai t 直到您即将退休并开始从他们较低的私人养老金中获得收入，因此他们不必支付任何所得税 然后他们的资本收益以较低的税率征税 引入年份 资本收益税于 1985 年引入，出售1985 年之前购买的财产的收益无需缴纳资本利得税 引入税收折扣 资本利得税折扣于 1999 年 9 月 21 日引入 这是适用于自该日起购买的资产所获得的资本收益的 50% 的折扣如果他们持有超过一年 家庭住宅 出售家庭住宅无需缴纳资本利得税，但许多人对适用于其他财产的特殊规则感到困惑，例如继承的家庭 继承的家庭家 你不必为继承的财产支付资本利得税，除非你卖掉它 成本基础可能会改变，而不是购买价格，但你不需要支付资本利得税，直到财产出售 死亡税 在澳大利亚没有死亡税，从死者遗产中获得的主要住宅财产通常不需要缴纳资本利得税，但是有一些重要的规则需要考虑以确保不会失去资本利得税免税地位资本利得税前财产 资本利得税于 1985 年 9 月 20 日开始征收 如果死者在 1985 年 9 月 19 日或之前获得主要住所，则适用以下规则： 如果在两年内出售该财产，则免征资本利得税已故者 死亡 两年后出售 如果满足以下条件，仍可免缴资本利得税： 该财产未用于产生收入（出租） 它是继承财产的人的主要住所，例如死者的配偶或拥有居住权的个人 遗嘱下的财产 资本利得税后财产 如果死者在船尾购买了他们的主要住所自 1985 年 9 月 19 日起，更严格的测试适用于确定出售财产的收益是否需要缴纳资本利得税 必须满足上述所有条件 此外，该财产必须是死者生前的主要住所并且当时不用于产生应税收入 继承的投资物业 通常，根据遗嘱将财产转让给受益人时无需缴纳资本利得税 财产最终由受益人出售时将适用资本利得税 成本基数计算如下： 对于资本利得税前的投资物业，成本基数是根据死者死亡日期的物业市场价值计算 对于资本利得税后的投资物业，成本基数是根据死者计算原创cost 50% 的资本利得税折扣也适用于出售已持有超过 12 个月的继承财产 关于何时和多少税收适用的规则并不简单，特别是当投资物业开始作为业主的主要住所时, 或出租一段时间后成为业主家 基本原则是纳税人的主要住所免征资本利得税，纳税人只能拥有一个主要住所，通常情况会发生变化，特别是当主要住所在某些所有权期间也用于创收目的 此类情况包括该物业的缺席和首次出租该物业 每个人的情况都不同，如果您对如何获得资本有疑问，您应该寻求专业的税务建议利得税适用于您的情况 主要居住地成为投资放大器； 6 年规则 当人们将自己的房屋转为出租物业或搬入以前作为投资的物业时，适用不同的规则 Stephan 警告说，有些抵押贷款不允许将物业转为投资 为简单起见，有些人喜欢出售购买另一个类似的房产，而不是转换房产用途 主要住宅被出租，因为纳税人被转移到海外另一个城市或决定搬到出租的住所并保留现有的住宅因此不再是主要住宅 六年规则允许纳税人继续将房屋作为主要住所最多六年（见示例 1） 如果纳税人在出租一段时间后搬回该物业并重新将其作为主要住所，如果该物业在未来再次出租，则开始运行另外六年的期限 如果违反了六年规则，因为该物业的出租期限为e 超过六年，则适用部分豁免（参见示例 2） 附加规则 除了六年规则外，还有一条针对 1996 年 8 月 20 日之后首次产生收入的财产的特殊规则 该特殊规则涉及确定房产的成本基础 出于税收目的，假设房产是在首次出租时以其市场价值而非实际购买价格获得的 示例 1：住宅首次用于产生收入 六年规则在 7 月 1 日， 1994 年 Bev 花了 250,000 美元买下了她用作主要住所的房子，直到 2007 年 7 月 1 日，当时它的市场价值为 350,000 美元依靠延长六年的豁免申请全额资本利得税 她不必为销售收入缴纳资本利得税 示例 2：住宅首先用于产生收入 违反六年规则跟随从示例 1 开始，如果 Bev 在 2014 年 7 月 1 日（首次收入使用后 7 年）以 700,000 美元的价格出售之前继续出租房屋，她只能申请部分豁免资本利得税。在这种情况下，市场房屋在其首次收入使用时的价值（2007 年 7 月 1 日为 350,000 美元）用于确定资本收益，因为该房产在 1996 年 8 月 8 日之后首次产生收入。在这种情况下，资本收益为 350,000 美元（700,000 美元） − 350,000 美元 350,000 美元）应税资本收益将按以下方式计算（忽略闰年）： 350,000 美元 X 365 天 （非主要居住天数）2,555 天 （视为所有权期间的天数） 50,000 美元因为 Bev 持有该物业超过12 个月，将适用 50% 的资本利得税折扣 她必须按其 25,000 美元的边际税率缴纳资本利得税（即 50,000 美元资本利得的 50%）我的财产s 最初作为投资出租，然后在部分所有权期间成为纳税人的主要住所 如果该住所最初用作出租物业，则最终处置的总资本收益将通过参考期间按比例分配的方式减少纳税人将该房产用作他们的主要住所，如示例 3 中所述 示例 3：以前的投资房产 - 现在的主要住所 Lisa 于 2008 年 10 月 19 日获得了一个住宅，她将其出租给租户，直到 2011 年 10 月 21 日 从她使用的那一天起该住宅作为她的主要住所 丽莎最终于 2013 年 9 月 7 日出售了该住宅并获得了 40,000 美元的资本收益，计算时不考虑资本利得税免税规定 资本收益根据丽莎使用该住宅的时间按比例减少作为她的主要住所 减少的资本收益为：$40,000  1,098 （从 2008 年 10 月 19 日到 2011 年 10 月 21 日的天数） 1,785 （Lisa 拥有的天数） $24,605 由于 Lisa 拥有该房产超过 12 个月，她将有权获得资本收益税收折扣，并且必须缴纳 12,30250 美元的税款（24,605 美元的 50%） 大多数精明的房地产投资者问我的一个大问题是，我对投资物业要求的折旧是否计入我的资本利得税？简单的答案是肯定的确实如此，通常我会对那个人说：嗯，有一种很好的解决方法，那就是不要卖掉你的财产！税收折旧难题有两部分：建筑津贴（您可以对某些房产的结构要求的 25%）和厂房和设备（地毯、百叶窗和随时间磨损的配件）只有建筑津贴部分是重新计算的。计算到 CGT 等式中让我更详细地解释一下 假设房地产投资者以 200,000 美元购买房产，然后以 300,000 美元出售该房产 简单来说，这是 100,000 美元的资本收益 但是，假设该房地产投资者要求 10,000 美元的建筑津贴建筑津贴是建筑物的结构 如果我申请 10,000 美元，可以合理地假设我也会申请大约 20,000 美元的厂房和设备折旧（烤箱和洗碗机等） 所以在这种情况下，我申请的建筑津贴为10,000 美元 你必须考虑建筑津贴 你必须为你刚刚在建筑津贴上申请的 10,000 美元简单地支付资本利得税因此，您必须考虑的新资本收益为 110,000 美元 好消息是，如果我拥有该物业超过一年，ATO 在支付 CGT 税时允许我承担一半的资本收益负债因此 CGT 负债我申请的建筑津贴只有 5000 美元，如果我的税率为 45%，我必须为我刚刚申请的 10,000 美元支付 2,250 美元的资本利得税但是猜猜厂房和设备上没有 CGT，因为当我出售我的财产时，它会以减记的价值出售（前提是合同中没有包含减记的价值）所以在我刚刚要求的 20,000 美元上，有 0 美元的 CGT 应付厂房和设备的折旧 所以我声称的折旧总价值是 30,000 美元，根据我 45% 的税率，我设法有效地收回我手中的是 13,500 美元！ Id 支付的 10,000 美元的 CGT 总额为 2,250 美元，但我要求折旧 30,000 美元，这导致了 13,500 美元的税收优惠，但我必须偿还 2,250 美元的 CGT 所以我申请折旧的净收益是 13,000 美元 2,250 美元 11,250 美元你想要吗to CLAIM IT I would 我花了很长时间才想出一个简单的场景，我可以解释 CGT 建筑津贴、厂房和设备以及您的净负债的数学方程式 新房产折旧的品牌 新房产如何帮助投资者与他们的现金流 购买新房产将有助于投资者的现金流，因为税收折旧收益更大新房产折旧如何使投资者的税收状况受益 新房产的折旧津贴可以产生巨大的税收减免 Inv estors 可以申请建筑成本的 25% 折旧津贴，此外，您还可以就百叶窗、烤箱、地毯、空调等工厂和设备项目申请全额折旧津贴，这些都是全新的。例如，最近以 440,000 美元购买的全新墨尔本高层公寓的所有者在第一年申请了 12,000 美元的折旧 投资者还可以选择通过将折旧表发送到他们的雇主 改变您的预扣税将有助于房地产投资者更规律地获得现金流立即注销 以 330 美元购买的微波炉为例，其折旧率为 375%，但 295 美元则为 100% 您也可以尝试购买贬值速度更快的物品300 美元到 1000 美元之间的 ems 属于低池类别并吸引更高的折旧率因此例如，1200 美元的电视吸引 20% 的扣除额，而 950 美元的电视每年扣除 375% 您投资物业的所有权结构也应该是投资者的主要考虑因素 对于多个所有者房产，请向测量师询问您的数量，将房产中的资产价值与所有权的拆分分开，而不是一份报告最后除以业主人数 这样做会大大增加您的税收减免，因为许多项目将合并到较低的类别中，从而吸引更高的折旧率 为您的投资物业提供家具也是最大化折旧率的好方法，因为它们会吸引更高的折旧率 例如，价值 20,000 美元的家具在第一年可能等于 10,000 美元，但投资者必须明智地购买最初几年的税收优惠最好 为什么如果您使用递减价值 (DV) 方法申报，则您在其有效寿命的前几年申报更大比例的资产成本 使用主要成本 (PC) 方法，您申报的资产成本较低但在财产的整个生命周期中，可用扣除额的更恒定部分 ATO 还允许植物放大器；设备项目从结算日起被赋予新的有效寿命，无论是新的还是二手的，无论年龄大小 因此，厂房和设备项目可以根据建筑物在结算日的购买价格重新估值 大多数投资者采用递减价值方法，因为在所有权的前五年，这种方法下的折旧扣除额更高 这意味着投资者在最初几年获得的扣除额更高，而这通常是最需要的和较旧的房子 全新的房子 $500,000 第 1 年 $14,000 第 2 年 $10,000 第 3 年 $9,000 第 4 年 $8,000 第 5 年 $8,000 总计 $280,000（40 年）（来源：google）
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